Требования к "идеальному" агентству недвижимости?
5007
80
В соседних топиках активно обсуждается, как, за что, и почему АН берут %.

Вопрос ко всем: Что должно быть в идеальном Агентстве? Т.е. фото, планы, видео, машина на выезд, прайс, сметы и т.д.

Я думаю эта тема может помочь нормальным людям от бизнеса заинтересоваться созданием Идеального Агентства.

PS АА и агент700 Вас попрошу помолчать :live: :live: :live:
MaaH
Доступная, актуальная и с подробностями база данных на интернет-сайте :-)
Формы типовых документов там же.
Фотки, в принципе, не обязательны... Я считаю... Ну, разве что для элитных квартир или продающихся вместе с обстановкой. А что толку хрущевку фотографировать :-)
MaaH
Для более сформулированного ответа рекомендую ознакомится со следующими топиками Договор с покупателем на оказание инф. услуг, Почему нежелательно нести деньги в АН или Юстицию, Прокомментируйте по процедуре покупки..., За что платить агентствам?, Почему Агентства берут % и Как работают агентства недвижимости!?. О том, что возможно нормальная работа агентства читаем здесь сообщение от MB+.
Маленькая цитата "Кстати, очень интересная ситуация с недвижимость сейчас в Москве - после того, как риэлторы отсидели несколько лет "по царски" принимая покупателей из очереди в коридорах, наступил некоторый период (не знаю - насколько он временный) когда квартир стало продаваться меньше - так формы предложения на рынок просто потрясают.
Ежедневно приходят рассылки из агентств с описаниями и фотографиями квартир.. На любом сайте московского АН можно "забронировать" покупку и просмотр квартиры, когда через 15 мин с тобой свяжется агент увезет на собственной машине - только купи-и-и-ии."
Я думаю у нас в Новосибирске будет еще лучше, с нашей помощью :respect:
MaaH
Думаю, у агенства должен быть прайс на их услуги, должны предоставлять смету по реализации договора на основе этого прайса, в деятельности должны руководствоваться действующим законодательством, не изобретать велосипеда, если подобное уже предоставляется банками или другими структурами.
В итоге деятельность агенства будет абсолютно прозрачной, без всяких недомолвок и утаиваний.
MaaH
Единственно, что хотелось бы заметить (что бы не говорили агенты), - там, где есть высокая рентабельность, ВСЕГДА присутствует криминал.
MaaH
А НУЖНЫ ЛИ ОНИ, АГЕНСТВА, КАК ТАКОВЫЕ?
Для начала необходимо определиться с теми функциями, которые должна выполнять подобная структура. Юридические консультации, рекомендации по вопросам безопасности сделок, взаимных проверок сторон. Именно консультации, а не сами услуги, чтобы человек мог выполнить все это сам. Многие методические материалы должны быть доступны бесплатно. Если клиент в силу каких-либо причин не может или не хочет выполнять все это самостоятельно, то за определенную фиксированную цену агентство должно делать это за него, представлять его интересы. По ответственности, возникающей в результате этого представительства, надо продумать отдельно – кто должен нести ответственность, если что-то было не проверено, не учтено и привело к нарушению прав сторон? В большинстве случаев, конечно, агентство, но не всегда. Как будет идти эта ответственность? Что-то вроде страховки за дополнительную плату?
Попутно вопрос – учреждение юстиции зарегистрировало мое право на недвижимость. Потом кто-то пытается оспорить его в части полного лишения меня этих прав или обременения меня некими условиями, вроде лиц, сохранивших право на проживание в данном помещении. Но ведь была проведена ГОСУДАРСТВЕННАЯ регистрация моих прав! Кто-нибудь пытался судится с государством в лице учреждения юстиции по обеспечению моих прав? Ведь государство выдало мне государственное свидетельство, подтверждающее мое право, и именно оно несет все обязательства по его охране. Я понимаю, что судиться с нашим государством в нашем государстве занятие бесперспективное, но все же – возможно были прецеденты?

Возвращаясь к функциям агентства. Осталась одна немаловажная функция, как информационные услуги по поиску сторон сделки с объектом недвижимости. В принципе – это как раз то, чем только и занимаются ныне существующие агентства. Мы же с вами общаемся по Интернету – так неужели нельзя ВИРТУАЛИЗИРОВАТЬ функцию подбора вариантов, конечно, продумав вопросы покрытия клиентов, далеких от Интернета? Цепочки? Да фигня все это. Надо переходить к цивилизованным способам КУПЛИ-ПРОДАЖИ недвижимости, а не использовать ОБМЕННЫЕ технологии. Но это в перспективе, а сейчас надо продумывать работу и с ними. Можно придумать множество способов решения этой проблемы, но большинство из них разбиваются в отсутствие стабильности на рынке недвижимости. Причем цены не только растут, но в любой момент могут и рухнуть.

А как бороться с грязью, которую будут лить на подобную структуру другие участники этого рынка? Никаких денег не хватит тогда на рекламу и разъяснение, даже если создать совершенно идеальную систему.
А в партнеры, я думаю, надо брать БАНКИ, особенно те, которые работают на рынке ипотечных кредитов и обычных кредитов на покупку недвижимости.
Wolf S
согласен. но банки крайне не охотно идут в сектор частной недвижимости. максимум ипотека
MaaH
но если что, я с вами на добровольных началах. пока :). 1с за мной:улыб:
Wolf S
Хм. А зачем нужно что-то проверять?
Можно страховать сделку. Пусть страховая компания ее и проверяет - ей же платить в случае чего...
Что скажете?
Крыска
> Хм. А зачем нужно что-то проверять?

Думаю, что лучше будет проверить, чтобы потом не иметь проблем. страховая компания, конечно, неплохо. Но, во-первых, они берут за это определенный процент от суммы квартиры - точно не менее 2%. И тут я абсолютно признаю их право именно на процент, это понятно. Во-вторых, сумма выплаты страховой компании вам в случае потери прав на недвижимость оговариватся в момент заключение договора, а цены имеют свойство расти, не встречал услуги, чтобы возмещение было по рыночной цене на момент выплаты. Кроме того, страхуют ли они от обременения прав собственности, вроде не утративших право на проживание в данном помещении. В-третих, никто не возместит вам потери, связанные с ремонтом в данной квартире (а это могут быть огромные средства) или покупкой мебели под эту квартиру.
Хотя, может я и ошибаюсь, а наши страховщики все это предоставляют.
MaaH
Хотелось бы, чтобы подобное агенство заботилось об интересах людей, инвестирующих в жилищное строительство. Что я имею в виду - как минимум, предоставление правдивой информации о застройщике и его объектах, а не так, как делают существующие ныне агентства. Чтобы информация была объективной и исключить возможные договоренности с застройщиками, надо просто держать досье на каждого из них - что строили, как сдавали, были ли задержки, что у них с техническими условиями, с земельным участком, судился ли кто с ними, как прошла регистрация предудущих квартир в юстиции и т.д. И просто подобную информацию предоставлять клиенту, а дальше пусть он думает. А не так - застройщик просто супер, мы за него ручаемся или, наоборот, застройщик - полный отстой, не берите у них.
Wolf S
По нынешнему законодательству, если квартира куплена законно, то она принадлежит покупателю, и отобрана назад быть не может.. Страхователю выгодно проверять законность сделки, и хорошо проверять...

И юстиция тоже, вроде бы, несет ответственность за свою работу... В комментариях к статье об ее ответственности написано, что ущерб возмещается за счет государства.
Интересно, это работает, или нет?.. :-)
Wolf S
А практику инвестирования вообще нужно прекратить.

Строительные организации должны брать кредиты в банках. Для того и банки, чтобы деньги давать. Если строительная компания не может получить кредит, и вынуждена скрести по сусекам, то фиговая это компания.

Граждане могут покупать акции компании, если уж им так хочется стать инвесторами... Или паи какие-нибудь, с правом в качестве выкупа получить квадратные метры... Что-нибудь такое, в зависимости от формы собственности.

Мне так кажется.
Крыска
На днях, вроде вчера, я уже задавал вопрос об ответсвенности государства в лице юстиции, в случае потери или обременения моих прав уже ПОСЛЕ государственной регистрации. Ответа не получил. Тоже хотелось бы узнать по поводу прецедентов.

>По нынешнему законодательству, если квартира куплена законно, то она принадлежит покупателю, и отобрана назад быть не может..

Не все так просто, на это вопрос MaaH уже здесь давал ответ на днях. Получается, что может быть :-( Кроме того, не забывайте про обременения ваших прав - квартиры может и не лишат, но обяжут вселить каких-нибудь несовершеннолетних (соответсвенно, с их матерью или отцом), или бывшего зэка, больного туберкулезом. Ну да, а собственником будите вы :-)
Wolf S
> квартиры может и не лишат, но обяжут вселить

Думаю, что недалек тот день, когда это законодательно отменят, как и разрешение органов опеки.

Мы же об идеальном варианте говорим... :-)
Крыска
> А практику инвестирования вообще нужно прекратить.

Согласен, но только частично. В нынешнем виде, думаю, что да. Понятно, что лучше, чтобы брали кредит в банке, но ведь банк даем им те деньги, которые отдали вы в это банк, только под больший процент. А попытка исключить из этой цепочки банк и приводит к проблемам, которые мы и имеем сейчас.

Мировой опыт. Да, в штатах народ берет ипотечный кредит и покупает квартиру уже построеную, а фирма деньги на постройку брала в банке, который и дал ипотечный кредит покупателю квартиры.
В европе большее распространение получила все таки схема стройсберкас, когда человек напрямую инвестирует деньги в строительство жилья, грубо говоря. Получается квартира позже года на полтора-два, но существенно дешевле. По мне, второй вариант как-то приятнее. Но, видно, у нас был выбран первый. Наши аналоги европейских стройсберкас похлеще МММ будут :-)
Крыска
> Думаю, что недалек тот день, когда это законодательно отменят, как и разрешение органов опеки.

Абсолютно уверенно могу сказать, что не отменят. Право на проживание вытекает из нормы Конституции. И никто его от туда убирать даже и не поговаривает :-)
Wolf S
> Думаю, что недалек тот день, когда это законодательно отменят, как и разрешение органов опеки.

Сейчас разговоры ведутся примерно в таком ключе - необходимо создать мобильный фонд жилья (что-то вроде рабочих общаг) в собственности государства/муниципалитета, и уже туда селить тех, кто претендует на проживание в купленой вами квартире. Пока ясного понимания проблем несовершеннолетних в данной схеме я не слышал - как будут защищены их права - ведь, если при продаже или приватизации квартиры, где они имели право на проживание, их интересы учтены не были, то вселение их в общагу с нормой что-то около 6 кв. метров на человека, как-то слабо гармонирует с их защитой :-)
Wolf S
НПП
Ну а менять-то текущий маразм надо :-)
Wolf S
Но это уже не проблемы "идеального" агенства :-)
Wolf S
Эта норма и ее реализация в чистом виде вытекает из советской системы, в которой фактически не было права частной собственности на жилье. Тогда прописаный (разрешительно!) человек имел право жить на данной жилплощади. А сейчас, когда регистрация не разрешительная, а уведомительная, права проживания она давать не должна, это же очевидно.
Wolf S
> Но это уже не проблемы "идеального" агенства :-)

Конечно...
Агентство не должно заниматься вопросами прописки-выписки, проверки законности (каким образом оно вообще может ее проверить, каким законным способом?.. Каковы гарантии, что это будет достоверная проверка?.. Кто имеет право давать сведения какому-то там агентству о жилой площади, находящейся в частной собственности, и о том, кто в ней прописан или был прописан?.. Это же все незаконно...), агентство не должно также заниматься и вопросами передачи денег.
Крыска
2Крыска:

На все 100 согласен с вашими последними постами. Но живем мы сегодня и здесь, :-) с унаследоваными кривыми законами и нормами, которые в ближайшее время, к сожалению, менять не планируют.
Крыска
Если продавцу дать доверенность агентству, то агенство это сможет сделать. Вот пусть и делает - готовит документы на квартиру.
bravot
Проверка нужна покупателю, а доверенность на проверку должен давать продавец - его ведь квартиру надо проверять.
И вы доверились бы результатам такой проверки, выполненной АН? И на самом деле, не все (точнее даже - мало что) можно проверить из истории квартиры, даже и имея доверенность от продавца.
MaaH
К вопросу об организации цепочек, которыми так сильно пугают агенства. Тут уже не раз говорилось, что обмен жилья - это дикий маразм, наследие прошлого. Во всем мире это делается через последовательные купли-продажи. Поясню, есть у вас квартира, хотите взять больше, деньги а это есть (или берете кредит). Нормальной была бы такая последовательность - берете в банке краткосрочный кредит в размере стоимости вашей старой квартиры, добавляете имеющиеся деньги, покупаете новую квартиру, если надо - делаете в ней ремонт, переезжаете в нее, продаете старую, отдаете кредит банку. И НИКАКИХ ЦЕПОЧЕК В ПОДОБНЫХ СХЕМАХ НЕ БУДЕТ!
Теперь посчитаем. Сейчас банки дают кредит под 18% годовых, сроком до 5 лет, без залога. Или ипотечный кредит 15% или даже меньше, на очень длительный срок, под залог квартиры. В принципе, если в этом бизнесе будут участвовать банки, проблем с получением краткосрочных кредитов под залог продаваемой квартиры не должно быть. И процент не должен быть больше 15%. Теперь предположим, что вы обернули все за 3 месяца (вполне реальный срок, многое можно делать параллельно, единственное исключение - продажа дорогих квартир - там медленнее дело идет, но им это и не нужно - там и так цепочек нет). Одним словом, за 3 месяца будет 3.75% по кредиту (обернетесь за месяц - 1.25%). И то это меньше требований агентств. А теперь смотрите - свою старую квартиру вы сможете продать дороже, т.к. продажа чистая, а не в цепочке, и уйдет она у вас крайне быстро. Для однушки-двушки при цене 800 тыс., проценты по кредиту составят 30 тыс. - возможно на эту сумму дороже вы и сможете ее продать. А ведь сейчас покупатель платит за нее больше на 6%, чем получаете вы, т.е. реально продать и на 48 тыс. дороже.
А не говорю, что в этой схеме все идеально - проблемы есть, - так информация к размышлению и возможным действиям, а так же к высказываниям риэлтеров, как им сложно работать с цепочками. :-)
MaaH
Ребята, вы не о том беседуете. Главная функция агенств информативная. Только они должны давать ее клиентам в достоверном виде, т.е. ЗАМАНУХИ недолжно быть.
А разговоры про сметы и т.п. это чушь собачая.
Как можно оценить работу риэлтора, когда он в поисках нужного вам варианта неделю клеил объявления по ж/м и 2 недели не слезал с телефона.
Юридическая сторона вопроса второстепенна, главное- ИНФОРМАЦИЯ!!!
Михал Сергеич
К сожалению, как мне кажется, комментарии к указанной теме дают люди далекие от риэлтерского бизнеса в нашей стране.
bbullet
и еще, не поймите меня привратно , но слово агенство пишется АГЕНТСТВО
bbullet
Что-то не туда занесло, может вернемся к теме??
Wolf S
Я говорю о не проверке, а о подготовке документов - всякие выписки из домовой, от энергетиков, БТИ и т.д. и т.п. - если продавцу времени нет - то на то и агенстова, чтобы за ето брать деньги.
А доверять/не доверять - лучше уж довереться продавцу - который взял выписку из домовой месяц назад, а она действительна всего 10 жней - и из-за этого тебя завернули в юстиции? Просто не все обычным людям понятно - а доп. проверку пусть устраивает агент покупателя.
bbullet
К сожалению, как мне кажется, комментарии к указанной теме дают люди далекие от риэлтерского бизнеса в нашей стране.
Действительно наверно так - может со стороны видно лучше проблемы в этом бизнесе. А говорят люди столкнувшиеся с "работой" агентств на своей шкуре.
bravot
Работаю в агентстве недвижимости юристом, могу сказать, что наши технические риэлтеры берут доверенности на офрмление документов, и беспокоят клиентов только в том случае, когда необходимо только их личное присутствие. Документы проверяются ровно на столько, насколько позволяет действующее законодательство. Ошибки риэлтеров возникшие в ходе работы и приведшие к потери собственности покупателем и ряду других последствий застрахованы.
А вообще, как мне кажется, одно из главных условий это отношение к клиенту, каждую квртиру, нужно продавать и покупать как себе, соответственно прилагая максимум заниий, опыта, возможностей и терпения.
bbullet
Работаю в агентстве недвижимости юристом,
Дружище, в этом топике риэлторам нельзя печататься, давай выходи, а то ненароком заденешь воздушный замок, который здесь строят, он и улетит. Извините, господа, за вторжение, но надо было коллегу предупредить. Ухожу, ухожу, ухожу.
Михал Сергеич
Ребята, вы не о том беседуете. Главная функция агенств информативная. Только они должны давать ее клиентам в достоверном виде, т.е. ЗАМАНУХИ недолжно быть.
Тогда так - за что берется 6% от суммы сделки. За эти информационные услуги что ли?
Я, конечно, понимаю, что сейчас агентства только этим и занимаются, поэтому и возникает вопрос - а собственно за что вы берете деньги.
bbullet
Ошибки риэлтеров возникшие в ходе работы и приведшие к потери собственности покупателем и ряду других последствий застрахованы.
Документы по страховке потери прав клиента в студию!
bbullet
Ошибки риэлтеров возникшие в ходе работы и приведшие к потери собственности покупателем и ряду других последствий застрахованы.
Я видел договор между покупателем и реэтерами и между покупателем и продавцом. Я не нашёл связи между ними. Соответственно я даже теоретически не представляю как покупатель, которому не повезло, может в судебном порядке "наехать" на риеэтерскую контору:хммм:А раз так, то зачем же ещё риелтерам что-то страховать? Или я сильно не понимаю чего-то? Заранее спасибо за ответ. Мне правда очень инересно как обезопасить себя при покупке (так, чтобы это не напрягало ни продавца, ни риеэлтера).
Wolf S
Страхуется непосредственно профессиональные ошибки, то есть если из-за ошибки агентства (риэлтера) возникает страховой случай, тогда страховая компания возмещает понесенный ущерб.
По поводу процентов. За что? За то, что за вас сделали всю работу, конечно вы могли и сами это все сделать, так же как вы могли бы и сами заклеить колесо когда вы его проколите, а не ехать на шиномонтаж; сами подстричь себя, а не идти в парикмахерскую; сами помыть машину, а не ехать на автомойку и т.д. Но ведь эти услуги экономят ваше время, нервы и силы, тем более профессионалы сделают это намного лучше чем вы сыми.
bbullet
Но ведь эти услуги экономят ваше время, нервы и силы, тем более профессионалы сделают это намного лучше чем вы сыми.
===================================================
ну насмешил, спасибо ;-))))))
к риэлтерам только как это относится?
bbullet
По поводу процентов. За что? За то, что за вас сделали всю работу, конечно вы могли и сами это все сделать, так же как вы могли бы и сами заклеить колесо когда вы его проколите, а не ехать на шиномонтаж; сами подстричь себя, а не идти в парикмахерскую; сами помыть машину, а не ехать на автомойку и т.д. Но ведь эти услуги экономят ваше время, нервы и силы, тем более профессионалы сделают это намного лучше чем вы сыми.
А как объем работ зависит от стоимости квартиры. Тут уже было не раз показано, что для дорогих квартир он существенно ниже, чем для дешевых.
И не в шиномонтаже, ни в автомойке я еще ни разу не видел, чтобы за услуги брали процент от стоимоти машины.
bbullet
Страхуется непосредственно профессиональные ошибки, то есть если из-за ошибки агентства (риэлтера) возникает страховой случай, тогда страховая компания возмещает понесенный ущерб.
Может у вас какой-то интересный страховой договор, но все что я видел до сих пор было чистое фуфло - доказать вину агентства в случае чего было просто не возможно. Хотя бы потому, что нигде не прописывался перечень того, что агентство должно было сделать и как.
Ошибки риэлтеров возникшие в ходе работы и приведшие к потери собственности покупателем и ряду других последствий застрахованы.
Я видел договор между покупателем и реэтерами и между покупателем и продавцом. Я не нашёл связи между ними. Соответственно я даже теоретически не представляю как покупатель, которому не повезло, может в судебном порядке "наехать" на риеэтерскую контору:хммм:А раз так, то зачем же ещё риелтерам что-то страховать? Или я сильно не понимаю чего-то? Заранее спасибо за ответ. Мне правда очень инересно как обезопасить себя при покупке (так, чтобы это не напрягало ни продавца, ни риеэлтера).
Страхование деятельности агентств недвижимости происходит на добровольной основе. Для чего? Как это ни странно будет для кого-то прочитано, чтобы как можно больше обезопасить клиентов от неприятных последствий, чтобы укрепить свое доброе имя на рынке, чтобы привлечь новых клиентов.
Wolf S
Неотъемлемой частью договора страхования являются правила, в которых прописывается перечень того, что агентство должно было сделать и как
Что вы имеете ввиду, говоря "к риэлтерам только как это относится?"? К риэлтерам это относится более чем. Зная всю работу изнутри, могу сказать что сил, нервов и время работа риэлтеров отнимает очень много.
bbullet
Неотъемлемой частью договора страхования являются правила, в которых прописывается перечень того, что агентство должно было сделать и как
Ну так привидите здесь договор страхования.
bbullet
Господин хороший, вы бы шли в другой топик...
Здесь обсуждается "Каким должно быть идеальное агентство недвижимости".
Ваше агентство - идеальное?.. Докажите. Только не здесь. Здесь мы теоретически рассуждаем.
Заведите новый топик с названием "Вот как мы классно работаем!", и там пишите, как у вас все здорово, подтверждая это вашими реальными документами...
bbullet
Неотъемлемой частью договора страхования являются правила, в которых прописывается перечень того, что агентство должно было сделать и как
1) Не надо реагировать на злобные выпады в ваш адрес. Давайте спокойно поговорим.

2) А что является в данном случае страховым случаем (ну или типичный пример страхового случая, в котором как-то затронуты интересы клиента)?