Поскольку прежний топик Экономика рынка недвижимости - 2 перевалил отметку в 1000 сообщений и закрыт, продолжаем обсуждать тему здесь.

Такая логика верна далеко не всегда. Я купил однокомнатную квартиру 4 года назад, когда она стоила в 2.5 раза дешевле чем сейчас. Стал ли я богаче через 4 года? Я этого нисколько не ощущаю, так как если бы цена осталась на том же уровне, то моих сбережений хватило бы на обмен однушки на четырёхкомнатную. А так не хватит и на обмен до нормальной трёшки. Скорее, я стал беднее :).

De Bill лукавство заключается в том, что вы фиксируете номинальный объём сбережений относительно растущего актива :), если эти сбережения находились бы в акциях газпрома-лукойла то гэп был бы тем же (беру до кризисный период) сейчас если бы у вас был бы кэш и так можно дешевле расшириться

если эти сбережения находились бы в акциях газпрома-лукойла то гэп был бы тем же (беру до кризисный период) сейчас если бы у вас был бы кэш и так можно дешевле расшириться

Совершенно верно. Многие институциональные долгосрочные инвесторы( НЕСПЕКУЛИ) так и сделали. Вышли в кеш на падающем тренде обвалив рынок, а потом откупились на ростущем, создав уровень поддержки ( мелкую волатильность игнорировали). Тоже самое возможно и на РН, только в более широком промежутке времяни, но с меньшей прибылью и соответственно меньшими рисками. Это для тех кто считает прибыль не в деньгах, а кв.метрах. Но, если экономика будет падать дальше, то и акции и РН тоже будут опускаться, рулить будет только кеш.

Т.е., если есть засухаренный, на черный день НАЛ, то приберегем его до лучших времен?
а пока, лучше будем ждать подъема экономики?

И еще. на первый. Уважаемые. как думаете, что ждет рынок недвижимости до конца года?

"что ждет рынок недвижимости до конца года?" - разве всё обсуждение до этого, не свелось к тому, что все зависит от того пойду бабки к нам (в страну), или будут уходить от нас?

Пока пишу это сообщение,а по rbc аналитики в очередной раз сказали о персективе каких-то там акций "Все зависит от нефти..."

P.S. Молитесь на Израиль, может он психонет и разбомбит Иран, тогда заживем....

P.S. Молитесь на Израиль, может он психонет и разбомбит Иран, тогда заживем....

Израиль не будет предпринимать ничего в обозримом будущем - арабы заняты междусобойчиками, с Тегераном вроде бы удалось договориться, да и устали они от войны
Лучше молитесь, чтобы королевская семья ОАЭ опять не пошла на поводу у США. А то уже разок была нефть по 8-10 баксов. Думаю, все помнят, чем это кончилось для СССР...

Тоже прогнозируемо было:

http://news.ngs.ru/more/52520/

Так же как и в бизнесе - в фазе роста - дробятся, в кризис сливаются (в смысле объединяются, M&A короче).

Тоже к стати фактор. Разъезжаться не надо :))

"Лучше молитесь, чтобы королевская семья ОАЭ опять не пошла на поводу у США. А то уже разок была нефть по 8-10 баксов. Думаю, все помнят, чем это кончилось для СССР... " - точно ОАЭ? А ОАЭ так много нефти добывали чтоб Совок завалить? А не Сауды, нет? А сколько на душу населения они от нефти получали тогда, а сколько сейчас? А что у них быстрей растет население или поток нефтедолларов?
Сами то они 8-10 $ выдержат?

P.S. Кстати если так хорошо ОАЭ знаете, с чем так у них рынок недвиги коррелирует?

Да вот ещё что...не могу не поделиться цитатой:

"Предсказать нынешний кризис удалось абсолютно всем. Сейчас уже ни один умный человек, не признается в том, что случившееся стало для него неожиданностью"
(Л. Бершидский, "Кризис в Ж...")

Могу сказать что в августе 2008, мы как то хорошо сидели на даче с друзьями..один приятель сказал.."Надо доллары брать..." курс тогда был 23 р.

рынок недвиги коррелирует?

Там населения мало, а денех (нефти) много и лежит прям сверху (себестоимость толь 7 толи 3 $ не помню) :).

в 2001 году у саудов себистомость была 1,5 бакса за бочку.
//К тому же, добыча одной баррели нефти в Саудовской Аравии обходится в $1.50, в то время как в России издержки по добыче нефти намного выше, до $12 за баррель в некоторых районах страны. //

еще нашел


Что касается издержек добычи нефти, их уровень зависит от ряда факторов, в том числе размеров и доступности месторождений.

Самая дешевая нефтедобыча в Саудовской Аравии, там ресурсы залегают близко к поверхности, и, кроме того, размеры месторождений позволяют получать экономию на масштабе. Операционные издержки составляют около 1-2 долларов за баррель, а полная себестоимость с учетом капитальных расходов — 4-6 долларов за баррель.

Извлечение иракской нефти тоже в теории обходится очень дешево, но на стоимость существенно влияют политические риски и угрозы безопасности.

В Объединенных Арабских Эмиратах эксплуатационные и капитальные издержки оцениваются в 7 долларов за баррель.

Добыча на выработанных и глубоководных месторождениях обходится намного дороже, чем в богатых углеводородами регионах Персидского залива. Так, по оценкам аналитиков, в Нигерии глубоководная добыча может стоить до 30 долларов за баррель по сравнению с 15 долларами для месторождений на суше. Нефть, добываемая у берегов Анголы, обходится примерно в 40 долларов за баррель.

Операционные и капитальные издержки в Алжире, Иране, Ливии, Омане и Катаре оцениваются в 10-15 долларов за баррель. В Казахстане, где ресурсы очень велики и в значительной степени не разведаны, для среднего производителя, например, KazMunaiGas, себестоимость барреля составляет 15-18 долларов, для крупнейшего игрока рынка Tengizchevroil речь идет о 10-12 долларов за баррель, согласно оценкам Казахско-Британского торгово-промышленного совета.

В Венесуэле, где, как правило, месторождения небольшие и разработка их ведется уже давно, полные издержки производства в среднем оцениваются в 20 долларов за баррель. Здесь не учитывается более дорогая нефть песков Ориноко, баррель которой может стоить 30 долларов.

По информации отраслевой организации Oil & Gas UK, для британских месторождений в Северном море с трудноизвлекаемым и уже в значительной степени выработанным ресурсом издержки на уровне безубыточности составляют до 50 долларов за баррель. Фактическая полная себестоимость достигает 30-40 долларов за баррель.

В своем отчете в ноябре 2008 года Международное энергетическое агентство (МЭА) определило себестоимость для традиционных месторождений в пределах 6-39 долларов за баррель (на Ближнем Востоке и в Африке – 6-28 долларов). Для технологий с повышением нефтеотдачи пластов этот показатель составляет примерно от 30 до 80 долларов. Для тяжелой нефти и битуминозных песков, как и глубоководных месторождений это примерно 32-65-68 долларов. Самая дорогая добыча из сланцев (52 – 113 долларов), а также газа (38-113) и угля (60-113).

Вот хорошая статья на заметку яро-оптимитично настроенным инвесторам и риэлторам

Судя по сообщениям на различных форумах рунета, заявление о том, что американская недвижимость упала на 90%, было встречено с изрядной долей скепсиса. В то же самое время я советую всем скептикам посмотреть реально правде глаза. Нужно различать ВЕРУ в то, что ваш дом стоит сто тысяч долларов и РЕАЛЬНУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ его продать хотя бы за половину этой суммы.

Поскольку дома в Америке сейчас не продаются (то, что продаётся является обычным закрытием заключенных несколько лет назад контрактов на покупку) вам следует обратить внимание на другой индикатор, который вам покажет истинную стоимость вашего дома.

В 2005 году, любой американский домовладелец мог получить до девяноста процентов от стоимости дома в виде кредита в случае отдачи его в залог банку – Home Equity Loan. Сейчас, если вы получите двадцать процентов от государственной оценки стоимости дома – СЧИТАЙТЕ ВАМ КРУПНО ПОВЕЗЛО.

Нужно ли повторять, что старуха-процентщица всегда является более правильным индикатором рыночных цен, чем какой-то там идиот Раскольников, отдающий в залог личные ценности, с которыми у него связаны всяческие приятные воспоминания?

- Что угодно? - строго произнесла старушонка, войдя в комнату и по-прежнему становясь прямо перед ним, чтобы глядеть ему прямо в лицо.

- Заклад принес, вот-с! - И он вынул из кармана старые плоские серебряные часы. На оборотной дощечке их был изображен глобус. Цепочка была стальная.

- Да ведь и прежнему закладу срок. Еще третьего дня месяц как минул.

- Я вам проценты еще за месяц внесу; потерпите.

- А в том моя добрая воля, батюшка, терпеть или вещь вашу теперь же продать.

- Много ль за часы-то, Алена Ивановна?

- А с пустяками ходишь, батюшка, ничего, почитай, не стоит. За колечко вам прошлый раз два билетика внесла, а оно и купить-то его новое у ювелира за полтора рубля можно.

- Рубля-то четыре дайте, я выкуплю, отцовские. Я скоро деньги получу.

Воспоминания и вера в то, что ваша ценная вещь стоит определённую цену, напрочь разбиваются тогда, когда жизнь вас ставит в такие обстоятельства, что вам срочно нужны деньги. Заметьте как Раскольников просит четыре рубля за часы, красная цена которых один рубль, на основании того, что они ОТЦОВСКИЕ! Это очень важный момент...

Стоимость товара (ваша собственная оценка) и его цена – ДВЕ БОЛЬШИЕ РАЗНИЦЫ.

Если вы не можете продать дом в течении двух лет за ту сумму денег, которую он по вашему мнению стоит, но деньги нужны настолько, что вы закладываете свой дом банку за двадцать процентов воображаемой стоимости (при условии что ваша кредитная история чиста), то какая по вашему должна быть реальная цена дома, сложившаяся на сегодняшний день?

Два года назад, во время пика цен, на Манхэттене продавалось пять тысяч квартир ежемесячно... По миллиону долларов в среднем. В прошлом месяце на Манхэттене было продано только ДЕСЯТЬ(!) квартир, но по той же СРЕДНЕЙ цене. Контракты на покупку этих квартир были заключены два года назад. Цена контракта – цены 2007 года... Объем продаж за два года упал на 500%, тем не менее Манхэттен до сих пор фигурирует в правительственных сводках, как место в котором цены на недвижимость не падают. Сей вывод был сделан на основе факта продажи десятка квартир по старым ценам. И это происходит в месте, где живут почти два миллиона человек. Хорош обьём продаж квартир для двух миллионного района Нью-Йорка.

а действительно интересно проделать такой эксперимент. Берём квартиру, которую нам предлагают в агенстве по "справедливой" цене и интересуемся в банке на какую сумму нам дадут кредит под залог этой квартиры.

У вас что-то конкретное наболело или вы так - поговорить вышли?

Ипотеку дают при 30% первоначальном взносе.
Это не значит, что квартира стоит "на самом деле" 70% от суммы сделки. В эти 30% может быть заложено банком:
1. возможные текущие потери (хотя бы %% пока они эту квартиру будут изымать и реализовывать)
2. дисконт, который будет дан покупателю при реализации ипотечной квартиры (чтобы быстро реализовать)
3. риски, что вообще не получится ничего изъять и вернуть деньги
4. свою возню на эти действия (зарплата СБ, судебные издержки).
5. риски снижения стоимости залога (вероятность есть, большая, но не обязательно это произойдет).

Че сказать-то хотели? Новый способ определения цены? Был месяц-два, когда банки вообще практически кредиты не давали. По Вашему, в тот момент квартиры стоили 0?
Готов спорить, Вы в данный ищете квартиру для покупки, но бабла не хватает, а контрагенты не хотят слушать, что уже все подешевело и надо продавать за Вашу цену.

Есть способ намного проще: при помощи даже местного сайта определить среднюю цену на квартиру и затем прикинуть все плюсы и минусы, которые корректируют эту ценуВремени на всё про всё - минут 10-15 в экселе или с калькулятором. А результат будет на редкость объективным

Я так, кстати, уже прицениваюсь потихоньку к местной недвижимости... Удобно же

В прошлом месяце на Манхэттене было продано только ДЕСЯТЬ(!) квартир, но по той же СРЕДНЕЙ цене.

так что, значит по "новым" "упавшим" ценам так никто на Манхэттене свою квартирку и не отдал? уууу какие упрямые манхэттенские домовладельцы - не хотят продавать жилье за 20%, хоть тресни.

Берём квартиру, которую нам предлагают в агенстве по "справедливой" цене и интересуемся в банке на какую сумму нам дадут кредит под залог этой квартиры.

- Недавно один риэлтер рассказывал, как очень долго торговались с продавцом за двушку хруща на Сухом Логу (продавец 1400, покупатель 1300). Потом у продавца что- то произошло, деньги понадобились очень срочно, и под кредит в 600 закладывает эту квартиру банку.

при помощи даже местного сайта определить среднюю цену на квартиру и затем прикинуть все плюсы и минусы, которые корректируют эту ценуВремени на всё про всё - минут 10-15 в экселе или с калькулятором. А результат будет на редкость объективным

У нас тут одно местное аналитическое агентство приблизительно так же считает среднюю по больнице - включая в анализ и «заманухи», и дубли...

У нас тут одно местное аналитическое агентство приблизительно так же считает среднюю по больнице - включая в анализ и «заманухи», и дубли...

Лол, и что? Общая база АН в котором я работаю содержит 12+ тысяч вариантов только квартир только по городу. Даже если я решу сделать строгую выборку ТОЛЬКО однушки ТОЛЬКО Октябрьский ТОЛЬКО в кирпичном доме - у меня будет более 500 вариантов для анализа. Если не лениться, с сайтов можно выбрать примерно столько же. Удалить "рога" крайних вариантов, оставив только "седло" - и материала для анализа более, чем достаточно

Так что не спешите хаять аналитиков - Ваши "дубли" и "заманухи" во-первых легко отсекаются на первом же этапе, но - во-вторых - даже без отсечения общую картину не меняют

Кстати, если интересно - средняя цена на 1 к. кв. по упомянутым выше условиям - около 1900 т.р., при вилке от 950 до 3000 т.р. (отсечены "крайние" варианты), наибольшее число предложений (64%) приходится на диапазон цен 1370-2350 т.р. В анализ включены инвестиционные варианты на последней стадии готовности. Без них средняя цена повышается на ~100-150 т.р.

Подобный анализ, если бы у меня под рукой не было базы АН, занял бы от силы на 10 минут больше

Ну, так вы помогите коллегам своим - объедините свои 12 тысяч вариантов с их 18 тысячами. И ништяк получится.
А то у них (коллег ваших) динамика на пьяного бизона похожа - скоро рогом асфальт вспашет и в минуса уйдёт.

Долгожданный некоторыми отчёт по безработице в США по августу убил надежды - экономика США лежит.

BLS

Nonfarm payroll employment continued to decline in August (-216,000), and the unemployment rate rose to 9.7 percent, the U.S. Bureau of Labor Statistics reported today. Although job losses continued in many of the major industry sectors in August, the declines have moderated in recent months.

Усаживаемся поудобнее нас ждёт увлекательное зрелище...

всетаки нужно признать, что цены на жилье продолжают держаться на высоком уровне. Значит у продавцов есть возможность это делать.. возможно так будет и дальше.

Да, да, только когда нужен реальный налик цены ой как сразу снижаются...

всетаки речь идет о среднерыночной стоимости жилья
на сегодняшний день. Единичный случай не в счет.

всетаки нужно признать, что цены на жилье продолжают держаться на высоком уровне. Значит у продавцов есть возможность это делать.. возможно так будет и дальше.

Не спорю.

Значит заявление Алексея Чувина об осеннем падении
цен, какая то утка. Кому она была нужна?

всетаки нужно признать, что цены на жилье продолжают держаться на высоком уровне
-----------------

Вопрос только в том, сколько получится держать эти цены.. Сколько жира накоплено, и кто первый дрогнет..

Наверное глупо считать, что в Новосибирске рынок жилья формирует цены без сговора и административного давления..

Большинство крупных строительных компаний так или иначе повязана на связях с чиновниками. И обрушить цены никто просто так не даст - попытаются задавить любым способом..

Это принцип административного управления рынком.. Даже в производстве и продаже продуктов питания существуют сговоры, что уж о таком лакомом куске как недвижка говорить...

всетаки нужно признать, что цены на жилье продолжают держаться на высоком уровне
-----------------

Вопрос только в том, сколько получится держать эти цены.. Сколько жира накоплено, и кто первый дрогнет..

А если этот жир черпается из госсредств.? Они так долго
будут куражиться. Кстати, где то можно найти инфу о том
у каких строителей перед какими банками какие задолжности, и сроки их погашения? Или это только для
избранных?

Большинство крупных строительных компаний так или иначе повязана на связях с чиновниками. И обрушить цены никто просто так не даст - попытаются задавить любым способом..

Вы слишком низкого мнения об организации рынка недвижимости. Всё это реализуется централизованно в рамках «Удвоение ВВП к 2008 году» через региональные отделения «Единой России». План выполнен, поэтому сейчас цены опускаются.
Вы сунули нос в политику. Меня попросили вам передать, что в понедельник вам не надо никуда утром торопиться - вас заберут у подъезда. Возьмите отгул на работе.

вот так легко и ненавязчиво модератор влился в беседу,
в очередной раз удивив читателей своим неоднозначным юмором..

А что, это ветка не «Анекдоты»? Судя по высказанному предположению - вполне так себе тянет.

Мда... Весело тут у Вас... Комеди клаб отдыхает... Предлагаю уже расколоться по клубам (или командам или сектам ) кому как хочется... И каждый будет отстаивать совю теорию - а время покажет кто был "ближе к верхустоящим"...

Около года назад было. Проводили голосование по
ценам на недв. к концу 2008, началу 2009.
Секта "Шарки" голосовала за рост..

*раскуривая трубку*
Нэправильно голосовала сэкта Шарки. Савсэм нэправильно. Лаврэнтий Павлович, примите меры к товарищам из сэкты
*поправил усы*
В то время, кагда прастой народ занимается удвоением ВВП, я считаю нэдопустимым усилэние гнета кулаческого элэмэнта в отношении трудящихся. Паэтому прэдлагаю проголосоват за бэсплатную раздачу имущщэства кулацкого элэмэнта пролэтариату, а также за полную националызацию заводов, газэт и параходов! Кто за? Принцыпиальных пративорэчий нэ вижу - благадаря мировому крызису, кулацкий элемент и бэз того скоро будэт нэнамного богаче пролетариата

Ну так то было год назад - щас надо по новой...

Как итог - все с голой жопой, голодный и счастливые... Утопия мля...

все с голой жопой, голодный и счастливые...

Ну зачем же обобщать Вот те кто повёлся на рост наврное да, не знают как утолить голод своим счастьем

Я в секты невхож, но все-таки год назад активно участвовал в дебатах.
И купил я квартиру в новостройке по 49к за метр "под ключ" в 2008 году, и заехал в этом году я в нее. И мог бы кусать локти от того, что надо было бы сейчас покупать, когда и выбор и ценопад. Но с другой стороны, смог бы я продать панельную двушку хрущевку по Д.Бедного за 2500 сейчас, как сделал это весной 2008 года? Думаю, что и за 1500 сейчас бы не продал ее...
Так что я для себя решил: все что не делается - все к лучшему.

UPD: конечно иногда берешь калькулятор в задумчивости и начинаешь просчитывать, как можно было бы по 24 купить долларов в мае 2008, как положить их на вклад под 8% и продать их по 33 в январе 2009, и как опять по 30 закупиться валютой и как продать опять по 33 в середине июня 2009...

ЗЫ По всему миру люди теряют миллиарды, списывая их в никуда. А ведь там сидят аналитики, и не один десяток. И они не смогли угадать, не смогли заработать... А вы тут Шарки пытаетесь обсмеять, рядового участника Интернет форума городского масштаба...

Простое типовое жилье- это такое жилье, в котором по идее должны жить
простые люди. Простые люди – это такие люди, которые работают на более менее
простых работах и получают простую зарплату – всю жизнь. Приобретая простое жилье
они могут рассчитывать только на свою простую зарплату. Строя простое жилье, строители должны помнить, что строят его для простых людей, которых у нас большинство.

Простое типовое жилье- это такое жилье, в котором по идее должны жить
простые люди. Простые люди – это такие люди, которые работают на более менее
простых работах и получают простую зарплату – всю жизнь. Приобретая простое жилье
они могут рассчитывать только на свою простую зарплату. Строя простое жилье, строители должны помнить, что строят его для простых людей, которых у нас большинство.

У Вас получилось слишком много допущений и перетягов. Особенно со словом "должны". Я, например, считаю, что простые люди (получающие среднюю зарплату) должны жить либо в наследованных квартирах, либо в подаренных родителями, либо в съёмных... Почему Ваше "должны" - лучше?

Я, например, считаю, что простые люди (получающие среднюю зарплату) должны жить либо в наследованных квартирах, либо в подаренных родителями, либо в съёмных...

Почему? Неужели Вы так уверены, что простой человек не в состоянии заработать на квартиру или хотя бы позволить себе кредит?

Строя простое жилье, строители должны помнить, что строят его для простых людей, которых у нас большинство.

Видимо, у нас непростые строители...

Видимо мы все не такие уж и простые

простые люди (получающие среднюю зарплату) должны жить либо в наследованных квартирах, либо в подаренных родителями

Интересно, а эти (наследованные, подаренные) квартиры - у родителей откуда должны взяться?

Вы сунули нос в политику. Меня попросили вам передать, что в понедельник вам не надо никуда утром торопиться - вас заберут у подъезда. Возьмите отгул на работе.
------------------

Специально не поехал на работу с утра.. ждал дома до 9-45.. потом неспешно прогулялся по улице.. потом возле офиса гулял с полчаса..

Никто так и не подошел, наверно размянулись - "Я у аптеки, а я в метро искала Вас..."

Передайте "им", что завтра уже ждать не могу, пусть в офис приезжают.. "Они" знают адрес, если не лошары..

А если этот жир черпается из госсредств.? Они так долго
будут куражиться.
----------
Ну долго, а что нам остается? ) Бензин по мировым ценам покупаем. Автомобили - значительно выше. Хлеб у нас, при таком качесте, один из самых дорогих в мире..
Моя аполитичная супруга вчера неожиданно спросила: "тебе не кажется, что всё идет к войне?" Я офигел от такого впроса и не смог ничего внятно ответить ))



Кстати, где то можно найти инфу о том
у каких строителей перед какими банками какие задолжности, и сроки их погашения? Или это только для
избранных?
----------

Извините, я тут некомпетентен.. У меня другая сфера деятельности..

Я, например, считаю, что простые люди (получающие среднюю зарплату) должны жить либо в наследованных квартирах, либо в подаренных родителями, либо в съёмных... Почему Ваше "должны" - лучше?

Конечно же мое "должны" лучше вашего.
И с этим согласится любой здравомыслящий человек.
Трудящийся человек, будь то рабочий, водитель, врач или
учитель должен жить в нормальной квартире, не зависимо от того есть у него обеспеченные родители (стоящие одной ногой в могиле) или нет. Мой отец к примеру приехал в город
из деревни. Окончил НИИГАиК, и работая рядовым инженером, (не дожидаясь смерти своей мамы)
скопил к тридцати годам на трехкомнатную кооперативную квартиру. Он не воровал, не брал взяток,
просто честно трудился...
Нет, нет- мое "должны" явно преобладает над вашим!!!

Моя аполитичная супруга вчера неожиданно спросила: "тебе не кажется, что всё идет к войне?" Я офигел от такого впроса и не смог ничего внятно ответить ))

Ну уж нет! лучше тогда без жилья.