На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 2)
117219
1000
у инвесстроя даже по таким ценам все за нал расхватывают..а почему? хорошее качество, полностью кирпичный дом и нормальные человеческие планировки.. для себя многие берут, а для мечты, знаете ли, никаких денег не жаль.. похожи ли объекты кмс на мечту?Помню какие у КМСС были первые дома на Ельцовской... Мечта поэта...от моей весьма далеки и думаю оч многие ответят именно так..
Ну вот - свежая новость сейчас в Кремле наш губернатор в прямом эфире лоббирует интересы застройщиков - предложил облагать налогом сделки с недвижимостью совершенные менее 10 лет...
Ну вот - свежая новость сейчас в Кремле наш губернатор в прямом эфире лоббирует интересы застройщиков - предложил облагать налогом сделки с недвижимостью совершенные менее 10 лет...А застройщикам от этого какая выгода?
Помню какие у КМСС были первые дома на Ельцовской...А еще раньше - на Учительской...
В компаниях Сибирь, Дискус плюс например запрещена переуступка, чтобы не обрушить продажи...
Александр.....
guru
Шо, Дискус сАвсем переуступку закрыл!? Не может быть.
Александр.....
guru
А в чём прелесть тех домов?Помню какие у КМСС были первые дома на Ельцовской...А еще раньше - на Учительской...
Сейчас читают
Проблема с 1с усн
2761
25
Zosia:"Утонула в кошках! Пожалуйста, помогите!!!" (часть 5)
293435
893
Как теперь оценивают моральный вред, я в шоке
5560
24
Александр.....
guru
наш губернатор ... предложил облагать налогом сделки с недвижимостью совершенные менее 10 лет...Да хоть 20. Кто не хотел за 3 года платить, не будет и за 10.
NEINOV
veteran
Многие до сих пор не в курсе налога.
Александр.....
guru
Ну и что?
Уверен, что остались ещё и такие, кто не знает, что Земля вертится.
Кто хочет знать, тот узнает.
Уверен, что остались ещё и такие, кто не знает, что Земля вертится.
Кто хочет знать, тот узнает.
lol22
member
кстати с нового года застройщиков обяжут страховать стройки . как всегда аналитики пишут что цены от этого не вырастут . а вы как думаете? пишите все , кто что думаете. интересно узнать ваши мнения.
лично я думаю что вырастут
лично я думаю что вырастут
ГражданинМира
experienced
Дискус плюс например запрещена переуступка, чтобы не обрушить продажи...Откуда информация? Кто вам такое сказал?
Drakonn
guru
Скоро в Дискусе все квартиры уйдут на расселение ветхого жилья (т.к. самое дешевое) по наказу президента Путина...
Единственное Дискусу придется пересмотреть планировки (сделать поменьше площади)
Чего-чего, а показуху наши власти любят.
Единственное Дискусу придется пересмотреть планировки (сделать поменьше площади)
Чего-чего, а показуху наши власти любят.
seka64
guru
С современными их творениями сравните.А в чём прелесть тех домов?Помню какие у КМСС были первые дома на Ельцовской...А еще раньше - на Учительской...
Т.е. доходность инвестиций (расчетная, предполагаемая) по объекту № 2 составляет 40%.Блажен кто верует )
Введем в модель каплю реализма:
* аннуализируем доходы на инвестицию ,- сроки проектов от котлована до продажи или переуступки 1,5-2 года;
* доходность дисконтируем на ставку депозита (безриск);
* учтем налоги НДФЛ и прочее в случае оформления собственности;
В итоге от доходности останется: премия за риск не сдачи,- ведь именно он позволяет заработать на разнице между котлованом и сданным домом, и в случае если рынок и застройщик понимает что риска нет и имеет ставки привлечения денег в банке (или выпуск векселей, облигаций и тд) ниже чем Д= ( 1+П)%, то никакого смысла нет делиться этой П с инвесторами )))); бизнес-риск падения цены в вашем примере учтен в общем виде справедливо если все считать в реальных ценах (в поправкой на инфляцию); макро-экономический риск - тут и зависимость от кредитования и демография и тд.
Если с поправкой на эти риски доходность устраивает, стоит инвестировать. Но тогда в случае реализации рисков вступают в силу аргументы " переждать смуту", "оставлю детям", "деньги это резаная бумага", "банки лопнут", и из нового - "дквальвацияинфляциядефолт после Олимпиады".
кстати с нового года застройщиков обяжут страховать стройкивы думаете, что цены послушно растут вслед за издержками?
лично я думаю что вырастут
попробуют канешна ценники переписать, но не факт, что покупашки - проглотят быстрее чем за 12-15 месяцев при неизменном тренде экономическом, т.е. если не свалимся в пике
КМСС на Крылова, вообще отдельная тема.А с учётом непонятки, может ещё и в карманах пошарить.КМС на Крылова?
Возможно.
Во всяком случае подобрался очень близко...
ценник на старте ни в какие ворота не лезет.
но, тем не менее, и он в гору идет!
кстати с нового года застройщиков обяжут страховать стройки . как всегда аналитики пишут что цены от этого не вырастут . а вы как думаете? пишите все , кто что думаете. интересно узнать ваши мнения.а вот это интересно.
лично я думаю что вырастут
если провести аналогию с туризмом, то не должны. по крайнее менее существенно.
ИРУСЯ
old hamster
На купленную квартиру инвестором у застройщика в котловане переуступка ЗАПРЕЩЕНА и открывается только за год до планового окончания строительства дома. Например, купив у застройщика сейчас квартиру со сдачей 4 - 2015, продать через переуступку прав ее можно будет в 4 - 2014 и будет такое счастье стоить 100 тыщ.Дискус плюс например запрещена переуступка, чтобы не обрушить продажи...Откуда информация? Кто вам такое сказал?
по КМСС, не имея опыта покупки ни одной квартиры данного застройщика и лишь изучив его объекты на сайте и увидев их реальными глазами в нашем городе, четко видна деградация качества возводимого жилья.
доказательство: сравним Блюхера 61/1 или Геодезическая 5/1 или Котовского 3/2 даже внешне, не говоря уже о заходе внутрь с Романова, 60, Авиастроителей 17, 19 последние дома явно проигрывают. а если сравнивать более ранние стройки КМС-а, то увы и ах, как не прискорбно, качество становится совсем не лучше, а ценник вопреки всему становится выше.
http://www.kmsstroi.ru/sdany
пообщавшись с инвесторами в одном из сдающихся домов КМС, я поняла, люди покупают на сдачу, также инвестируют по несколько кругов, в итоге приобретая в том же КМС квартиру побольше площадью и получше планировкой, а также в инвестициях 2-3 квартир одного объекта отбивают ремонт своей)
ИнвестСтрой тоже ведет свою хитрую игру. Неожиданно открывает продажи дома, у которого нет еще ни одного этажа (уровень внутридомовой парковки). Вроде не в правилах этого застройщика такие продажи.
Но продажи квартир в новостройках на сегодняшний день просто прут. У людей денег - девать некуда. Что-то я не припомню перед прошлым НГ такого сумбурного ажиотажа по новострою. Ах, да, народ состояния перекидывает с банков в стены, тк стены, они никогда не обрушатся, они всегда нужны.
На купленную квартиру инвестором у застройщика в котловане переуступка ЗАПРЕЩЕНАвеселенький такой капитализм, купить пожалуйста проинвестировать тем более, а слить мне запрещают и кто? если бы суд или налоговый инспектор, а то вшивый девелопер, совсем народ к себе уважение потерял
andrej1818
junior
ИнвестСтрой тоже ведет свою хитрую игру. Неожиданно открывает продажи дома, у которого нет еще ни одного этажа (уровень внутридомовой парковки). Вроде не в правилах этого застройщика такие продажи.Игра хитрая может из-за того, что собственных средств не хватает?
Но продажи квартир в новостройках на сегодняшний день просто прут. . Что-то я не припомню перед прошлым НГ такого сумбурного ажиотажа по новострою. Ах, да, народ состояния перекидывает с банков в стены, тк стены, они никогда не обрушатся, они всегда нужны.
"У людей денег - девать некуда" - большая часть населения "стонет" от нехватки денег.
Моё мнение - "банкстеры" загоняют "хомячков" в нужное им русло.
Developer
guru
Игра хитрая может из-за того, что собственных средств не хватает?Скорее всего посчитали, что сейчас выгодный момент для начала продаж, а в следующем году может ситуация ухудшится.
по КМСС, не имея опыта покупки ни одной квартиры данного застройщика и лишь изучив его объекты на сайте и увидев их реальными глазами в нашем городе, четко видна деградация качества возводимого жилья.Могу подкрепить Ваши теоретические предположения практическими выкладками. Шесть раз вкладывался в различные объекты КМСС. С каждым разом эти объекты нравились всё меньше и меньше. Хотя если ещё придётся вкладываться буду рассматривать этого застройщика в качестве приоритетного, ввиду его исключительной надёжности.
Хотите "старое, доброе" КМССовское качество - Вам в Кольцово, "Проспект" теперь играет сам, раньше был лишь подрядчиком у Плахотникова.
А звукоизоляция у них отвратная, даже в "старых, добрых" домах.
А звукоизоляция у них отвратная, даже в "старых, добрых" домах.
Проспект сам уже так не строит как раньше. Тоже перешёл на вентилируемые фасады. Хотя внешне его домики смотрятся лучше, чем нынешние творения КМСС. Внутрь правда не заходил.
если ещё придётся вкладываться буду рассматривать этого застройщика в качестве приоритетного, ввиду его исключительной надёжности.
это главная фишка КМС..и, обнаглев от своей надежности, ценник стал невероятен, а срок растянулся в 2 раза больше.
это главная фишка КМС..и, обнаглев от своей надежности, ценник стал невероятен, а срок растянулся в 2 раза больше.
Что значит "тоже"? Без вент.фасадов они строили где-то до 2000-2002гг. В Кольцово проспектовские дома (кроме недавно начатой 24-этажной свечки) конструктивно очень близки к КМССосвским первой половины 2000-х - кирпич + вентфасад, 10 этажей, несколько подъездов.
обнаглев от своей надежностиКрасиво сказано! А ведь ещё три года назад Авиастроителей 11/1 студия - 1100 тыс руб. более менее нормальная цена была. А сейчас, да, многовато. Хотя надо признать, что эти неподъёмные цены - на Державина, Фрунзе, Гоголя, Романова - всё таки самый центр Новосибирска.
Тоже значит тоже. Мне просто более нравятся самые первые дома на Ельцовской и Учительской 8, 8/1. Они для меня типа - эталон.
Так Вы говорите, что и Проспект уже начал 24-этажки клепать? Тоже испортились...
Так Вы говорите, что и Проспект уже начал 24-этажки клепать? Тоже испортились...
все застройщики, кто высотками увлекаться начинает после 10-этажных нормальных домов, портятся
хорошие дома только у ИС на Романова, Фрунзе (тех, что выше 10 этажей)
хорошие дома только у ИС на Романова, Фрунзе (тех, что выше 10 этажей)
срок тот же - 2 года.
наоборот дом на крылова и фрунзе больше чем на романова а срок такой же.
наоборот дом на крылова и фрунзе больше чем на романова а срок такой же.
Экономистом быть конечно не нужно, но с источниками надо как-то аккуратнее. ЦБ по прежнему выделяет кредиты банкам не входящим в топ-20. Но, видимо, борясь с бюджетным дефицитом, решило начать грохать сомнительные банки-прачечные и попутно растреливать ненадежные банки, которые не отвечают требованиям по нормативам. Часть граждан действительно за деньги забоялась и понеслась в бетон - не только в Новосибирске.Поддержу , наполняемость бюджета с верху давит , вот и за банки взялись , так же как и за наличный расчет.
Ну вот - свежая новость сейчас в Кремле наш губернатор в прямом эфире лоббирует интересы застройщиков - предложил облагать налогом сделки с недвижимостью совершенные менее 10 лет...С точностью до наоборот )
Входе своего доклада Василий Юрченко отметил, что высокие цены на жилье во многом поддерживаются спросом на недвижимость со стороны тех, кто покупает квартиры только для того, чтобы потом перепродать и получить доход. «Предлагаю рассмотреть возможность обложения такого дохода специальным налогом, как это делается в некоторых странах, в частности, в Австрии, где при перепродаже недвижимости в первые десять лет после ее покупки доход от продажи облагается подоходным налогом в размере 34 процентов», — сказал глава Новосибирской области.
http://news.ngs.ru/more/1577648/
1 год срок от старта продаж был всегда до готовности объекта
покупая в 2010 объект КМС люди ждали год.. покупая в 2011 или 2012 тоже год..сейчас, покупая крылова и фрунзе, надо ждать 2 года
покупая в 2010 объект КМС люди ждали год.. покупая в 2011 или 2012 тоже год..сейчас, покупая крылова и фрунзе, надо ждать 2 года
подкрепить слова конкретными датами открытия продаж и сдачи объектов сможете?
для спекульвесторов нормально как есть - 3 года - пусть лучше налоговая с росреестром усиленно интересуется сделками по 1 млн. я в одной квартире живу 3-6 лет, потом новую хочу, а тут сиди 10 ага 
я в одной квартире живу 3-6 лет, потом новую хочу, а тут сиди 10 ага Входе своего доклада Василий Юрченко отметил, что высокие цены на жилье во многом поддерживаются спросом на недвижимость со стороны тех, кто покупает квартиры только для того, чтобы потом перепродать и получить доход.а чё не похвастался своим аттракционом немыслимой щедрости - губернаторской субсидией толстым за счет тонких
ostrovitianin
activist
"сумбурный ажиотаж по новострою" был и в 2007, тогда тот же КМСС на Геодезической 1ки начинал по 64тыс за квадрат, а в р-не Октябрьской стройки были от 70 и покупатели шли, аргументирую страхами за банковскую систему и курс рубля. Странно конечно, цены квадрата с начала нулевых не в долларах. Последние кто выставлял прайс в у.е. были Авангард строящие Александровский Сад.
Большинство чаще всего оказывается не право, а сейчас "стать рантье" в бетонии национальная идея.
Большинство чаще всего оказывается не право, а сейчас "стать рантье" в бетонии национальная идея.
ГражданинМира
experienced
Дак об этом мы знаем, в этом нет ничего нового.На купленную квартиру инвестором у застройщика в котловане переуступка ЗАПРЕЩЕНА и открывается только за год до планового окончания строительства дома. Например, купив у застройщика сейчас квартиру со сдачей 4 - 2015, продать через переуступку прав ее можно будет в 4 - 2014 и будет такое счастье стоить 100 тыщ.Дискус плюс например запрещена переуступка, чтобы не обрушить продажи...Откуда информация? Кто вам такое сказал?
Переуступка все же есть, но правда через год.
Оказалось, что показалось.
подкрепить слова конкретными датами открытия продаж и сдачи объектов сможете?подкрепление на сайте застройщика+в разных топиках по нему
приведу тока 1 пример - весенний 3 дома и все 3 инвесторы ждут год, максимум (если с самого-самого начала продаж) полтора, особо последний куцый который дом.
ИРУСЯ
old hamster
а ну вот, речь-то об том, что мы все знаем 
че-то мы на личности застройщиков перешли..наверное, извиняюсь, я разговор перевела.. а как интересны были разговоры выше, продолжим?................
че-то мы на личности застройщиков перешли..наверное, извиняюсь, я разговор перевела.. а как интересны были разговоры выше, продолжим?................
ГражданинМира
experienced
че-то мы на личности застройщиков перешли..наверное, извиняюсь, я разговор перевела.. а как интересны были разговоры выше, продолжим?................Личности застройщиков интересны.
Продолжайте, любопытно, я послушаю.
Блажен кто веруетНе просто верует, а живет по этим принципам.
Поэтому приведенные цифры - реальные.
Введем в модель каплю реализма:40 % в приведенном мной примере - это не среднегодовой доход, а доход на этапе строительства.
* аннуализируем доходы на инвестицию ,- сроки проектов от котлована до продажи или переуступки 1,5-2 года;
* доходность дисконтируем на ставку депозита (безриск);Безриск?
Вы попробуйте то же самое сказать вкладчикам тех двух банков, которые рухнули.
А еще лучше - тем предпринимателям, у которых были счета в этих банках.
Вы столько нового и интересного о себе узнаете.
* учтем налоги НДФЛ и прочее в случае оформления собственности;Когда у бизнес-структур возникают финансовые проблемы, они проводят реструктуризацию, которая позволяет, в том числе, уменьшить отчисления в бюджет.
Инвесторы в подобных случаях проводят оптимизацию...
В итоге от доходности останется: премия за риск не сдачи...Согласен. Но это довольно приятная премия, даже если учесть все Ваши понижающие факторы.
Если же к депозиту относиться адекватно, как к механизму, который сопровождает определенный риск, то положительных эмоций будет практически в два раза больше.
Лично я именно так отношусь к депозитам, потому что мне и моей семье пришлось пережить несколько финансовых потрясений, начиная с "Павловской реформы" 1990 г.
Именно тогда я раз и навсегда зарекся иметь дела с банками. Все появляющиеся денежные средства (кроме минимума на хлеб и колбасу и зарплаты в последние годы) перевожу в недвижимость, которая со временем только растет.
...в случае если рынок и застройщик понимает что риска нет и имеет ставки привлечения денег в банке (или выпуск векселей, облигаций и тд) ниже чем Д= ( 1+П)%, то никакого смысла нет делиться этой П с инвесторамиЭто понятие на чем основано?
Как угадать, что будет через полгода? А через год?
Вы знали в ноябре, что в декабре рухнут два банка?
Вы знали в ноябре, что в декабре начнут сметать (во всяком случае так говорят) квартиры у надежных Застройщиков по запредельным ценам?
Будущее, к сожалению, от нас закрыто.
Именно поэтому случаются многие негативные проявления, которых люди не смогли предвидеть заранее.
В том числе и на РН. Если бы в начале 2008 г многие смогли увидеть будущее, то количество обиженных в 2009-2010 гг было бы значительно меньше. А счастливых - намного больше.
Еще неделю назад аналитические материалы по ситуации на РН были наполнены унынием и прогнозами о возможном снижении цен в ближайшем будущем.
Не удивлюсь, если к концу декабря цены немного подрастут и тон прогнозов изменится.
Кто из аналитиков, да и просто людей, мог заранее предугадать это?
Поэтому разные Застройщики используют разные модели управления своим бизнесом.
Дискус использует одну модель, КМС - другую, ПТК-30 - третью.
И какая из этих моделей самая эффективная - неизвестно. Потому как действительная информация о финансовой деятельности этих структур закрыта.
Тем не менее, эффективность той или иной модели очень четко проявляется в условиях кризиса, например такого, который был в 2008-2009 гг.
Модель, используемая Дискусом, позволила ему абсолютно безболезненно, без каких-либо потерь, без проблем с инвесторами (что для меня самое главное!!!) пройти через кризис.
КМС прошел этот же период уже сложнее, с замедлением, с некоторой нервозностью, но в целом достойно.
А вот ПТК-30 - рухнул и оставался в подвешенном состоянии несколько лет, пока ему на выручку не пришел известный Вам банк-партнер. А каково было инвесторам все эти годы?
Соответственно, и в будущем разные Застройщики будут выбирать разные модели ведения бизнеса, основным моментом которых будут взаимоотношения с инвесторами.
Одни будут грузить свои риски на "верблюдов", отдавая им за свое спокойное будущее часть прибыли.
Другие будут тащить все риски на себе, моля Бога, чтобы по мере постройки дома сохранялся более-менее стойкий спрос на их объекты.
На мой взгляд первая модель является наиболее эффективной в условиях нестабильного спроса, а тем более в условиях ожидаемой (а возможно уже наступившей) стагнации.
бизнес-риск падения цены в вашем примере учтен в общем виде справедливо...Если с поправкой на эти риски доходность устраивает, стоит инвестировать.Да в общем-то мы пытались порешать другую задачу.
Г-н Kentilo попытался уточнить, почему заслышав "хлопки", народ ринулся покупать котлован, а не готовое жилье.
Я предложил ему простейшие математические формулы, которые позволяют в цифрах получить абсолютно четкий ответ на его вопрос.
Который, в частности, звучит так:
В случае снижения цен на готовое жилье на 20 %:
а) Покупатель готового жилья получит убытки в размере 20% от вложенной суммы;
б) Инвестор новостройки с расчетным доходом 26% (на весь этап строительства) полностью сохранит сумму инвестирования.
Вы попробуйте то же самое сказать вкладчикам тех двух банков, которые рухнули.вкладчики получили свои до 700 тыр в течение месяца с % на момент отзыва ростовщической мурзилкицентробанковской, кто хранил больше - сам себе злобный Буратин
А еще лучше - тем предпринимателям, у которых были счета в этих банках.
Вы столько нового и интересного о себе узнаете.
Потери реальнро - простОй суммы в течение месяца - не более чем. На мой взгляд риск минимальный для чела, который хочет сохранить лавандос от инфляции. Все остальные варианты ИМХО влекут бОльшие риски.
ИПешников жалко, но закон подремонтировали и с 1 января 2014 их счета тоже подвели под АСВ, бЮзнесмены по определению - в зоне повышенного риска и вполне могут этими рисками управлять - не хотят учиться, "вольному воля, спасенному Рай"
на самом деле попали под раздачу больше Те кто использовал банк просто как оператора транзакций в рАзовой сделке, например те же квартирные страдания. Не позавидуешь продать трешку за 4 ляма, а получить 700 тыр, а такие примеры, увы, есть в нашем городке веселых шопоголикоФФ
Г-н Kentilo попытался уточнить, почему заслышав "хлопки", народ ринулся покупать котлован, а не готовое жилье.Так то я уже 6-й год сижу в недострое по одному объекту, пока без всяких перспектив. Но там своя история. И на своём сегодняшнем примере думаю не много наоборот. Так же знаю не по наслышке, что самый надёжный партнёр ( к примеру тот же застройщик) может оказаться просто.... Если бы я действительно поверил в полный пипец, и захотел бы переждать его именно в кирпичах, будь они не ладны, что далеко не факт, то мой бы выбор был вторичкой под сдачу, или кирпичи , но не здесь. А судя по тому, что народ ломится в котловно, не особо то они переживают, ибо задачу решают не просто сохранить, а ещё и навариться, но с риском.
Я предложил ему простейшие математические формулы, которые позволяют в цифрах получить абсолютно четкий ответ на его вопрос.
Который, в частности, звучит так:
В случае снижения цен на готовое жилье на 20 %:
а) Покупатель готового жилья получит убытки в размере 20% от вложенной суммы;
б) Инвестор новостройки с расчетным доходом 26% (на весь этап строительства) полностью сохранит сумму инвестирования.
ТОП 5
1
2