Покупка квартиры для аренды.
14794
144
Добрый день.
Поделитесь, пожалуйста, мыслями по поводу покупки оптимального варианты для аренды. Ситуация такая. Есть сумма денег в размере 2200 000, есть желание их вложить в недвижимость, а недвижимость сдавать в аренду. Исходя из рыночной ситуации, на эту сумму можно купить однешку в старом доме хрущевку, либо типовушку в панельном доме по линии метро (меня железнодорожный, центральный район вдохновляют больше всего). Либо другой вариант, купить на горском жил массиве в новом доме, новую квартиру, с новым ремонтом и с квадратурой побольше вышеописанных вариантов. С точки зрения ликвидности, скорее всего, второй вариант более интересный. А вот как в плане сдачи в аренду? В дальнейшем планируется эту квартиру продать.
Буду рада любым мнениям, а особенно авторитетным)))
Longtime
ну 100 раз обсуждали
что не ясно из уже сказанного?
Longtime
Может лучше вложить в коммерческую недвижимость.
Например, купить маленький офис. 20-25 кв.м.
АнтонГранд
700 килорублей за метр - грубо 200 кирублей в год
12% депозит дает чуть больше
ну и издержки наверное есть при владении коммерческой недвижкой
налоги и прочая фигня?
но если выбирать между этим и жилой
я за офис
alladin
Грамотно расписали. Налоги платить надо, конечно.
Офис обходиться дешевле в плане "амортизации".
АнтонГранд
небольшой офис штука очень хорошая в портфеле инвестора если грамотно подобрать, чтобы минимум простоев
то "надо брать"
Longtime
Спасибо за идеи. Мне кажется с коммерческой недвижимостью заморочек много...Как-то спокойнее и привычнее квартиру сдавать.
Пока больше перевешивает горский жил массив, чем бабушкины трущобы. Хотя есть сомнения по поводу того, как будет сдаваться там квартира. Если кто сдавал или сдает там жилье, поделитесь впечатлениями:улыб:
alladin
Сказано всего и много. Мне нужны конкретные ответы на мои конкретные вопросы. Лопатить весь форум в поисках подобных тем, а потом перечитывание их, это же долго и неудобно. По моему все очевидно. Зачем усложнять себе жизнь, когда можно завести тему и обсудить конкретные свои вопросы и услышать конкретные ответы. Кто откликнулся и еще откликнется всем благодарна. :flowers:
Longtime
зачем лопатить - есть робот
ну и за все приходится платить - не хочешь лопатить - получишь искаженную картинку только от тех кому продать
Longtime
А что тут мусолить. Считайте, покупайте, сдавайте.
АнтонГранд
Это не в магазин за хлебом сходить. Именно этим и занимаюсь.
ТС, на Горском за 2 200 можно только студию купить, с площадью хрущевки (30-33 м2).
Сам стою перед делемой - что лучше купить для последующей слачи в аренду, ну и перепродаже в случае чего, СТУДИЮ на Горском, или 1-К ХРУЩЕВКУ на 1-ой линии метро - Маркса, Блюхера, Ватутина?
По студиям цены 2100-2300, по Хрущам - 1900-2100.
Что выгоднее?
Спасибо.
Новочибирск
выгоднее в каком смысле
- купить
- продать
- сдавать
- владеть
Longtime
Коммерческая рулит все таки :))) При всех заморочках, это гораздо проще и выгодней :)) Пара проходных офисов и можно встречать старость)))) При любой стоимости жилья доходность будет всегда.
Longtime
Простая мысль: посоветуйте мне (!) , где купить эти 20-25 м.кв. офиса?
Чтобы можно было без простоев.
Можно дискутивно и в личку.

Вчера был в Манхэтене-страшно (пусто).

