Раздел ижд на два объекта - прошу помочь разобраться
2829
17
Уже столько всего перечитала и все равно понимания не сложилось. Специалисты по работе с недвижкой, помогите разобраться, пожалуйста (если, конечно, кто сталкивался с такой ситуацией в последнее время).
Есть Индивидуальный жилой дом, право собственности зарегистрировано за одним лицом. У него же в соб-ти з/у, категория земель: земли поселений - размещение жилого дома.
Необходимо сделать из одного дома два объекта недвижимости (желательно поделить и з/у - площадь позволяет).
На настоящий момент вход только один, но технически возможно сделать два самостоятельных входа/выхода на з/у.

Обратилась к кадастровым инженерам, там сказали, что раньше все было просто (они ставили на кадастровый учет две части дома и все), но с декабря 2015 Росреестр отказывает в регистрации, т.к. видит в этом МКД. Сказали, что нужно получать разрешение на реконструкцию, проводить ее, потом приходить к ним, и они выдадут документы для ввода объекта в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет, а потом можно будет регистрировать право на два объекта (как я по6нимаю, две квартиры в мкд). Но я уже почитала, что в таком случае объект, размещенный на з/у - многоквартирный жилой дом - вроде не будет соответствовать разрешенному использованию з/у. Значит, без изменения РИ з/у нам не введут в эксплуатацию новые получившиеся квартиры (или что это будет). Кроме того, если у нас получится мкд, то з/у будет в общей долевой собственности, что тоже не совсем то, чего хотелось бы.
И я запуталась окончательно. Не понимаю: через реконструкцию в мкд и изменение разрешенного использования з/у - это сейчас единственный вариант?

Можно ли как-то сделать два дома (помещения/части/строения - да хоть чего) каждый на своем з/у?

Может быть можно провести какие-то строительные работы, чтобы сделать жилой дом блокированной застройки? или это ничего не даст?
L_Onika
Вы определитесь, вам нужно две выделенных доли или 100% право на каждую отдельную часть (риелторы это называют квартира на земле)
А так, все правильно вам все сказали, реконструкция, а потом право регистрировать.
И мкд - не ваш случай, голову себе не забивайте лишней информацией.
leona
Вы определитесь, вам нужно две выделенных доли или 100% право на каждую отдельную часть (риелторы это называют квартира на земле)
А так, все правильно вам все сказали, реконструкция, а потом право регистрировать.
И мкд - не ваш случай, голову себе не забивайте лишней информацией.
в идеале: два самостоятельных объекта недвижимости
"мкд - не ваш случай" - это Вы по собственному опыту говорите? с декабря 2015 росреестр не регистрирует "квартиры на земле" (как вы их назвали), потому как дом из двух квартир по мнению Росреестра это уже мкд. Собственно мне кадастровые инженеры сказали это на основании их личного опыта.
Хочется понять: у Вас был иной опыт в последние пол года? тогда я буду очень благодарна, если опишите схему превращения ижд в два самостоятельных объекта (квартиры/помещения/части дома/др.)

Как мне описали мою ситуацию: мы сейчас получаем разрешение на реконструкцию, далее КИ делают кадастровые планы двух частей дома, после чего нужно разрешение на ввод. Администрация види, что получился мкд, но разрешенное использование зу не предполагает мкд. Нужно менять разрешенное использование з/у, что тот еще гемор. В общем, крайне сложно, долго, наверняка дорого, и еще неизвестно выполнимо ли
L_Onika
...извините, а как именно Вы узнали о таком "мнении Росреестра"? и при чем тут "мнение" вообще? Ссылка на закон либо есть, либо - ее нет и не было никогда. Дома на два хозяина никто не отменял, а вывод о мкд или не мкд делается на основании в первую очередь площади самого дома, которую он , соотв., занимает на земельном участке( т.е. если есть 6 соток земли из которых 5,5 занято трехэтажным домом на 15 квартир- тут все понятно).Если эта площадь практически не меняется - какое тут мкд? Плюсуюсь с высказывавшимися выше., реконструкция.
L_Onika
Долевая собственность вас в принципе не устраивает? Фактически объекты будут находится под одной крышей.
Можно сделать второй вход, заложить ненужные проходы, после продать/подарить долю и заключить соглашение о порядке пользование домом и земельным участком.
Солярис
Солярис, возьметесь за решение данной задачи за вознаграждение на основании договора?
у меня кадастровые инженеры хорошие знакомые, вот раньше они тоже без проблем делали раздел ижд на две-три части, но в 2015 г. практика Росреестра изменилась. Если говорить о нормах, на которые Вы как бы сослались, не называя их, то есть в частности Письмо Минэкономразвития от 18.02.2015 г. ОГ-Д23-1969, в котором сделаны следующие выводы:
"согласно ч. 3 ст. 48 ГК объектом ижс является отдельно стояший жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок либо в помещения общего пользования этого дома. Учитывая изложенное, постановка на кадастровый учет жилых помещений в ижд и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав противоречит законодательству".
Вот такое тут мкд... Площадь у нас достаточная больше 20 соток. Участок под домом и 1/4 не занимает.

A.Ruslan, похоже, что у нас нет другого варианта. Я еще думала про жилой дом блокированной застройки, но с этим я вообще не сталкивалась никогда
А если мы пойдем по пути долевой собственности, то все равно сейчас нужно разрешение на реконструкцию, потом новый кадастровый паспорт, затем ввод в эксплуатацию и регистрация изменений в объект. Потом продаем по 1/2 доли. Затем что?
L_Onika
в идеале: два самостоятельных объекта недвижимости
Схема одинакова для обоих вариантов, просто 1/2 доли проще сделать, не нужно выделять в отдельный кадастровый номер.

"мкд - не ваш случай" - это Вы по собственному опыту говорите?
Потому что для МКД есть конкретные требования, вы под них не подходите

с декабря 2015 росреестр не регистрирует "квартиры на земле" (как вы их назвали)
,
есть статистика РР?
не я так говорю, так говорят риелторы, чтобы были понятнее простым гражданам, я юрист, поэтому я употребляю другие термины

потому как дом из двух квартир по мнению Росреестра это уже мкд. Собственно мне кадастровые инженеры сказали это на основании их личного опыта.
Статистика? Письма с разъяснениями? Или просто кто-то сказал?

Хочется понять: у Вас был иной опыт в последние пол года? тогда я буду очень благодарна, если опишите схему превращения ижд в два самостоятельных объекта (квартиры/помещения/части дома/др.)
Схему вам уже объяснили: реконструкция и ввод, ничего нового там не придумано. А если хотите, чтобы все по полочкам вам разложили с ссылками на законодательство и адресами - это в платные консультации.

Как мне описали мою ситуацию: мы сейчас получаем разрешение на реконструкцию, далее КИ делают кадастровые планы двух частей дома, после чего нужно разрешение на ввод.
Все верно

Администрация види, что получился мкд,
с чего вдруг?

но разрешенное использование зу не предполагает мкд. Нужно менять разрешенное использование з/у, что тот еще гемор.
Это не гемор, это простому человеку в принципе не под силу.

В общем, крайне сложно, долго, наверняка дорого, и еще неизвестно выполнимо ли
Оно все долго и дорого
leona
потому как дом из двух квартир по мнению Росреестра это уже мкд. Собственно мне кадастровые инженеры сказали это на основании их личного опыта.
-----------------
Статистика? Письма с разъяснениями? Или просто кто-то сказал?
выше процитировала. Разве чем-то не подходит?

Раз Вы юрист, я Вам прям предлагаю - возьметесь все оформить? за деньги, естественно)

Есть "долго и дорого, но результативно", а есть "долго, дорого и все зря". Вы подтвердили мои сомнения относительно варианта по смене РИ з/у - я так и предполагала, что это малореально
L_Onika
Гарантии вам никто не даст, можно годами ходить, переделывать документы.
Я не возьмусь, во-первых у меня есть своя работа, а во-вторых сумма сколько это стоит, мне не интересна.
L_Onika
Оля, меня скоро уволят за то, что я сама сделки делаю с клиентами по рекомендациям :ха-ха!: , а уж браться за реконструкцию - это по времени месяцев 6 (кроме непосредственно устройства второго входа) и весьма скромный "выхлоп". Я в собственном доме реконструкцию и ввод в эксплуатацию "по итогам" заказывала в юр.отделе БТИ именно из-за очень затратного по времени процесса.Напишите в личку- какой район и пр., что-то подскажу.
Солярис
То есть я правильно понимаю, что Письмо Минэкономразвития, процитированное выше, и имевшийся случай отказа Росреестра на этом основании никого не смущает?
Смущает только сумма, которую можно за такую работу попросить? при том, что суммы пока еще никто и не называл.
не могу просить вас тратить время, чтобы искать нормы, подтверждающие Вашу уверенность, что все получится, хотя я пока таких норм не вижу...

Задам очень простой прямой вопрос: кто-то делал В ЭТОМ ГОДУ раздел ижд на два самостоятельных объекта?
L_Onika
Письмо нужно внимательно разбирать, читать комментарии правоведов, искать судебную практику, она уже должна быть. Почему вы думаете, что кто-то это будет делать для вас на форуме?
Сумма за работу, скорее всего будет почасовая, потому что точное количество времени, которое нужно потратить, вам вряд ли кто- то назовет. От полугода до пары лет. Цена от 50тыс думаю.
leona
кажется, я уже написала, что не прошу никого разбираться в судебной практикой и даже с нормами закона. Я спросила делал ли кто-то подобное в 2016 году. Вопрос вообще простейший, не требующий ни сил, ни времени на ответ.
leona, правильно ли я понимаю, что я могу подъехать к вам в офис (детали мы можем согласовать в ЛС) и заключить с Вами договор на выполнение этой работы? Вопрос не в деньгах или их сумме, а в результате. При этом меня интересует результат! Мне неинтересно платить за изучение судебной практики или за то, что Вы получите разрешение на реконструкцию, кадастровые доки, а потом на момент ввода в эксплуатацию или регистрации в Росреестре будет отказ и все потраченные деньги будут выкинуты зря.
L_Onika
...вот какой разговор тут идет.. Прочитала раньше, чем ответила в личку. Я еще раз проговорю именно о ПРАКТИКЕ: домов на два и даже на три хозяина в городе и вообще в стране - полно., на абсолютно легитимных основаниях. Следующее: если при фактическом разделении дома на две половины( условно) не нарушаются НИЧЬИ права - нет никаких оснований отказать в такой реконструкциии вводе в эксплуатацию такого объекта. Делал кто-то ЭТО именно в 2016 году - нужно спрашивать в более широком масштабе, т.к. такое действие само по себе довольно большая редкость : за 16 лет работы припомнила 2 случая.
и - Вы точно не лукавите, что дело не в деньгах? Готовы заплатить к/рублей 500, если результат будет положительным??
L_Onika
ЧТобы вам гарантировали результат, нужно, как написала выше Солярис, гораздо бОльшая сумма, чем та, которая фактически будет потрачена исходя из рыночных цен и потраченного времени. Готовы ли вы к этому?
L_Onika
Я так понимаю у Вас земли для обслуживания(размещения) ИНДИВИДУАЛЬНОГО жилого дома? Если так, то сделать индивидуальный жилой дом "двухквартирником"(мкд) не получится. Примеры: Прокопьевская, Вознесенская,Крестьянская...
tam685
Я так понимаю у Вас земли для обслуживания(размещения) ИНДИВИДУАЛЬНОГО жилого дома? Если так, то сделать индивидуальный жилой дом "двухквартирником"(мкд) не получится. Примеры: Прокопьевская, Вознесенская,Крестьянская...
без слова "индивидуального". РИ точно дословно как я процитировала "размещение жилого дома". В приложении к приказу Минэкономразвития нет такого РИ, почему - не знаю... В кадастрововй и в администрации уверяют, что при таком РИ нельзя строить многоквартирник. В принципе, судя по ПЗЗ, возможно, что получится сменить РИ. Но тут возникает другая проблема - для разрешения на реконструкцию и затем ввод МКД требуется очень дорогостоящая и объемная проектная документация (по сути никому в случае двухвартирного дома и не нужная), но, увы, закон не делает различий дом на 500 квартир или на 2 квартиры.
tam685
РИ дословно как я процитировала: "размещение жилого дома". Слова "индивидуального" там нет. И да, такого РИ нет в Приложении к приказу, почему - не знаю... В Администрации и в Кадастровой уверяют, что это только для размещения ИЖД. А документально как это подтвердить неизвестно... Судя по ПЗЗ нашего сельсовета, возможно, получится сменить РИ. Правда, возникает другая проблема - для разрешения на рекомнструкцию и последующий ввод МКД требуется очень дорогостоящая и объемная проектная документация (ведь, увы, законодатель не делает различий между 500-квартирным и 2-квартирным МКД)
А за примеры - спасибо. Да, это как раз примеры той практики, про которую я говорила и которую тут многие упорно не хотели видеть, говоря, что это мол с потолка взято.