На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 2)
116940
1000
Да, было. Позанудствую маленько ещё:
Собственно в этом анекдоте - вся наша "икономика", как вы понимаете.
"пошел и занял у отца ещё 100р" - угу, практически всё бабло - от бюджетов и внешних займов. Почему-то это "внезапно забывается" и часто. А вот как только "папам" надоедает занимать ... тут "внезапно наступает кризис". Вот "чуть ниже" уже начали пиарить "нового застройщика"... сколько-сколько у него долгов, ась?
Собственно в этом анекдоте - вся наша "икономика", как вы понимаете.
"пошел и занял у отца ещё 100р" - угу, практически всё бабло - от бюджетов и внешних займов. Почему-то это "внезапно забывается" и часто. А вот как только "папам" надоедает занимать ... тут "внезапно наступает кризис". Вот "чуть ниже" уже начали пиарить "нового застройщика"... сколько-сколько у него долгов, ась?
И мне легче - если все рухнет, будет с кем разделить ответственностьВсё же лучше надеяться, что делить придётся прибыль от инвестиций
Всё же лучше надеяться, что делить придётся прибыль от инвестицийДелить как-то тоже неинтересно.
А вот надеяться, что инвестиции принесут приятный доход - несомненно нужно.
А иначе как заставить себя пускаться в это рисковое, но увлекательное мероприятие...
Делить как-то тоже неинтересно.Ну так то да. Зачем делить прибыль? Лучше всё же ответственность, а можно и всю отдать, от широты души.
А по делу, что сейчас считаете лучшим вариантом по доходность/надёжность?
Пока еще есть поле для инвестора...
но, с приходом новых застройщиков, например, томичей которые строят "Тулинку", очевидно, что доходность будет снижаться.
но, с приходом новых застройщиков, например, томичей которые строят "Тулинку", очевидно, что доходность будет снижаться.
мне вот то же интересно.
какого застройщика или объект, считаете на данный момент или в ближайшей перспективе наиболее интересным?
какого застройщика или объект, считаете на данный момент или в ближайшей перспективе наиболее интересным?
застройщики уже начинают идти на уступки и за наличку готовы торговаться, правда не все(видать квартиры оставшиеся на реализацию совсем плохо уходят) ...
Ценник на квартиры сдающихся в 15-16 году вобще радует, но нет уверености что сдадут вовремя и вобще достроят.
Ценник на квартиры сдающихся в 15-16 году вобще радует, но нет уверености что сдадут вовремя и вобще достроят.
Сейчас читают
второй зимний дозор
180024
1000
Сложности в работе юриста.
8486
38
Нское метро
336385
3514
Nsk_predator
guru
а эконом сегмент у нас не "запузырится" (с)?))))))Сроки указанные нереальные.
Как понял они собираются построить дома на Кмоминтерна, и туда переселить жителей этих кварталов. А это лет 6-7 уйдет. А сама застройка этого участка земли завершиться к году так 2025.
А вообще, жилье новостройках будет дорожать с каждым годом на 4-6%.
жби
activist
4%-6% Это не дорожает а дешевеет при средней инфляции 10-15%.
4%-6% Это не дорожает а дешевеет при средней инфляции 10-15%.+1000. Это в лучшем случае. А скорее всего, еще меньше. Поэтому брать ипотеку под 10-13 при том, что жилье дешевеет, смысла нет никакого. Если живые деньги, еще можно позабавляться
застройщики уже начинают идти на уступки и за наличку готовы торговаться,Да европейский берег начал раздавать скидки до 220 тр и это осень. Видать у них дела не очень идут.
Nsk_predator
guru
Просто слишком много жилья сразу начали строить в одном месте.
Nsk_predator
guru
4%-6% Это не дорожает а дешевеет при средней инфляции 10-15%.Эээ... где вы такую инфляцию нашли, сейчас средняя где-то 8%.
Alippa
no status
8% это у недобитого среднего класса в лучшем случае, а у тех кто на молоке, хлебе и ЖКХ - хорошо если 15%
Nsk_predator
guru
Поэтому брать ипотеку под 10-13 при том, что жилье дешевеет, смысла нет никакого. Если живые деньги, еще можно позабавляться
Сразу видно спекулянтов - перекупщиков.
Nsk_predator
guru
8% это у недобитого среднего классаНу вот и тут виноват средний класс.
Elena_
activist
Это Вы про меня? Ошибаетесь, уважаемый. У меня стока денег нетуПоэтому брать ипотеку под 10-13 при том, что жилье дешевеет, смысла нет никакого. Если живые деньги, еще можно позабавляться
Alippa
no status
и виноват только тем, что не помер тихо в 2008-м и продолжает мутить воду в 2013))))
Nsk_predator
guru
Ну вот. Значит для вас жилье дорожает.
8% это у недобитого среднего класса в лучшем случае, а у тех кто на молоке, хлебе и ЖКХ - хорошо если 15%Те кто на молоке в покупке жилья не участвуют и на рынок не влияют.
ну конечно не участвуют, а эконом сегмент с его иБотеками военными и иными, сертификатами, маткапиталами, вычетами и прочими подачками?
ну конечно не участвуют, а эконом сегмент с его иБотеками военными и иными, сертификатами, маткапиталами, вычетами и прочими подачками?Да да, им как раз и добавляют из кармана не добитого среднего класса. Заодно, и чо бы не помочь своим милым друзьям застройщикам, оне ж и "спасибо сказать" могут.
Так им как раз эта ситуация только на руку. При сомнительном росте 4-5% (а есть те кто утверждает что и дешеветь может!) и инфляции (для них) от 15%, да за 10-15 лет - ипотека в 10% годовых - практически чистая экономия.
Вы сравнивайте не только процент удорожания на старте, но и рост цен относительно вложений в стройку со стоимостью готового объекта. А это уже далеко не 4-5 % Давайте на примере самых дешманских студий одного застройщика рассмотрим. Если пару лет назад они продавали (на этапе стройки) за 650 т.р. , то сейчас (в сданном доме) ценник около 1 000 - 1 100 т.р. Т.е. рост, порядка 54 % за два года = 27 % годовых.
хитренький)) а если на примере нормальных сараев - тех же двушек - размером от 60 до 80 метров?
2-х "сараи" по 60-80 м.кв. не лучший вариант для инвестиций, т.к. тяжеловато продаются потом. Рассмотрим 3х, 85 м.кв, продал клиенту за 2200 т.р., в июне 2012, а затем им приспичило разъехаться и мы перепродали в мае 2013 за 3000 т.р. - 250 т.р. дешёвый ремонт = 2750 т.р.. Т.о. около 25% годовых получилось.
Есть и более прибыльные инвестиции, но мне не нравятся ЖСК и потому, только перепродаём или по большой просьбе клиентов ведём их туда. Сейчас сделку закончили на МЖК: дама вложилась в декабре 2012 в 1к., 42 м.кв. за 1180 т.р. + 15 т.р. членский взнос = 1195, а продала в ноябре 2013 за 1540 (притом явно ниже рынка, т.к. среднерыночная цена 1650, но мы самую дешёвую клиенту искали) т.о. получила около 30% годовых.
Есть и более прибыльные инвестиции, но мне не нравятся ЖСК и потому, только перепродаём или по большой просьбе клиентов ведём их туда. Сейчас сделку закончили на МЖК: дама вложилась в декабре 2012 в 1к., 42 м.кв. за 1180 т.р. + 15 т.р. членский взнос = 1195, а продала в ноябре 2013 за 1540 (притом явно ниже рынка, т.к. среднерыночная цена 1650, но мы самую дешёвую клиенту искали) т.о. получила около 30% годовых.
