Коммрческая недвижимость: сдавать или продавать, с ремонтом или без?
7267
55
Собственно вопрос: волей судьбы скоро стану владельцем цоколя в новостройке Сибири на Твардовского 22/5 (КСМ) Помещение под самоотделку, площадь 80 кв.м.
Никогда с коммерческой недвижкой дела не имел, вот и хочется посоветоваться. Есть желание сдать данный цоколь знающим людям ибо таких цоколей застройщик продает несколько и конкурировать с ним в ценах пока не хочется. Стоит ли заморачиваться с ремонтом или сдать "как есть" ,чтобы арендатор сам под себя всё устроил? С одной стороны, наверное, мало кому захочется делать ремонт в чужом помещении, а с другой я сделаю ремонт "под офис", а он может захочет там магазин или пивнушку открыть и всё будет переделывать "под себя" и затраты на ремонт прахом пойдут. Есть ещё вариант "частичного ремонта": отделать санузел кафелем и установить сантехнику, покрыть пол плиткой и заштукатурить потолок и стены, но не наносить финишное покрытие в виде обоев или покраски.
PSP
продать и забыть как страшный сон.
Alippa
продать и забыть как страшный сон.
Всё так плохо?
PSP
А вы сами не пытались съездить оценить местный рынок коммерческой аренды? 80 м2 - это достаточно ограниченное количество направлений - магазин, но не сетевой, аптека, парикмахерская, пивнячок, ремонт/обслуживание, может быть не большая стоматология. Но, что с аптеками, что со стоматологией - скорее нет, чем да.
Есть ли дефицит указанных направлений в этом районе? Если есть, то стоит посмотреть на существующие арендные ставки. А дальше сравнить возможную аренду+ капитализацию объекта с доходностью доступных альтернатив. Если доходность альтернатив выше - то займитесь продажей.
Но есть маленький нюанс - а что делать с помещением пока его не продали?
PSP
Всё так плохо?
Надеюсь, что у Вас всё будет хорошо, но у тех знакомых кто завис с цоколем (есть пару таких) - закрыты и они тихо матерясь несут издержки владения.
shopengaue
Оценить пытался, но пока не вдумчиво, по приблизительным прикидкам . Там новый микрорайон и на мой взгляд не хватает ВСЕГО. Может я просто избалован тремя круглосуточными и многими разнообразными магазинами , кучами парикмахерских и 6 пивнушками на выбор и много ещё чем в шаговой доступности от своего дома. Но это старое, обжитое место. Там же что-то вроде продолжения м.р Березовый, отделенное от самого Березового железной дорогой, через которую только пешком, а на машине надо объезжать пару-тройку километров.
Шесть домов по 17 этажей от 2 до 4 подъездов.
Парикмахерских штуки 3 есть
пивнушки 4
продуктовых штук 5
Хозтовары 1
Один малон красоты+студия загара, детский клуб, кабинет психолога.
PSP
Кого Вы видите потенциальным арендатором? Офис-маловероятно, 5я пивнушка-скорее всего. Без ремонта сдавать ИМХО не вариант. Посмотрите, что находится в цоколе первой очереди-магазины, магазины и магазины. Так под магазин и делайте.
PSP
А зачем в отдаленной районе мне платить дяде за аренду цоколя если я могу воткнуть павильон?
Kattye
Кого Вы видите потенциальным арендатором? Офис-маловероятно, 5я пивнушка-скорее всего. Без ремонта сдавать ИМХО не вариант. Посмотрите, что находится в цоколе первой очереди-магазины, магазины и магазины. Так под магазин и делайте.
Офис вряд ли. Место в левой пятке географии.
С другой стороны, одними пивнушками и продуктовыми не ограничивается кругозор населения. По крайней мере части.
PSP
кругозор может быть и нет, но платежеспособный спрос - наверняка если добавить промтоварную и бытовой химии мелочевку
PSP
Для большего "кругозора" есть старый обжитый микрорайон, он как раз и есть в шаговой доступности и там есть практически все.
PSP
А вообще самый дельный совет был дан выше
продать и забыть как страшный сон.
PSP
В этом месте огромный дефицит ВСЕГО, что так или иначе связано с детьми. Игротека пользуется очень большим спросом, там даже одна есть,но одной на весь этот космос явно мало. Знакомые ребята также рассматривали цоколь под организацию тренажерного зала,там правда площадь побольше,.
Kattye
Для большего "кругозора" есть старый обжитый микрорайон, он как раз и есть в шаговой доступности и там есть практически все.
Если под старым обжитым микрорайоном вы понимаете участок ограниченный улицами Одоевского-Твардовского-Березовая -Пришвина, то там тоже далеко не всё. У меня там родственники живут. Мелочевку ещё можно купить на месте, а за остальным либо в центр, либо на Первомайку.

А вообще самый дельный совет был дан выше
/п.9/
Я все советы примеряю. Но сейчас в этом и соседнем доме ещё продаются цоколи по 80 и 100 метров от застройщика. А конкурировать с застройщиком в цене трудновато.
PSP
Т.е. свои 80кв.м. Вы хотите под гипермаркет сдать?
Kattye
Т.е. свои 80кв.м. Вы хотите под гипермаркет сдать?
Ну если только под новый формат: МиниМиниГипермаркет :спок:

Нет. Имелось в виду, что за любой услугой приходится куда-то ехать. Вставить окна, двери-всё далеко. Замерщик конечно приедет, но посмотреть, пощупать уже не получится. Выбор тканей и хохоряшек для шитья-вязания минимален. Прачечная/химчистка одна на весь КСМ. Ремонт компьютеров/инструмента/бытовой техники вроде как есть, но за их холодильник и стиралку почему-то не взялись. Пришлось на Первомайку тащить.
PSP
Я думаю то, что Вы перечислили, если и отсутствует (хотя это не совсем верная информация), то не по причине отсутствия коммерческих площадей, а по причине отсутствия спроса. Но да ладно, мусолить тему можно долго, я свое предложение высказала, дальше хозяин-барин.
Kattye
Ну тут же вопрос и в другом. Ну выставил владелец площади, особенно "если нет желания конкурировать с застройщиком". Вот прошел, скажем, год. Недвижимость стоит, но не продается. Дальше что?
shopengaue
дальше нужно задать себе простой вопрос - зачем я этим владею, с какой целью обременил себя? и поступать соответственно ответу
shopengaue
Я Вам больше скажу, при условиях "застройщик продает несколько и конкурировать с ним в ценах пока не хочется" не то что за год, а в принципе мало шансов продать площади. Потому как есть те, кто хочет продать, а есть те, кто хочет денег, и это разные категории продавцов.
Kattye
А что будет, когда застройщик успешно распродаст своё, и эти цоколи окажутся одновременно в предложениях к аренде?
Будете сними уже арендной ставкой конкурировать?

П.С. Адресовано не Kattye, а ТС.
Alippa
А эти вопросы уже не важны.
Александр.....
А что будет, когда застройщик успешно распродаст своё, и эти цоколи окажутся одновременно в предложениях к аренде?
Будете сними уже арендной ставкой конкурировать?

П.С. Адресовано не Kattye, а ТС.
Кто первый встал, того и тапки. Если я к тому времени уже найду арендаторов и они заселятся, то только очень большая разница в арендной плате может сподвигнуть их на переезд к конкурентам. ИМХО. А сильно жадничать я не собираюсь.
PSP
таладна, они же не тратились на ремонт офиса и если Ваш конкурент в той же локации предложит им на 3 копейки ниже, то тут же сбегут. Сегодня деловарить с аренды очень сложно ибо приходится натягивать шагреневу кожицу покупательского кошелька на свою огромную себестоимость и тут будешь рад даже трамвайной мелочи, что сэкономил когда прошел пару остановок пешком. А вот арендодатель цоколя должен быть готов двигаться до точки, где он в лучшем случае возмещает издержки.
PSP
И в налоговую отчитываться не забудьте потому, что большая часть мелких торгашей на вмененке, и договор аренды передается в налоговую, как основание для уплаты налогов.
Alippa
Надеюсь, что у Вас всё будет хорошо, но у тех знакомых кто завис с цоколем (есть пару таких) - закрыты и они тихо матерясь несут издержки владения.
А как громко ругаются те, кто вложился в квадратные метры в многочисленных торговых центрах! "10 -20 метров на старость". Не сдается, а коммуналку и содержание платить надо, платят из своих средств. Меня в 2006 г. отговорил от покупки сокурсник, который сам строил на Красном проспекте.
Alippa
А вот арендодатель цоколя должен быть готов двигаться до точки, где он в лучшем случае возмещает издержки.
А есть какие-то дополнительные издержки у коммерческой недвижимости по сравнению с жилой?
Коммуналка-понятно.
Ремонт перед сдачей-понятно
Налог на имущество+налог 13% за доход от аренды (если сдается)
Всякие проверки типа пожарников итп могут приходить, если офис закрыт на большой замок и пытаться проверить или это счастье только для тех кто именно работает?
Что ещё из издержек присутствует, если учитывать, что не надо платить рассрочку или ипотеку а само помещение достаётся "за долги".
PSP
Вы как с бух.отчетностью: на вы или на ты? Если на вы, то добавьте к расходам сдачу квартальной отчетности. Т.к. согласно разъяснениям МинФина от от 28 декабря 2012, сдача в аренду нежилых помещений является предпринимательской деятельностью, соответственно необходима регистрация юр.лица со всеми вытекающими. Можно конечно сдавать от ФЛ, но такие действия могут быть расценены, как незаконное предпринимательство.
PSP
Смотря насколько "страшненько " в помещении сейчас. Можете сдавать без ремонта, предоставив арендные каникулы. Или сделать самый минимум, элементарно установив сантехнику, и т.д.
Проверки могут быть только когда арендатор появиться, и то не факт.
Еще Вы должны содержать в порядке прилегающую к помещению территорию.
Alippa
Не факт что сбегут. Переезд это тоже затраты, тем более если клиенты прикормлены, или деятельность специфичная. Пивнушка быстро сбежит, а детский бассейн - нет.
Радмира
О какой прикормленности разборчивых клиентов можно говорить в районе на краю географии? Ну переместится бассейн из одного угла микрорайона в другой и клиентом на это будет ровно наплевать ибо бассейн там еще 50 лет будет один если ваапче будет ибо коммерческая его перспективка как у Шарика в анекдоте.
Радмира
Ага, в первой очереди детского бассейна на целый год хватило. Пивнушки более стабильны, не смотря на их большую концентрацию.
PSP
Действуйте последовательно, для начала попробуйте как-то продать, определившись с рыночной ценой, для Вас это лучший вариант, учитывая что собственных идей на это помещение (как я понял), пока нет. Если не будет получаться это простейшее, будете продумывать аренду, или собственные варианты использования.
Alippa
Перспективы нет когда за дело берутся теоретики.
у меня арендаторы - бассейн, тоже на краю мира, 3 года проработали, в итоге помещение выкупили
Радмира
А я и предложил продать, а там пусть хоть зоопарк делают в цоколе
PSP
А есть какие-то дополнительные издержки у коммерческой недвижимости по сравнению с жилой?
Коммуналка-понятно.
Ремонт перед сдачей-понятно
Налог на имущество+налог 13% за доход от аренды (если сдается)
Всякие проверки типа пожарников итп могут приходить, если офис закрыт на большой замок и пытаться проверить или это счастье только для тех кто именно работает?
Что ещё из издержек присутствует, если учитывать, что не надо платить рассрочку или ипотеку а само помещение достаётся "за долги".
Кроме коммуналки ( 2-2,5 т.р. в месяц за тепло, например), еще платить и за "содержание" Управляющей компании примерно 15-20 руб. за квадрат в месяц. В статью "содержание" входит, например, уборка территории дворником.
Почему бы не организовать парикмахерскую + маникюр + педикюр? Вложения небольшие, а доход стабильный.
winniwinni
сдать под эти цели или самому организовать?
Alippa
"Продать и забыть как страшный сон", а деньги положить на рублевый депозит или просадить во Вьетнаме - это лёгкий путь. А мы не ищем лёгких путей. Нам надо с мазохизмом или с достоевщиной.
"Закрыть на замок" и выбрасывать по 100$ в месяц, глядя как разрушается помещение без эксплуатации, - это мазохизм.
Подшаманить и сдать под парикмахерскую - это лёгкая форма достоевщины.
Подшаманить, оборудовать и сдать мастерам красоты под % - это достоевщина средней формы тяжести.
Но если подшаманить и сдать под пивнушку - это и мазохизм, и достоевщина разом.
winniwinni
а деньги положить на рублевый депозит или просадить во Вьетнаме - это лёгкий путь.
...просадить деньги во Вьетнаме- лёгкий путь??? Ну,разве что скормить их крокодилам на ферме-других направлений даже предположить не могу. :ха-ха!: :ха-ха!:
Солярис
...просадить деньги во Вьетнаме- лёгкий путь??? Ну,разве что скормить их крокодилам на ферме-других направлений даже предположить не могу. :ха-ха!: :ха-ха!:
Скормить деньги крокодилам - интересный ход. А что веселого города Сайгона там уже нет? Тогда можно, как Полонский в Камбодже - выкинуть в море военных моряков, а потом обозвать судью "желтой обезьяной". Правда, это дороже.
winniwinni
Так смог сдать без ремонта?80м.кв. однако дорогой ремонт будет.
PSP
Ещё, прежде чем принимать окончательное решение, рекомендую весной понаблюдать за гидроизоляцией. У меня в цоколе "Сибиревском" был два раза потоп талыми водами. Первый раз они извинились, разрывали экскаватором, мазали гудроном, тромбовали, плиткой закрыли ... успокоили, что отремонтировали, я решил "понять и пгхостить". Хватило на три года и опять вода с песочком пошла. Дыру нашли, цементом заделали, вода перестала поступать, но тут уже я снервничал и решил дальше не экспериментировать - продал. Обратились в суд на "Сибирь" , отказали в возмещении, т.к. на коммерческие помещения не распространяется гарантия, как оказалось и вообще потребовали экспертизу, что это именно из-за кривых рук у строителей "Сибири" вода просачивается, а не мы сами дыру проковыряли, чтобы нас же затопило.
seabee
Так смог сдать без ремонта?80м.кв. однако дорогой ремонт будет.
Должник деньгами отдал, а не помещением. Вопрос отпал.
Александр.....
Опять думать куда деньги потратить.
seabee
Опять думать куда деньги потратить.
Всё уже потрачено до вас. :спок:
Kattye
согласно разъяснениям МинФина от 28 декабря 2012, сдача в аренду нежилых помещений является предпринимательской деятельностью, соответственно необходима регистрация юр.лица со всеми вытекающими. Можно конечно сдавать от ФЛ, но такие действия могут быть расценены, как незаконное предпринимательство
Не знал, спасибо. Просто как раз сейчас присматриваюсь к помещению в цоколе (предложили по заманчивой цене), считаю примерную доходность. Покупать (если покупать) планировалось на физлицо. Получается, что это не вариант, надо ИП регистрировать специально под это дело. С другой стороны, налог в два раза меньше, чем НДФЛ. Прочитал сейчас эту тему, ещё больше призадумался. :улыб: У меня, правда, не про КСМ речь идёт, а про Академгородок, но суть от этого не меняется: помещение в подвале под самоотделку, с трубами общедомовых коммуникаций под потолком - то ещё сокровище. Хотя цена, опять же, интересная... С прошлой недели занимаюсь изучением вопроса. С одной стороны, осторожно посчитанная расчётная доходность должна составить 10-12% годовых, что неплохо для пассивного дохода сейчас. С другой, один раз прорвёт канализационную трубу под потолком - и привет. Думать надо быстро... Короче, прямо сейчас жаба борется со здравым смыслом: жаба говорит покупать, здравый смысл осторожничает. :biggrin:
Хм, а "главный бухгалтер форума" говорит, что про юрлицо всё неправда, спокойно можно и от физлица сдавать в аренду нежилые помещения.
Эгоист
...с соседа , который ИП создал под сдачу помещения, взяли 13% подоходного при продаже офиса 31 кв.м со стоимости продажи...
...400 000 за желание всё делать как надо!
----------------------------------------------------------------------
не надо как надо. не надо!
wiza
Продавали офис оформленный на физ.лицо, при этом было ИП - налог не взяли, в собственности был более 3х лет. Как-то не верится, что с Вашего соседа содрали 13% именно за ИП, т.к. таких ставок даже нет. Есть 6% с оборота, либо 15% с оборота минус расходы.
Я так думаю, что влипнуть можно, на указанные мной %, только если "сосед" получил деньги на свой р/сч ИПшный, где они сразу попадают под налог.