Рядом ещё 2 первых этажа домов под офисы и 8-14 под квартиры в 10-30 метрах
круглосуточно у активно действующей Западно-Сибирской ЖД.
Дома строятся и на уровне отделки.
--------------------------------------------------------------------------------
всё равно кризис (может был, есть , будет) (с)
wiza
Ищущий да найдет. Или платить надо х)))
alladin
выгоднее в каком смысле
- купить
- продать
- сдавать
- владеть
1.Сдавать
2.Продать
Stror
Коммерческая рулит все таки :))) При всех заморочках, это гораздо проще и выгодней :)) Пара проходных офисов и можно встречать старость)))) При любой стоимости жилья доходность будет всегда.
"пара проходных офисов", чтобы за разумные деньги, и ЧИСТОЙ доходностью не менее 10% годовых?

Конкретно что-то можете предложить? Или так, абстрактно?:)
Longtime
Тут бабушка надвое пошептала:))
Не вопрос купить квартиру, вопрос найти нормальных квартиросъемщиков!!!
Вот это вопрос-вопросов!
А сдавать-выселять каждый месяц и делать после ублюдков ремонт...никакой арендной платы не хватит, а гемора ВАГОН!!!
Очень сложный выбор. С одной стороны - студии в новом доме. С другой стороны - Горский на любителя.
Хрущ чуть дешевле и по линии метро, но хрущ. По цене аренды - будет одинаково.
Знакомый недавно продал 1-комнатная в доме, в котором выход из метро студенческая - за 1800, продал быстро. Значит спрос есть. Я лично склоняюсь к хрущу, но это чисто мои чувства.
Если брать Ленинский район - то что мы имеем:
1.Новое жилье - Горский - студии (жаль что не полноценные 1-к) - 2100-2300;
2.Полногабаритное жилье - Станиславского, начало ул. Ватутина - 2000 (требует ремонта) и выше;
3.Улучшенная планировка - 9 эт. и выше дома - совсем немного, и далеко от метро - ценник 1950 т выше;
4.ХРУЩ по линии метро - 1800 (требует ремонта) - 2150 (у метро+ремонт + мебель).
Что выбрать в целях:
1.Сдать в аренду
2.Выгодно (или хотябы без потерь) продать лет через "дцать" ?

ПС. Есть вариант на Серафимовича, 15 - 3/9 30/13/9 стеклопакеты, космет. ремонт, кухня - 1950, стоит, нет?
Серафимовича далековато от метро, но не хрущ это плюс... Думаю, стоит подумать.
Серафимовича далековато от метро, но не хрущ это плюс... Думаю, стоит подумать.
Комната 13 м2 - тут даже до ХРУЩа не дотягивает.
Новочибирск
невозможно вам ответить
ибо никто не знает что будет через надцать лет и через год
нет толком генплана
нет понимания чего удумает власть для снижения стоимости ипотеки и квадратного метра
доходного и социального жилья, ветхости хрущоб и т.д.
рулетка
почему я и не люблю инвестировать в недвижку
только премиум и лакшери можно как то ....
но у нас этот сегмент смешной
alladin
По моему офис надо брать только если сам в нем будешь сидеть. Знаю шустрого наемного директора, который купил на жену офис и сдает его своей конторе задорого и ещё и за кэш чтобы налоги не платить и находит объяснения собственникам что этот офис идеал, такого больше не найти :ха-ха!: Под такие задачи да, надо покупать.
Ловкий парень
да этот вариант довольно распространен как монетизация доходов собственников компаний и управлению прибылью
Комната 13 м2 - тут даже до ХРУЩа не дотягивает.
Кухня больше. И Холл большой.

По моему офис надо брать только если сам в нем будешь сидеть. Знаю шустрого наемного директора, который купил на жену офис и сдает его своей конторе задорого и ещё и за кэш чтобы налоги не платить и находит объяснения собственникам что этот офис идеал, такого больше не найти Под такие задачи да, надо покупать.
Красавец, пожал бы руку ему))))
Longtime
Мне нужны конкретные ответы на мои конкретные вопросы. Лопатить весь форум в поисках подобных тем, а потом перечитывание их, это же долго и неудобно.

