бывший политтехнолог, ныне риелтор о состоянии рынка недвижки:

"Про будущее московского рынка недвижимости - аренду и ипотеку, и работу риэлтора
Помог вчера сдать однушку около метро Цариыино за 40 тысяч рублей в месяц.
Это "дно рынка", так как ремонт кухни у нас никакой.
"Обычный" ценник на нормальную однушку класса "эконом" между Царицыно и Домодедовской сейчас - это 45 тысяч рублей.
Я очень впечатлен этим опытом.
Вот мысли и впечатления на его основе:

1. Подобная квартира (метраж, состояние) в покупку будет стоить 10 млн рублей.
Ее аренда в месяц стоит 45 тыс.руб.
Все верно: доходность рентного бизнеса всё те же классические 5%.
Закон "пяти процентов" действует непреложно.

2. Если вы такую же квартиру захотите купить в ипотеку с первоначальным взносом 20%, то (при текущих ипотечный ставках на вторичку) 8 млн кредита будут обходиться вам в 200 тыс.руб/месяц (если не верите - проверьте на ипотечном калькуляторе: 10 млн квартира, 20% первоначальный взнос, срок 20 лет, ставка 22%).

3. Сопоставьте - арендовать за 45 в месяц, или платить 200, если ипотека с первоначальным взносом 20% на 20 лет.
Вывод однозначен: ипотеки на вторичке больше нет как класса (есть только редкие мелкие и временные кредиты). И это надолго.

4. Когда все, кто раньше шёл в ипотеку ("лучше жить в своём"), поймут это и массово пойдут в аренду, арендные ставки полетят вверх. Рынок станет не горячим, а раскаленным добела (так как сейчас разрыв такой, которого, кажется не было вообще за всю историю рынка).

5. Я ощутил первые признаки этого уже вчера.
5.1. На старте процесса ошибочно поставил объявление как собственник. И мне порвали телефон в первые пять минут агенты-прилипалы ("когда показываете? Веду клиента"). ЦИАН не показывал меня физикам, а только агентам. Я возненавидел агентов за эти пять минут

5.2. Переставил объявление с агентской комиссией (стандартной). ЦИАН выдал это объявление физлицам. Звонки от агентов прекратились полностью. Телефон мне порвали уже физики.
Так как ценник был на 10% ниже среднего для рынка (для квартир с хорошим ремонтом), звонил весь бомонд (от временно отчисленных студентов, до гостей столицы - семьи из трех родственников, из которых никто никому не супруг).
На 20-30 звонков нашёлся один безопасный кварирант. Собственники счастливы, что эта молодая пара, посмотрев квартиру, решила, что их она устраивает.

6. Риэлторам ближайшие год будет нелегко. При ипотеке со ставками выше 20% ипотека временно отменяется (см выше п.3)
6.1. Похоже, многим риэлторам из продаж придётся временно переквалифицироваться в арендники.
Но тогда им надо закладывать половину комисси на психологов(потому что если так работать ежедневно, через полгода сойдешь с ума, и это не фигуральное выражение). Это шутка, но только отчасти.
6.2. Если все так и пойдет, риэлторов как класс население России будет ненавидеть ещё сильнее, чем это происходит на данный момент (а все риэлторы знают, что россияне эту профессию благродной не считают, мягко говоря).
6.3. При этом обращаться к их услугам россияне будут ещё чаще. Так как рынок (и аренды и продажи/покупки) станет горячим, турбулентным, жёстким и высокорисковым.
6.4. Возможно, комиссии и востребованность хороших риэлторов вырастут. 95% остальных риэлторов продолжат гробить имидж профессии. Лучшие 5% будут ещё более востребованы, так как кроме прочего будут уметь обращаться и с этими 95-ю процентами.

7. Самое интересное, как ранок откорректирует себя, если ипотечные ставки останутся 22% надолго.
7.1. Теоретически в таком случае спрос на аренду перегреет рынок и цены начнут расти (те самые 45 в месяц за аренду должны начать тянуться к тем самым 200 в месяц за ипотеку).
7.2. Так как правило 5% доходности рентного бизнеса в последние годы действовало как железный закон, по идее рост рентной отдачи от квартиры (за счёт роста платежа) автоматически должен повышать цены недвижимости в покупку (то есть, теоретически возможен рост цен на недвижимость).
7.3. Но тут мы начинаем заниматься прогнозами, которые не на что опереть (так как у экономики нет ретроспективного опыта прохождения кризисов, подобных текущему).
7.4. Думаю, что если недвижимость и будет расти в цене, то в пределах инфляции (то есть, при текущих условиях рост возможен в диапазоне 0-20%).
7.5. Ситуацию, когда цены на недвижимость падают (реальное движение вниз ценников, да ещё и на фоне инфляции под 20%), а арендные ставки на эту дешевеющую недвижимость идут вверх, я представляю с трудом.
Но есть и верлятность, что именно так рынок будет выравнивать себя. И, ломая закон 5-ти процентов, прибыльность рентного бизнеса пойдет ввверх, стремясь к доходности банковских депозитов (сейчас она составляет 15-17%).
То есть, представить, что через год та же однушка стоит не 10 а 8 млн, а сдаётся она не за 45, а за 70 (то есть, доходность рентного бизнеса стала 10,5%) я тоже могу.