Выплатить ипотеку
239801
482
-Denis-
Писать заявление с пересчётом графика платежа.
-Denis-
При аннуитенте в сбере для досрочного гашения нужно каждый раз приходить, говорить о том, что будете вносить к примеру 25тыс и печатать новый график платежей. Уменьшается только сумма ежемесячного платежа, срок кредита они не уменьшают. И в договоре как правило прописано, что сумма досрочного гашения должна быть не менее определенной суммы.
У нас платеж был ежемесячный 18, а сумма досрочного гашения не менее 15тыс.
Gally
А у меня сумма платежа исходная была около 15 т.р., а досрочное - не меньше 30 т.р.
Галинка
У меня в Газпроме тоже был досрочный платеж не менее 9 тысяч. Но потом мне в банке сказали, что можно любую сумму вносить как досрочный платеж.:yes.gif:
-Denis-
В общем, в банке сказали, что можно платить любую сумму, предварительно ее нужно положить на счет, потом заранее обратиться к своему менеджеру (который ведет наше кредитное дело) и сообщить, что будет такой-то платеж. Менеджер в этом случае составляет новый график платежей. И в день оплаты будет списана со счета бОльшая сумма. Заявление, как я понял, писать не надо, все сообщается устно. Взял также в банке договор ипотеки, для предварительного ознакомления. В договоре сумма минимального платежа не указана.
-Denis-
Есть еще вопрос. Планировали приобретенную квартиру сдавать, чтобы иметь дополнительный доход для расчета по ипотеке (временное жилье пока есть, живем в маминой квартире). Но в ипотечном договоре нашел такой пункт: "Созаемщики обязуются: ... 5.4.22. Не сдавать объект недвижимости внаем .... без предварительного письменного согласия кредитора". Выходит, что нужно согласие банка (т.е. кредитора), чтобы сдать квартиру? Может ли банк в этом отказать и в каком случае? А если не сообщать в банк о намерении сдачи квартиры, какие могут быть последствия?
-Denis-
Как правило, последствий никаких. Никто это не проверяет.
-Denis-
Вы в теме ниже задавали подобный вопрос же:улыб:
Продублирую свой ответ тогда и сюда:
Кредитор не откажет Вам, просто выставит дополнительные требования - в большинстве банков это относится к размеру первоначального взноса, в таких случаях банки требуют 50% первоначалки. Просто укажите в анкете и на вопросы банка отвечайте, что планируете приобретать квартиру для личного проживания! Чем банк меньше знает, тем крепче спит :улыб: да и Вам ни к чему лишние заморочки!
Zadira
Ага, задавал... На всякий случай. Спасибо за ответ! :agree:
-Denis-
Пожалуйста, будут вопросы - спрашивайте, если буду знать - отвечу:улыб:
-Denis-
У меня двое знакомых, бравшие ипотеку в Сбере, столкнулись с проблемами при частичном досрочном погашении: неправильно списанные суммы, в результате чего начислены пени. Конца-края разбирательствам не видно. Имейте это ввиду.
В декабре вольюсь в ваши ряды :agree:
Беру в Газпроме 2 160 тыр. на 10 лет под 11%. Платежи около 30 000. Рассчитываю закрыть вопрос за 4 года:смущ:
Решил тоже похвастаться...выплатил ипотеку в Газпромбанке за 1 год ровно хотя сумма и не такая и большая всего 1100тыс руб, теперь цель закрыть вторую действующую ипотеку...
если грамотно пользоваться ипотекой и досрочно гасить то получается кредит под 5%. выгоднее чем вклады в банках.
А еще есть разные плюшки от Администрации (субсидии) и налоговой (вычет). Кто хочет, тот всегда ищет возможности, а кто не хочет, ищет причины
Alex2014
А мы взяли на десять лет в левобережном миллион да так и будем походу платить по 18 000 в месяц...
если грамотно пользоваться ипотекой и досрочно гасить то получается кредит под 5%. выгоднее чем вклады в банках.
Любой вклад "по определению" - выгоднее, чем любой кредит.
При вкладе - Вам приплатит Банк, при кредите - Вы приплачиваете Банку.
Alex2014
Это смотря для кого небольшая, 1,1 млн на год по 100т.р. в месяц ипотеки - при таких ЗП - покупка жилья вообще не проблема)))
Формально Вы правы, но при инфляции в 12% кредит под 5% получается выгоднее вклада под 10%, а его еще такой и найти надо и чтобы еще банк не лопнул, т.е. риски.
Регион54
А сколько первоначалка? 11% прям подарок...
Felix666
Газпромбанк на аккредитованную новостройку
Felix666
Первоначальный не менее 20%.
Уже взяла. В январе первый платеж. До сдачи дома и регистрации права, предположительно март-апрель, 12%, после - 11%
Регион54
А.. с такими заморочками... Понятно. А то я вчера на сайте газпрома вторичку всяко-разно крутил в калькуляторе и ЗП больше приписывал и ПНВ большой ставил - никак меньше 12.45 не получалось.
ипотеку оформили в июне.... на 15 лет по 9500 ежемесячно.... штрафоф за досрочное погашение нет... но вот как оказалось на самом деле...
ежемесячно платилс переплатой+ писал заявление на досрочное погешение с уменьшением срока кредитования.... но на самом то деле как объяснили знакомые, надо было 2-3я платежами сперва сократить не срок, а сумму платежа.... а уже потом сокращать срок.... мне привели математические расчёты при помощи сотрудников банка....и на вопрос, почему банк об этом умалчивает и советует на сокращение срока... ответ простой.... так банку выгоднее....
Родничёк
А вкратце - почему? Наша задача меньше заплатить %%. А они начисляются на остаток задолженности. Если уменьшите платеж, то у Вас все равно будет та же сумма %, уменьшится только сумма основного платежа. Грубо говоря, было: 2000 ОП+7500 %= 9500, а будет 1000 ОП + 7500 %=8500. Или у Вас платеж дифференцированный?
Регион54
точно не помню какой платёж... каждый месяц сумма одинаковая 9500.
но смысл получается такой...
ОД 2500+7000=9500...
при оплате в 40000 списывали 9500 долг, а остальная сумма 30500 шла на погашение ОД...
при той же сумме оплаты, при снижении суммы платежа получается, что за 2 месяца я снижаю общую сумму примерно на 2000-2500.... и соответственно получается 7000-7500.... и в итоге.... 40000, списывают 7500, остальная сумма 32500 идёт на погашение ОД.... и уже покрывает большее количество месяцев...
я сам офигел, когда мне показали....
у меня сейчас сокращён срок на 5,5 лет.... а было бы при тех же платежах перекрыто порядка 7лет....
Родничёк
Спасибо! Буду разбираться. Первый платеж только в январе и ТОЛЬКО % - 21000, а с февраля будет с погашением ОД по 31000. Буду снижать платежи, как Вы советуете.
Родничёк
Всё, разобралась!
И правда, так выгоднее!
Еще раз спасибо!
:friends:
Регион54
предварительно попытай консультанта....
у нас ВТБ
Родничёк
Либо я чего-то не понимаю, либо вы - не правы.
Можно воспользоваться онлайн калькулятором сбербанка на их сайте для проверки. Для примера берем кредит сумма = 1 млн. руб. на 120 месяцев, под 12%. В этом случае ежемесячный обязательный платеж (ОП) составит 14347,09. Первый платеж идет на погашение %% = 10 000 руб и основного долга (далее ОД) = 4 347,09 руб. Переплата составит 721 651,38 руб (при соблюдении графика).

Первый платеж. Вместо минимального обязательного ОП вносим сумму 100 тыс.руб. Из этого платежа 10 000 руб. пойдет на погашение %%, остальные 90 000 руб. на погашение ОД. Таким образом после первого платежа ОД составит 910 000 руб.
Далее возможно два варианта:
1) Снижение срока кредитования (сумма обязательно платежа сохраняется или изменяется незначительно).
2) Снижение ежемесячного обязательного платежа (срок кредитования сохраняется).

При первом варианте, сохранив сумму платежа на том же уровне (примерно), снижается срок кредитования до 100 месяцев. Т.е. будем иметь:
Сумма ОД: 910 000,00 руб
Сумма ОП: 14 347,83 руб
Для первого платежа по новому графику (второй по общему счету) имеем:
в том числе %%: 9 100,00 руб
ОД: 5 337,83 руб
Переплата: 10000 + 533 782,62 = 543 782,62 (10 т.р. – проценты с первого платежа, 533 т.р. – переплата при соблюдении графика платежей по первому варианту).

При втором варианте, сохранив общий срок кредитования (после 1 платежа остается 119 месяцев кредитования), снижается сумма минимального обязательного ОП. Т.е. будем иметь:
Сумма ОД: 910 000,00 руб
Сумма ОП: 13 112,86 руб
Для первого платежа по новому графику (второй по общему счету) имеем:
в том числе %%: 9 100,00 руб
ОД: 4 012,86 руб
Переплата: 10000 + 650 430,24 = 660 430,24 (10 т.р. – проценты с первого платежа, 650 т.р. – переплата при соблюдении графика платежей по второму варианту).

Далее все по аналогии, … но видно, что уменьшение размера минимального обязательного приводит к увеличению суммы переплаты.
DaG
Давайте объясню, как поняла я. Без сложных расчетов и цифр. Нолики сокращаю. Расчет СУПЕР грубый :umnik:
Платёж 30. Есть 100.
Платим. 100-30=70 ( на погашение ОД)
Снижаем платеж. Следующий платеж - 25. Есть 100.
Платим. 100-25=75 (на погашение ОД)
Снижаем платеж. Следующий платеж - 20. Есть 100.
Платим. 100-20=80 (на погашение ОД)
ИТОГО: 70+75+80=225 за три месяца пошло на погашение ОД.
В случае снижения срока, каждый платеж будет:
100-30=70
За три месяца ОД уменьшится на 70*3=210
Разница за 3 месяца - 15, дальше - больше.
Речь шла о том, что если имеются постоянные "лишние" деньги, и постоянно их закидывать в счет погашения ипотеки, то, как видно из моей картинки, на погашение ОД при уменьшении суммы платежа уходит больше своих кровных денюжек.:смущ:
Регион54
думаю в этом и проблема, что не хотите просчитать ТОЧНО ваш вариант.
вам еще нужно учитывать что внутри платежа 30 есть часть процентов и часть ОД, грубо говоря 30=21+9, где 21 - проценты, а 9 - ОД (также и 20=14+6, 25=18+7). Снижая платеж с 30 до 25, а потом до 20, вы увеличиваете отношение процентов к ОД в одном платеже.
Т.е. за указанные вами три платежа в первом случае ОД гасится: (9+70)+(7+75)+(6+80)=247

во втором случае (случай снижения срока кредитования) после первого платежа доля процентов в платеже 30 снизится, т.е. 30=18+12, (18 - %%, 12 - ОД ... цифры грубые). после второго платежа доля процентов в платеже 30 снизится еще раз 30=14+16, (14 - %%, 16 - ОД ... цифры грубые).
Т.е. за указанные вами три платежа во втором случае ОД гасится: (9+70)+(12+70)+(16+70)=247

:улыб:получилось одинаково так как цифры с потолка взяты. Возьмите конкретный случай и увидите разницу
Регион54
Речь шла о том, что если имеются постоянные "лишние" деньги, и постоянно их закидывать в счет погашения ипотеки, то, как видно из моей картинки, на погашение ОД при уменьшении суммы платежа уходит больше своих кровных денюжек.:смущ:
чёт я запутался, ваш вывод: заемщику выгоднее гасить кредит, уменьшая срок кредитования, или уменьшая платеж ?
DaG
По моим "понятиям", на погашение ОД уходит больше денег, если уменьшаешь платёж. Т.к. каждый месяц, после оплаты ежемесячного платежа остается бОльшая сумма на ОД. Т.е. снижать платёж выгоднее.
Будет время, посчитаю Ваши расчеты.
У меня вообще первый платеж только в январе и только %:смущ:
Регион54
вообщем когда я выбирал как гасить ипотеку с ануитетным платежами. Пришел к выводу:
1. При досрочном гашении выбирать уменьшение дальнейших платежей.
2. Как только размер платежа окажется комфортным сокращать срок.

Но там был момент: предстоял одна большая выплата сверх графика (от продажи предыдущего жилья). Если платежи уже удобны, и нет риска, что снижение доходов приведет к задержкам выплат по кредиту - то стоит сразу сокращать срок кредита при досрочном гашении .. как то так
DaG
Досрочно гашу небольшими суммами. Уменьшаю ежемесячный платеж. Мне неважно сколько осталось месяцев, мне важно сколько денег осталось основного долга.
К тому же гораздо комфортней жить с платежом 8тыщ против 20-ти.
Пережил с ипотекой кризис, на еще один такой подвиг здоровья не хватит, больше не рискую все деньги на погашение ОД )))
DaG
Согласен, вполне рабочая схема.

А сразу рассуждать какой подход более выгодный достаточно сложно.
Нужно все просчитывать под каждый конкретный случай.
forist
ННП
Поразительно, с точки зрения математики банковские проценты - это обычная школьная программа, причем даже не последних классов. Но при этом количество интерпретаций и домыслов - мама дорогая )))
Не устаю удивляться, когда некоторые из комментариев читаю.
Нет разницы что выбирать - уменьшение срока или уменьшение платежа, в любом случае - чем быстрее и больше платишь, тем меньше будет итоговая сумма переплаты. Но есть разница - что именно подразумевать под выгодой в каждом конкретном случае. Если кредит взят, что называется "из последних сил", когда каждый месяц найти и успеть внести требуемую сумму - это сверхзадача, либо есть более выгодные варианты вложения средств, да, наверное логичнее будет сокращать платеж до безрискового для бюджета порога и только потом задумываться о сокращении срока. Если он и так посилен в любой ситуации, то всю разницу надо искать лишь в удобстве условий конкретного кредитного договора (есть ли там ограничения по сумме или еще какие-нибудь дополнительные условия и оптимизировать сумму ежемесяного платежа, кратность и сумму досрочек исходя из этого).
ОД 2500+7000=9500...
при оплате в 40000 списывали 9500 долг, а остальная сумма 30500 шла на погашение ОД...
при той же сумме оплаты, при снижении суммы платежа получается, что за 2 месяца я снижаю общую сумму примерно на 2000-2500.... и соответственно получается 7000-7500.... и в итоге.... 40000, списывают 7500, остальная сумма 32500 идёт на погашение ОД.... и уже покрывает большее количество месяцев...
Снижая сумму платежа на 2000, да увеличивается сумма именно досрочного погашения ОД, но при этом уменьшается (ровно на ту ж сумму) сумма погашения ОД по графику. В первом случае ОД погашался итого на 7000 + 30500, во втором на 5000 + 32500. Что из этого "выгоднее" - математика начальных классов.
finity
полностью согласен. если заемщик будет делать каждый очередной платеж сверх минимальной обязательной суммы, то вообще нет никакой разницы - выбирает он понижение платежа или уменьшение срока кредитования.

Но если начнет соблюдать график выплат, то переплата при уменьшении срока кредитования - в итоге окажется меньше, чем переплата при уменьшении платежа
DaG
Но если начнет соблюдать график выплат, то переплата при уменьшении срока кредитования - в итоге окажется меньше, чем переплата при уменьшении платежа
ну это логично и не требует отдельных доказательств для всех, у кого в школе нормально с математикой было )))
Единственно, надо помнить, что "меньше переплата" не равно "выгоднее". В большинстве случаев они, конечно, идентичны. Но варианты все же бывают.
DaG
При дифференцированных платежах - правильно уменьшать срок кредита, проценты сами уменьшаться - они переменная часть в структуре ежемесячного платежа по кредиту, постоянная часть - сумма погашаемого основного долга.
Антон Славский
при досрочном гашении кредита с дифференцированными платежами не выбирают ЧТО уменьшать:хехе:всё само собой уменьшается - и платежи срок :хехе:
DaG
вы не совсем правы. почитайте более подробно по теме досрочного гашения. У меня дифференцированные платежи и банк постоянно спрашивает при очередном гашении что будем уменьшать срок или платеж (хотя он и так уменьшается). Это хитрость такая.
DaG
Вот казус у меня и произошел летом. Дом сдали ставка уменьшилась с 12,8% на 12,2%. У меня был уже уменьшен срок по кредиту на 1,5 года (срок кредита 30 лет). Банк взял, без моего ведома и раскидал оставшийся долг опять на 30 лет. И что получилось с платежом. В теле платежа я платил 4861р основного долга + %, а стало 4637р основого долга + %. Вот так вот.
у нас до сдачи дома 13%, после сдачи 11%. после сдачи платёж соответственно процентам уменьшится!
брали на 15 лет, погасил за полгода 5 лет, и двумя платежами последними уменьшил сумму платежа....
теперь при той же сумме что я и платил, я одним платежом пережкываю 13 месяцев вместо 6,5.... разница чувствуется!
Антон Славский
понял вас, мир меняется:улыб:я 2008 брал в сбере ипотеку с диф.платежами. При внесении суммы больше чем обязательный платеж разница гасила основной долг. Но в составе последующих платежей часть, которая шла на гашение основного долга, оставалась той же. Так в договоре было.

Вообщем все индивидуально
Антон Славский
У меня был кредит с диф.платежами. С представителями банка я общалась за это время 3 раза - при получении, при снижении ставки и при полном погашении. При этом по первоначальному графику у меня не было ни единого платежа (они по графику были с копейками, всегда округляла как минимум до круглой суммы в тысячах при оплате).
Никто у меня ни разу ничего не спрашивал, да и кто бы это был - банкомат или он-лайн банк? При дифф.платежах сумма зачисляется сразу на ссудный счет без всяких промежуточных, поэтому никаких переподписываний графиков/заявлений и т.д. при досрочках по идее не требуется. Платишь себе вперед и платишь, сколько душа пожелает/кошелек позволит :dnknow:
finity
При дифф.платежах сумма зачисляется сразу на ссудный счет без всяких промежуточных, поэтому никаких переподписываний графиков/заявлений и т.д. при досрочках по идее не требуется. Платишь себе вперед и платишь, сколько душа пожелает/кошелек позволит :dnknow:
Думаю, что это новый подход банков по формированию ипотечного портфеля. Зачем им показывать регулятору, например, что клиент закроет кредит так быстро - он и "растягивает удовольствие", прописывая в договоре такую особенность дифференцированной схемы. Кроме того, процентов-то может даже больше быть показано в новом расчете, как-никак число периодов-то увеличивается => качество портфеля растет!:улыб:
DaG
ну да получается индивидуально.
finity
да как писал выше DaG ремена меняются, что поделаешь приходиться писать каждый раз заявления о досрочном гашении. Я кстати когда только оформляли кредит сразу спросил у банка можно так сделать: если на счете остается какая то сумма то все без остатка списывать в счет гашения основного долга автоматически - банк отказал.
madmax
не понял вашего комента - поясните