Вы, наверное, думаете, что интересно писать одно и то же каждую неделю в новой теме не смотря на то, что это все уже мильемн раз обсуждалось? Это очень весело и удобно?
В конце концов, ответы нужны вам - вам их и искать...
БИВ
Господа, что скажете о Чистой Слободе?
1. Если купить там 1-к с типовым ремонтом, обставить ее мебелью+техника - за сколько можно будет ее сдать?
2.Что выгоднее в плане доходности на вложенный рубль, 1-к Хрущ Маркса,Блюхера,Ватутина - или 1-к в Слободе?
3. Есть ли потенциал к удорожанию через несколько лет квартиры на Слободе?
Спасибо.
Новочибирск
вам денег заработать или денег сохранить?
у вас время заниматься управлением недвижкой есть и сколько оно стОит?
на какой срок бапки в кирпичи превращаете?
ну и о какой сумме речь?
alladin
вам денег заработать или денег сохранить?
у вас время заниматься управлением недвижкой есть и сколько оно стОит?
на какой срок бапки в кирпичи превращаете?
ну и о какой сумме речь?
Квартира нужна для сдачи в аренду+чтобы постепенно росла в цене:)
Бюджет 2-2.1 млн.
Сюда попадает Хрущ у метро, Студия на Горском, 1-к в Чистой Слободе.
Вот такой выбор, посоветуйте, Господа.
Новочибирск
старый хрущ и бюджетный спальник расти в цене не будут -максимум инфляцию отыграют
подняться можно только от фундамента
поэтому два в одном не получится
либо зашибать на аренде на однушке в хруще по ЛМ
либо инвестировать в фундамент в хорошем месте вхорошие метры
а ЧС - это скромно пожить при переезде на ПМЖ
все ИМХО
alladin
старый хрущ и бюджетный спальник расти в цене не будут -максимум инфляцию отыграют
подняться можно только от фундамента
поэтому два в одном не получится
либо зашибать на аренде на однушке в хруще по ЛМ
либо инвестировать в фундамент в хорошем месте вхорошие метры
а ЧС - это скромно пожить при переезде на ПМЖ
все ИМХО
Спасибо за авторитетное мнение!

бюджетный спальник расти в цене не будут
Вспомните, сколько стоила студия на Горском год назад, если мне не изменяет память, то 1,8-1,9? А сейчас без 2,1-2,2 там и делать нечего, или я ошибаюсь?

За сколько можно сдать 1-к Хрущ (ремонтик, обстановка) по ЛМ (Карла Маркса, Студенческая)?
И за сколько 1-к в Чистой Слободе? (тоже ремонт от застройщика -вся необходимая мебель и техника)?

И есть ли смысл прицеливаться на 2-к Хрущ по ЛМ? Как он в аренду пойдет, и за сколько? (относительно 1-к Хруща)
Новочибирск
бюджетный спальник расти в цене не будут
Вспомните, сколько стоила студия на Горском год назад, если мне не изменяет память, то 1,8-1,9? А сейчас без 2,1-2,2 там и делать нечего, или я ошибаюсь?
Горский уже скончался как район массовой застройки. А в спальниках типа ЧС куча инвесторов после сдачи будет пытаться продать с дисконтом 10%. Так что вкладываться в дешевое жилье на окраине в новых микрорайонах только чтобы жить самому
Новочибирск
поставлю вопрос по другому
имеем 2 ляма резанной бумаги
что вы хотите иметь через 365 дней по доходности, не решит ли эту задачу банальный депозит в 12%?

ну и любая однушка по ЛМ уделает квартиру в спальнике типа ЧС.
другое дело, что ждать от нее еще и капитализации выше инфляции - бессмысленно

ну и я бы помнил про 5% налога на имущество от рыночной стоимости, которые светит с 2014 года
их придется брать на себя - арендатор сразу не скушает такое повышение.

И, кстати, почему вы не рассматриваете инвестиции в фундамент?
Боитесь рисков? Тогда ваш удел - депозит. В аренде полно рисков своих
alladin
поставлю вопрос по другому
имеем 2 ляма резанной бумаги
что вы хотите иметь через 365 дней по доходности, не решит ли эту задачу банальный депозит в 12%?

