Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником
5178
38
Хотелось бы спросить совета по следующей ситуации с квартирой. Имеется квартира, в которой один из собственник несовершеннолетний, при этом у него есть доля еще в одной квартире. Одобрят ли Органы опеки такую сделку, засчитав при этом уже имеющуюся долю в другой квартире, либо обязательна покупка взамен или перечисление денег на счет несовершеннолетнего?
Oskar
...засчитав при этом уже имеющуюся долю в другой квартире, либо обязательна покупка взамен или перечисление денег на счет несовершеннолетнего?
Уже имеющаяся доля - следует за н/м своим чередом. Продающаяся - своим. Таков общий подход: в любом случае интересы несовершеннолетнего собственника не должны быть ущемлены.:улыб:
ясена
Хотела уточнить. А если ребенку еще выделить долю в той квартире, где он является собственником, например, по дарственной одним из родителей, такой вариант возможен, площадь квартиры позволяет. Либо более надежен вариант с перечислением денег на счет, на каком этапе это производится и как долго одобряет опека?
Oskar
Вариант с выделением/объеденением долей вполне возможен. И даже - в определённых смыслах лучше, чем перечисление денег на счёт.
Уточняйте у своей "опеки" нюансы возможности данного действа в конкретном наборе документов. Сроки - от 14 дней до 1 месяца.
Единственно: не делайте "дарения" ДО получения разрешения из "опеки". Иначе у обсуждаемого собственника будет уже 3 доли.... со всеми вытекающими нюансами.:улыб:
Oskar
Вам с этими вопросами лучше в ООП и сходить, чтобы из первых рук, так сказать... Раньше (как сейчас - не знаю) в Новосибирске получить согласие органов опеки было не очень сложно, в Кемерово - намного сложнее. И тем не менее, я получил за 5 дней. Их там главное убедить, что вы не ущемляете интересов ребенка, не асоциальны и т.п., короче - произвести хорошее впечатление. Ибо никаких рычагов воздействия, кроме как не дать своё согласие, у них нет: все эти нотариально заверенные клятвы и т.п. никой юридической силы не имеют.
P.S. Не для протокола: лучше не предлагайте сразу всякие эти варианты с дарственной на долю или деньгами на счёте. Попробуйте ограничиться объяснениями, уговорами и обещаниями.
NSNewcomer
Проблема заключается в том, что, конечно, можно "формально" получить согласие органов опеки ("объяснениями, уговорами и обещаниями"), но в случае спорной ситуации разбирательство может перейти на другой уровень и сделку посчитают недействительной (например, несовершеннолетний заявит о нарушении его прав). Поэтому и нужно все решать в рамках закона - нужна доля взамен продаваемой, значит, этот вопрос как-то надо решать покупкой доли или перечислением денег на счет, а не ограничится просто уговорами опеки. В общем, заморочек много, скорее всего, откажемся от покупки данной квартиры.
ясена
...Вариант с выделением/объеденением долей вполне возможен...
Я бы сказала - нет. Дарит свою долю человек по собственному желанию. Это никак не связано с продажей доли н/л в другой квартире.
Oskar
В общем, заморочек много, скорее всего, откажемся от покупки данной квартиры.
Если вариант реально нравится + люди все "вменяемые", то смысл отказываться?
Т.к. тут уже видны "подводные камни". А в другом объекте может что угодно всплыть... по ходу дела.
Просто надо всё грамотно сделать. И проконтролировать.:улыб:
ясена
В том то и дело, что риелтор предлагает сначала заключить предварительный договор, а потом они будут брать это разрешение у опеки, временные рамки у нас ограничены, поэтому хотелось бы чтобы разрешение было ДО предварительного договора. Хотя прочитала, что дарственная одним из родителей невозможна в случае нашей ситуации, нужна именно покупка.
zarazara
Скорее всего, на деньги покупателя купить для н/л долю во второй квартире (которую, якобы, подарить)
zarazara
Абсолютно согласна, выше тоже об этом написала, т.к. нашла такую же информацию.
zarazara
Со слов риелтора, якобы эта квартира уже куплена год назад.
Oskar
В том то и дело, что риелтор предлагает сначала заключить предварительный договор, а потом они будут брать это разрешение у опеки, временные рамки у нас ограничены, поэтому хотелось бы чтобы разрешение было ДО предварительного договора.
Во многих случаях без подписания предварительного договора смысла в таких телодвижениях нет. Другое дело, что варианты решений просчитываются заранее. В т.ч. и временные рамки.:улыб:
Oskar
Со слов риелтора, якобы эта квартира уже куплена год назад.
В смысле? Какая квартира... и для чего куплена? :а\?:
ясена
Вариант средний, пока уже на этапе телефонных переговоров есть нестыковки (нет четкого представления о процедуре получения разрешения, точнее его законного варианта, считают, что и имеющаяся доля в другой квартире подойдет, дарственная и т.д.). Вариант с перечислением средств тоже сомнителен, т.к. их можно потратить только на приобретение жилья, что-то сомневаюсь, что продавца это устроит.
ясена
Квартира, в которой н/л является тоже собственником (непродаваемая).
Oskar
в случае спорной ситуации разбирательство может перейти на другой уровень и сделку посчитают недействительной (например, несовершеннолетний заявит о нарушении его прав).
Я не уверен, что при наличии разрешения ООП неисполнение "клятв" родителями может явиться основанием для признания сделки недействительной. Но лучше по этому вопросу пусть юристы выскажутся.
Поэтому и нужно все решать в рамках закона - нужна доля взамен продаваемой, значит, этот вопрос как-то надо решать покупкой доли или перечислением денег на счет, а не ограничится просто уговорами опеки.
На мой взгляд, с приобретением взамен тоже не всё так просто. На что родители должны приобретать ребёнку долю взамен, если исходная квартира ещё не продана? Ладно, допустим никто реально деньги платить не будет - напишут просто, что уплачена сумма, равная по стоимости доле в продаваемой квартире. Но согласитесь, все эти действия должны совершаться только после выставления таких требований ООП - как бы в рамках подготовки к сделке по продаже второй квартиры. А иначе как родители будут доказывать, что недавно купленная ребенку доля - это взамен его доли в другом объекте недвижимости? Таким образом, родителям-продавцам очень желательно наверняка знать, что покупатель ужё есть, стоимость квартиры согласована и можно подавать документы в опеку.
NSNewcomer
О покупке взамен даже речи не идет, но даже если бы и был такой вариант предложен риелтором, то документы в опеку подаются одновременно (на продажу доли и покупку другой недвижимости). Собственно, и форма разрешения выглядит "разрешить продать там-то... взамен покупается там-то..., иначе это теряет смысл, но и толку, что дадут разрешение на продажу (на основании чего, устного обещания родителей купить).
Oskar
Со слов риелтора, якобы эта квартира уже куплена год назад.
Возможно, ваши продавцы сами наступили на грабли в виде оформления доли во вновь купленной квартире на ребенка взамен доли в ныне продаваемой квартире "по доброй воле" до того, как органы опеки их об этом попросили. Хотя, возможно, там какой-нибудь материнский капитал присутствовал.
о процедуре получения разрешения, точнее его законного варианта
Если ООП дали разрешение, то оно законное, т.к. выдано ООП :хехе:. Так какой вариант разрешения Вами рассматривается как незаконный и главное - на основании чего? Проконсультируйтесь по этой теме со знающим юристом.
NSNewcomer
Квартира оформлена по приватизации, соответственно, участие ребенка было обязательным. Пока нет законных оснований для выдачи разрешения (по крайней мере из вариантов, которые устроят продавца). Увы, найти грамотного юриста сложно, уже сталкивалась именно по недвижимости, "выруливаем" сами.
Oskar
Вариант средний, пока уже на этапе телефонных переговоров есть нестыковки ...
Предлагаю такой алгоритм решения возникшей задачи::улыб:
1). Вам сделать выбор "За" такой объект.
2). Собраться всем за столом переговоров. С документами. И со знающими представителями сторон. Хотя бы со стороны покупателя.
3). Обговорить принципиальные вопросы... Если более/менее все придут к какому-то согласию - закрепить это на бумаге (протоколом намерений, предварительным договором и т.п.)
4). п.3. выполнять на практике. С корректировкой получаемых результатов.

Уже на этапе п.3 от данной квартиры можно будет отказаться... Если контрагенты не готовы идти Вам навстречу. В-принципе.
Oskar
...(по крайней мере из вариантов, которые устроят продавца).
У продавца всегда есть выбор: либо реализация своего объекта. Пусть и "чуть ужавшись с желаниями". Либо... принципиальное ожидание непонятно чего и кого.
Важно, чтобы до него это было донесено в понятных ему терминах.:улыб:
Oskar
Пусть родители несовершеннолетного внутри семьи делают мену доли ребенка в одной квартире на долю в другой. Потом "освобожденную" от долей квартиру продают.
Вы купите уже "чистую" квартиру. Договор мены простой, разрешение опеки скорее всего понадобится, но это будут внутрисемейные переделы. Для Вас риски уменьшатся.
Oskar
Имеющаяся доля в другой квартире никакого значения для ООП не будет иметь.
Обычная схема, решения вопроса:
1. Устно, проговариваются условия сделки:
1.1. Наличие объекта, не хуже продаваемого, где н/л далее будет собственником.
1.2. Сроки
1.3. Ответственность за отказ от сделки по инициативе продавца или покупателя.
1.4. Ответственность/отсутствие при возражении третьих лиц (ООП, потенциальные дарители/продавцы...)
1.5. Момент расчётов (после выполнения распоряжения ООП или до и в какой момент)
1.6. Момент освобождения объекта (переезд)

2. Подписывается предварительный договор, вносится аванс (задаток), с указанием всего о чём договорились.
3. Получается распоряжение ООП
4. Проводятся сделки, расчёты, переезды (одновременно или последовательно, как договорились)
5. Отмечаете новоселье.
AndroNSK
"Сделки, (в том числе мена) с имуществом несовершеннолетних с их близкими родственниками запрещены законом (п.3 ст 37 Гражданского Кодекса РФ)." А как же это?
Oskar
Точно, не знал. Думал, что попечитель не может учавствовать в сделке как попечитель и как одна из сторон.
ОК, тогда пусть с разрешения ОО пусть подарят ему долю в другой квартире. Смысл в том, чтобы люди внутри семьи решили проблему с долей н/л. Вам это снизит риски.
AndroNSK
Дарственная тоже не подходит, выше уже об этом писали. Варианта два: покупка другой недвижимости одновременно с продажей доли или перечисление средств на счет, но все это должно идти от лица родителей, соответственно, и финансы их. Но, как правило, делается это за счет покупателей, а это тоже риски. К сожалению, по сути, это проблемы продавца, что доля оформлена на н/л, но предлагается решить за наш счет.
Oskar
послать этот "случай для диссертации" в космос и найти что нить менее высоколобое еще не предлагали?
Oskar
Если есть что и кому подарить, то дарственная замечательно подходит и постоянно такие сделки проводим, с разрешения ООП.
Alippa
На самом деле, проблема выдумана "из ничего". Сделка не самая простая, но и далеко не из самых сложных. Плохо, что много советчиков далёких от темы, а это ещё больше автора запутывает.
Realtor
у меня просто есть сомнение что он работает с нормальным маклером если вынужден вывалиться с такими вопросами в нашу трынделку в самый разгар увлекательного квеста приобретения недвижки

а у НЕнормальных маклеров и менее сложные сделки выходят на удивление хитровыгнуто.))))
с другой стороны - опыт
Realtor
Дарение не может подходить, т.к. это безвозмездная сделка, а долю в квартире продают.
Oskar
Повторю, что дарение подходит, при правильных действиях. Неоднократно это делалось и делается, в т.ч. даже с ипотеками и сложными банковскими бюрократическими требованиями.
Realtor
Делаться у нас может все, что угодно, не в этом суть, мне нужно будущее в этой квартире без последствий (в виде "прозревшего" н/л). То, что опека одобряет меня мало волнует, не им потом разгребать.
Oskar
Как пример. "Договор дарения будет заключен с целью получения согласия органа опеки и попечительства для последующей продажи недвижимости в которой имеется доля несовершеннолетнего. Таким образом, данный договор дарения может быть признан не дарением и к нему будут применены правила о недействительности притворной сделке".
Oskar
ООП - государственный орган, который осуществляет надзор за правами н/л, в т.ч. при операциях с недвижимостью. Соответственно, если у Вас есть ЗАКОННОЕ распоряжение ООП, а ГЛАВНОЕ оно исполнено, то Вы выполнили все требования законодательства, ничьи права не ущемили и являетесь добросовестным приобретателем.
Самый тонкий момент, что распоряжение (разрешение) есть, Вы рассчитались, но оно не выполнено и только тогда у Вас могут возникнуть проблемы. Т.е. Вы не можете спать спокойно, теоретически, пока кв.м. (одобренные ООП) не пройдут гос.регистрацию на н/л.

Я Вам по ЛЮБОЙ сделке могу несколько обоснованных вариантов рисков написать. И что, от всех сделок отказываться?
Oskar
Как пример. "Договор дарения будет заключен с целью получения согласия органа опеки и попечительства для последующей продажи недвижимости в которой имеется доля несовершеннолетнего. Таким образом, данный договор дарения может быть признан не дарением и к нему будут применены правила о недействительности притворной сделке".
Интересно, а кто будет истцом в иске о признании договора дарения притворной сделкой? И главное, каковы будут последствия? Если дарение признают притворным, то определят прикрываемую сделку. Например, это будет сделка купли-продажи. Или мены. А дальше дарение признают ничтожным и "переквалифицируют" его в ту сделку, признаки которой имеет притворная. Я не юрист, но лично Ваш риск представляется мне здесь ничтожным. Имущественные права н/л не ущемлены, требование ООП выполнено. Ну и что, что дарение признали меной? Хотя это вообще вряд ли случится, ибо преступный умысел отсутствует и выгоды никто не получил. Ну очень теоретически могут быть вопросы у налоговиков. Но Вас они всё равно не коснутся.
Более того, в то же самое время у нас совершаются наверное тысячи действительно притворных дарений, между незнакомыми людьми, с передачей денежных средств, с заключением фиктивных браков и т.п. И никто ничего доказать не может в 99% случаев.
Я Вам по ЛЮБОЙ сделке могу несколько обоснованных вариантов рисков написать. И что, от всех сделок отказываться?
Подтверждаю на 100%. Вы лучше бойтесь доверенностей от 80-летней "тёти из Ростова", квартир с неизвестной/неясной/путаной историей, "свежих" наследственных квартир (особенно, если наследование было по закону), "отказников" от приватизации, незаконно выписанных и т.д. и т.п.