а студий, я лично боюсь, особенно в спальниках
тут надо иметь особый "вкус к риску"
чё то мне все это напоминает "голодуху" конца 80-х когда к кому не придешь у всех в прихожих мешки с крупой и сахаром и коробки с порошком))))
щас наберем этого добреца, а потом на помойку так же и выкинем дружно
тут надо иметь особый "вкус к риску"
чё то мне все это напоминает "голодуху" конца 80-х когда к кому не придешь у всех в прихожих мешки с крупой и сахаром и коробки с порошком))))
щас наберем этого добреца, а потом на помойку так же и выкинем дружно
Есть маленько затоварка по мелким студиям. У меня сейчас есть одна на продажу, за 1070 с ремонтом, но народ ходит смотрит, а денег не хочет давать. Их очень много под гос.программы покупали, чтобы гос.деньги получить. А т.к. сами там жить не собирались, то много выставили на продажу и рынок переполнили.
DrAliksan
activist
Эсли вернуться именно к вопросу экономики РН, то становится ясно - РН не сам по себе, а часть Экономики России - простите за прописные истины. Экономика у нас в стагнации, как и в большинстве стран мира, но! Если инфляцию в той же Японии создают искуственно - и с радостью заявляют, что скоро она дорастёт до 2%, то у нас ещё печатный станок особо то и не включали...
И получается, что наиболее вероятны 2 взаимоисключающие варианта:
- стагнация, рынок недвижимости стоит на месте, и даже проседает по некоторым сегментам;
- инфляция, рублёвые цены идут вверх бешеными темпами и недвижка в том числе.
Вот и как быть, имея на руках 1млн (ну или 2-3) и не имея собственного жилья? Подождать снижения цен и купить 2шку по цене сегодняшней 1шки? Или купить сейчас 1шку, чтоб обезопаситься от возможной инфляции? Чёрт его знает...
И получается, что наиболее вероятны 2 взаимоисключающие варианта:
- стагнация, рынок недвижимости стоит на месте, и даже проседает по некоторым сегментам;
- инфляция, рублёвые цены идут вверх бешеными темпами и недвижка в том числе.
Вот и как быть, имея на руках 1млн (ну или 2-3) и не имея собственного жилья? Подождать снижения цен и купить 2шку по цене сегодняшней 1шки? Или купить сейчас 1шку, чтоб обезопаситься от возможной инфляции? Чёрт его знает...
мы обычно выбираем третий путь - путь стагфляции
мы обычно выбираем третий путь - путь стагфляцииага, вобравший в себя худшее от обеих зол...
Вот и как быть, имея на руках 1млн (ну или 2-3) и не имея собственного жилья? Подождать снижения цен и купить 2шку по цене сегодняшней 1шки? Или купить сейчас 1шку, чтоб обезопаситься от возможной инфляции? Чёрт его знает...одназначно - синицу в руках. а то и на студию не хватит.
а вот если свое жилье уже есть. можно и поиграться.
kentilo
veteran
Что то тихо здесь. Как на счёт инвест. идей на сегодняшнем рынке?
Все стоят в очереди за студиями от КМС на Фрунзе/СШ
Сибирь - рай
activist
Сейчас недвижимость должна немного подрасти, перед очередным циклическим падением. Механизм прост - страх краха банковской системы, рост валюты, дефицит инвестиционных идей. Доверие к золоту, акциям подорвано боковым и нисходящим трендом соответственно. Валюта уже дорогая. Что остается народу? Залезть в долги, купить на что кто наскреб - кто комнату, кто хоромы. Но толпа ВСЕГДА проигрывает.
Alippa
no status
те, которые на спаде рынка лезут в недвижку уже вымерли естественным отбором, но мечты об этом участников рынка и их песТни о главном, что несите грошики к нам - не умрут видимо никогда
мой прогноз, что недвижка в этой фазе уйдет ниже рынка, метр перекуплен, а рынок аренды сожмется и народ попытается вытащить лавандос из студий, которые им втюхали под механизм "аренда отбивает ипотеку"
мой прогноз, что недвижка в этой фазе уйдет ниже рынка, метр перекуплен, а рынок аренды сожмется и народ попытается вытащить лавандос из студий, которые им втюхали под механизм "аренда отбивает ипотеку"
У КМС еще несколько домов со студиями/однешками в запасе. Все раскупят или спрос закончится?
Интересно, еще будут строить большие квартиры в центре?
