Как лучше оформить продажу квартиры?
7650
87
Подскажите, пожалуйста, как лучше всего оформить куплю-продажу квартиры, при условии что покупатель и продавец уже нашли друг друга? Какие могут возникнуть подводные камни? Насколько дешевле самому оформить договор купли-продажи, не обращаясь в агентства недвижимости?
the_mozart
Какие могут возникнуть подводные камни?
На то они и подводные, чтобы вы их не смогли увидеть самостоятельно, тем более на форуме Вам никто на них не укажет.

Насколько дешевле самому оформить договор купли-продажи, не обращаясь в агентства недвижимости?
На 100% дешевле. Вы же сами с себя не возьмете денег за это?

Если по существу обратитесь к "недвижимому" юристу в реале. Это не так дорого.
the_mozart
чем дольше форум существует, тем глупее появляются вопросы.
ИМХО
Maximych
На то они и подводные, чтобы вы их не смогли увидеть самостоятельно, тем более на форуме Вам никто на них не укажет.
Что такое подводные камни я в курсе:улыб:

На 100% дешевле. Вы же сами с себя не возьмете денег за это?
Ответ не по существу. Меня интересуют примерная смета денежных затрат (время не учитываем). Агентства недвижимости берут за оформление договора купли-продажи с заходом в юстицию определенные деньги. Что в них входит? Насколько дешевле оформить самому?
the_mozart
Подводных камней может оказаться ровно столько, сколько их фактически на дне мирового океана и др. акваторий.
Чтобы минимизировать риски, обратитесь к юристу лучше, а не к риэлтерам. В агентство имеет смысл идти лишь когда продать сложно.

Смета если сам, то 1000 руб. госпошлина. Если нет кадастровых документов или им более 5 лет, то придется потратиться на кадастровый паспорт около 2000, в зависимости от продаваемого объекта.
KUZEN
чем дольше форум существует, тем глупее появляются вопросы.
ИМХО
<off> Ну уж извините, не все такие опытные, не хотите не отвечайте. </off> :umnik:
soldier1005
Смета если сам, то 1000 руб. госпошлина. Если нет кадастровых документов или им более 5 лет, то придется потратиться на кадастровый паспорт около 2000, в зависимости от продаваемого объекта.
Спасибо.

А поход к нотариусу имеет смысл? Насколько я понимаю он берет процент от сделки?
the_mozart
Нотариальная форма в вашем случае не предусмотрена законом. Можно лишь по желанию сторон.
soldier1005
1) если сам, то 1000 руб. госпошлина.
Да?

2) Если нет кадастровых документов или им более 5 лет, то придется потратиться на кадастровый паспорт около 2000
Да?

:улыб:
maxxx
ага
1. 500+500=1000
2. ага, примерно так, хотя давно не оформлял, но думаю существенно ничего не изменилось за 1,5 года. А что не так?
:улыб::dnknow:
soldier1005
а в Беларусии батькО закон издал, и он (закон) давно рарботает - люди если и находят друг друга оформление всё равно через АН. наверное правильно, в УФРС работы меньше, народ подготовленный приходит. да масса плюсов.
комиссия АН регламинтирована как и стоимость квадратного метра. о как!
KUZEN
первый раз слышу такое
дайте ссылку, плз
soldier1005
ССЫЛКИ нет, у нас в офисе все "не профильные" сайты отрубили
KUZEN
зато у меня есть ссылка параграф 7 где там про это? правда пока закон о ГРП не нашел, может там обмолвка есть...
soldier1005
Во время доставки URL: http://www.pravo.by/world_of_law/text.asp?

Произошла следующая ошибка:

Доступ запрещён.
--------------
однако на "пузыряку" спорить о вышесказанном не стал бы.
KUZEN
Вот здесь про порядок регистрации
если хотите подтвердить свои слова, поищите. Навскидку смотрю - все как у нас практически.

А, доступ запрещен. Ну из дома потом посмотрите, если есть желание разобраться:улыб:В целом даже если и есть такое требование, то ничего удивительного при условии лицензирования агентств и прозрачной системе контроля за ними.

