-Fox-
activist
После обвала рынка есть ли вероятность подорожания недвижимости ?
Только с горизонтом в 2-5 лет. Беда приходит не одна.
Горизонт открыт сегодня после прекращения торгов на ММВБ, РТС и банкротством Lehman Brothers.
Да, вероятность есть всегда= вопрос в ее двух основных характеристиках= матожидании и дисперсии. Если попытаться анализировать дисперсию? то желательно делать несмещенную оценку 
Но это так лирика 8)
Но если порассуждать логически, то получается, что люди на ФР и так потеряли кучу денег== т.е. денег у них и так стало меньше (значительно меньше) то вкладывать возможно уже и нечего (не в таких объемах== количествах). С другой стороны цена на этом фоне повышаться вполне и может== только кто купит
Но это так лирика 8)Но если порассуждать логически, то получается, что люди на ФР и так потеряли кучу денег== т.е. денег у них и так стало меньше (значительно меньше) то вкладывать возможно уже и нечего (не в таких объемах== количествах). С другой стороны цена на этом фоне повышаться вполне и может== только кто купит
После обвала рынка есть ли вероятность подорожания недвижимости ?Где то должно прибыть.
Не может все только падать.
Что это будет,
Росийская недвижка ?
Валюта ( даллар,евро ... )?
Если попытаться анализировать дисперсию? то желательно делать несмещенную оценкуа Вы знаете функцию распределения ?
Не может все только падать.все не может ...
а вот у "новой резервной валюты" другой дороги нет
Сейчас читают
Перерегистрация авто
89182
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
276070
227
Пёс Альф всегда на позитиве
1905
15
"новая резервная валюта" - это недвижка?
Дисперсия ,мат.ожидания .Я думаю все проще.
Объемы строительства сильно сокращаются.Спрос тоже меньше станет(за счет ипотечников) .Но объемы строительства в разы упадут(за счет подорожавших кредитов) .А спрос лишь немного снизится(ипотечников и так немного сейчас).Налицо база для роста цен.
ИМХО
Объемы строительства сильно сокращаются.Спрос тоже меньше станет(за счет ипотечников) .Но объемы строительства в разы упадут(за счет подорожавших кредитов) .А спрос лишь немного снизится(ипотечников и так немного сейчас).Налицо база для роста цен.
ИМХО
ну а покупатель кто? (если можно собирательный образ)
например статистика УФРС говорит что покупель это в 50% слочаев ипотечник.
например статистика УФРС говорит что покупель это в 50% слочаев ипотечник.
Наврядли то увеличение количества сделок с недвижимостью, которое будет вызвано переводом средств с фондового рынка в недвижимость, повысит стоимость квартир. Квартир и так больше чем покупателей, поэтому может и начнется какое-то оживление, но в жилье не будут вкладываться спекулянты. Недвижимость сейчас быстро не продашь, а спекулянтам нужно именно такое свойство вложений.
мне в этом отношении нравились обьяснения по росту цен на топливо:
Шаг 1 - нефть дорожает, поэтому выгодно гнать на экспорт. Себе не хватает. Бензин дорожает.
Шаг 2 - нефть, суко, падает. Не выгодно гнать за рубеж. Но прибыли терять не хочеться....добираем на внутреннем рынке. Бензин дорожает.
А вы рынок, спрос/предложения
Шаг 1 - нефть дорожает, поэтому выгодно гнать на экспорт. Себе не хватает. Бензин дорожает.
Шаг 2 - нефть, суко, падает. Не выгодно гнать за рубеж. Но прибыли терять не хочеться....добираем на внутреннем рынке. Бензин дорожает.
А вы рынок, спрос/предложения
Угу.... Меня тоже всегда удивляло - что-бы не происходило на мировом рынке, у нас всегда на все одна реакция - мы проигрываем. 
Мир цикличен - за потеплением следует похолодание, затем - снова потепление, за обвалом - будет рост, потом снова обвал. Время застоя стоит переждать, занимаясь другими делами или прожектами, аналитикой. К примеру, кто-нибудь занимался покупкой недвижимости в Сочи или абхазии?
а Вы знаете функцию распределения ?
Вообщем конечно нет (данных мало)
Закон больших чисел не предлагать 8)
И предлагалось же как раз и оценивать вероятность
Вообщем конечно нет (данных мало)
Закон больших чисел не предлагать 8)
И предлагалось же как раз и оценивать вероятность
недвижимости в Сочи или абхазии?Сочи дорого , надо иметь вроде как сочинскую прописку(по крайней мере ранее так было).
Абхазия - не понятно - отберут не отберут эту недвижимость через несколько лет. Хотя конечно сейчас попроще после признания.
Я не думаю,что повышение ставки по кредитам выкосит всех ипотечников.Значительная часть из них останется .Плюс те ,кто меняет двушку на трешку с доплатой.Им то же конечно тяжелее стало .Раньше 250 тыс надо было добавлять,сейчас 500 тыс.А куда денешься,копят и идут также на этот рынок.Надо не забывать,что потребность в жилье -это первичная потребность наряду с едой и одеждой.Ну вот,получается что спрос сильно и не падает
________________________________________
Раньше 250 тыс надо было добавлять,сейчас 500 тыс
________________________________________
добавить - это полбеды. У меня переезд и ремонт дороже обходиться. Банк с удовольствием дал денег на "добавить". Причем своих "живых" денег небыло вообще. На задаток занимал Т.ч. в этом секторе ипотека очень даже "живет".
Раньше 250 тыс надо было добавлять,сейчас 500 тыс
________________________________________
добавить - это полбеды. У меня переезд и ремонт дороже обходиться. Банк с удовольствием дал денег на "добавить". Причем своих "живых" денег небыло вообще. На задаток занимал
Т.ч. в этом секторе ипотека очень даже "живет".Закон больших чисел не предлагать 8)я всегда был противником преподавания математики экономистам ...
И предлагалось же как раз и оценивать вероятность
Я вообщем не совсем экономист== точнее вообще не экономист зызакон больших чисел не для оценки
зызакон больших чисел не для оценки зызакон больших чисел не для оценкиэто к чему ?
например статистика УФРС говорит что покупель это в 50% слочаев ипотечник.Т.е., ты готов поспорить на целый один доллар, что по статистике УФРС 50% покупателей на вторичке - ипотечники?
Сегодня 17.09.08
ВТБ почти -10%
Сбер - 16%
ВТБ почти -10%
Сбер - 16%
С фондового рынка в недвижку никто не пойдет... С фондового рынка все кто хотел - уже вышли, а кто не успел уже выходить не будет. Скорей наоборот - народ будет распродавать недвижку (которая сейчас на максимуме - локальном или глобальном - не важно) и деньги, вырученные с продажи недвижки вложит в ФР. Это создаст дополнительное предложение и опустит цену.
Такой мой прогноз
Такой мой прогноз
мне кажется многовато 50%,например статистика УФРС говорит что покупель это в 50% слочаев ипотечник.Т.е., ты готов поспорить на целый один доллар, что по статистике УФРС 50% покупателей на вторичке - ипотечники?
с полгода назад в обзорах встречал цифру,
что не больше 10% сделок в РФ по ипотеке проходит
люди забирают деньги с ФР, но что они с этими деньгами делают?После обвала рынка есть ли вероятность подорожания недвижимости ?Где то должно прибыть.
Не может все только падать.
Что это будет,
Росийская недвижка ?
Валюта ( даллар,евро ... )?
если надеются на скорый рост - вполне вероятно остаются в кэше, дожидаясь дна рынка.
а если посчитают что падение затянется надолго, логично вложится в материальные ценности - золото или недвижимость
Но если порассуждать логически, то получается, что люди на ФР и так потеряли кучу денег== т.е. денег у них и так стало меньше (значительно меньше) то вкладывать возможно уже и нечего (не в таких объемах== количествах). С другой стороны цена на этом фоне повышаться вполне и может== только кто купитВспомнил анекдот:
звонит инвестор своему фин адвайзеру и кричит:
- из-за ваших советов мои деньги пропали
- успокойтесь, ваши деньги никуда не пропали, просто теперь они принадлежат другим людям.
угу, в тему, АА, не сердись
Уже третий месяц не могу продать квартиру!Родители все время сидят дома!
Уже третий месяц не могу продать квартиру!Родители все время сидят дома!
люди забирают деньги с ФР...Те кто планировал так сделать - уже так и сделали. Те кто остался в бумагах либо получили маржин колл (те кто сильно рисковал), либо осторожно сидят в кэше и ждут, когда можно будет войти в рынок.
а если посчитают что падение затянется надолго, логично вложится в материальные ценности - золото или недвижимость
ИМХО, рынку жилой недвижимости на деньги, выводимые с фондового рынка лучше не надеяться.
Кстати есть и другие ценности: земля, здоровье, образование, семья, которые при правильном в них вложении принесут и недвижимость и золото и душевное равновесие!
люди забирают деньги с ФР, но что они с этими деньгами делают?а какая часть населения в России сидит на фондовом рынке или в ПИФах? Была информация, что в США 50%, в России - менее 1%. Сдаётся, что в условиях России рынок недвижимости и фондовый рынок - это параллельные миры.
Сдаётся, что в условиях России рынок недвижимости и фондовый рынок - это параллельные миры.в России неэвклидова геометрия
Да России повезло что у нас население не сберегает, а кредитуется. Но фондовый рынок, это как зеркало экономики, пускай кривое, но всё таки заркало...помните байку про:
Стив не купил Бена дом, Бен не смог приобрести новый автомобиль, Джек, владелец автосалона не поехал отдыхать во Флориду, Владелец гостиницы во Флориде решил не заказывать новые окна и т.д....
Стив не купил Бена дом, Бен не смог приобрести новый автомобиль, Джек, владелец автосалона не поехал отдыхать во Флориду, Владелец гостиницы во Флориде решил не заказывать новые окна и т.д....
с полгода назад в обзорах встречал цифру,Помните шутку про ложь, наглую ложь и статистику?
что не больше 10% сделок в РФ по ипотеке проходит
Покупает А у Б однокомнатную квартиру в ипотеку, Б покупает, немного добавив своих денег, двухкомнатную квартиру у В, В покупает, немного добавив своих денег, двухкомнатную квартиру получше у Г, Г уезжает и покупает на эти деньги квартиру у Д в другом городе.
4 сделки.
Из них только 1 (25%) по по ипотеке.
Если бы не дали ипотеку А, то сделок было бы 0.
Да, отличный пример! ипотека - это то что поддерживает предлождение снизу, поставляя на рынок новых покупателей. Новым покупателям без неё на рынок не попасть, поэтому влияние этого фактора крайне велико. И с ожиданиями конечно сейчас всё печально.
Да, отличный пример! ипотека - это то что поддерживает предлождение снизу, поставляя на рынок новых покупателей. Новым покупателям без неё на рынок не попасть, поэтому влияние этого фактора крайне велико.Странный вывод, однако - у моего друга есть возвожность продать 2-ку по линии метро и купить на эти деньги 4-ку в Первомайке, скажем - и таких, как он, которым требуется расширение жилплощади и транспортная доступность стоит не на первом месте, довольно много. Так вот - они - не "новый покупатель", который "только через ипотеку" на РН выходит?
Пока не возьмет ее - ни-ни? 
В СССР был институт обменов квартир....ипотеки не было....
Приведённый вами пример - чистый обмен. и к стати который 4-ку продал...он что будет делать по вашему? Въедет в 2-ку у метро? Даже если через множество звеньев.
Приведённый вами пример - чистый обмен. и к стати который 4-ку продал...он что будет делать по вашему? Въедет в 2-ку у метро? Даже если через множество звеньев.
4 сделки.Такой тип сделок, с привлечением ипотеки, "сделки с плечом", когда одна сделка с привлечением ипотеки "толкает" всю цепочку, пару лет назад был хорошо описан и проанализирован одним из пользователей, широко известным в узких кругах под именем arior, а потом растиражирован многими сайтами. Если есть желание, то этого человека, а точнее его статьи найти несложно. А бывает он тут на форуме
Из них только 1 (25%) по по ипотеке.
Если бы не дали ипотеку А, то сделок было бы 0.
да вроде и так уже всем ясно что просядет, вопрос только на сколько, а теперь по порядку:
пример про ипотеку и 0 сделок показателен, если говорить про статистику, то я видел такие данные
20-25% чистые покупки, все остальное размен и улучшение условий
ипотека в доли продаж составляет 15-18%
инвестиционщики около 5%
итак что мы имеем сейчас
доля инвестиционщиков уменишилась, может не в 0 но всеже допустим процента 3 осталось хотя и того меньше
доля ипотечников тоже сократится ну может 10 процентов осилят более 15 процентов годовых
и так что мы имеем
25%-18%-5% = 3%
25%-10%-3% = 12%
т.е. общее предложение на рынке исходя из цепочки выросло в 4 раза, что должно произойти? снизится цена предложения
2 говорите вкладываться в золото и недвижимость, но цена на золото тоже опустилась, так что не вариант - соответственно и недвижка имеет такие же шансы как и золото опустится
ЗЫ
Что то будет, что то будет... посмотрим
пример про ипотеку и 0 сделок показателен, если говорить про статистику, то я видел такие данные
20-25% чистые покупки, все остальное размен и улучшение условий
ипотека в доли продаж составляет 15-18%
инвестиционщики около 5%
итак что мы имеем сейчас
доля инвестиционщиков уменишилась, может не в 0 но всеже допустим процента 3 осталось хотя и того меньше
доля ипотечников тоже сократится ну может 10 процентов осилят более 15 процентов годовых
и так что мы имеем
25%-18%-5% = 3%
25%-10%-3% = 12%
т.е. общее предложение на рынке исходя из цепочки выросло в 4 раза, что должно произойти? снизится цена предложения
2 говорите вкладываться в золото и недвижимость, но цена на золото тоже опустилась, так что не вариант - соответственно и недвижка имеет такие же шансы как и золото опустится
ЗЫ
Что то будет, что то будет... посмотрим
продать 2-ку по линии метро и купить на эти деньги 4-ку
В СССР был институт обменов квартир....ипотеки не было....Простите, но Вы читать умеете?? Пальцем можете показать, где именно тут обмен? И причем тут СССР. Может быть, из-за того, что эти хаты строились при СССР? - это так, но в моем посте об этом ни слова - Вы провидец? Также и в части того, что "первомаец" в "2-ку на метро" поедет?
Приведённый вами пример - чистый обмен.
гы, знал бы прикуп - жил бы в сочи.
я вот жду удешевления земельного участка с коммуникациями.
глядя на кризис авось и дождусь
я вот жду удешевления земельного участка с коммуникациями.
глядя на кризис авось и дождусь
Ипотека была ,как это не смешно.
Коператив и рассрочка платежа за квартиру -это как раз и была ипотека
50% платишь сразу,50% в теч.10 лет
Коператив и рассрочка платежа за квартиру -это как раз и была ипотека
50% платишь сразу,50% в теч.10 лет
Странный вывод, однако - у моего друга есть возвожность продать 2-ку по линии метро и купить на эти деньги 4-ку в Первомайке, скажем - и таких, как он, которым требуется расширение жилплощади и транспортная доступность стоит не на первом месте, довольно много. Так вот - они - не "новый покупатель", который "только через ипотеку" на РН выходит?Пока у него кто-то не купил его 2-шку, он не купит 4-ку. Вопрос: где возьмет деньги покупатель его двушки.
Ещё один невменяшка.
"Зри в корень" (К. Прутков)
"Зри в корень" (К. Прутков)
Покупает А у Б однокомнатную квартиру в ипотеку, Б покупает, немного добавив своих денег, двухкомнатную квартиру у В, В покупает, немного добавив своих денег, двухкомнатную квартиру получше у Г, Г уезжает и покупает на эти деньги квартиру у Д в другом городе.Что навеяло на оффтоп, сорри...
Рождается сегмент
для маленькой такой транзакции
для маленькой такой транзакции
Огромный такой сегмент
Ну, DBA меня поймут...
Простите, но Вы читать умеете?? Пальцем можете показать, где именно тут обмен? И причем тут СССР. Может быть, из-за того, что эти хаты строились при СССР? - это так, но в моем посте об этом ни слова - Вы провидец? Также и в части того, что "первомаец" в "2-ку на метро" поедет?Варианта 3:
1. цепочка замкнутая - последний в цепочке въехал в квартиру первого в цепочке - тогда это все чистый обмен с доплатами
2. последний не стал покупать квартиру на вырученные деньги
3. первый купил квартиру за деньги, не продав ничего
1 вариант - фактически никаких куплей-продаж не произошло, хотя оформлялось все именно через куплю-продажу (в отличии от СССР, в котором был институт обмена).
2 вариант - это "толчок" цепочки сверху. То есть, увеличение предложения. Примерно равносильно тому, что построили новую квартиру.
3 вариант - это "толчок" снизу. То есть, сос тороны спроса. Где взял денег покупатель? Много ли таких, кто покупает квартиры за "живые" деньги, а не в ипотеку? При ужесточении условий ипотеки (цена или требования) - этого варианта становится меньше. Давление на цену снизу ослабевает, если давление сверху не ослабеет сильнее, то цена должна снизится, в противном случае - вырасти. Если в той же мере - то цена останется прежней (уменьшится количество сделок).
Основы микроэкономики.
Теория довольно стройная, но не бесспорная, ибо РН не существует в вакууме, и средства на и из РН могут вводиться-выводиться и с других рынков - ФР и прочие. Кстати, сейчас, при падении ФР и провале в банковской системе, можно ожидать вывода средств из последней и вливании в РН - почему при этом должна будет упасть цена предложения? Вполне вероятно, что это вливание уравновесит ужесточение требований ипотеки, и, сответственно, предложение останется либо на прежнем уровне, либо вообще возрастет...
Много ли таких, кто покупает квартиры за "живые" деньги, а не в ипотеку? При ужесточении условий ипотеки (цена или требования) - этого варианта становится меньшеВ ближайшей и долговременной перспективе, если не будут предприняты меры по стабилизации ФР и банковского сектора - вполне возможный вариант, но выше уже в анекдоте говорилось - деньги-то никуда не ушли - те, кто их вывел - неважно отткуда - из ФР, из банков (а сколько у нас под подушкой еще?), все одно куда-то будут вкладывать (или сожгут, чтобы другим неповадно было?) - и РН - вполне один из подходящих, в общем-то - обговорить условия и провести сделку при наличии всех документов у продавца можно довольно оперативно...
Ещё один невменяшкаЗа языком следовало бы следить, тем более в разговоре с незнакомыми людьми!
при падении ФР и провале в банковской системе, можно ожидать вывода средств из последней и вливании в РН - почему при этом должна будет упасть цена предложения?Не стоит рынку недвижимости надеяться на деньги, выведенные с фондового рынка.
А что есть провал в банковской системе? Крупные банки в РФ устоят. Вот мелким может сильно поплохеть.
Так что Вы неубедительно доказываете то, что придут деньги на поддержку РН. Скорее предложение на РН снизится и это поспособствует росту цены, а не вливания в РН денег... Но и этот сценарий развития событий - сомнителен.
ТОП 5
2
3
4