Прошу совета опытных форумчан . Присмотрела подходящую квартиру , но она оказалась с обременением непогашенной ипотеки . Цена очень привлекательная , как и сама квартира .
У меня вопрос . Мне предлагается следующий порядок покупки :
1. Я по расписке и в соответствии с предварительным договором , отдаю продавцу сумму наличными для погашения ипотеки .
2. Он гасит кредит ,получает согласие банка и снимает обременение .
3. Договор купли-продажи и регистрация .
Но вот меня мучает вопрос : а как быть с разрывом между снятием обременения и договором к-п .Ведь он теперь после снятия обременения , вправе продать эту квартиру другому подороже или еще что-либо .А я останусь с распиской и многолетним судебным спором .А сумма аванса немаленькая - почти 2 млн .
Существует ли какой-то надежный способ обезопасить покупателя в таких случаях , ну например идут ли банки на то , чтобы расчет производился через ячейки в этом же банке , либо переуступку долга в ипотечном договоре ? Вообще насколько все эти схемы обкатаны ?
И главное , что мешает соединить п.2 и п.3 одномоментно - это то , что и мне в свою очередь необходимо взять небольшую сумму в ипотеку , т.к. не хватает на покупку .
Заранее благодарна всем , кто поможет советом и поделится опытом .

Вносите деньги на расчетный счет, открытый на Ваше имя в банке, который является владельцем закладной.
в Банке Вам посдкажут. снять деньги с этого счета Вы сможете только в том случае, если договор купли - продажи не будет заключон.
Заключаете договор купли-продажи, на основании которого банк снимает обремениение и Вы сможете зарегистрировать право собственности в юстиции. дальше - уже не Ваше дело.
Банк самостоятельно по Вашему поручению перечислит деньги с Вашегорасчетного счета на счет продавца.
Если по любым причинам право собственности на квартиру к Вам не переходит - Вы снимаете деньги с Вашего счета.
Банк таким образом выступает гарантом получения и возврата денег.

Так мне объяснили в банке - у меня тоже ипотека.

Мы дом покупали год назад, тоже замороченная сделка была, с такой же хозяйкой. В Сбербанке арендовали ячейку, соответственно все закрепили договором прямо в банке. Деньги из ячейки продавщица дома могла изъять только после того как мы покажем в банке свидетельство о собственности на дом. Обратитесь в головной офис сбера, они Вам все разъяснят.

Огромное спасибо двум предыдущим авторам за ответы , но еще бы очень хотелось послушать специалистов в области ипотечного кредитования и юристов . Ведь наверняка за последние годы эта проблема не единичный случай . Какова практика создания безопасности для покупателя , т.к. продавец и банк-залогодержатель имеют более выигрышное положение .Спасибо .

в это области генерируется ежедневно огромное число новых рисков
и мало кто готов систематизировать и хеджировать в упреждающем порядке
иначе почему бы и цена была привлекательной на привлекательную конуру?
ИМХО

В чем более выигрышное положение? Конкретно???

В чем более выигрышное положение? Конкретно???

Выигрышное положение Продавца заключается в том , что после погашения мной его задолженности перед банком , он снимает обременение и становится свободным в поиске нового покупателя . Я же в промежутке до заключения договора купли-продажи со мной остаюсь с распиской на 2 млн и возможностью судебного истребования денег . Зная как работает наша судебная система и служба судебных приставов, я ооочень долго буду возвращать эти деньги . Люди вон свои 50 000 авансов получить долго не могут , судятся , а тут такая крупная сумма .
Мне кажется самый обоюдовыгодный и юридически простой способ был бы , если бы банки шли просто на замену должника в ипотечном договоре . Вместо бывшего владельца квартиры я бы стала должником , потом я погашаю уже свое обязательство перед банком и потом регистрируется снятие обременения и переоформление квартиры уже на меня . Или я не права и существует другие способы ? Просто банкам может неинтересно заморачиваться моими проблемами .

Если просто давать продавцу деньги, чтобы он погасил свой долг - то будет именно так, как Вы говорите .

