Помогите советом по оформлению собственности
3447
45
Доброе время суток! Посоветуйте, пож-та, как лучше оформить квартиру в собственность, чтобы получить все имеющиеся вычеты.
Дано: муж и жена, вычетов ранее не получали, квартиру берут в ипотеку. Стоимость квартиры более 5 млн. Хотели бы получить все возможные вычеты - по покупке и по % по кредиту.
Вопросы:
1. В какую собственность лучше оформить квартиру - общую совместную или общую долевую? На что это влияет? И если оформлять в долевую, то правильно ли я понимаю, что доля каждого не должна быть менее 2 млн, чтобы получить полный вычет?
2. Можно ли оформить собственность только на 1-го супруга, а второй только созаемщик?Но при этом вычет получить на 2-х супругов?
3. Дают ли банки ипотеку только на 1-го супруга? 2-го можно не привлекать в созаемщики и в собственники?
4. Вычет по % за кредит можно ли как-то перераспределять или он в той же пропорции дается, как основной вычет? Например, у 1-го доля 2 млн, а у другого 4 млн. Как вычет по % разделится? Или можно, например, только одному супругу заявить вычет по %, поскольку ограничение 3 млн. А второму сохранить право на вычет по % и не заявлять.
5. Может кто-нибудь объяснит преимущества долевой собственности? Как я поняла согласно сем.кодекса имущество при разводе (тьфу-тьфу :)) все-равно делится поровну. Тогда зачем эти доли нужны?
Спасибо за совет заранее.
И еще вопрос - для получения вычетов должны ли быть какие-то специальные фразы в договорах? Чтобы не получилось, что нам откажут в вычете, потому что в договоре (кредитном, покупке или ДДУ) не хватало какой-то фразы нужной.
ViolaNSK
2 - точно нет. Нет доли - нет вычета.
3 - наверное, дают, если ЗП большая и квартира - в залог банку, но согласие нотариальное со второго супруга затребуют точно.
5 - имущество может и не делиться, если оформить брачный контракт.
ViolaNSK
Доброе время суток! Посоветуйте, пож-та, как лучше оформить квартиру в собственность, чтобы получить все имеющиеся вычеты.
Дано: муж и жена, вычетов ранее не получали, квартиру берут в ипотеку. Стоимость квартиры более 5 млн.
:agree: Вот после предложения про ипотеку можно дальше уже рассуждать, потому как будет оформлено так, как решит банк. Дважды брала ипотеку - один раз оформляли на двоих, второй банк - только на мужа и как бы без вариантов.
Ну и долевой у супругов не бывает, только общая-совместная. Так что позвоните в банк, где получали кредитное решение, уточните у них как будет оформляться собственность.
ViolaNSK
Если же нужно какое то нестандартное оформление (например с брачным договором),опять же надо согласовывать с банком, а там не всегда идут на встречу. Поэтому все же лучше начать со звонка в банк....
ViolaNSK
Стоимость квартиры более 5 млн.
и какое у вас соотношение своих и заемных?
Lazura
"...Ну и долевой у супругов не бывает, только общая-совместная..." Это с чего Вы взяли?
masha677
Ну мы же не про старые документы говорим, а про будущую ИПОТЕЧНУЮ сделку. А сейчас все нажитое в браке делится поровну на двоих супругов, поэтому будет оформлено в общую-совместную или на одного из супругов (с согласием другого). Может бывают исключения в случае брачного договора, но это другая история уже....
Alippa
50 на 50 видимо будет. А это имеет какое-то значение по вопросу о собственности? Или по вычетам?
ViolaNSK
А второму сохранить право на вычет по % и не заявлять.

И еще вопрос - для получения вычетов должны ли быть какие-то специальные фразы в договорах?
Спасибо за ответы. Остались еще вот эти.
А про доли, я так думаю, если захочется их сделать, то брачный договор же не так сложно оформить (при согласии обоих конечно :))
ViolaNSK
Хлтя знающие люди говорят, что в нашей стране брачный договор силы не имеет, семейный кодекс выше. А по СК все имущество нажитое делится поровну. Так суды вроде как чаще всего и определяют.
ViolaNSK
Договор оформить не сложно, любой нотариус вам его сделает, а вот с банком согласовать уже сложнее будет. Вы в какой банк обратились/собираетесь обратиться? Ну и как бы при плохом раскладе в дальнейшем, решать вы будете все через суд, судья -живой человек, поэтому гарантий никаких нет, это пока еще довольно ново для России.
ViolaNSK
Как это брачный договор не имеет силы??Были прецеденты? :rofl:
lexadots1111
Говорят были. Например, на суде выяснялось, что брачный договор ущемляет права одного из супругов и признавался недействительным. Со ссылками на семейный кодекс.
Lazura
Вы не правы, при покупке квартиры супруги вправе оформить оформить ее в долевую собственность, запрета нет. Общая совместная собственность презюмируется, если куплена во время брака и оформлена на одного из супругов.
ViolaNSK
1. доля может быть и более 2000000, только вычет предоставляется с суммы не более 2000000 р., т.е возврат налога не более 260000 р. По процентам с 2014 г. с суммы не более 3000000, т.е. 390000. Каждый из совладельцев будет вправе получить указанный вычет в пределах 2 млн руб.
2. С 2014 г.новая редакция статьи 220 Налогового Кодекса РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность. Таким образом, каждый из совладельцев теперь будет вправе получить указанный вычет в пределах 2 миллионов рублей. Если же участник общей долевой или общей совместной собственности не обратится в налоговый орган, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.
3. У разных банков разные условия.
4. По процентам возмещается сумма только с 3000000, и проценты можно заявить только по одному объекту один раз, и они привязаны к вычету в 2000000, если вы оба заявляете вычет на покупку квартиры, то повторно заявить вычет по процентам не получится, ст. 220 НК п. 4, кроме того к декларации прикладываются документы, подтверждающие оплату процентов, кто уплачивает, тот и заявляет.
5. Если вы определили долевую, то делить потом ничего не нужно, а если в общую совместную, то придется одному из бывших супругов обращаться с иском в суд к титульному собственнику о разделе имущества. А так у вас уже есть доля и без вашего согласия квартиру нельзя продать.
Smol0403
По поводу процентов: уточнила есть письмо Минфина от 30 декабря 2013 г. N 03-04-05/58429

Пунктом 4 ст. 220 Кодекса в редакции Закона N 212-ФЗ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п. 1 данной статьи Кодекса, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб. при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

Учитывая изложенное, каждый из налогоплательщиков при соблюдении условий, установленных вышеприведенным пунктом, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб.

Но лучше уточнить в ИФНС, так как эти изменения вступили с 2014 г.
Smol0403
Вы не правы, при покупке квартиры супруги вправе оформить оформить ее в долевую собственность, запрета нет. Общая совместная собственность презюмируется, если куплена во время брака и оформлена на одного из супругов.
В свидетельстве на квартиру что будет указано, по 1/2 доли? Или все таки общая совместная собственность?
Lazura
Зависит от вашего желания и условий банка. Зависит от банка, если требуют долевую, то будет у каждого свидетельство, общая долевая по 1,2, или будет одно свидетельство, где указано 2 собственника и тогда общая совместная.
Smol0403
Наконец то вспомнили про банк....Есть стандартная на практике форма оформления - на одного супруга + согласие или на двоих в общую совместную. Зачем заморачивать людям голову и делать масло-масляное? Долевую можно оформить, но режим собственности должен быть не только в договоре купли-продажи прописан но и зарегистрирован в юстиции как режим общей долевой собственности, где у каждого будет по 1/2 доли, это должно быть указано в заявлении в юстиции каждый должен получить отдельное свидетельство на свою долю...только без брачника в этом не будет смысла.... каждая приобретенная доля супруга (без брачника)все равно будет по законному режиму делиться между супругами пополам :безум:
Smol0403
5. Если вы определили долевую, то делить потом ничего не нужно, а если в общую совместную, то придется одному из бывших супругов обращаться с иском в суд к титульному собственнику о разделе имущества. А так у вас уже есть доля и без вашего согласия квартиру нельзя продать.
Если на одного из супругов оформить, то без согласия второго тоже продать нельзя.

А вообще легко можно купить квартиру вообще без технических документов, "юстиция" их не требует. Но НЕЛЬЗЯ купить ту же квартиру по ИПОТЕКЕ, так как банк все равно потребует технические документы (хотя бы старые).

Я отвечала по конкретной ситуации, если просто подискутировать, то можно тут и дальше спорить.
Lazura
А зачем ее делить если она уже по 1/2, делить ничего не нужно
Smol0403
В том то и дело, что результат одинаковый, зачем отходить от стандартной практики ипотечных сделок и заморачивать людей? :dnknow: Как в рекламе твикса " на одну палочку шоколад наливается вертикально, на другую сверху в низ" :безум: :хехе:
Конкретно по ситуации людям надо:
1) позвонить в банк и узнать как конкретно по их документам будет оформляться собственность.
2) исходя из ответа предметно выяснять про возможности налогового вычета.
3) Если оформление предложенное банком не устраивает, выяснять в банке возможность регистрации сделки с брачным договором.
Lazura
ViolaNSK спрашивала, как оформить в долевую или общую совместную и указать 2-х собственниками, или одного титульного. Мой ответ был касательно того, что будет в случае развода (мало ли что) , если один титульный собственник, и если ни один из супругов не подаст на раздел в течение 3-х лет после развода, то тогда титульный собственник (один из супругов) может распорядиться квартирой, так как согласие супруга юстиция не потребует и потом начнутся судебные тяжбы. Это уже конечно другая тема.
Понятно, все вопросы по продаже и разделу (в жизни всякое бывает) , пока квартира в ипотеке решается с банком.
Lazura
Согласна с вами, первым делом в банк, но банки то требовать могут, все что угодно и как выгодно банку, и не всегда это выгодно клиентам, поэтому лучше получить информацию о возможных последствиях заранее.
Smol0403
ViolaNSK спрашивала, как оформить в долевую или общую совместную и указать 2-х собственниками, или одного титульного.
Смысл спрашивать как оформить, если в итоге это решит БАНК ??? Я про это сразу и ответила - узнайте в банке про оформление .....
Еще квартиру не купили, развода никакого в помине еще нет, для чего все эти лишние бла-бла-бла- про доли, разводы и прочее? Если по итогу, как бы не решил банк оформлять сделку - по долям, на одного, в общую совместную, в результате ВСЕ РАВНО БУДЕТ ОДИНАКОВО- ПОПОЛАМ НА ДВОИХ СУПРУГОВ. Если не надо пополам - тогда только брачник в помощь, который опять же НАДО СОГЛАСОВАТЬ С БАНКОМ.

Вот поначитаются люди таких консультаций и мозг закипит, каша в голове образуется, а потом придут такие "просветленные" в банк и там их "обломают"
Smol0403
Согласна с вами, первым делом в банк, но банки то требовать могут, все что угодно и как выгодно банку, и не всегда это выгодно клиентам,
поэтому лучше получить информацию о возможных последствиях заранее.
А тут все просто - кто платит, тот и заказывает музыку. Они же в долг берут, а не у них.
Smol0403
По хорошему, еще бы уточнить у людей, как они понимают суть налогового вычета, а то ведь многие думают, что купил квартиру, пришел за вычетом и сразу дали кучу денег, верят люди в халяву от государства и не понимают, что это возврат уплаченных налогов, а не подарок. И если нет официальных отчислений и то вычета никакого не будет. Или есть отчисления, но ты ИП и тогда опять же ничего не светит....
Lazura
согласна, люди думают, что им сразу дадут 260000 р. Уточняю, что получить этот вычет можно только, если вы уплачиваете НДФЛ, сперва уплати, потом верни, по ИП вы не точны , если это имущество, а именно квартира не используется в предпринимательской деятельности и ИП находится на ОСНО (обычной системе налогообложения) и уплачивает НДФЛ, то тогда можно.
Smol0403
по ИП вы не точны , если это имущество, а именно квартира не используется в предпринимательской деятельности и ИП находится на ОСНО (обычной системе налогообложения) и уплачивает НДФЛ, то тогда можно.
Ну это я опять же из практики :хехе: Выясняла себе про вычет, сказали "ИП - не положено", и никто не разъяснял про ОСНО, квартира личная, но налоги по упращенке платим (6%).
Lazura
Правильно, вы же НДФЛ не уплачиваете, а платите налог на УСН
Smol0403
Квартиру то я купила как физ.лицо :biggrin: и налоги какие-никакие отчисляю (суммы к тому же не маленькие), поэтому один фиг - обидно, вернули бы хоть 6% :dry: :tantrum:

Ладно, опять мы с вами в дебри пошли...Спокойной ночи. :agree:
Smol0403
Спасибо большое за обстоятельный ответ. А также спасибо за Вашу дискуссию с Lazura. В ркзультате у меня более-менее сложилось представление как мне надо. Осталось уточнить все у банка. Я все-таки предпочитаю сначала набрать информацию. Если ничего не знать, то и вопрос нужный в банке не задашь, или что-нибудь упустишь при оформлении.
Lazura
Lazura, спасибо за помощь. Смысл спрашивать все-таки есть. И Вы это подтвердили своим примером (про 6%).
По крайней мере я теперь знаю, что мне желательно получить долевую, и чтобы у каждого не менее 2 млн было. Про то, что это будет возвращаться из суммы уплаченных налогов я в курсе. Но хотя бы и лет через 6-7 получить - тоже не лишние будут:улыб:
А как при этом банк определяет обычно - каждому из супругов рисует график платежей? И каждому счет надо открывать отдельный?
Smol0403
+100500:улыб:вот и набираю информацию - уже мозги кипят от такого объема и всех тонкостей. К тому же в банках тоже не всегда компетентные консультанты попадаются... Им то до твоих вычетов пофиг...главное, чтобы кредит вернули вовремя.
ViolaNSK
А как при этом банк определяет обычно - каждому из супругов рисует график платежей? И каждому счет надо открывать отдельный?
_________________________
Платеж - один в месяц, у меня это длительное поручение - я заранее перемещаю деньгм на счёт, банк в конкретный день месяца их списывает. И, как правило, это одинаковая ежемесячно сумма, кроме, возможно, последнего платежа.
Когда-то были дифференцированные кредиты (платеж сначала большой, потом уменьшается), но сейчас, насколько знаю, почти везде аннуитентные.
ViolaNSK
По крайней мере я теперь знаю, что мне желательно получить долевую, и чтобы у каждого не менее 2 млн было.
А как при этом банк определяет обычно - каждому из супругов рисует график платежей? И каждому счет надо открывать отдельный?
Я бы вам ответила и помогла, но вы не пишете название банка, как вы подавали заявку и с какими документами и т.д. Я даже не знаю, вторичка у вас планируется или новострой, а то ведь вас могут рассматривать не как созаемщика, а как поручителя и тогда вообще не вижу возможным оформления по долям. Повторюсь, ситуация, которую вы хотите (доли) - не стандартная и только ваш банк ГРАМОТНО вам ответит- возможно это вообще и если да, то как все будет выглядеть в документах.
ViolaNSK
Рада, что помогла, будут еще вопросы, пишите
ViolaNSK
Не забывайте так же о том, что под обеспечения возврата выданных вам денег, банк забирает объект в залог. Предположим, будут у вас доли, два свидетельства на квартиру по 1/2 доли на каждого, два счета, два графика....Далее один из вас перестает своевременно оплачивать за свою долю (муж, например), как банк должен поступить в данном случае? Выставить на продажу его долю? :безум: Или в суде доказывать что неоплаченная доля все равно общая и тогда потребовать вас оплачивать? Не надо это не одному банку, поэтому на 99,9% вам не оформят долями, так что не настраивайте себя на это, иначе потратите кучку сил в борьбе с ветряными мельницами, за ради перспективы через 5-7 лет получит вычет, который к этому моменту могут вообще отменить.
Lazura
Lazura, спасибо за готовность помочь! Я пока только на консультации ходила в банки и нигде внятного ответа не получила. То ли я вопросы неправильно задаю, что мне так отвечают:хммм:Завтра как раз собираюсь подать заявки в 3 банка - ВТБ24, сбер и левобережный. Квартира в новостройке. Я как основной заемщик, а муж созаемщик. Основная нагрузка по платежам на мне и зп у меня хоть и не на много, но больше. Поэтому и решила поинтересоваться вопросами собственности.
ViolaNSK
Для завершения темы - решили остановиться на брачном договоре. Что интересно - похоже с нотариусами тема как со страховщиками - все расписаны по банкам:хммм:И ценник 5000, хотя госпошлина всего 500р и договор без нотариусов у меня составлен по всем правилам, но ... увы.... нотариусы не берут на заверение мой. :хммм:
По нотариусам - как всегда буду рекламировать свою любимую нотариусшу :)) К банкам вроде бы не привязана, все расценки не многим выше, чем госпошлина.
Так же заключала бд в отношении будущей собственности - без проблем отдала 800 р:улыб:
Там скорее не нотариус привязан к банками, а банки указывают заемщику к какому конкретно нотариусу можно обращаться, так же как со страховыми и оценочными компаниями.

А что за такой нотариус-альтруист? :а\?:
Lazura
Там скорее не нотариус привязан к банками, а банки указывают заемщику к какому конкретно нотариусу можно обращаться, так же как со страховыми и оценочными компаниями.

А что за такой нотариус-альтруист? :а\?:
не буду я говорить публично, что за альтруист, а то вдруг коллеги ее за демпинг заклюют, а мне еще несколько документов у нее оформить надо :1:
А как банк может указывать, если хрен с горы нотариусом не становится? Разве не все нотариусы равны?
А как банк может указывать, если хрен с горы нотариусом не становится?
Очень просто, вы если будете деньги в долг давать, тоже имеете право свои условия выдвигать, так и тут.
Lazura
Да так и есть. Банк вежливо рекомендует к каким нотариусам обращаться. А нотариусы вежливо спрашивают в какой банк мне надо и либо отказывают (типа не делают), либо 5000 и вперед:улыб: