На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 13)
197349
998
херсон
activist
Я как раз изложил свое видение на этот счет в предыдущем сообщении.
Подробнее:
Я вообще не вижу роста реальных издержек.
Да, можно сказать, что муниципалитет повышает аренду (у кого земля в аренде), подорожал металл, подорожали ресурсы (электроэнергия) и стоимость подключения к инженерным сетям. Все это теоретически так!
На практике, у опытных застройщиков есть целый арсенал способов как с этим бороться. И через индивидуальные тарифы на подключение и через закупки по демпинговым ценам. Самые крупные застройщики имеют почти полный цикл, связанный с собственным производством стройматериалов.
Не забываем, что у нас почти все крупные застройщики заседают в местных законотворческих собраниях различного уровня. А это сами понимаете...
И получается, что условное соотношение реального роста издержек к потенциалу снижения цены составляет 1:3
Подробнее:
Я вообще не вижу роста реальных издержек.
Да, можно сказать, что муниципалитет повышает аренду (у кого земля в аренде), подорожал металл, подорожали ресурсы (электроэнергия) и стоимость подключения к инженерным сетям. Все это теоретически так!
На практике, у опытных застройщиков есть целый арсенал способов как с этим бороться. И через индивидуальные тарифы на подключение и через закупки по демпинговым ценам. Самые крупные застройщики имеют почти полный цикл, связанный с собственным производством стройматериалов.
Не забываем, что у нас почти все крупные застройщики заседают в местных законотворческих собраниях различного уровня. А это сами понимаете...
И получается, что условное соотношение реального роста издержек к потенциалу снижения цены составляет 1:3
херсон
activist
Кстати, цены могли бы расти, в том числе и на ожиданиях.
И если бы застройщики почувствовали, что при таком обвальном снижении спроса и повышении себестоимости им становиться невыгодно строить (неизвестно для кого), они бы перестали строить. Это бы подстегнуло со временем рост цен, связанный с уменьшением предложения.
А что происходит по факту? Продолжают строить. Самые крупные продолжаю строить и покупают новые участки. Идет борьба за рынок. А конкуренция и избыток предложения всегда дают снижение цены для конечного потребителя.
И если бы застройщики почувствовали, что при таком обвальном снижении спроса и повышении себестоимости им становиться невыгодно строить (неизвестно для кого), они бы перестали строить. Это бы подстегнуло со временем рост цен, связанный с уменьшением предложения.
А что происходит по факту? Продолжают строить. Самые крупные продолжаю строить и покупают новые участки. Идет борьба за рынок. А конкуренция и избыток предложения всегда дают снижение цены для конечного потребителя.
такси не дорожает ибо рынок высококонкурентный, практически без порога для тех кто обладает корочками водителя кобылы. Если сойти с ума и официально разрешить строить МКД на землях ИЖС в городе, то на пару лет и цены за метр в городе не то что не вырастут. а еще и упадут.
Так у нас не проблема назначение земли поменять, если только в этом затык.
Сегодня затык скорее всего в том. что люди сидят на остатках наличности и думают, чтобы наподольше эту кольчужку растянуть
shopengaue
veteran
Я писал это раньше и повторю снова - это миф про сокращение издержек в национальной валюте. Понимаю, что экономику в ВУЗах преподают не ахти как. Но влияние постоянных и переменных издержек то объяснить должны были.
Демпинговать можно, но не долго. А "кризисные явления" в экономике уже почти 2 года.
И если у вас сокращение производства измеряется десятками процентов, то рост стоимости вы не остановите простым сокращением з.п. и давлением на смежников.
Рост стоимости э.э. особо не может повлиять на стоимость продукции. Самый высокий уровень издержек на э.э. был у алюминиевого производства- порядка 30%. А в остальных областях эти значения прилично меньше - 5-6%, в среднем по экономике. То есть, если вы на 10% увеличили тариф на э.э., то стоимость у предприятия выросла на 0,5%.
А вот куда деть ремонт техники? Краны, окна, лифты, раскроечные станы, перфораторы, буры, бетононасосы, двигатели, компрессоры, аккумуляторы, запорная арматура, системы конторля и управления, прокатные комплексы - ведь там запчасти произведены не в РФ. Да даже те же покрышки - производят тут, а резиновую смесь везут из-за границы.
И как в этих условиях не будут расти реальные издержки?
Демпинговать можно, но не долго. А "кризисные явления" в экономике уже почти 2 года.
И если у вас сокращение производства измеряется десятками процентов, то рост стоимости вы не остановите простым сокращением з.п. и давлением на смежников.
Рост стоимости э.э. особо не может повлиять на стоимость продукции. Самый высокий уровень издержек на э.э. был у алюминиевого производства- порядка 30%. А в остальных областях эти значения прилично меньше - 5-6%, в среднем по экономике. То есть, если вы на 10% увеличили тариф на э.э., то стоимость у предприятия выросла на 0,5%.
А вот куда деть ремонт техники? Краны, окна, лифты, раскроечные станы, перфораторы, буры, бетононасосы, двигатели, компрессоры, аккумуляторы, запорная арматура, системы конторля и управления, прокатные комплексы - ведь там запчасти произведены не в РФ. Да даже те же покрышки - производят тут, а резиновую смесь везут из-за границы.
И как в этих условиях не будут расти реальные издержки?
херсон
activist
И как в этих условиях не будут расти реальные издержки?Будут.
И в какое-то время они встретятся с движущейся им на встречу ценой.
Цена остановится на почтительном расстоянии, возможно они даже прикоснуться друг к другу на какой-то момент (это и будет мифическим "дном").
У меня к вам убедительная просьба, если будем продолжать дискуссию на этой ветке, читайте внимательно сообщения, что бы по сути...
Оплата за электроэнергию, которая тратится на электроснабжение строймеханизмов это мизер, о котором и говорить не стоит. Я говорил о стоимости подключения объекта (дома) к электрическим сетям. По тарифам, утверждаемым местным департаментом, в зависимости от класса напряжения, например мощность 1500 кВт будет стоить 30-40млн. руб. Есть способы как снизить эту цену.... мягко говоря кратно. Это и есть "индивидуальные тарифы" на подключение. Это только один из примеров к доводу о том, что потенциал снижения цены еще есть!
Куда деть ремонт техники.... Куда, куда - в себестоимость, правильно вы говорите. Но только сам ремонт это тоже незначительные траты. А новой строительной техники и механизмов в последние годы было куплено очень много (строительные краны, экскаваторы, самосвалы и др...). Многие (строители-подрядчики и фирмы по спецтехнике) сделали это спасая деньги от девальвации. Этой техники хватит еще на долго, особенно в условиях ее низкой загруженности сейчас.
Безусловно, цена на недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти в силу объективных причин (восстановление платежеспособного спроса, снижение ставки по ипотеке, рост себестоимости строительства).
В краткосрочной перспективе рост издержек в строительстве катализатором роста цен не станет.
Сейчас читают
Парикмахер +визажист (и все, все).
110492
1004
Хорошие фильмы NF
170829
1000
БАРАХОЛКА (часть 49)
282055
444
Так у нас не проблема назначение земли поменять, если только в этом затык.И назначение земли поменять, и ставку по аренде снизить в пару раз, и получить разрешение на отклонение от максимально-разрешенных параметров строительства, обосновывая это например наличием на участке инженерных сетей, которые потом выносятся.
Да у нас вообще проблем нет, строй не хочу)
Через год это кратко или долго срочная перспектива по вашему?
Через год это кратко или долго срочная перспектива по вашему?О чем вы?
Думаю, что дело не только в % ставках по ипотеке, дело в размерах тела ипотечного кредита.
Загнали спекулятивной политикой "недвижимость будет только дорожать" цены туда, где они сейчас, и столкнулись с проблемой снижения платежеспособного спроса.
И что делать, предлагаете дальше цены увеличивать? Застройщику не разовая акция нужна для нормальной работы, а стабильный денежный поток, его взять - откуда ?
Загнали спекулятивной политикой "недвижимость будет только дорожать" цены туда, где они сейчас, и столкнулись с проблемой снижения платежеспособного спроса.
И что делать, предлагаете дальше цены увеличивать? Застройщику не разовая акция нужна для нормальной работы, а стабильный денежный поток, его взять - откуда ?
Через год это кратко или долго срочная перспектива по вашему?год - по идее это среднесрочная перспектива, а краткосрочная 3-6 месяцев.
Но в нынешних реалиях мыслить нужно другими ритмами.
shopengaue
veteran
Безусловно, цена на недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти в силу объективных причин (восстановление платежеспособного спроса, снижение ставки по ипотеке, рост себестоимости строительства).Рост издержек уже сегодня привел к росту стоимости и цены новых проектов. Другое дело, что проектов этих сегодня значительно меньше, нежели пару лет назад.
В краткосрочной перспективе рост издержек в строительстве катализатором роста цен не станет.
Не буду вдаваться в дебри спора о взяткоемкости процесса строительства. Отрицать такие факты глупо. Но и говорить, что это ключевой фактор снижения стоимости - недальновидно. Доля коммуникаций и земли в стоимости строительства порядка 20%. При этом в массовых застройках, эта доля еще меньше, что и отражается на ценах. А это уже сопоставимо с затратами на обслуживание кредитной задолженности.
На мой взгляд, "краткосрочная перспектива" была зимой 2014- летом 2015 года. Тогда был и демпинг. И с расходами ужимались, как могли.
херсон
activist
Не буду вдаваться в дебри спора о взяткоемкости процесса строительства. Отрицать такие факты глупо. Но и говорить, что это ключевой фактор снижения стоимости - недальновидно.А кто такое говорит?
Alippa
no status
Рост издержек приведет к росту себестоимости. а вот удастся или нет продать по цене. которая вернет хотя бы издержки - это большой вопрос. Ибо никто не обещал дать денег электорату на квадратные метры, даже на еду и лекарства не обещали. Поэтому растут издержки у строителей или нет - это не проблема покупателей, это скорее билет на свалку истории бЮзнеса для многих девелоперов если у них там что-то сильно растет.
херсон
activist
К вопросу о влиянии издержек строительства на стоимость квадратного метра. Посмотрите график изменения цены на стройматериалы и стоимость квадрата с начала двухтысячных.
Увидите кто потерял связь с реальностью и при чем тут издержки. Это просто пузырь.
Цена на кирпич например с 2007 года вообще падает.
ссылка
Увидите кто потерял связь с реальностью и при чем тут издержки. Это просто пузырь.
Цена на кирпич например с 2007 года вообще падает.
ссылка
shopengaue
veteran
К вопросу о влиянии издержек строительства на стоимость квадратного метра. Посмотрите график изменения цены на стройматериалы и стоимость квадрата с начала двухтысячных.Говорить о том, что лишь стоимость диктует цену не верно. Но при этом нельзя игнорировать факт того, что застройщик не будет работать в минус более нескольких месяцев.
Увидите кто потерял связь с реальностью и при чем тут издержки. Это просто пузырь.
Да было время когда цены были оторваны от реальности. И это спровоцировало взрывной рост количества застройщиков в Новосибирске. Но это явно не сегодняшняя ситуация.
Realtor
guru
Опаньчки! Доллар к 63 руб. скатывается! А кто-то же и по 81 купил, уверовав, что это лучше, чем хорошая квартира по хорошей цене.
P.S. а нефть уже за 52 переползла, видимо ещё рубль укрепится, если Наибулина не начнёт с ним борьбу.
P.S. а нефть уже за 52 переползла, видимо ещё рубль укрепится, если Наибулина не начнёт с ним борьбу.
Уже пообещали (Силуанов) лечь костьми но не допустить самого страшного - укрепления рубля, шоп он был здоров
Демуру какогонить что ли посмотреть. Что-то никак их прогнозы на доллар за 150 руб. не сбываются. Я уже месяца три никаких аналитиков не смотрел, нервы берёг. Интересно, как они сейчас выкручиваются, что пессимистические прогнозы для рубля пока не сбываются...
Выкручиваются?))) Они же, демуры всякие, ясно сказали, нефть на 60, рубь на 55-65 временно, потома первая цель 125))) Верить или нет, дело каждого. Тока вот опять рецессия:
Показать спойлер
Показать спойлер
жилец
experienced
Причин для стабилизации цен на РН сейчас нет. Только падение.
Во-первых тут отметили, что растет себестоимость, но это не так. Доля металла в затратах несущественная. Да и не дорожает он. Кирпич, цемент, песок , раб.сила - дешевеют. Услуги механизмов не дорожают. Дорожает только инженерка, общестрой дешевеет.
Во-вторых по плану Минфина сокращать расходы на 5% в 17 и 18-х годах. Ну вроде понятно как это может сказаться на спросе.
В-третьих ЦБ вот вот начнет снижать ключевую ставку, чуть ли на ближайшем заседании могут снизить на 0,5п.п.
Значит кредиты будут дешеветь.
В четверных можно снижать коррупционную составляющую.
В пятых земля уже дешевеет и продолжит дешеветь ,т.к. девелоперы начнут от нее избавляться.
Но главное, как тут правильно отметили, снижение спроса. Это абсолютно ключевой фактор
Во-первых тут отметили, что растет себестоимость, но это не так. Доля металла в затратах несущественная. Да и не дорожает он. Кирпич, цемент, песок , раб.сила - дешевеют. Услуги механизмов не дорожают. Дорожает только инженерка, общестрой дешевеет.
Во-вторых по плану Минфина сокращать расходы на 5% в 17 и 18-х годах. Ну вроде понятно как это может сказаться на спросе.
В-третьих ЦБ вот вот начнет снижать ключевую ставку, чуть ли на ближайшем заседании могут снизить на 0,5п.п.
Значит кредиты будут дешеветь.
В четверных можно снижать коррупционную составляющую.
В пятых земля уже дешевеет и продолжит дешеветь ,т.к. девелоперы начнут от нее избавляться.
Но главное, как тут правильно отметили, снижение спроса. Это абсолютно ключевой фактор
Результаты есть, просто денег нет
Показать спойлер
Показать спойлер
NEINOV
veteran
Хотелось бы уточнить - а когда это можно было бакс по 81 слить? Я вот по 77 это сделал и то на межбанке.Читайте я раньше все написал...
И под 20% где и когда можно было положить рубли? Под 19.5 сам это делал, но там не более 9 месяцев срок был.
ТОП 5
1
3
4