Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 2)
и там уже хрущи продаются??? 
Ага, рядом с цветущими яблонями...А если серьёзно, то первая новостройка там уже запланирована...
Про самолечение, "обжулили" и прочие страшилки любят петь риэлторы. А вы же вроде не риэлтор?
А по поводу самолечения - пластырь вы себе сами наклеете, не надо бежать к профессиональному медику.
Хотя тоже вроде не всё так однозначно - какой стороной этой пластырь наклеить?
А можно ли перцовый пластырь от мозолей наклеить на открытую рану?
А чем можно раскрасить пластырь НЕтелесного цвета, чтобы он не был заметен на теле?
Где лучше покупать пластыри - у официальных аптекарей, или у бабок на рынке?
А когда лучше наклеивать пластырь, и когда отклеивать?
Не стоит ли прямо сейчас запастись пластырями - а то они, говорят, будут дорожать?
А какими пластырями стоит запастись, чтобы не прогадать?
Какие пластыри лучше - на тканной, или нетканной основе?
Какие должны быть документы у пластыря?
Стоит ли использовать пластыри сталинских времён?
А правда, что некоторые сами делают пластыри из того, что под рукой, и выходит дешевле и лучше?
Так и в моём случае всё просто - за деньги (с участием ипотеки) купить квартиру, чтобы жить. Без каких-то долгих обменов, разменов и прочих условий, требующих участия профессионалов. Риски представляю.
В случае чего жаловаться прибегу не на форум (если и забегу, то шоб предупредить), а в компетентные органы. Уже есть опыт - аж целый зампред правления Сибирского банка Сбера был вынужден разбираться со мной, когда мне просто невовремя карту переоформили...
ПС. Наклеить пластырь себе на рот и на пальцы - не предлагать
А по поводу самолечения - пластырь вы себе сами наклеете, не надо бежать к профессиональному медику.
Хотя тоже вроде не всё так однозначно - какой стороной этой пластырь наклеить?
А можно ли перцовый пластырь от мозолей наклеить на открытую рану?
А чем можно раскрасить пластырь НЕтелесного цвета, чтобы он не был заметен на теле?
Где лучше покупать пластыри - у официальных аптекарей, или у бабок на рынке?
А когда лучше наклеивать пластырь, и когда отклеивать?
Не стоит ли прямо сейчас запастись пластырями - а то они, говорят, будут дорожать?
А какими пластырями стоит запастись, чтобы не прогадать?
Какие пластыри лучше - на тканной, или нетканной основе?
Какие должны быть документы у пластыря?
Стоит ли использовать пластыри сталинских времён?
А правда, что некоторые сами делают пластыри из того, что под рукой, и выходит дешевле и лучше?
Так и в моём случае всё просто - за деньги (с участием ипотеки) купить квартиру, чтобы жить. Без каких-то долгих обменов, разменов и прочих условий, требующих участия профессионалов. Риски представляю.
В случае чего жаловаться прибегу не на форум (если и забегу, то шоб предупредить), а в компетентные органы. Уже есть опыт - аж целый зампред правления Сибирского банка Сбера был вынужден разбираться со мной, когда мне просто невовремя карту переоформили...
ПС. Наклеить пластырь себе на рот и на пальцы - не предлагать
Стоит ли использовать пластыри сталинских времён?
Наклеить пластырь себе на рот и на пальцы - не предлагать
Наткнулся сегодня на этот шедевр
Советую почитать.
Получите удовольствие от фантазий "профессионалов" РН.
Особенно если сравните их с аналитическими материалами (ссылками), опубликованными в данном топе.
Наши дилетантские рассуждения - это цветочки по сравнению с откровениями "специалистов".
Про расчеты, цифры и термины я вообще молчу. Там такой винегрет
Ну и главное - по итогам года можно оценить, кто куда попал, тыкая пальцем в небо.
И это - первые лица агентств.
Чего же можно ждать от их персонала...
Советую почитать.
Получите удовольствие от фантазий "профессионалов" РН.
Особенно если сравните их с аналитическими материалами (ссылками), опубликованными в данном топе.
