Покупка доли за маткапитал у близкого родственника
9025
16
Всех приветствую! Форум почитал, нашёл пару тем про маткапитал: тыц и тыц, но конкретно по моей проблеме темы не нашёл, поэтому решил создать новую.
А проблема вот в чём!
Есть трёхкомнатная квартира, где на данный момент 3/4 доли принадлежит моей жене. Хотим выкупить оставшуюся 1/4 доли у родной сестры жены за маткапитал. Проводил еще зимой предварительные консультации с ПФ и нотариусом. У ПФ никаких претензий нет, и говорят, чтобы составляли ДКП, где покупателями будут все члены семьи, т.е и несовершеннолетние дети, чтобы потом не выделять доли. А вот нотариус (а все сделки по покупке долей с 1.06.16 только через нотариуса) не хочет оформлять такой ДКП, ссылаясь на п. 3 статьи 37 ГК РФ, где указано, что сделки возмездные между несовершеннолетними и близкими родственниками запрещены. "Порыл" интернет на этот предмет. Обойти это можно (что и сама нотариус предлагает), оформив сделку только между моей женой (покупатель) и ее сестрой (продавец), и потом дать обязательство о выделении долей остальным членам семьи. Но, как я понимаю, что это дополнительное время и дополнительные расходы. Почитал судебную практику (хоть и небольшую) по похожим делам, где Росреестр (до 1.06.16 нотариусы при сделках с долями не нужны были) отказывал в регистрации подобных ДКП. На Росреестр подавали в суд и суд вставал на сторону истца, обязывая зарегистрировать ДКП, объясняя, что данная норма (п.3 ст 37 ГК РФ) касается распоряжения имуществом несовершеннолетнего его законными представителями, направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения. И что средства маткапитала на самом деле действительно направлены на улучшение жилищных условий. Ниже под спойлером размещаю судебные решения, которые по-быстрому удалось найти.

Показать спойлер
Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 июня 2012 г. по делу N 33-6827


Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Чеботаревой М.В.

судей Шикуля Е.В., Сачкова А.Н.

при секретаре Козловой Л.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шикуля Е.В.

дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 29.03.2012,

УСТАНОВИЛА:

ДАН. обратился в суд с заявлениями о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее Управление Росреестра по РО) об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании Управление Росреестра по РО осуществить регистрацию договора в установленный законом срок, указав на то, что основание, в соответствии с которым Управлением отказано в регистрации договора купли-продажи, а именно, то, что сделки между родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками запрещены и указанный запрет распространяется на сделки направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники - незаконен и необоснован.

Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 29.03.2012 требования ДАН удовлетворены. Судом признан незаконным отказ Управления Росреестра по РО в Багаевском районе в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Управление Росреестра в Багаевском районе обязано зарегистрировать договор купли-продажи от ..., заключенный между указанными в договоре сторонами.

Не согласившись с указанным судебным актом, представителем Управления Росреестра по РО по доверенности ХЕН подана апелляционная жалоба. В обоснование доводов жалобы апеллятор указал на то, что опекун, попечитель их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, в том числе, и сделки направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и их близкие родственники. Вывод суда о том, что сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с имуществом матери - одного из покупателей, в связи с чем, запреты, установленные пп. 2,3 ст. 37 ГК РФ, на указанную сделку не распространяются, необоснован.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ... между ДВП, "ПРОДАВЦОМ" и ДАН, ДЕГ, несовершеннолетними - ДДА и ДМА, действующими в лице законного представителя - ДЕГ "ПОКУПАТЕЛЯМИ", заключен договор купли - продажи дома с земельным участком.

Жилой дом и земельный участок приобретены в общую долевую собственность по 1/4 доли.

Как следует из положения п. 4 указанного договора, продавец продает, а покупатель покупает земельный участок за ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за счет собственных средств, жилой дом за ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА коп. за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата, выданного ГУ УПФР в Багаевском районе в соответствии с ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Жилой дом и земельный участок передается покупателю в момент подписания настоящего договора и является единственным документом, подтверждающим его передачу (п.7 договора).

... ДЕГ, с целью государственной регистрации права общей долевой собственности на приобретенный объект недвижимого имущества, в Багаевский отдел Управления Росреестра по РО представлен договор купли-продажи дома с земельным участком с приложением необходимого пакета документов.

Как следует из уведомления регистрирующего органа от ..., государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с необходимостью представления документов подтверждающих или опровергающих родство с продавцом (свидетельства о рождении ДАН и ДЕГ) - приостановлена на срок до ....

На основании абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N122-ФЗ в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества отказано, о чем регистратором Шемота Г.В. ... направлено соответствующее уведомление.

В качестве основания для отказа в регистрации договора купли продажи, регистрирующий орган указал на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи заключен между близкими родственниками, что противоречит положению п.3 ст. 37 ГК РФ.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" исходил из того, что супруги ДДД, приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, требования действующего законодательства не нарушили. Приобретение имущества у матери покупателя прав несовершеннолетних не ущемляет и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав со стороны родителей и бабушки, поскольку спорная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Судебная коллегия оснований не согласиться с выводами суда не находит, так как они основаны на законе и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В силу статей 9, 13, 17 Закона о регистрации регистрационная служба осуществляет проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Как следует из положения абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены статьей 20 Закона о регистрации.

Отказывая в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган сослался на положения абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона N122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, при этом регистрирующий орган указал на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи, заключен между близкими родственниками.

Суд первой инстанции правильно указал, что в данном случае при заключении договора купли- продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения на несовершеннолетних с использованием материнского (семейного) капитала, положения п.3 ст.37 ГК РФ не применимы.

Согласно Конституции РФ в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

Конкретные меры социальной поддержки семьи и детей, в соответствии со ст.ст. 38-40 Конституции РФ, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В целях создания условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь, Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", установлены дополнительные гарантии государственной поддержки, в том числе, предусматривают направление средств материнского капитала на приобретение жилого помещения супругами и их детьми с целью улучшения жилищных условий.

Как следует из п. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно п. 4 ст.10 ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Оценив представленные доказательства и положения действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что приобретением в собственность жилого дома и земельного участка улучшены жилищные условия семьи ДДД.

Под улучшением жилищных условий следует понимать приобретение или строительство жилого помещения, при этом, законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий.

Договор купли-продажи дома с земельным участком, заключенный между ДВП, и ДАН, ДЕГ., несовершеннолетними - ДДА. и ДМА., действующими в лице законного представителя - ДЕГ., не противоречит требованиям закона, поскольку заявителем избран предусмотренный законом способ улучшения своих жилищных условий.

При этом, в Федеральном законе N 256-ФЗ от 29.12.2006 запрет на приобретение жилого помещения либо доли в праве на жилое помещение у родственников не установлен. В ч. 3 ст. 10 данного ФЗ установлено лишь то, что приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. Также содержится требование, что данное жилое помещение должно оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. То есть у всех членов семьи должна возникать именно долевая собственность на жилье, приобретенное на средства материнского капитала.

При таких обстоятельствах, учитывая фактическое целевое использование ДДД средств материнского капитала, повлекшее улучшение жилищных условий их семьи, и отсутствие в Федеральном законе ограничений заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Аппелятор указывает, что в силу абзаца пункта 1 статьи 28 и пункта 3 статьи 37 ГК Российской Федерации запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями- родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками, независимо от того, приобретают ли дети имущество или отчуждают его.

Судебная коллеги не может согласиться с указанным утверждением апеллятора по следующим основаниям.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Данная норма касается распоряжения имуществом несовершеннолетнего его законными представителями, направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения.

Таким образом, под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.

В договоре купли- продажи, представленном на государственную регистрацию, законным представителем несовершеннолетних выступает один из родителей, в то время как продает имущество бабушка несовершеннолетних. Поскольку сделка направлена на приобретение несовершеннолетними жилого помещения, то наличие родственных отношений не является значимым обстоятельством, влияющим на законность заключенного договора купли- продажи.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены постановленного решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, направлены на иную оценку доказательств по делу и на иное толкование подлежащих применению к возникшими правоотношениям норм материального права.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Багаевского районного суда Ростовской области от 29.03.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - без удовлетворения.


Председательствующий:


Судьи
Показать спойлер


Показать спойлер
6 мая 2010 года
г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В. при секретаре Б*,
с участием:
заявителей Д*за себя и несовершеннолетних *
представителя УФРС по Самарской области – действующего на основании доверенности ,
представителя органа опеки и попечительства – , действующей на основании доверенности от ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-*/10 по заявлению Д*, Д* об обжаловании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области,
УСТАНОВИЛ:
Д*Д* за себя и несовершеннолетних детей Д*Д* обратились в суд с заявлением об обжаловании действий УФРС по Самарской области.
Заявители с учетом уточнений указали, что в целях улучшения жилищных условий с применением денежных средств материнского (семейного) капитала, 2010 года Д** с одной стороны, и К*, с другой стороны, заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Самара, ул. . Продавец К*является отцом Д**
В соответствии с договором Д* приобрели право общей долевой собственности на указанную квартиру.
Сообщением УФРС по Самарской области № * от 2010 года сторонам договора отказано в государственной регистрации договора купли-продажи; сообщением № * отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиры.
В обоснование отказа УФРС по Самарской области ссылается на ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которой возмездные сделки с имуществом несовершеннолетних не могут совершаться между несовершеннолетними и законными представителями и их близкими родственниками.
Полагая, что сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних детей, в интересах детей, заявители просили признать действия УФРС по Самарской области незаконными, обязать зарегистрировать договор купли-продажи, продлить срок подачи заявления о распоряжении средствами Ленинскому районам г. Самара.
В судебном заседании заявители отказались от требования в части продления срока подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала.
Определением суда отказ в части требований принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.
Заявитель в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель УФРС по Самарской области заявление не признал, суду пояснил, что в государственной регистрации договора, перехода права собственности и права собственности отказано не только на основании нарушения при заключении сделки требований статей 28, 37 ГК РФ, но и в связи с невозможностью установления предмета сделки, поскольку в соответствии с записью в ЕГРП общая площадь квартиры составляет 77,30 кв.м., а согласно договору купли-продажи – 77,40 кв.м. Просил отказать в удовлетворении заявления.
Заявители признали наличие противоречий в площади квартиры, данное основание к отказу в государственной регистрации сделки не оспаривали.
Представитель органа опеки и попечительства Руднева М.В. в заключении указала на необходимость удовлетворения заявления, поскольку при совершении сделки не использовалось имущество несовершеннолетних, договор купли-продажи заключен в интересах несовершеннолетних детей с использованием средств федерального бюджета.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.
Судом установлено, что 2010 года между заявителями Д** (покупатели), с одной стороны, и К* (продавец), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 77,40 кв.м., жилой площадью 54,20 кв.м., находящейся по адресу: Самарская область, г. Самара, *.
В результате сделки заявители приобрели право общей долевой собственности на квартиру: Д* (родители) по 4/10 доли, Д* – по 1/10 доли.
Цена квартиры по договору составляет 1 500 000 рублей.
Согласно п. 5.1., 5.2. договора сумму в размере 1 169 821 рублей продавец получила до подписания договора; сумма в размере 330 178,75 рублей составляет материнский (семейный) капитал и должна быть перечислена в срок до 31 декабря 2010 года по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии № *, выданному ГУ Управлением пенсионного фонда РФ в Ленинском и Самарском районах города Самары 2007 года.
2010 года стороны договора обратились в УФРС по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности Д* на квартиру.
Сообщениями от 2010 года №№ * и * в государственной регистрации прав отказано на том основании, что представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Государственный регистратор в сообщениях указал, что покупатель Д*, .2007 года рождения, является внуком продавца К* Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не соответствует п. 1 ст. 28 и пунктам 2 и 3 ст. 37 ГК РФ, согласно которым близкие родственники законных представителей малолетнего не вправе совершать с ними сделки за исключением передачи имущества малолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование. Кроме того, в нарушение п. 1 ст. 432 ГК РФ указанная в договоре общая площадь квартиры – 77,40 кв.м. противоречит сведениям ЕГРП, согласно которым общая площадь квартиры составляет 77,30 кв.м.
Согласно ч. 1 ст. 20 ФЗ РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав по основанию несоответствия договора купли-продажи действующему законодательству не основан на законе.
Согласно ч. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В силу ч. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Из указанных норм следует, что запрет на совершение сделок между малолетними и близкими родственниками их законных представителей распространяется исключительно на случаи, когда в результате сделок уменьшается имущество малолетнего.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона Российской федерации от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский (семейный) капитал – средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет пенсионного фонда РФ на реализацию дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.
Таким образом, средства материнского (семейного) капитала не относятся к имуществу несовершеннолетних и правила, установленные пунктами 2 и 3 ст. 37 ГК РФ в данном случае неприменимы.
В пользу данного вывода свидетельствует также тот факт, что договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала заключен без предварительного согласия органа опеки и попечительства, которое требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Данное обстоятельство не явилось основанием к отказу в государственной регистрации прав и подтверждает законность совершенной сделки.
Таким образом, отказ в государственной регистрации прав по основанию несоответствия договора купли-продажи действующему законодательству необоснован.
Вместе с тем, в представленных на государственную регистрацию прав документах содержатся противоречия относительно размера общей площади квартиры, что не позволяет установить предмет договора и противоречит п. 1 ст. 432 ГК РФ. Данное обстоятельство заявители не оспаривают.
С учетом изложенного отказ в государственной регистрации прав по основанию несоответствия представленных на государственную регистрацию документов п. 1 ст. 432 ГК РФ основан на законе и оснований к обязанию УФРС по Самарской области произвести государственную регистрацию прав не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Д** об обжаловании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области удовлетворить частично.
Признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора купли-продажи от 2010 года, заключенного между Д* и малолетним Д*, 2007 года рождения, в лице законного представителя Д* (покупатели), с одной стороны, и К*(продавец), с другой стороны, перехода права собственности и права собственности (сообщения от года №№ * и *) незаконным в части несоответствия договора купли-продажи п. 2 ст. 28 и п.п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
В остальной части в удовлетворении заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.


Судья подпись Е. В. Антонова
Показать спойлер


Показать спойлер
Дело №2/3-217/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Куженер 5 мая 2015 г.

Советский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Габитовой Р.Ш.,

при секретаре Виноградовой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора),

УСТАНОВИЛ:

Михеева Г.Г., Михеев С.А., Павловских Е.С., действующая от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО17 обратились в суд с заявлением о признании незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями), был заключен Договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с лоджией, расположенной по адресу: <адрес>. В этот же день Продавцами и Покупателями все необходимые для регистрации перехода права собственности документы, были сданы на госрегистрацию ведущему инженеру ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ в их адрес поступили «Уведомления о приостановлении государственной регистрации» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых государственная регистрация перехода права общей долевой собственности на квартиру по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для приостановления госрегистрации явилось то, что договор составлен не в соответствии с требованиями действующего законодательства - нарушены нормы ст.ст.28, п.3 ст.37 ГК РФ, которые не позволяют совершать сделки несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в дар; нарушены Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007г. №862; в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене квартиры, представленный договор о ее продаже считается незаключенным. Заявители решение о приостановлении государственной регистрации, принятое регистратором ФИО7, считают незаконным, нарушающим их права. Из Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор соответствует всем вышеназванным требованиям, считается заключенным, так как содержит в себе и соглашение о цене и порядок оплаты. Приобретая в собственность по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, Павловских Е.С. улучшает жилищные условия своей семьи, поскольку ранее ни у нее самой, ни у членов ее семьи жилья на праве собственности не было. Просят признать незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7 по приостановлению регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями).

В судебном заседании представитель заявителей Михеевой Г.Г. и Павловских Е.С. по доверенности Прокопьева И.С. поддержала требования по изложенным в заявлении основаниям, пояснила, что при составлении договора была допущена техническая ошибка в абзаце втором пункта 3, ошибочно указано, что денежная сумма в размере <данные изъяты> оплачена продавцами покупателям. Между тем из толкования договора следует, что указанная сумма уплачена покупателями продавцам, о чем свидетельствует и расписка Михеевой Г.Г. и Михеева С.А. от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем ведущий инженер ФИО10, осуществляя прием документов не выявила эту техническую описку, кроме того, не приняла расписку от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в ней нет необходимости. Указанную ошибку заявители готовы исправить. По основанию несоответствия договора положениям ст.ст. 28, 37 ГК РФ, полагала, что указанные нормы права не могут быть применены к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они касаются вопроса о распоряжении имуществом подопечных. Фактически имущество несовершеннолетних детей Павловских Е.С. не отчуждалось, их жилищные и имущественные права заявителями не нарушались, в связи с чем государственная регистрация не могла быть приостановлена по указанному выше основанию.

В судебное заседание заявители Михеева Г.Г., Михеев С.А., Павловских Е.С., действующая от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела не явились, просили рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседании государственный регистратор Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7, действующая по доверенности так же в интересах и от имени Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, заявленные требования не признала и суду пояснила, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Межмуниципальный отдел по Советскому, Куженерскому и Новоторьяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ является структурным подразделением Управления, не является самостоятельным юридическим лицом. Порядок государственной регистрации прав установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст.ст. 9,13, 17, 20 Закона регистрирующий орган при проведении государственной регистрации прав проверяет не только формальное наличие документов, необходимых для государственной регистрации, но и проводит правовую экспертизу документов, заключающуюся в оценке с точки зрения соответствия закону, иным правовым актам содержания представленных документов. В результате такой экспертизы выявляются наличие или отсутствие оснований для государственной регистрации права собственности. ДД.ММ.ГГГГ ею принято решение на основании п.1 ст. 19 Закона о регистрации о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (продавцы) и Павловских Е.С. (покупатель), действующей от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО4 И ФИО17. По ее мнению законодательством, а именно ст.28, п.3 ст. 37 ГК РФ, установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетними с близкими родственниками их законных представителей. Данная позиция закреплена в письме Минэкономразвития РФ от 28 июня 2011 года Д23-2738. В связи с тем, что в числе других документов на государственную регистрацию заявителями была представлена поквартирная карточка, из которой следовало, что в продаваемой квартире проживают как продавцы, так и покупатели, с указанием степени родства (Павловских Е.С. является дочерью Михеевой Г.Г. и Михеева С.А.), близкое родство продавцов и законного представителя несовершеннолетних покупателей ФИО4 и ФИО17 было очевидно. При таких обстоятельствах, государственная регистрация не могла быть произведена. Как вариант заявителям было предложено обратиться с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода прав по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и представить на регистрацию договор купли-продажи квартиры, заключенный между Михеевым С.А., Михеевой Г.Г. и Павловских Е.С., как с единственным покупателем. Павловских Е.С. в дальнейшем после перечисления средств материнского капитала может передать по безвозмездной сделке дарения в собственность своих детей доли в приобретенной ею квартире, что будет соответствовать требованиям ст.28, 37 ГК РФ. Кроме указанного выше основания для приостановления государственной регистрации, ею было установлено что сторонами несогласованно условие о цене продаваемой по сделке квартиры, в связи с чем договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

В судебном заседании представитель Государственного учреждения – Управление пенсионного фонда в Куженерском районе РМЭ, действующая на основании доверенности ФИО11 согласилась с заявленными требованиями, пояснила, что с обращением об использовании материнского капитала Павловских Е.С. не обращалась. Между тем действующее законодательство, включая закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», не содержит запрета на приобретение жилых помещений у близких родственников. В случае обращения Павловских Е.С. с заявлением о направлении материнского капитала на приобретение жилья в собственность ее и ее несовершеннолетних детей, приобретение ею жилого помещения у своих родителей, основанием для отказа являться не будет, поскольку в собственность детей приобретается конкретное жилое помещение, жилищные условия семьи в связи с приобретением права собственности на занимаемое жилое помещение безусловно улучшаются. Материнский капитал не является имуществом несовершеннолетних детей по смыслу ст. 28 ГК РФ.

В заключении представитель органа опеки и попечительства Отдела образования и по делам молодежи администрации Куженерского муниципального района ФИО12, пояснила, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ соответствует интересам несовершеннолетних детей. Приостановление государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по основаниям несоблюдения требований ст. 28, 37 ГК РФ, является незаконным.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В силу ст.ст.9, 13, 17 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная служба осуществляет проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Как следует из положения абз.3 п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для приостановления государственной регистрации прав предусмотрены ст.19 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно уведомлений регистрирующего органа от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, в соответствии с п.1 ст.19 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве основания для приостановления регистрации договора купли продажи, регистрирующий орган указал на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи заключен между близкими родственниками, что противоречит положению п.3 ст.37 ГК РФ, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми после приобретения права собственности на него одним из родителей, также в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене квартиры.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями), заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с лоджией, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17, Михеевым С.А. и Михеевой Г.Г. с целью государственной регистрации права общей долевой собственности на приобретенный объект недвижимого имущества, в межмуниципальный отдел по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ представлен договор купли-продажи квартиры с приложением необходимого пакета документов.

Согласно п.3 Договора квартира продается за <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> оплачивается за счет средств, получаемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца Михеевой Г.Г.

Конституцией РФ в Российской Федерации установлены гарантии по обеспечению государственной поддержки семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении ребенка, имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших второго ребенка начиная с 01 января 2007 года, независимо от места их жительства.

В силу п. 1 ч. 3 ст. 7 названного Федерального закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе использовать на улучшение жилищных условий.

Как следует из п.1 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Под улучшением жилищных условий следует понимать приобретение или строительство жилого помещения, при этом, законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий.

Абзацем 2 п.1 ст.28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В силу п.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Суд, исходя из буквального толкования ст. 28 ГК РФ, приходит к выводу, что указанная норма права регулирует отношения по распоряжению имуществом несовершеннолетнего его законными представителями и направлена на защиту имущества несовершеннолетнего от его уменьшения.

Таким образом, под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на отчуждение имущества несовершеннолетних, в том числе жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского семейного капитала.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленном на государственную регистрацию, законным представителем несовершеннолетних ФИО4 и ФИО17, являющихся покупателями, выступает один из родителей – мать Павловских Е.С., в то время как продают имущество родители Павловских Е.С. (близкие родственники). Поскольку сделка направлена на приобретение несовершеннолетними имущества (жилого помещения), то наличие родственных отношений не является значимым обстоятельством, влияющим на законность заключенного договора купли-продажи.

Оценив представленные доказательства и положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что приобретением в собственность двухкомнатной квартиры с лоджией жилищные условия семьи Павловских Е.С., включая двух несовершеннолетних детей, улучшены. То обстоятельство, что несовершеннолетние дети зарегистрированы и фактически проживали до заключения договора купли-продажи в <адрес>, не имеет правового значения для разрешения настоящего заявления, поскольку после государственной регистрации перехода прав на указанное жилое помещение, у детей возникает право собственности на него, которое предполагает более широкий объем полномочий (ст. 209 ГК РФ) по сравнению с правом пользования. Из договора следует, что после заключения договора купли-продажи в течение 30 дней продавцы обязуются сняться с регистрационного учета по указанному адресу.

В судебном заседании представитель заявителей Прокопьева И.С. пояснила, что Михеев С.А. и Михеева Г.Г. намерены отремонтировать на полученные по сделке денежные средства перешедший к ним в порядке наследования жилой дом, расположенный в <адрес>, и постоянно проживать в нем.

При таких обстоятельствах, учитывая фактическое целевое использование Павловских Е.С. средств материнского капитала, повлекшее улучшение жилищных условий ее семьи, и отсутствие в Федеральном законе ограничений в выборе способа улучшения жилищных условий, суд приходит к выводу, что в данном случае при заключении договора купли- продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения в собственность несовершеннолетних с использованием материнского (семейного) капитала, положения п.3 ст.37 ГК РФ не могут быть применены.

При этом суд приходит к выводу, что предложенный государственным регистратором вариант - заключение договора купли-продажи сначала между Михеевым С.А., Михеевой Г.Г. и Павловских Е.С., как с единственным покупателем, с последующей передачей ею долей в приобретенной квартире по безвозмездной сделке (дарение) несовершеннолетним ФИО4 и ФИО17, с целью формального соблюдения требований ст. 28, 37 ГК РФ, не предоставляет дополнительных гарантий соблюдения прав и законных интересов несовершеннолетних, а напротив отдаляет приобретение последними в собственность жилого помещения.

Согласно п.4 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. То есть у всех членов семьи должна возникать именно долевая собственность на жилье, приобретенное на средства материнского капитала.

Как следует из положения п.п.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обязуются передать, а Покупатели принять в общую долевую собственность (по 1/3 доле в праве каждого) и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащее Продавцам на праве совместной собственности следующее недвижимое имущество: двухкомнатная квартира с лоджией, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>.

При таких обстоятельствах не основано на законе и такое основание для приостановления государственной регистрации права, как невозможность оформления приобретаемого жилого помещения в общую долевую собственность совместно с несовершеннолетними детьми до государственной регистрации права собственности на него одним из родителей, так как ни ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, ни Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007г. №862) данное условие не предусмотрено.

В соответствии ч. 3 ст.60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, закон изначально исходит из добросовестности участников гражданского оборота, следовательно, добросовестность заявителя Павловских Е.С., как покупателя жилого помещения предполагается. Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что стороны сделки не имели целью создать соответствующие ей правовые последствия, и совершили противоправные действия, направленные на обналичивание средств материнского капитала, в материалы дела не представлено, тогда как в соответствии с ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, их законности, возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что приостановление государственной регистрации в связи с несоответствием договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ требованиям ст.28, п.3 ст. 37 ГК РФ, не основано на законе.

Давая оценку действиям государственного регистратора ФИО7 в части приостановления государственной регистрации в связи с отсутствием согласования сторонами условия о цене договора, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как следует из положения п.3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартира продается за <данные изъяты>. По соглашению сторон продажная цена является истинной и установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технического состояния, места нахождения и качества отчуждаемой недвижимости. Оплата производится следующим образом: <данные изъяты> – оплачено Продавцами до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств Покупателям. Претензий по оплате указанной суммы стороны не имеют. <данные изъяты> – оплачивается за счет средств, получаемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты> №, выданному ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Государственного учреждения – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации в Куженерском районе Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ №, путем перечисления денежных средств на лицевой счет Продавца Михеевой Г.Г. № в Отделении Марий Эл №8614 ОАО «Сбербанк России» не ранее государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к Покупателям.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира продается за <данные изъяты>, покупатели оплачивают <данные изъяты> за счет средств, получаемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, а оставшуюся часть стоимости квартиры в размере <данные изъяты> оплачивают продавцы путем передачи денежных средств покупателям.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене квартиры, следовательно, указанный договор считается незаключенным и государственным регистратором Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторъяльскому районам Управления Росреестра по РМЭ ФИО7 правомерно приостановлена регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. (Продавцами) и Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах малолетних детей ФИО4 и ФИО17 (Покупателями).

В соответствии с ч.4 ст. 258 УК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Учитывая изложенное выше, заявление Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора) в части признания незаконным приостановления государственной регистрации по основанию несогласования в договоре условий о цене недвижимости удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199, 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора) удовлетворить частично.

Признать незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому, Куженерскому и Новоторьяльскому районам Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО7 по приостановлению регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой Г.Г., Михеевым С.А. и Павловских Е.С., действующей в своих интересах и в интересах ФИО4 и ФИО17, в части указания на несоответствие указанного выше договора требованиям ст.28 и п.3 ст.37 ГК РФ.

В остальной части заявление Михеевой Г.Г., Михеева С.А., Павловских Е.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах ФИО4, ФИО17 об оспаривании действий должностного лица (государственного регистратора) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Габитова Р.Ш.

Решение в окончательной форме принято судом 8 мая 2015 года.
Показать спойлер


Вот я и хотел узнать у знающих, может кто проходил через это. Что менее затратно будет?: Эта надо будет подавать с суд на нотариуса (в нынешнее время) в случае отказа оформить ДКП и надеяться, что суд обяжет нотариуса оформить такой ДКП. Я так понимаю, что в нынешнее время, по всем сделкам которые проходят через нотариуса, Росреестр не выступает в роли эксперта, а тупо "штампует документы". Т.е. всю ответственность берет на себя нотариус. Либо покупателем 1/4 доли пусть будет только моя жена (держатель сертификата МСК) и потом оформить обязательство о выделении по 1/16 мне, сыну и дочери? Т.е. это она должна будет подарить эти доли каждому из нас. Я правильно понимаю, что сразу после покупки жена станет единственной (без долевой собственности) собственницей квартиры и подарить по 1/16 нам ей можно будет минуя нотариуса. Это опять в Росреесте при дарении нужно будет за каждого пошлину платить? Как это происходит?
Посоветуйте, кто сталкивался! Как нам выгоднее поступить?
Да, и сделка у нас не мнимая. Сестра жены купила другую квартиру и уже выписалась из этой квартиры и прописалась в новой квартире (сегодня паспорт с прописки должна забрать).
Карпуха
А мне в пенсионном фонде сказали что мат капитал можно получить только при покупке "объекта" недвижимости (т.е. долю сначала нужно выделить в комнату). А при покупке доли, даже если в результате будет выкуплена вся квартира, скорее всего откажут в возмещении. Враки?
Павелл
Мне в ПФ сказали, что никаких проблем в нашем варианте нет, т.к. у нас в результате сделки по покупке доли за маткапитал в собственности у семьи будет вся квартира. Просто отдельную долю, допустим в однокомнатной квартире, за маткапитал ПФ не даст добра выкупить - это верно.
Но у нас сейчас проблема в другом - в нотариусе. Пока не понял, как будет выгоднее поступить.
Карпуха
вспомнил, прикопались они вот к чему:
Показать спойлер
на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12157749/#friends#ixzz4j7YEmj45
Показать спойлер

Мол, доля в квартире - это не помещение и есть вероятность/возможность отказа (даже при том что в результате вся квартира в собственности у семьи). "Подавайте, будем рассматривать, но ничего не гарантируем", только это года три назад было. А сейчас еще и нотариус :eek:
Расскажите по результату, буду за Вас болеть :respect:
Самый простой для Вас вариант:поискать другого нотариуса-это для начала. Действительно, есть норма закона запрещающая такие сделки между близкими родственниками,но это вариант когда явно идёт притворная сделка.Здесь же в результате сделки в собственности Вашей семьи окажется вся квартира. Если такой вариант не согласится подписать нотариус-тогда в суд,не исключено что даже в Конституционный. Вообще, в преддверии прямой линии с ВВП подмывает задать ему вопрос именно по поводу мат.капа( позвоню,наверное,рили)-Вы как государство сделали благое дело с этим капиталом,но сколько простая семья должна отстегнуть "по дороге",пока сможет воспользоваться этими деньгами?? Я считаю,что немедленно отменять целый ряд ограничений,из-за которых этот самый семейный капитал изрядно худеет по дороге к светлой цели.
Первое, что наметил - это, да, объехать всех (если будут отказываться) ближайших нотариусов. А потом уже думать далее. В случае отказа стоит ли им намекать про судебную практику не в их пользу?
...думаю, не стоит. Формально они правы,а имея ввиду декларацию "полной ответственности за результаты сделки"-так вообще вряд ли именно это будет иметь эффект. Мне с клиентами приходилось ОЧЕНЬ многоходовыми путями МК выбирать,при этом-100% только для реального улучшения жилищных условий в результате.
Размышления. Как бы продать сестрину долю третьему (надёжному) лицу, если таковое имеется. Выкупить потом у него.
...в том числе и такие варианты были;только государство "конфету" в виде дополнительных как минимум 20 нотариальных рублей на два раза помноженных подсуропило..кроме того,уж эта-то сделка точно может любому нотариусу показаться "притворной".
Размышления. Как бы продать сестрину долю третьему (надёжному) лицу, если таковое имеется. Выкупить потом у него.
Уже подумал об этом. Только не продать, а подарить. А подарить, думаю, эту долю еще можно без участия нотариуса, составив договор задним числом. Пока думаю... где найти надёжного товарисча... Вот так подаришь ему, а он, не дай Бог, на след. день в ДТП попадёт с серьёзными травмами, тьфу три раза. Уж лучше тут денег потерять.
Карпуха
А если она подарит часть своей доли своим племянникам, а остальное продаст своей сестре за материнский капитал?
maratich
Во-первых, дарение доли в данное время только через нотариуса (это действие уже невозможно будет провернуть задним числом), и на каждого из племянников это выйдет 5570 руб + 820 руб (0,5% от кадастровой стоимости 1/16). Думаю, что это будет два договора дарения, хотя не уверен - может и один. Это будет её (тёти) добрая воля.
А во-вторых: за покупку оставшихся долей за маткапитал всё-равно нужно выделять доли детям! В этом и принцип материнского капитала.
Так что не выйдет, к сожалению.
Пока еще не двигал это дело. О конечных результатах потом отпишусь.
maratich
Года три назад пробовали оформить мат кап. под долю - пенсионный завернул сделку. Только целый объект разрешали.
Realtor
В нашем случае с ПФ проблем нет. Отдельно долю купить в квартире за маткапитал - не получится. А если оставшуюся долю покупать за маткапитал, где в результате сделки у покупателя в собственности будет вся квартира - то никаких проблем со стороны ПФ нет. У нас проблема с нотариусом, которая неправильно (по моему мнению) толкует п.3. ст. 37 ГК РФ, и не хочет оформлять ДКП, где будут участвовать в покупателях несовершеннолетние дети. Попробую еще по другим нотариусам походить. Если ничего не получится, то будем оформлять в два приёма: покупателем будет моя жена и потом она всем нам подарит по 1/16.
Карпуха
Добрый день!понимаю,что времени очень много прошло, но хотелось бы узнать получилось ли у Вас выкупить долю у сестры супруги за счет материнского капитала?мы оказались в такой же ситуации
Синичка1986
Если кратко, то да. Нашли другого нотариуса, который оформил документы. Но в качестве доказательств, что сделка не притворная, нотариус попросил выписку из ЕГРН на новую квартиру сестры жены (а мы как раз ей уже купили и она туда переехала), а также выписку из домовой книги, что сестра жены выписалась из данной квартиры и прописалась в свою новую квартиру. Все эти действия уже были сделаны на момент выкупа нами ее доли в нашей квартире. Поэтому нотариус пошёл навстречу и оформил ДКП, как я и хотел. Но, думаю, что это скорее исключение.