Я полагаю, что если в сделку включен банк, то обременение он снимет именно на Ваш договор купли-продажи.
Тут бы конечно спросить юристов, занимающихся именно снятием обременений, но уж слишком узкая специфика.

по крайней мере - мне банк озвучил такую схему - я писал выше.
Деньги с поручением - кладутся в банк. Банк снимает обременение. Документы на квартиру находятся в банке. Деньги перечисляются на счет продавца в том случае, если юстиция утвердит Ваше право собственности на жилое помещение. Банк снимает со счета продавца сумму ипотечного кредита.
После всего продавец сможет со своего счета (на который до этого времени налдожено ограничение) снять остаток.

Если юстиция отказывает Вам в регистрации права собственности, обременение с Вашего счета снимается, договор аннулируется, снятие обременения с квартиры тоже аннулируется. и Вы получаете свои деньги обратно.

Что непонятного? Вы хотите просто отдать 2 ляма продавцу наликом и рассчитываете на его честность?

Или вам нужно сбить цену с ипотечной квартиры?

Так вот - если сумма продажи квартиры меньше чем сумма ипотечного кредита - то продажа становится невыгодной. И сделка не состояится в любом случае.

"Мне кажется самый обоюдовыгодный и юридически простой способ был бы , если бы банки шли просто на замену должника в ипотечном договоре . Вместо бывшего владельца квартиры я бы стала должником , потом я погашаю уже свое обязательство перед банком и потом регистрируется снятие обременения и переоформление квартиры уже на меня ."



-Знаю, по крайней мере, один такой случай "замены" должника. Действие происходило в ВТБ24

Если наличный расчет, то вариант такой:
1. Пописываем ДКП, сдаем на регистрацию
2. Идем в банк с продавцом, гасим долг, с закладной в Росреестр
3. Проходит регистрация - остаток денег продавцу.

Если "небольшая ипотека" - то нужно брать её в том банке, где закладная.

Просто банкам может неинтересно заморачиваться моими проблемами .

Зависит, насколько выполнен план по выдачам кредитов банком, отделением банка и лично специалистом :-)

Спасибо Вам за развернутый ответ !
А также благодарю всех , кто высказал свое мнение и дал советы .

-Знаю, по крайней мере, один такой случай "замены" должника. Действие происходило в ВТБ24
это очень хорошо, потому что моя закладная находится именно в ВТБ24. и у меня очень выгодный процент .. я не думаю что банк пойдет на замену должника... зачемему оформлять ипотеку под 10% если сейчас процент намного выше?

впрочем кто его знает. был бы у меня покупатель с ипотекой ВТБ - тогда бы разобрались точно

Если расчет наличный (может стоить рассмотреть другой кредитный продукт, а не ипотеку) - п.2 и п.3 ничто не мешает соединить, т.к. обременение снимается 3 дня,а регистрация купли-продажи 20 дней,т.е. одновременно сдаете документы на снятие обременения и регистрацию дкп, к моменту регистрации права собственности обременение будет уже снято. Нужно только вам, продавцу и представителю банка явиться одновременно в Росреестр и сдать документы.
Если вам все таки нужна ипотека - берите ее в том же банке, где брал продавец, "садитесь на шею" кредитному менеджеру и банк сам все решит, а вот если будете брать в другом банке - тут будут сложности, но это возможно - знаю один случай когда все получилось между втб24 и зенитом.

в том то и дело .. остается 17 дней когда статус заплаченных денег будет висеть в воздухе.
а если регистрация не состоится? как покупателю вернуть свои деньги?
имхо - единственный путь -= это подключить банк в качестве посредника.

статус заплаченных денег всегда будет висеть в воздухе до момента регистрации если хоть какие-то деньги передать до регистрации и тем не менее сделки с авансом уплаченными деньгами проходят каждый день. А чтобы регистрация состоялась нужно правильно собрать пакет документов и все сомнительные моменты прояснить с помощью надежных юристов. Банк в качестве посредника конечно хорошо, т.к. расчеты будут безопасными. Я бы тоже на месте ТС старалась с помощью банка это решить