Прошу совета риэлтора касаемо аренды жилья
3016
22
Приобретаю однокомнатную квартиру в ПТК (43 квадрата, угловая в Портосе). Квартиру планирую сдавать. Встает вопрос необходимости перепланировки квартиры двушку студию, с полноценной спальней и гостинной-кухней. Будет ли такой вариант более востребован на рынке, смогу ли я выручить больше средств.
Лично мне вариант со спальней очень импонирует, однако вложеий требует не копеечных, значит необходимо оценить целесообразность.

Заране спасибо за участие.
Redwell
Не могу понять...... однокомнатная квартира - это по большому счету двушка студия... чем отличаются эти формулировки в вашем понимании???? Или там однокомнатная студия превращается в двушку студию?

У меня есть трехкомнатная студия, но реально это двухкомнатная с огромной кухней.... можете на сайте посмотреть.

За "название" денег больше не получите.... у вас она как была однешкой так и останется однешкой, с точки зрения потребителя. Плюс квартира достаточно маленькая... максимально из неё можно сделать очень хорошую, серьезную студию и сдавать в аренду в границах 25-27 тысяч, в зависимости от ремонта, мебели и т.д.

Учитывайте, что это бетонный дом, не центр, до метро не близко, поэтому разультат 25 000 будет очень хорошим. Опять же, чтоб выйти на это число и стабильно закрепиться на нем, надо постараться.... тяп ляп не получится. Должен быть и водонагреватель и кондиционер, хорошая входная дверь, нормальные стулья, а не тубаретки за 3 копейки, дверь в туалет и ванную не из "картона", балкон обшит (если он есть)..... в общем много нюансов.
FM
Да прям. Знакомый парень снимал в аналогичном новом доме на Дусе - все было среднего пошиба, санфаянс обычный, ремонт не элитный, диван-книжка. Второй парень вообще на кухне спал на матрасе. И платили 20 как миленькие. Так что не надо товарищу зубы заговаривать. Дорогой ремонт не очень окупается, а иногда и портится. Возьмут в любом случае, в любом виде. Ну может чуть подешевле. Вообще не вижу смысла вкладываться в квартиру для сдачи, только если это не очень элитное жилье в центре города.
VikaRi
Да прям. Знакомый парень снимал в аналогичном новом доме на Дусе - все было среднего пошиба, санфаянс обычный, ремонт не элитный, диван-книжка. Второй парень вообще на кухне спал на матрасе. И платили 20 как миленькие. Так что не надо товарищу зубы заговаривать. Дорогой ремонт не очень окупается, а иногда и портится. Возьмут в любом случае, в любом виде. Ну может чуть подешевле. Вообще не вижу смысла вкладываться в квартиру для сдачи, только если это не очень элитное жилье в центре города.
Что "да прям" и про какие зубы вы говорите?

20 и 25-27 разные числа????

За 3 года какая разница из этих чисел собирается??? 180 тысяч как минимум (чистая разница)....


На 180 тысяч можно купить кондиционер, водонагреватель и хорошую мебель? Инвестиция в 30% годовых - это плохо? Положите в Банк под 8-10%... - видимо это лучше и умнее...

Если все сделать по нормальному, хороший ремонт выгоднее среднего.
А смысла вы не видите, чтоб вкладываться в квартиру под сдачу, т.к. скорее всего ничего в этом не понимаете. Считайте отдачу от вложений и все будет понятно.
FM
Вот я то как раз и понимаю. Можно при помощи относительно недорогих материалов создать интерьер, который будет смотреться так стильно, что прямо ах! а выглядеть при этом также, как и дорогой. Тем более человек говорит, что ограничен в средствах.
VikaRi
Вот я то как раз и понимаю. Можно при помощи относительно недорогих материалов создать интерьер, который будет смотреться так стильно, что прямо ах! а выглядеть при этом также, как и дорогой. Тем более человек говорит, что ограничен в средствах.
Вот в этом я согласен... что можно все сделать стильно за достаточно не дорого. Я же не написал, что необходит паркет за 1000 рублей квадратный метр. Я написал о некоторых базовых составляющих.

Человек нигде не написал, что он ограничен в средствах. Исходя из его поста можно сделать вывод, что он считает деньги, но никак не вывод об ограниченности и материальном положении.
FM
Рассмотрим вот такой вариант с АВИТО...

"Сдаётся квартира в кирпичном доме на длительный срок порядочной русской семье.

Квартира очень тёплая, светлая и просторная с отличным ремонтом и хорошей мебелью.

Без стиральной машинки и плиты 19 т.р. + вода, свет.

Залог 19 т.р.

Оплата 20 т.р в месяц со стиральной машинкой и плитой + вода, свет."

Пример, как считают инвестиции без калькулятора... Фото квартиры там же... Адрес Ельцовская д.2.

Люди сделали ремонт. Скорее всего раньше, в период разрухи, сдавали за тысяч 12-14. Ремонт обошелся в районе 150-170 тысяч рублей. Теперь им достаточно выгодно сдать квартиру за 19 тысяч рублей, чтоб отбить свои инвестиции в разумный срок. Около 3-х лет. Т.к. мы точно не знаем, во сколько обошелся ремонт и почем они раньше сдавали.

Но цена в 19 тысяч рублей реально предельная (за 19-20 т.р. в таком состоянии возьмут только те, кому место подходит идеально) за то что мы видим на фото и в описании. И они делают "ход конем". Выкидывают стиралку и плиту (т.к. они очевидно в плачевном состоянии) и якобы хотят получить за них отдельную плату, (оставлять в квартире их нельзя, т.к. не вписываются в общую картину, а покупать новые нет желания (возможности)), и просят залог в 19-ть тысяч рублей, который автоматически поднимает доходность с квартиры до 21 тысячи в месяц. Если они поставят плиту и стиралку, то получат 22 тысячи рублей в месяц.... Это явно завышенная цена по данному объекту:улыб:

1 тысяча рублей в месяц окупает и стиралку и плиту максимум за 2 года. Нормальная окупаемость? (50% в год) Уверен, что то, что они туда поставят может окупиться еще быстрее (судя по ремонту в целом и мебели).

Таким образом вывод, снимать такую квартиру на год в целом не выгодно (на тех условиях что заявлены) и исходя из того, что видем на фото. Т.к. есть аналоги с ценой 20 000 рублей, расположенные территориально по удачней.

Поэтому, такую квартиру надо снимать (если вам хорошо подходит месторасположение) в том виде как есть и просить понизить аренду до 17-17,5 тысяч рублей (и это будет достаточно выгодно для хозяина) и покупать плиту и стиралку самостоятельно (в кредит). Если нет возможности купить эти вещи самому (в кредит), то думаю, вероятность достаточно высокая, что собственник купит их сам без поднятия цены (19 т.р.). Залог конечно же при такой цене необходимо исключить.

Скорее всего собственник не делал подобных вычислений и просто выставил цену на обум:улыб:

С учетом того, что если собственнику попадутся арендаторы "поросята", через 3 года будет необходимо сделать частичный ремонт (переклеить обои и заменить двери - они явно ушатаются первыми, натяжной потолок, кухня (частично) и ванная комната должны "выжить", мебель под вопросом... ) затраты на ремонт в сумме до 200 тысяч рублей однозначно выгодны, чем просто держать эти деньги в кармане либо в банке и продолжать сдавать "хлам" за 12-14 тысяч рублей.

Цифры не точные, но погрешность не принципиальная... общая идея должна быть понятна.
FM
Объясню о чем я, а вы уже исходя из этого рассудите, задумайтесь, не выдавайте готовые решения:улыб:

Однокомнатная квартира это: кухня 12 кв, с кухонным гарнитуром, обеденным столом и стульями, очень просторная из расчета 1-2 жильца (может даже излишне просторная); жилая комната 16 кв, шкаф (камод), стенка, телевизор, диван (он же кровать), может быть кресло, журнальный столик - не размахнешься, может и не тесно, но уж точно не просторно.

Двухкомнатная студия: спальня ~10 кв, с полноценной кроватью, прикроватными тумбочками и солидным шкафом купе (в предыдущей версии он не вписывается); гостинная-кухня ~18 кв, практически все то же, что и в 1к, за исключением комода, да стенка поменьше.

Теперь думаю смысл изысканий понятен.
Redwell
Склоняюсь ко второму варианту.... но задумался:улыб:
Redwell
Единственное, для чего это вообще нужно - чтобы пустить семью с дитем или двух мальчиков/девочек, чтобы не толклись в одном помещении. Двухкомнатной от этого квартира не совсем как бы станет. Может оставить все, как есть?
VikaRi
Простите, вы спали долгое время на диване, на кровати, можете привести сравнительный анализ? Где лучше высыпаешься? ) кроме того, есть и другие дела, которые в кровати делать приятнее, чем на диване )) Да и посмотреть футбол ночью, когда супруга/подруга спит в другой комнате - дело совсем не угрожающее отношениям:улыб:

Пускать семью с детьми, скорее всего, я не стану.

Теперь, надеюсь, действительно ясно, к чему в квартире отдеьная спальня ) Но нужно ли в это вкладывать средства я не знаю, иначе чего бы пришел сюда?
Redwell
Большинство людей, снимающих жилье, готовы к неудобствам подобного плана. Диван дивану рознь, также, как и кровати.
VikaRi
Диван это одно, кровать принципиально другое. Кровать лучше. Диван для посиделок, следовательно его надо исключать. Все должно быть сделано так, чтоб "гулянки" и дни рождения праздновались НЕ в квартире.

У меня только вопрос, а почему сразу не поставить кровать в комнату? И небольшой диванчик в кухню + ТВ на стену? Габариты кухни то позволяют......
FM
Да блин, там кухня, как моя комната, в которой я сижу сейчас :rofl: Тут тоже 12 метров, помещается большая двуспальная кровать, большой письменный стол, шкаф и еще место есть :knix:
VikaRi
Да блин, там кухня, как моя комната, в которой я сижу сейчас :rofl: Тут тоже 12 метров, помещается большая двуспальная кровать, большой письменный стол, шкаф и еще место есть :knix:
:улыб:
Кухня 12 кв норм... поле для маневра есть точно....
Redwell
спальня ~10 кв, с полноценной кроватью, прикроватными тумбочками
сомневаюсь…
но в целом вариант привлекательней выглядит
Redwell
Не уж ли сюда риэлторы совсем не заходят, или вопросмслишком сложный?:улыб:
Redwell
Сложный:улыб:

Они ничего не понимают в этом... ЗА ОЧЕНЬ РЕДКИМ ИСКЛЮЧЕНИЕМ. Причем мне такие риэлтора не известны, хотя пара "сообразительных" есть на примете.

99% риэлторов знает только ответ на один вопрос "Сколько надо заплатить комиссии за тот или иной объект недвижимости?"
FM
А люди как всегда, хотят всего бесплатно:)
АнтонГранд
Действительно, чего же это я. Антон, сколько стоит Ваша консультация? Оплата почасовая или фиксированая, в зависимости от сложности вопроса? Для решения задачи проведете иследования рынка, или же Вы обладаете достаточными знаниями уже сейчас?
Redwell
Можем произвести исследование рынка, благо занимаемся этим. Выработать определенную концепцию по вашей квартире, целевую аудиторию, конкурентов, доходность и окупаемость. Опросить 200-500 респондентов. Причем оформить все это в красивой обертке в электронном и печатном виде. Данная услуги стоит: 30-60 взависимости от объема информации и кол-ва опрошенных респондентов. Уже проведенные работы могу выслать, так скажем - портфолио имеется и опыт в данной сфере. Пойдет?
АнтонГранд
Уважаемая публика наблюдает классический прием работы риэлотра, а ля дай палец - руку откусят?:улыб:Начиналось дело с совета (указание как поступить, обычно основаное на личном опыте), а закончилось полновесной такой услугой с сотнями респондентов и в красивой обложке, куда без нее в наши дни?

Я конечно немного ерничаю, но подход у Вас серьезный, заслуживающий уважения. И стоимость его серьезную быстро не отобьешь, поэтому нужно понять его экономическую целесообразность. Антон, "портфолио" прошу направить на адрес Redwell@inbox.ru