Добрый день. Прошу совета у разбирающихся в теме.
Возникла необходимость разменять 3-комнатную на 2-комнатную и 1-комнатную.

Дано:
3-комнатная в центре (Орджоникидзе), в сталинке с деревянными перекрытиями. До пл.Ленина 10 минут пешком. Квартира требует косметического ремонта.

Нужно взамен:
2-комнатная в центре (Железнодорожный, за исключением Владимирской; Центральный либо на крайний случай Октябрьский) в кирпичном доме, не требующая капитального ремонта. Не первый этаж. Спокойное место для проживания пожилых людей.

плюс

1-комнатная в Железнодорожном, Центральном, Октябрьском, Заельцовском, Ленинском (последние три - только с хорошей транспортной развязкой) в кирпичном доме, не требующая капитального ремонта. Не первый этаж.

Так вот. Реалистичны ли наши пожелания? Несколько лет назад пытались меняться - всех отпугивают деревянные перекрытия. Насколько я успела понять, этот нюанс резко снижает ценность квартиры и удачное расположение+просторные комнаты с высокими потолками+адекватные соседи уже особой роли не играют.
Т.е. квартира в доме с деревянными перекрытиями - жильё второго сорта? Имеет ли вообще смысл начинать размен, тратить время и деньги на сопутствующую возню или это дохлый номер и необходимой суммы от продажи квартиры мы не получим (нужно как минимум 500000)? Я смотрю цены на жильё на нашей и ближайших улицах - просят до 4-5000000 за 2-комнатную. Но, видимо, там нет этих пресловутых деревянных перекрытий?

Будем очень благодарны за ответ по теме.

Для совсем правильного ответа нужно больше данных: конкретный адрес, этаж, общая площадь, площадь кухни и желательно планировка квартиры, окна во двор или на дорогу, есть ли балкон/лоджия, электроплита или газ.Состояние тоже важно. "Требует косметического ремонта" - весьма расплывчато. В понимании одних это обои переклеить, а других - перегородки не сносить.
Но даже навскидку: двушка-хрущ (кирпичный дом, хорошее состояние, не первый этаж) в центре стоит минимум 2,8 млн, а однёшка-хрущ (требования те же) от 2,2 млн в центре, около 2 млн в Октябрьском и Заельцовском , да и то не совсем рядом с метро. Крайний случай (двушка в Октябрьском и однёшка в Ленинском пока рассматривать не будем - слишком широко поле поиска).
Итого вам нужно 2,8+ 2 +0,2 (оплата услуг агенств, запас для торга, прочие накладные расходы)= 5 млн.
Как раз то, что насчитали.
Задайте подробный поиск на НГС-недвижимость "3-комнатные полногабаритные Центр-ЖД районы".
На вашей и ближайших улицах смотреть смысла мало - вариантов не густо, да и мест не хуже вашего
в центре достаточно.
Посмотрите, что продают за 5 млн (учтите, что в пределах 100-200, а то и больше тысяч почти всегда
возможен торг) и сравните со своей квартирой (при такой цене обычно есть фотки, нередко планы).
Ситуация во многом прояснится.
А деревянные перекрытия вообще не при чём, если цена на квартиру сильно не завышена.
Естественно, ПГ с полностью ЖБ ( а не смешаными) перекрытиями стоят подороже, но их в центре - по пальцам пересчитать.

считаю ваш размен нереальным. почему?

1. пост выше - объективно по деньгам не проходите.. посмотрите, что можно купить за 5млн, поставьте себя на место покупателя.. на эти деньги можно взять вокзалку напротив цума в относительно новом кирпиче с большой кухней. (причем не проходите сильно, соседи продали 2-к панель в норм состоянии без изысков за 3200)

2. даже если бы по деньгам было в притык (можно было бы продать за 5 млн), все равно это был бы мало реальный обмен, тк люди прожившие всю жизнь в самом центре в пг чуть зайдут за угол - уже "дыра", т.е. ваши родители согласятся только на оч хорошую 2-ку (не самую дешевую), в бюджетных вариантах им все будет не так и не эдак. Когда искали 3-ку насмотрелись на разменщиков вдоволь.. их квартира в самом центре и самая лучшая, предлагаемые варианты все не то и не там, дашь аванс - потеряешь время, тк себе они вариант не найдут в задуманые деньги..

без доплаты нереально, если есть деньги дополнительные то только продать-купить в нужном месте, а искать прямой обмен практически безнадежно.

Добрый день. Прошу совета у разбирающихся в теме.
Возникла необходимость разменять 3-комнатную на 2-комнатную и 1-комнатную.

Возможно. При следующих условиях:
1). Все заинтересованные стороны серьёзно настроены на разъезд.
2). Действие как минимум на половину будет происходить не через прямой обмен "баш на баш".
3). Доплата будет в диапазоне: 800 т.р. - 1.5 млн.руб. в зависимости от того, чьи желания надо будет учитывать в 1-ю очередь.
4). Условия выбора будут оперативно варьироваться от реального течения обмена.
И т.п.

Присодинюсь к тем, кто считает, что нереально.
Тем более, то, что район рассматриваете один и тот же - один из самых дорогих в городе.

ИМХО на таких условиях - нереально.

Вы хотите разменять трешку на 2+1 в примерно одном и том же районе... когда-то давно, ещё во времена СССР было простое ценовое правило:

однешка - это примерно 2.5 комнаты, двушка - 3.5, трешка - 4.5. То есть ваш размен в денежном эквиваленте: 4.5к на 3.5 + 2.5 = 6к, то есть потребуется доплата в 1.5 комнаты, или по цене продаж (не предложений!) в 500-650 за комнату, доплата потребуется около 750 тыс.р. ... 1млн. Если учесть, что потеря центра - это как правило комната...

Деревянные перекрытия - конечно минус, но не такой значительный (не все банки дают под них ипотеку, надо смотреть что скажет страховая компания банки)... а вот разменять с потерей района - очень даже возможно. Причем даже только для одной хатки (скорее всего двушки).

Итого, без доплат можно поискать двушку не в центре (далее указанных вами границ, например Владимировская для ж/д) И однешку в указанных границах... потеря от высокой цены однешки может быть скомпенсирована дешевизной двушки.

Итого, без доплат можно поискать двушку не в центре (далее указанных вами границ, например Владимировская для ж/д) И однешку в указанных границах... потеря от высокой цены однешки может быть скомпенсирована дешевизной двушки.

Всё будет зависеть именно от того, чьи интересы по выбору варианта квартиры/местности более.., скажем так, предпочтительно-важны.
Т.е., если в 2-ю идут родители (например), то и плясать надо от этого.
А т.к. разница между 1-й и 2-й во многих случаях не такая уж и космическая, то и выбрав неплохую 2-ю в приличном для ТС месте... 1-ю можно уже просто покупать ту, на что останется денег (как после продажи, так и с помощью иных средств).

Это уже решать ТС-у. Я просто обосновал исходя из старого правила, почему вариант НЕ реален. Хотеть, оно конешна можна... вона из скока висит неликвидов... тока д-о-лг-а...