ну и любая однушка по ЛМ уделает квартиру в спальнике типа ЧС.
другое дело, что ждать от нее еще и капитализации выше инфляции - бессмысленно

ну и я бы помнил про 5% налога на имущество от рыночной стоимости, которые светит с 2014 года
их придется брать на себя - арендатор сразу не скушает такое повышение.

И, кстати, почему вы не рассматриваете инвестиции в фундамент?
Боитесь рисков? Тогда ваш удел - депозит. В аренде полно рисков своих
ну и я бы помнил про 5% налога на имущество от рыночной стоимости, которые светит с 2014 года
Откуда информация? Есть официальный источник? Эти слухи муссируются с 2002 года. И то в них про 5% ничего не говорилось, есть всего лишь информация, что объектом налогообложения станет рыночная стоимость квартиры. Но когда это будет, и будет ли, и какие ставки - это непонятно уже много лет.
Депозит не устраивает - не хочется остаться с пачкой резанной бумаги.
Моя цель;
1.Вложение денег;
2. Извлечение дохода в виде арендной платы.
3.Постепенная рост стоимости квартиры, хотя бы на 3-4%% в год.

В фундамент инвестировать - все же немного рискованно.

Хочу гарантированно обеспечить свою пенсию.
Новочибирск
Мне кажется, что тех же 12% аренда не вытянет. Ну вот та же квартира за 2 ляма должна в этом случае давать дохода 20 тыс/мес. Плюс - квартплата. Плюс - риски, повреждения имущества. Плюс риск, что квартиранты вовремя не заплатят (Сомневаюсь, что вы их сможете выкинуть в тот же день), неделю промнут сиськи про "завтра заплатим", а потом тихонько свалят, оставив неоплаченные счета за воду и электричество, и после этого вы еще неделю будете искать новых квартирантов (итого - 2 недели простоя).
Итого, чтобы иметь те же 12% дохода - квартиру, в которую вложено 2 ляма сдавать надо за 23-24 тыс.
ИМХО - НЕРЕАЛЬНО. Те квартиры, которые можно сдавать за 23-24 тыс стоят гораздо больше 2-х лямов. То, что можно купить за 2 ляма - сдадите заметно дешевле 23 тыс...
Как-то так...
БИВ
Вот если честно об этом я совершенно не думала. У меня возник вопрос, я его задала. Кому интересно на него будет ответить, тем спасибо. Я же не заставляю никого. Вот серьезно, к чему эти придирки? Ну не хотите писать, не пишите.
Новочибирск
Моя цель;
1.Вложение денег;
2. Извлечение дохода в виде арендной платы.
3.Постепенная рост стоимости квартиры, хотя бы на 3-4%% в год.

В фундамент инвестировать - все же немного рискованно.

Хочу гарантированно обеспечить свою пенсию.
ну все деньги мира не превратятся в бумагу
потом есть золото
но если вам больше нравятся крупные формы, то инвестируйте в однушку по ЛМ или лучше в две. Хорошо бы только не хрущобы, а что-нить посвежее
было бы больше денег, то можно офис

пенсию как ренту не обеспечите, но наследство оставите
Новочибирск
Откуда информация? Есть официальный источник? Эти слухи муссируются с 2002 года. И то в них про 5% ничего не говорилось, есть всего лишь информация, что объектом налогообложения станет рыночная стоимость квартиры. Но когда это будет, и будет ли, и какие ставки - это непонятно уже много лет.
Депозит не устраивает - не хочется остаться с пачкой резанной бумаги.
С 2002-ого года об этом говорят именно потому, что мера назрела и перезрела. И ставка налога будет, может, и не 5%, но что точно - она специально будет подбираться правительством такой, чтобы политика иметь в собственности несколько жилых помещений с целью сдачи их в аренду стало сильно невыгодной.
Потому что государству нужно, чтобы граждане имели свое жилье - сё снижает, однако, социальную напряженность. А практика, когда владельцы нескольких жилых помещений наращивают свое благосостояние не путем производства прибавочной стоимости, а путем получения ренты - мало того, что вредит экономике в целом, так оно еще и ударяет по самому святому. По рейтингу Государя-Императора.

Если же Вас волнуют апокалиптические картины начала 90-ых... то в случае краха экономики неотапливаемое, неосвещаемое здание с протекающей крышей, выбитыми окнами, порванными водоводами и канализацией, заселенной крысами - поможет Вам спокойно встретить старость ничуть не больше, чем пачка резанной бумаги.
Новочибирск
Откуда информация? Есть официальный источник?
да полно и официальных и полуофициальных
у них просто нет другого выхода, чтобы найти обещанный триллион для муниципалитетов
и уже давно платили от рыночной если бы не упирались в кадастр
2013 может еще потянут но в 2014 готов спорить на лаве - введут
да впрочем и в этом году лично я заплатил далеко не копейки как раньше а вполне себе тысячи рублей
вот кстати забавное совещание на заданную тему
alladin
Если введут аЦЦкий налог на имущество, то придется его практически полностью, равными долями, ежемесячно относить на конечного потребителя - то есть арендатора. Практика сего действа у нас в стране отлажена до автоматизма:)
Лично я в этом большой проблемы не вижу.
Новочибирск
Если введут аЦЦкий налог на имущество, то придется его практически полностью, равными долями, ежемесячно относить на конечного потребителя - то есть арендатора. Практика сего действа у нас в стране отлажена до автоматизма:)
Лично я в этом большой проблемы не вижу.
Сначала-то да, но потом арендаторы начнут искать способы снижения своих расходов - кто снимал двушку, тот переедет в однушку, кто снимал однушку - переедет в комнату, снимать жилье вместе станут не только студенты, а, и, скажем, молодые семьи будут кучоватся по двое в одну трешку-четырешку (уже сейчас знаю такие примеры), вместо того чтобы каждая снимать по двушке.
То есть объем спроса в деньгах на арендном рынке в целом не изменится - изменится качество и количество снимаемого арендаторами жилья.
И часть арендодателей (в первую очередь это будут наиболее дорогие в своем сегменте арендные квартиры) вдруг обнаружит, что - желающих снять их квартиру за сумму, позволяющую им отбить расходы по ее содержанию - то и нет.
Как следствие - эти квартиры пойдут на рынок продажи, сбивая ценник. Сначала только в дорогом сегменте, а потом, по принципу домино - вниз по очереди спрыгнут и все нижележащие сегменты рынка.

Ну и как результат - купить квартиру станет доступнее.
Ц12
Поднятие налогов приводит к падению цен и всеобщему благоденствию? Нобелевская премия по Вам плачет.
ANik1C
Ну и как результат - купить квартиру станет доступнее.
Как страшно жить, мы все умрем!
Бугага)))
Новочибирск
А почему все забыли про дома доходные? Бойко один по линии метро во всю сдает, второй на подходе Так сказать новые конкуренты на рынке аренды:улыб:
Ц12
"Сначала-то да, но потом арендаторы начнут искать способы снижения своих расходов"

Ой, да ладно.. А типа - сейчас они не ищут способов снизить свои расходы... Способов много (как вы написали) - но все мимо них проходят, потому что никому это нафиг не интересно.
DmNSK
"Бойко один по линии метро во всю сдает, второй на подходе "

Насколько я помню - Бойко говорил, что планирует окупить этот дом за 10 лет.
С таким сроком окупаемости - это скорее баловство толстосума, чем реально интересное для инвесторов направление бизнеса. Бойко в эти игры быстро наиграется, а больше вряд ли кто полезет.

10 лет окупаемости - опять же меньше пресловутых 12% депозита...
Новочибирск
Лично я в этом большой проблемы не вижу.
тогда почему у нас рост стоимости аренды отстает от реальной потребительской инфляции?
арендодатели стали бессеребренниками -гуманистами?

у вас есть на квартире чистенький порядочный хвостик, который не доставляет хлопот
и вам решать поднимать ему аренду с риском, что вам снова включать риски или плюнуть на снижение профита...