Вложение денег: хрущ или новостройка - плюсы и минусы
8212
42
Во что в среднесрочной перспективе (2-3 года) выгоднее вложиться? Хотелось бы и геморроя поменьше.
Плюс хруща у метро:
1. Высокая ликвидность
2. Востребованность на рынке аренды - при адекватном ценнике пустовать ни дня не будет.
3. Отличное соотношение стоимость аренды/цена квартиры/коммунальные платежи
Минусы хруща:
1. Непонятно, будут они дорожать дальше или нет - все-таки популярность падает в связи с массовым появлением дешевого нового жилья типа Дискусса.
2. Придется делать как минимум косметический ремонт и дезинфекцию. Да и как-то противненько это, хотя сам жить и не будешь.
3. Все сопутствующие аренде хлопоты и издержки.
4. Сложно купить без АН = доп.расходы от 50тыров
Плюсы новостройки:
1. Отдал деньги и на пару-тройку лет никаких забот (предполагаем, что достроят)
2. Может к моменту постройки самому или детям погодиться.
3. Вроде можно не платить АН.
Минусы новостройки:
1. Можешь со сроками на год-три не угадать.
2. Перед продажей придется сделать ремонт - кафель, сантехника и т.д.
3. Сколько оно будет продаваться - кто бы знал, т.к. больше половины квартир куплено для перепродажи и в результате в этом же доме еще 100 таких же квартир продается.
4. Под ипотеку скорее всего не пойдет из-за переуступки и нежелания платить налоги (сделка оформляется по заниженной цене)
5. Из-за п.3 и п.4 придется сделать хорошую скидку с цены.
Итого: а кто бы его знал. Там и там подводные камни. В теории новостройка должна оказаться прибыльней, но риски существенно выше.
А что скажут умные люди по этому поводу?
ANik1C
Высокая ликвидность? Думаете, типовой хрущ на 30 метров ликвиднее более-менее свежего у/п?
Тогда почему доски обьявлений завалены предложениями о продаже хрущей, в то время как хороший у/п еще и поискать нужно по адекватной цене?
Очень смело Вы, насчет ликвидности-то, мне кацца:улыб:
svv
плюс, из-за обилия предложения можно вполне себе успешно выйти на продавца напрямую, квартир меньше в доме опять же...проще вычислить.
svv
Я имел в виду хрущи по линии метро. А обилие вариантов как всегда кажущееся. Начнешь рассматривать реальные варианты: там дом аварийный на стяжках, там газ, там квартира убита до предела, там владельцы неадекваты, тут цена космос за то, что окна на проспект. И почти все варианты - 1 и 5 этаж.
Вот и получается, что нормальных вариантов единицы и уходят они за неделю.
ANik1C
Я имел в виду хрущи по линии метро.
Я так и подумал. Однако при всех прочих равных хрущи проигрывают и чем дальше тем больше, но это просто мое мнение.
Объективный плюс хруща -у метра его просто больше -есть из чего выбрать, другое дело что откровенного хлама там больше.
Т.е есть из чего выбрать - плюс для покупателя. Тонны предложений -минус для продавца.
ANik1C
там газ
Это минус? Если да-то почему?
svv
Таким образом, выбрав из кучи хлама немногие полуприличные варианты - мы получаем вполне ликвидную квартиру. Это я в тексте сообщения не уточнил. Итак еще один минус хруща - долго и нудно искать приличный вариант.
ANik1C
Итак еще один минус хруща - долго и нудно искать приличный вариант.
Почему долго и нудно?
Вы сами своим же предыдущем сообщением показали критерии отбора:
"Начнешь рассматривать реальные варианты: там дом аварийный на стяжках, там газ, там квартира убита до предела, там владельцы неадекваты, тут цена космос за то, что окна на проспект. И почти все варианты - 1 и 5 этаж."
Убрав их, получаете в сухом остатке - Ваш искомый вариант. :улыб:
... или не получаете... :secret:
svv
плюс, из-за обилия предложения можно вполне себе успешно выйти на продавца напрямую, квартир меньше в доме опять же...проще вычислить.
Ага. Кому что, а Вам самое главное путём вычисления "посостязаться" с продавцом в порядочности исполнения тех/иных договорённостей с риэлтором/АН.
Что ж... каждому своё. :улыб:
ясена
плюс, из-за обилия предложения можно вполне себе успешно выйти на продавца напрямую, квартир меньше в доме опять же...проще вычислить.
Ага. Кому что, а Вам самое главное путём вычисления "посостязаться" с продавцом в порядочности исполнения тех/иных договорённостей с риэлтором/АН.
Что ж... каждому своё. :улыб:
Если нет действующих прямых письменных договоренностей АН с продавцом.
С остальным -, пожалуйста, пускайте слезу в соседних темах о том, как вас обманывают продавцы и покупатели. Например, в темах о мошенничестве, наглости, обмане и рвачестве риелтеров и прочих многочисленных темах на форуме.
svv
Если нет действующих прямых письменных договоренностей АН с продавцом.
1). Т.е., говоря Вашими словами, что если есть "действующие прямые письменные договорённости АН с продавцом", Вы не будете "вычислять" и "склонять" продавца к "обходным манёврам", а? :а\?:
Я уж не говорю о том, что в таком случае есть ещё и "коронные" аргументы:
- "Вы подписали, ну и платите... типа продавец - "лох"!..."
- " Я вас сам нашёл... прозвонив домофон - следовательно, именно на моих условиях и продавайте..."
- "У меня друг/сват/брат - юрист.., в "юстиции" всё на стендах написано.., покупаю в ипотеку..,
а вот другой риэлтор/АН.., потому............"
-и т.д. и т.п. :secret:

2). Как вариант: "нет прямых письменных действующих договорённостей АН с продавцом" -
есть слово данное... даж... не в прямых заверениях "дружбы до орда". :улыб:
И мало того, что данное, так и выполняемое неукоснительно.
Впрочем, допускаю, что не для всех это весомый аргумент.

P.S Продолжение следует... :улыб:
ясена
Итак, уважаемая Ясена - какой вывод по теме топика можно сделать из Ваших постов? Какую мысль Вы хотели донести до слушателей?
ANik1C
Прошу прощения, уважаемый ANik1C за то, что в ходе "очередного разъяснительного процесса"
немного отвлекалась именно от темы, заявленной автором топика. :knix:
Итак: "+" и "-" в-основном Вами замечены верно.
Как, впрочем и отмеченный итог:
Там и там подводные камни. В теории новостройка должна оказаться прибыльней, но риски существенно выше.
А далее: каждый выбирает то, что ему ближе по духу. :улыб:
Так что, если Вы за более "старомодный" способ, то - хрущ.
Если есть желание "большая прибыльность на вырост", то новостройка.
При этом, выбор стройки (на мой взгляд) имеет более широкий разброс соотношения указателей на "искомое счастье".
ясена
А вот тема новостройки мне менее понятна. Т.е. теория ясна:улыб:, а на практике надо знать цифры и детали.
Вроде того - средний срок строительства, доходность, время экспозиции.
Да, еще один минус - раньше срока деньги не выдернешь - только с убытком / нулевой прибылью.
ANik1C
Преимущество первички - нет лишнего звена в пищевой цепочке - риелтера.

Цена квартиры реализуемая через АН=стоимость квартиры+комиссия продавца+комиссия покупателя. И все это оплачивает покупатель. Итого плюс 200тыс к квартире и минус к ее ликвидности. < п.6 > Предупреждение. При повторе сленговых выражений - бан
ANik1C
В этом мы с Вами схожи: около 90% моих сделок с недвижимостью - именно вторичное жильё. :улыб:
А уж сколько ..... хрущей.....
Другое дело, что при выборе новостройки я первым делом обращаю внимание, (кроме цифр и деталей) на специалиста, мне её рекомендующего.
(Перепроверку данных тоже никто не отменял). :umnik:

P.S. Насчёт выдёргивание денежных средств раньше срока и именно с убытком/нулевой прибылью -
с Вами соглашусь лишь отчасти.
Во-первых, сроки у каждого - свои.
Во-вторых, многое зависит от изначальности выбора объекта.
Итого: всё возможно - при тех/иных условиях. В т.ч., и неплохая прибыль. :улыб:
svv
Продолжу...
С остальным -, пожалуйста, пускайте слезу в соседних темах о том, как вас обманывают продавцы и покупатели. Например, в темах о мошенничестве, наглости, обмане и рвачестве риелтеров и прочих многочисленных темах на форуме.
1). Еслифчто, тема не есть созданная Вами - так что и гостеприимно указывать мне на дверь не стоит. :улыб:
Или понятия вежливости (пусть и виртуальной) "застили" эмоции от погружения в РН Н-ска?
2). А продавцы/покупатели и иже с ними - да, бывают и обманывают.
Хотя и не так часто, как Вам бы хотелось. :secret:
Так как люди, с кем мне приходилось/приходится и верю, придётся пересечься в рамках моей профессиональной деятельности, - в-основном обычные добропорядочные субъекты.
Просто эмоции в процессе решения таких важных задач как жилищные
+ извечное "продать подороже, купить подешевле, да ещё при этом чтобы заплатить посреднику за хорошую работу поменьше" частенько у людей зашкаливают.
Что вкупе с "незнанием" (а чаще "всезнанием") тех иных нюансов РН и приводит к тому, что "шишки" сыплются на всех подряд.
3). Читаю данный форум не так давно. Ещё меньше - на нём пишу.
Случаи "не есть далеко идеального поведения" как отдельных риэлторов/АН, так и в общих тенденциях/подходах данного сегмента действительности в темах вижу.
Впрочем, как и в реальности.
НО - это совсем не есть то, что их надо применять на практике.
Так как любую идею/подход реализуют прежде всего люди. :улыб:

P.S. Задачи Вас переубедить не ставлю.
Просто высказываю свою точку зрения на происходящие с чуть иной точки зрения.
Всё, естественно, ИМХО. :улыб:
Ах да, в завершении: никто Вас именно не заставляет иметь дело с посредниками.
Другое дело, что часто нет другого выбора - но эта тема чуть иного течения дискуссии. :улыб:
ANik1C
Во что в среднесрочной перспективе (2-3 года) выгоднее вложиться? Хотелось бы и геморроя поменьше.
Чуть пошире сформулируйте задачу.
Что Вы хотите получить от вложения денег?
И при каких условиях Вы готовы рисковать?

А какие предполагаемые цифры Вы видите при покупке вторичной хрущевки:
- цена квартиры;
- комиссия АН;
- затраты на ремонт и дезинфекцию;
- стоимость найма? :улыб:
И что собираетесь делать с квартирой через 2-3 года?
Инвентор
Вкратце расклад буддет такой: своих 2.4 и кредит 1-1.2. Задача взять 2 квартиры. Поскольку через год надо будет покупать машину, вариант взять 2 новостройки возможен только если кредит не более 500. Одновременно оплачивать кредит более 500 и копить на машину, не получая арендной платы, у меня не получится. Остается брать 2 хруща или хрущ+новостройку. Или взять 2 новостройки за 2.4, но это нереально. Студии на краю географии считаю сомнительным вложением с кучей геморроя и непонятными перспективами.
ясена
Продолжу...
Демагогия, аж тошнит. :bad:
О чем тема, мадам?
Второе счастье реелтеров - наглость? Припереться в чужую тему со своим "ИМХО"...
ANik1C
Минусы новостройки:
1. Можешь со сроками на год-три не угадать.
2. Перед продажей придется сделать ремонт - кафель, сантехника и т.д.

Итого: а кто бы его знал. Там и там подводные камни. В теории новостройка должна оказаться прибыльней, но риски существенно выше.
А что скажут умные люди по этому поводу?
Можно брать почти сданную новостройку...или сданную.

Ремонт в любом случае придется делать все равно. Есть и варианты под ключ.

В теории то да...в любом случае, новостройка будет дорожать. А насчет аналогичных предложений рядом...нужно брать не на массиве, массово застроенном подобными квартирами.
ANik1C
Вкратце расклад буддет такой: своих 2.4 и кредит 1-1.2. Задача взять 2 квартиры.
Зря не дали ответы на все вопросы. :улыб:
Я ведь задавал их не праздности ради. Хотелось понять, что Вами движет, что Вы хотите получить от ситуации и чем готовы "жертвовать".
Тем не менее, давайте посмотрим, что получается.
Вариант 1 - покупка хруща и сдача в наем.
С учетом комиссии АН (2х50.000=100.000), расходов на косметический ремонт (2х25.000=50.000), затрат на приобретение б/у мебели и бытовой техники (2х25.000=50.000) дополнительные расходы к цене квартир составят не менее 200.000.
Соответственно, исходя из общей максимальной суммы 3,6 млн. получается, что максимальная стоимость каждой квартиры должна составить не более 1,7 млн.
Данная цена реальна для предполагаемых Вами квартир?
У меня есть сомнения.

Вариант 2 - покупка готовой новостройки и сдача в наем.
Дополнительные расходы: комиссия АН-100.000 (2х50.000), ремонт - 300.000 (2х150.000), мебель и б/техника - 50.000 (2х25.000). Итого - 450.000. Если везде ужметесь, можете выйти на цифру 400.000.
С учетом этих расходов получается, что непосредственно на квартиры остается максимум 3,2 млн, или по 1,6 на каждую.
Этой цифре из наиболее приемлемого для меня соответствует лишь однушка в Дискусе.