Интересно, еще будут строить большие квартиры в центре?
kentilo
veteran
Стало попахивать дефляцией . Слабо верится конечно в реальную дефляцию, но в схлопывание пузырей только в путь. Опять же "оленеводов с северОв" поубавиться. Чой то играть в игру "перрон отходит, двери закрываются" как то расхотелось.
А может это всего лишь попытка сократить непомерные расходы естественных монополий при условии сохранения объемов инвестпроектов?
Видится мне, они разъелись на бюджетных деньгах до безобразия, а прорывных решений от многолетних щедрых инвестиций, которые власть ожидает последние несколько лет, увы, не наблюдается.
Вот и решили провести "коррекцию фигуры", посадив монополии на диету...
Думаю, и эта попытка поднять эффективность их менеджмента потихоньку сойдет на нет.
Там такое чавканье доносится...
Какие, нах, инвестпроекты, какая эффективность...
Да и зря Вы так часто вспоминаете про возможное схлопывание пузырей.
Не дай Бог, начнет сбываться.
Там DmNSK, судя по всему, потихоньку скупает студии у КМС.
А тут Вы с таким пессимизмом...
Видится мне, они разъелись на бюджетных деньгах до безобразия, а прорывных решений от многолетних щедрых инвестиций, которые власть ожидает последние несколько лет, увы, не наблюдается.
Вот и решили провести "коррекцию фигуры", посадив монополии на диету...
Думаю, и эта попытка поднять эффективность их менеджмента потихоньку сойдет на нет.
Там такое чавканье доносится...
Какие, нах, инвестпроекты, какая эффективность...
Да и зря Вы так часто вспоминаете про возможное схлопывание пузырей.
Не дай Бог, начнет сбываться.
Там DmNSK, судя по всему, потихоньку скупает студии у КМС.
А тут Вы с таким пессимизмом...
готовое раскупят, нераскупленое раздадут кредиторам
а так все зависит от скорости нарастания проблем, судя по всему затягивать прыжок в пропасть в этот раз не будут, до выборов далеко, а денег мало
рынок аренды в моей ИМХЕ должен сжаться ибо доходы людей не растут, стоимость владения напротив - увеличивается, это попытаются впихнуть в ценник, сокращения пройдут по той стрАте офисной молодежи, что студии и однешки по ЛМ снимает и пройдут они в течение года.
"гантель" еще больше растянется, приличный эконом или бюджетный премиум совсем исчезнут, а останутся два полюса - премиум\лакшери и комнаты за три копейки в спальниках или двушки\однушки по ЛМ вскладчину.
и это пока без учета возможного второго издания банковского кризиса 2004 года когда "межбанк умер"
а так все зависит от скорости нарастания проблем, судя по всему затягивать прыжок в пропасть в этот раз не будут, до выборов далеко, а денег мало
рынок аренды в моей ИМХЕ должен сжаться ибо доходы людей не растут, стоимость владения напротив - увеличивается, это попытаются впихнуть в ценник, сокращения пройдут по той стрАте офисной молодежи, что студии и однешки по ЛМ снимает и пройдут они в течение года.
"гантель" еще больше растянется, приличный эконом или бюджетный премиум совсем исчезнут, а останутся два полюса - премиум\лакшери и комнаты за три копейки в спальниках или двушки\однушки по ЛМ вскладчину.
и это пока без учета возможного второго издания банковского кризиса 2004 года когда "межбанк умер"
Все стоят в очереди за студиями от КМС на Фрунзе/СШПро какой конкретно адрес речь?
ГражданинМира
experienced
Все стоят в очереди за студиями от КМС на Фрунзе/СШГм..Я не стою в очереди, зачем мне КМС с её маленькими квартирами-студиями S 28,18 м2 по цене - 69000 рублей за 1 кв.м.?
ИРУСЯ
old hamster
все бабки рубят, пока вы здесь мыльные пузыри надуваете и рынок аренды сжимаете.
студии просто сметаются до сих пор. у КМСС и не только...
студии просто сметаются до сих пор. у КМСС и не только...
ГражданинМира
experienced
Предполагаю, что речь идет о Фрунзе, 49
ТОП 5
1
2