Наши дилетантские рассуждения - это цветочки по сравнению с откровениями "специалистов".
Про расчеты, цифры и термины я вообще молчу. Там такой винегрет
Ну и главное - по итогам года можно оценить, кто куда попал, тыкая пальцем в небо.
И это - первые лица агентств.
Чего же можно ждать от их персонала...
когда болит зуб, можно сходить к стамотологу.
а можно самому. дрелью и пасатижами.
а можно самому. дрелью и пасатижами.
когда болит зуб, можно сходить к стамотологу.
а можно самому. дрелью и пасатижами.
а можно самому. дрелью и пасатижами.
когда болит зуб, можно сходить к стамотологу.До недавнего работал у нас чоповцем, продавцом выпускник платного стоматологического факультета. Карьера медика не задалась, допустил смертельный случай из-за неправильно подобранной анестезии.
а можно самому. дрелью и пасатижами.
Сейчас менеджерит в конторе-конкуренте. Перетащил его к себе наш бывший сотрудник-продавец, по диплому юрист, выпускник "Сельхоза".
это же старая статья, апрельская, напрогнозировали они, глядя на успехи 12 года, но там гп помогла, на начало года осталось ощущение дальнейшего ростану и в общем то был небольшой рост в первичке, во всяком случае, по тем объектам, которые мне интересны.
ну и в общем то был небольшой рост в первичке, во всяком случае, по тем объектам, которые мне интересны.Вот нет бы подвергнуть обструкции строителей, которые, пользуясь ситуацией, впендюривают воздух над котлованом за несуразные деньги.
И это при разговорах о грядущем кризисе и возможном снижении цен.
Это скрытое, заранее спланированное и хорошо организованное грабительство в серьезных масштабах.
Заставляют людей отдавать последние миллионы, а случись что, разведут руками - "не виноватые мы, они сами пришли".
А "бюстгальтер" - то, не дай Бог, окажется расстегнут...
И это при разговорах о грядущем кризисе и возможном снижении цен.
Это скрытое, заранее спланированное и хорошо организованное грабительство в серьезных масштабах.
Заставляют людей отдавать последние миллионы, а случись что, разведут руками - "не виноватые мы, они сами пришли".
А "бюстгальтер" - то, не дай Бог, окажется расстегнут...
А "бюстгальтер" - то, не дай Бог, окажется расстегнут...Ладно бы расстёгнут. Там может вообще ни чего не оказаться. А копнув по глубже, так вообще...
Потому что котлован давал (кроме 2008-2009 гг) и дает рост инвестиций.
Соответственно, если предположить гипотетическое падение цены квартир в результате кризиса, рост цены за счет изменения этажности дома при некоторых условиях может перекрыть указанное падение, и инвестор будет в плюсе.
Так, при падении 20% и росте цены 40%, доходность инвестиций составит 12% за период инвестиций.
Могу дать формулу расчета доходности Д, в %, за весь период инвестиций для подобного случая:
Д = ((1+П)х(1-С)-1)х100%,
где П - это расчетная прибыль (доход) на момент инвестиций, отн. ед.;
С - это снижение стоимости готового жилья, отн. ед.
Инвестиции сохранятся неизменными, если выполнится условие: П = С/(1-С)
Считайте разные варианты и выбирайте достойные.
А с чего ей встать у надежного Застройщика.
Деньги на строительство он уже собрал, причем с ох...ным запасом.
Вот кто в шоколаде - так это такой Застройщик.
Используя Вашу терминологию - кэша на жизнь у таких инвесторов хватает и дальше будет хватать, им нужно сейчас пристроить излишки.
Да и есть понимание, что цены в будущем все равно поднимутся, даже если, не дай Бог, их попытаются сегодня уронить.
Соответственно, если предположить гипотетическое падение цены квартир в результате кризиса, рост цены за счет изменения этажности дома при некоторых условиях может перекрыть указанное падение, и инвестор будет в плюсе.
Так, при падении 20% и росте цены 40%, доходность инвестиций составит 12% за период инвестиций.
Могу дать формулу расчета доходности Д, в %, за весь период инвестиций для подобного случая:
Д = ((1+П)х(1-С)-1)х100%,
где П - это расчетная прибыль (доход) на момент инвестиций, отн. ед.;
С - это снижение стоимости готового жилья, отн. ед.
Инвестиции сохранятся неизменными, если выполнится условие: П = С/(1-С)
Считайте разные варианты и выбирайте достойные.
А с чего ей встать у надежного Застройщика.
Деньги на строительство он уже собрал, причем с ох...ным запасом.
Вот кто в шоколаде - так это такой Застройщик.
Используя Вашу терминологию - кэша на жизнь у таких инвесторов хватает и дальше будет хватать, им нужно сейчас пристроить излишки.
Да и есть понимание, что цены в будущем все равно поднимутся, даже если, не дай Бог, их попытаются сегодня уронить.
т.е. вы за дрель?
Я Вас понял.
Но те инвесторы, которые сегодня осваивают "завышенный" котлован, по моей оценке, руководствуются именно тем принципом, что Вы указали - "бери всё и по любой цене, через год 100% поймаешь".
100 не 100, но какой-то серьезный % они закладывают.
Не понимая, что Застройщик, продавая так дорого, часть ИХ дохода уже съел.
Снова вспомню ЖК "Родонит" перед 2008 г с ценой продаж котлована 70.000.
Это была непотребно высокая цена, за гранью разума (во всяком случае, моего), но были инвесторы считавшие иначе.
Они и залетели в 2008 г ...
Считать люди не хотят. А порой и не могут.
А сейчас есть формулы и все участники Форума могут порезвиться с цифрами.
И не делать неправильных действий.
Но те инвесторы, которые сегодня осваивают "завышенный" котлован, по моей оценке, руководствуются именно тем принципом, что Вы указали - "бери всё и по любой цене, через год 100% поймаешь".
100 не 100, но какой-то серьезный % они закладывают.
Не понимая, что Застройщик, продавая так дорого, часть ИХ дохода уже съел.
Снова вспомню ЖК "Родонит" перед 2008 г с ценой продаж котлована 70.000.
Это была непотребно высокая цена, за гранью разума (во всяком случае, моего), но были инвесторы считавшие иначе.
Они и залетели в 2008 г ...
Считать люди не хотят. А порой и не могут.
А сейчас есть формулы и все участники Форума могут порезвиться с цифрами.
И не делать неправильных действий.
а можно пример, если не затруднит?
не факт, возможно, просто берут за нал, боясь оставаться в деньгах.. считают, что если совсем не повезет, то 10% без налогов и минуя риэлтеров как-нить наберется, ну накрайняк в нуль выйдешь.. а если будешь в тренде, то и больше % приедет... думаю, все от неуверенности в деньгах - любых, а недвижимость она все равно отрастет, главное переждать смуту
Я за то, чтобы было побольше профессионалов, и на РН тоже. Стоматолог, на котором я остановил свой выбор, у меня есть.
т.е. вы за дрель?
КМС на Крылова?
Возможно.
Во всяком случае подобрался очень близко...
Возможно.
Во всяком случае подобрался очень близко...
а можно пример, если не затруднит?Можно.
Понятное дело, пример на абстрактных объектах.
Так как мы рассматриваем гипотетическую ситуацию с возможным кризисом в ближайший год-два, то принимаем условие, что на фоне его ожидания цены на готовые объекты замерли на сегодняшней отметке.
Пример 1.
Скажем, сегодня в каком-то районе в готовой новостройке (объект № 1) цена продажи квартиры интересующей категории (студия, однушка, двушка и т.д.) составляет 56.000 (цифры взяты реально возможные, но их величина подобрана, чтобы упростить расчеты).
Рядом закладывается похожая новостройка (объект № 2) с ценой на настоящее время 40.000.
Показатель П из формулы определяется просто: П=(56-40)/40= 0,4.
Т.е. доходность инвестиций (расчетная, предполагаемая) по объекту № 2 составляет 40%.
Предположительно (не дай Бог), в период строительства объекта № 2 произошло снижение цен, в результате которого цена в готовом объекте № 1 снизилась на 20%.
При этом показатель С=0,2.
Считаем, какой доход ожидает инвестора при данных входных параметрах:
Д=((1+0,4)х(1-0,2)-1)х100%= 12%.
Т.е. в рассмотренной ситуации правильно рассчитанный доход, заложенный в инвестиции, смог компенсировать снижение цен на готовые объекты и позволил инвестору не только не уйти в минус, но и получить небольшое увеличение его исходных средств.
Пример 2. Те же входные условия, но кризис резанул сильнее и снижение цен на готовые объекты составило 30%.
В этом случае доход от инвестиций составит: Д=((1+0,4)х(1-0,3)-1)х100% = - 2%.
В данном случае инвестор ушел в минус на 2%.
Давайте посчитаем, каков должен быть планируемый доход для двух рассмотренных примеров.
Так, при снижении цен на готовые объекты на 20% (С=0,2) планируемый доход (в %), при котором инвестор не уйдет в минус, составит: Ппл.= 0,2/(1-0,2)х100%=26%.
Т.е. при цене готового объекта 56.000 еще можно инвестировать при цене входа 44,44 тыс. Если выше - уходим в минус.
Для примера 2, при снижении цен на готовые объекты на 30% (С=0,3) планируемый доход (в %), при котором инвестор не уйдет в минус, составит: Ппл.= 0,3/(1-0,3)х100%=42,86%.
Т.е. расчетного дохода 40% недостаточно для того, чтобы не уйти в минус.
не факт, возможно, просто берут за нал, боясь оставаться в деньгах.. считают, что...она все равно отрастет, главное переждать смутуВозможно. Тут сколько людей, столько и направлений мыслей.
Но я пытался представить их с лучшей стороны, как инвесторов, пытающихся учесть такой показатель, как эффективность использования денежных средств.
Если этот совет мне - то я стараюсь именно так и относиться к источникам.
Но в моем случае я просто пытался хоть как-то объяснить не совсем логичные действия некоторой категории инвесторов, которые вызвали недоумение и у Kentilo.
Понеслась то понеслась, но зачем уж так, с закрытыми глазами.
Можно ведь и лоб разбить о фонарный столб.
А потом искать виноватых...
Но в моем случае я просто пытался хоть как-то объяснить не совсем логичные действия некоторой категории инвесторов, которые вызвали недоумение и у Kentilo.
Понеслась то понеслась, но зачем уж так, с закрытыми глазами.
Можно ведь и лоб разбить о фонарный столб.
А потом искать виноватых...
у инвесстроя даже по таким ценам все за нал расхватывают..а почему? хорошее качество, полностью кирпичный дом и нормальные человеческие планировки.. для себя многие берут, а для мечты, знаете ли, никаких денег не жаль.. похожи ли объекты кмс на мечту? 
от моей весьма далеки и думаю оч многие ответят именно так.. кмс-ные квартиры хороши в 1 очередь на сдачу, а 2-3 кто там берет я не знаю.. думаю, скорее всего просто абригены, привыкшие к месту - надо именно здесь, а другой точечной застройки нет..
про кмс на крылова... ну что там хорошего... опять только для сдачи.. ну место то для жизни конченное - базар под носом, парковочный ахтунг (ваще нипанимаю (с) кто и зачем туда ездит, что в 3 ряда запарковано все вокруг, в сб над было заскочить в юпитер на 5 мин, припарковалась аж на шамшиных в единственный свобдный карман)
от моей весьма далеки и думаю оч многие ответят именно так.. кмс-ные квартиры хороши в 1 очередь на сдачу, а 2-3 кто там берет я не знаю.. думаю, скорее всего просто абригены, привыкшие к месту - надо именно здесь, а другой точечной застройки нет..про кмс на крылова... ну что там хорошего... опять только для сдачи.. ну место то для жизни конченное - базар под носом, парковочный ахтунг (ваще нипанимаю (с) кто и зачем туда ездит, что в 3 ряда запарковано все вокруг, в сб над было заскочить в юпитер на 5 мин, припарковалась аж на шамшиных в единственный свобдный карман)