Данные от разных пользователей этого форума, предоставивших в 2011 г информацию о сдаваемых в наем реальных объектах, показали рентабельность от сдачи в найм примерно 8%.
У меня по квартире на МЖК тоже была цифра около 8%.
В этом году у меня стоимость найма несколько подросла и составляет уже более 9%.

А какую рентабельность Вы предполагаете для хруща?
Если она не выше приведенных цифр, то стоит ли связываться со старым домом?

Или все-таки Вы рассматриваете и вариант инвестиций в новостройку?
Но это уже совсем другая песня.
В этом случае нужно уже оценивать предполагаемую рентабельность инвест проекта.
Для примера из реальных объектов.
Весной 2010 г стоимость инвестиций в "маленькую" двушку на Гоголя, 51 составляли 2,3-2,4 млн. (от подрядчиков).
В этом году такую квартиру можно было продать за 3,5-3,6 млн.
Рентабельность - около 50% за 2 года.
Неплохо для "ленивого бизнеса" в современных условиях?
Но тогда, два года назад, были определенные риски.
Соответственно, если Вы сейчас решите инвестировать в новостройку на начальных этапах, то эти риски лягут уже на Вас.
Вам оно надо?

Еще один вариант - взять новостройку на средних этапах строительства.
Цена входа выше, но срок ожидания меньше. Риски немного меньше (так как можно отследить историю строительства данного объекта, темпы работ, обсудить ситуацию по объекту с разными людьми, в том числе и на форуме).
Можно найти объекты с предполагаемой рентабельностью не хуже указанной выше.

Инвестиции в новостройки были и остаются более привлекательными с точки зрения получения прибыли. Но сопутствующим элементом в этом случае идут риски.
Никто кроме Вас не решит, что для Вас критично, а что - допустимо.

Видите, неопределенность Ваших входных данных приводит к буйству фантазии у нас и, возможно, сумятице - у Вас. :улыб:
ANik1C
Не могу согласиться на 100%, что при вложении в новостройку деньги раньше срока не выдернешь - все зависит от стадии новостройки и ее расположения/надежности стройки-застройщика. Если выбрать стройка надежная и в ликвидном месте - цена за квадрат растет чуть не каждый квартал. Чем выше стройка -дороже квадрат. Так что нужны срочно деньги - выставляете на продажу (дороже чем брали, но чуть дешевле чем продают) и в общем, можно даже выгодать. Правда надо учитывать, какие кто комиссии (налоги) берет за продажу. По крайней мере сами брали себе квартиру от человека, зарабатывающего на повышении цен на новостройки. И знаю людей, которые имея свободные деньги зарабатывают на этом. Но деньги нужны хорошие свободные)))
ANik1C
А что скажут умные люди по этому поводу?
Вы забыли один существенный момент. Хрущ начнет приносить свою копейку с первого месяца, а сроки возведения новостройки могут оказаться намного большими, чем в плане - у нас это не редкость. И по итогу может оказаться что хрущ за это время тупо "арендой" даст больше, чем ожидаемая прибыль при реализации новостроя.
А вот перспективность хрущей, это да - это большой вопрос, тут надо внимательно подходить - однозначно он имеет смысл только в центре, и только в ухоженных домах, такие есть.
Tarz
Вообще-то на данный момент уже определился - буду брать новостройку для себя. После продажи хорошей однешки-новостройки (точнее, дому 6 лет). Хорошую квартиру под аренду все-таки нерентабельно. А вот хрущ у метро оставлю - там все ОК.
ANik1C
Хорошую квартиру под аренду все-таки нерентабельно.
:agree: я давно пришел к тем же выводам.
А вот хрущ у метро оставлю - там все ОК.
Аналогично. Я решил точно так же - хрущ на метро Красный решил придержать, место уж больно радует. :agree: Сегодня у нас редкий случай, согласие по всем вопросам. :biggrin:
Tarz
Посмотрел как подросли цены на хрущи - к терапевту. Никакого смысла брать не стало.
ANik1C
хрущ.уже скоро в цене упадёт,т.к. его только за нал можно будет купить,а таких покупателей мало,основная масса ипотека..пришли письма в банки из ЦБ,с приказом который гласит,чтоб сделки по ипотеки были минимальны на дома этажностью 5 и меньше.из этого вывод -хрущи под ипотеку поподать не будут.да и сейчас то особо банки под такие объекты не дают кредит,отказывают.
мариэл
..пришли письма в банки из ЦБ,с приказом
Как ЦБ вообще может давать подобные ПРИКАЗЫ коммерческим банкам???
...который гласит,чтоб сделки по ипотеки были минимальны на дома этажностью 5 и меньше.из этого вывод -хрущи под ипотеку поподать не будут.да и сейчас то особо банки под такие объекты не дают кредит,отказывают.
Никакому логическому осмыслению не поддается - этажность то причем???
Просто кто-то набрал какашных студий в муравейниках на затулинках и понял, что профита не получится))))
мариэл
...хрущ.уже скоро в цене упадёт,т.к. его только за нал можно будет купить,а таких покупателей мало,основная масса ипотека..
1). Когда скоро? :шок:
А то всё идут такие разговоры... - а он и не падает. По той же "Ленинской" ветке метро.
2). Основная масса - "обменщики". Вот как раз у них часто идёт расчёт наличными. :улыб:
...из этого вывод -хрущи под ипотеку поподать не будут.да и сейчас то особо банки под такие объекты не дают кредит,отказывают.
как будет в будущем - время покажет.
А вот в настоящий момент банки на "хрущи" ипотеку дают вполне себе спокойно.
ANik1C
При раскладе хрущёвка-новостройка, я бы склонился всё же к новостройке.
Плюсы новостройки: новый дом, новые коммуникации, современные планировки.
Плюс хрущёвки может быть только в местоположении и обустроенном дворе.
Ликвидность при продаже хрущёвки не очевидна. Лучше с годами она точно не становится.
Александр.....
В целом, мне кажется, не становится, но если в конкретном районе строится мало нового жилья (просто негде), да и стоит оно как небольшой самолет... тут просто вариантов нет, кто хочет жить и не миллионер, тот волей-неволей возьмет хрущ.
nskstrannik
с учётом того, сколько шлака нынче строится и втюхивается под видом новостроек, основной недостаток большинства хрущёвок в моральном устаревании, а не физическом (не берём в расчёт 12 пятиэтажек с неполным каркасом и некоторые старые дома с изношенными трубами и проводкой)
poboros
+1, строители боятся жить в построенных домах, сталинки покупают, которые посвежее, года 55-60го:улыб:
ДмитрийОл
Или как вариант в домах:
- последней советской постройки;
- 1995-2005 г.г. выпуска от отдельных застройщиков;
- специально построенных для такого рода людей.

P.S. Впрочем, и некоторые "новопостроенные" дома вполне себе есть приличные. :улыб:
poboros
Да ну, какое моральное устаревание, если сейчас актуальны и маленькие квартирки, и столь же неудачные планировки?
nskstrannik
Если объект 20-28 кв.м (по старой терминологии "малосемеечного" типа в коридорном исполнении) назвать "новомодно" студией.., то моральное устаревание обернётся "апгрейдом". :secret:
ясена
Так я о том же:улыб:Хрущи - это такое же дешевое жилье. Только в старом доме но, как правило, в более удачных местах (ну это на мой вкус). Ну и что их еще отличает - это сложившееся (и, как правило, достаточно пожилое) окружение.
nskstrannik
Ага. :улыб:+ "хрущи" как правило более удобной планировки.
Как внутри, так и по тому же количеству на этаже/подъезде.
ясена
Или как вариант в домах:
- последней советской постройки;
- 1995-2005 г.г. выпуска от отдельных застройщиков;
- специально построенных для такого рода людей.

P.S. Впрочем, и некоторые "новопостроенные" дома вполне себе есть приличные. :улыб:
Тоже верно:улыб:
nskstrannik
Так я о том же:улыб:Хрущи - это сложившееся (и, как правило, достаточно пожилое) окружение.
Пожилое окружение уже порядком порястряслось. У моих родителей в 5-этажной трехподъездной хрущевке у Зоопарка, из старых семей осталось штук 5, не более. Вымерли, поразъехались и т.п. Сейчас 80-85% жильцов достаточно молодые семьи с детьми и семьи среднего возраста, которые купили квартиры в 90-2000-х годах. И уже никто никого толком не знает и не здоровается.
Зато я живу в 10-этажной панельке 89 года постройки, так все получившие квартиры в последние годы СССР с мясокомбината, как раз сейчас уже на пенсии и сложились в дружные коллективы с посиделками на лавочках допоздна))).
Так что я за хрущи! А так как я строитель- проектировщик в теме, то новостройки терпеть не могу!
ДмитрийОл
+1, строители боятся жить в построенных домах, сталинки покупают, которые посвежее, года 55-60го:улыб:
именно так :agree:
sorokaz
Так что я за хрущи! А так как я строитель- проектировщик в теме, то новостройки терпеть не могу!
:agree: