Допустим, что физ.лицо заключает договор займа, по которому предоставляет денежные средства застройщику (единоразово или периодическими траншами), а застройщик в обеспечение этого займа выписывает закладную на закладываемую им квартиру в пользу займодателя.
В случае невозврата займа по истечении условленного срока займодатель получает отступное в виде квартиры (или раньше срока - по соглашению сторон).
Какие здесь могут быть подводные камни ?

застройщик в обеспечение этого займа выписывает закладную

выписывает закладную на закладываемую им квартиру
Простите, где Вы здесь не видите ипотеки ?

А как насчёт Reverse annuity mortgage в условиях затоваривания застройщиков десятками готовых квартир ?

Напишите реально о какой сумме идет речь если деньги сразу?