На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 13)
196646
998
shopengaue
veteran
Не раз уже отмечал, что диалоги на форуме не идут в русле конструктивного диалога. Я не собираюсь оценивать эффективность инвестиций в недвижимость на горизонте в 1 год. Я не спекулирую квартирами.
Я описал реальность, с моей точки зрения. Так как я цифирки люблю, то стараюсь относиться к ним аккуратно. И вам того же желаю.
К концу года ситуация с недвижимостью немного изменится. Скорее всего, средние цены немного вырастут. Если, конечно, черный лебедь не пролетит.
Я описал реальность, с моей точки зрения. Так как я цифирки люблю, то стараюсь относиться к ним аккуратно. И вам того же желаю.
К концу года ситуация с недвижимостью немного изменится. Скорее всего, средние цены немного вырастут. Если, конечно, черный лебедь не пролетит.
Павелл
veteran
Давайте так: ваши инвестиции в виде квартиры, теоретически, прибавили 20%, теоретически, Вы разбогатели на эти 20%, еще сотня таких объектов и Вы, теоретически, во второй сотне Форбс, теоретически, Вы большой молодец!!! 
OLDMAN
v.i.p.
Так как я цифирки люблю, то стараюсь относиться к ним аккуратно.Вы совершенно правы!!! Средние цены немного вырастут..... или упадут. Может Вам в астрологи податься?
К концу года ситуация с недвижимостью немного изменится. Скорее всего, средние цены немного вырастут. Если, конечно, черный лебедь не пролетит.
shopengaue
veteran
Я же сказал- мне не интересно смотреть на доходность на горизонте в 1 год. Нужно время для того что бы можно было проанализировать не только влияние роста цены, но и амортизацию, налоги, возможность арендной доходности.
Цыплят по осени считают.
Цыплят по осени считают.
shopengaue
veteran
Доходность депозитов снижается. Ставки по ипотеки стали ниже. С середины года ставки по ипотеки понизят все банки из топ 20. При этом макроэкономические риски снижаются. Таким образом на рынке недвижимости окажутся деньги депозитов и деньги от ипотеки.
Но денег этих не хватит что бы глобально изменить ситуацию. Скорее всего, они уберут с рынка недорогие предложение в среднем сегменте и выше среднего. Это и повысит средние цены.
Но денег этих не хватит что бы глобально изменить ситуацию. Скорее всего, они уберут с рынка недорогие предложение в среднем сегменте и выше среднего. Это и повысит средние цены.
OLDMAN
v.i.p.
Доходность депозитов снижается. Ставки по ипотеки стали ниже. С середины года ставки по ипотеки понизят все банки из топ 20. При этом макроэкономические риски снижаются. Таким образом на рынке недвижимости окажутся деньги депозитов и деньги от ипотеки.Они - это кто? и куда они уберут недорогие предложение в среднем сегменте и выше среднего?
Но денег этих не хватит что бы глобально изменить ситуацию. Скорее всего, они уберут с рынка недорогие предложение в среднем сегменте и выше среднего. Это и повысит средние цены.
Солярис
guru
По логике - к полю инвестиционных решений. Это должно положить конец спору тех кто "за" и кто "против" инвестиций в недвижимость...."инвестиции в недвижимость" -понятие широкое. Мои персонально инвестиции в недвижимость за последние три года стабильно приносят 17% годовых с возможностью ежемесячно снимать процент.Мне больше не надо.
Сейчас читают
Малый бизнес. Сбор и переработка твёрдых бытовых отходов (часть 2)
352747
523
Флудилка-2006 (vol.2)
54642
1845
Вопрос архитектору - дизайнеру
463996
1000
Давайте так: ваши инвестиции в виде квартиры, теоретически, прибавили 20%, теоретически, Вы разбогатели на эти 20%, еще сотня таких объектов и Вы, теоретически, во второй сотне Форбс, теоретически, Вы большой молодец!!!Почему то на ум пришёл старый добрый анекдот...
Сын спрашивает у отца:
- Что такое "реально" и что такое "гипотетически"?
- Сынок, как бы тебе обьяснить, давай лучше разберем на примере.
- Хорошо.
- Иди к маме и спроси переспала бы она за 1млн. баксов с негром.
Мальчик возвращается:
- Говорит, что переспала бы.
- Вот, а теперь спроси это у сестры.
- Она то же согласна.
- А теперь у деда спроси переспит ли он с негром за миллион долларов.
- Дед тоже согласен.
- Вот видишь, гипотетически у нас есть 3 млн баксов, а реально - две проститутки и /п.5/...
shopengaue
veteran
Они- это деньги. Уберут означает, что в экспозиции этих объектов не станет. Куда уберут? Например, улучшат свои жилищные условия.
shopengaue
veteran
А доходность вы считаете по какой схеме?
1. Только доходность от роста стоимости базового актива.
2. Рентная доходность.
3. Доходность от ренты+ доходность от роста стоимости- амортизация и содержание жилья?
1. Только доходность от роста стоимости базового актива.
2. Рентная доходность.
3. Доходность от ренты+ доходность от роста стоимости- амортизация и содержание жилья?
Realtor
guru
Пока выхода нет. Так что окончательную доходность пока не посчитать. Чем не устроили предложенные цифры?Занимаясь длительное время недвижимостью, знаю аксиому (в 99% ) что продавец склонен переоценивать свой объект, а покупатель недооценивать. Истина посередине (с) . Если просто принять на веру Ваши 20%, то неплохо, хотя и не феноменально (в хорошие времена бывало и по 100, эх... ) , но реальность оценки всё-таки мы не сможем понять. Если столь секретный объект, то возьмите хотя бы выборку аналогичных на том же НГС, откиньте крайние варианты, остальные сложите и разделите на количество объектов в выборке. Далее, от полученной цеферки желательно процентов 5-8 отминусовать поправку на кризис - вот тогда, примерно, сами цену реальную получите.
Если столь секретный объект,Может, товарищу, вообще тогда не надо было бы светиться...
shopengaue
veteran
Я, собственно говоря, это и сделал. Взял предложения, откинул крайние значения, и сообщил полученное- цена экспозиции прибавила 20%. Корреляцию на реальность я не вводил, оставив это на усмотрение каждого из участников.
Отнюдь не претендую, что это и есть рост стоимости, так как этот показатель будет напрямую зависеть от сроков реализации, которые меня устроили бы.
Отнюдь не претендую, что это и есть рост стоимости, так как этот показатель будет напрямую зависеть от сроков реализации, которые меня устроили бы.
Солярис
guru
...Вооот, именно поэтому я хотела уточнить.))) про сами деньги ( в том смысле что они любят тишину) - могу пренебречь в данном случае, а вот о том КАК ИМЕННО -помолчу.))
Может, товарищу, вообще тогда не надо было бы светиться...Наоборот, это же хорошо, что человек пишет про полученные плюсы от инвестиций. А то кроме меня, Ируси, Инвентора, Олдман... (может кого забыл - экскуземуа) мало оппонентов-оптимистов было, для оппозиции пессимистам имени "Тарз и Ко"
Не думаю, что он что то доказал Tarzy. И особого толка от этого оптимизма тоже не вижу. В сложившимся здесь круге из человек 30 - 40, каждый имеет своё стойкое убеждение, высказал его раз пятьдесят и если надо ещё столько же раз повторит.
У него преимущество в том, что он не теоретик, а практический участник рынка недвижимости, т.е. кроме клацания по клавиатуре ещё и вложил деньги, а сейчас итоги подводит. Получил виртуальные +20%. Меньше бакса, но больше депозита - зачёт.
Я так понимаю, что практически все тут в недвижимости, более менее попрактиковались. Даже у Tarz проскакивало где то, что в "хорошие времена" и он этим не брезговал.
А обладателю виртуальных 20%, естественно, наше восхищение и восторг.
А обладателю виртуальных 20%, естественно, наше восхищение и восторг.
Александр.....
guru
Не виртуальных, а потенциальных. Это сильнее душу греет.
Дикий турист
veteran
может кого забыл - экскуземуаПо французски, я не очень...но в остальном, согласен.
На "общественные слушания" готов вынести один из своих проектов, итак вводные: расходы на хатку в Дикусе 1480 000 (квартира, ремонт, обстановка), получаю фактически 15 т.р. (13 т.р. сама аренда + 2 т.р. компенсация коммуналки).
Насколько я понимаю, для расчета доходности надо учитывать чистые 13, а не итоговые 15, или не?
Tarz
v.i.p.
Насколько я понимаю, для расчета доходности надо учитывать чистые 13, а не итоговые 15, или не?Ну если Вы коммуналку все таки ресурсным организациям платите, а не оставляете себе - то да, таки 13, в противном случае Ваш бизнес через пол года накроется, т.к. воду и электричество отключат и жильцы съедут.
З.Ы. доходность у Вас на уровне депозита, только накладных побольше - жильцов искать, вероятность простоев, периодически косметику делать и т.д.
Дикий турист
veteran
Про падающие ставки, в десятый раз мусолить смысла нет. Да и прецедент с Внешпромбанком (из ТОП-50, а не третья-пятая сотня), особого доверия нашему банковскому надзору, не добавляет.
Диверсификация - наше фсё!
Диверсификация - наше фсё!
Tarz
v.i.p.
Про падающие ставки, в десятый раз мусолить смысла нет.Согласен, про падение цены объекта - лучше тоже не будем, зачем зря расстраиваться.
Диверсификация - наше фсё!А вот с этим не поспорить.
Ну если Вы коммуналку все таки ресурсным организациям платите, а не оставляете себе - то да, таки 13,....вероятность простоев, периодически косметику делать и т.д.налог не забыть, замена/поверка счетчиков, страхование имущества и ответственности...
ТОП 5
1
2
4