Просто появляется дополнительная ступень в доступе граждан к публичности государственной регистрации. Что в России не есть гуд, а для белорусов с их строгостью и исполняемостью законов, видимо, приемлемо.
soldier1005
наверное суть и есть в лицензировании. а порядок обрашения в рег. палату и приёма документов на местах определяют.
KUZEN
Ага. Но в России-то мы прекрасно знаем все, что будет, если позволить местной власти что-то определять ... :спок: Да и лицензирование у нас быстро превращается в раздачу "ханских ярлыков", коррупцию и монополизацию отрасли.

Не знаю как там в Белоруссии, но учитывая личность Лукашенко и размеры страны, предполагаю, что порядка у них таки побольше, поэтому и меры, которые по Вашим словам там имеются, допустимы.
the_mozart
1. Заключение предварительного договора купли-продажи (при необходимости)
2. Проверка (подготовка недостающих) документов (ЖЭУ, БТИ, УФРС, органы опеки)
3. Проверка на аресты и правопритязания (выписка из ЕГРП, при необходимости из БТИ)
4. Проведение расчетов (предоставление помещения и счетной машинки)
5. Сдача документов в УФРС (сопровождение с занятием очереди и оплатой госпошлины)

На мой взляд адекватная цена 30 000 руб., + оплата квитанций.

А сделать можно все самому, только скупой платит жважды.
A. Ruslan
удивительная особенность российского населения (не включая Москву и Питер) доверять другой стороне по сделке больше чем риторским агентствам - посредникам профессионально занимающимся сделками с недвижимостью.
не знаю, менталитет наверное советский
A. Ruslan
1. Заключение предварительного договора купли-продажи (при необходимости)
2. Проверка (подготовка недостающих) документов (ЖЭУ, БТИ, УФРС, органы опеки)
3. Проверка на аресты и правопритязания (выписка из ЕГРП, при необходимости из БТИ)
4. Проведение расчетов (предоставление помещения и счетной машинки)
5. Сдача документов в УФРС (сопровождение с занятием очереди и оплатой госпошлины)

На мой взляд адекватная цена 30 000 руб., + оплата квитанций.

А сделать можно все самому, только скупой платит жважды.
A. Ruslan, спасибо. Цена не адекватная. Но это тема другой ветки:улыб:
A. Ruslan
1. Заключение предварительного договора купли-продажи (при необходимости)
зачем автору это? Берегите лес! (С)
2. Проверка (подготовка недостающих) документов (ЖЭУ, БТИ, УФРС, органы опеки)
делается в течение нескольких часов.
3. Проверка на аресты и правопритязания (выписка из ЕГРП, при необходимости из БТИ)
УФРС при регистрации сама проверит. А БТИ - от даты зависит... в общем не критично.
4. Проведение расчетов (предоставление помещения и счетной машинки)
А особое помещение надо? По-моему, наличкой рассчитываться - моветон такие крупные суммы, проще сделать через банк.
5. Сдача документов в УФРС (сопровождение с занятием очереди и оплатой госпошлины)
Занимает 2-3 часа, ну максимум - рабочий день.
На мой взляд адекватная цена 30 000 руб., + оплата квитанций.
За несколько телодвижений, которые в состоянии сделать каждый человек, закончивший первый класс? Не много ли??? :безум:
A. Ruslan
---предоставление помещения и счетной машинки--- Так смешно.
А ценник следующий: 5 т.р. максимум юристам за подготовку всех документов + если не доверяете контрагенту - пробейте его в каком-нибудь агентстве безопасности, денег максимум столько же.
dcd
если не доверяете контрагенту - пробейте его в каком-нибудь агентстве безопасности
А если не доверяете этому агентству безопасности, то пробейте его в другом агентстве безопасности..:улыб:
maxxx
ув. Макс,
мне кажется, Вы не ответили на сообщение № 10, а именно не конкретизировали своё сообщение № 9 :dnknow:
soldier1005
да вроде все так...

Что то изменилось, что то нет...
Просто вы человек хоть как то осведомленный, а автор темы нет....

В итоге ему предлагают вместо АН кучу других организаций... Причем которые не специализируются на недвижимости... но денег возьмут... :ухмылка:
soldier1005
УФРС при регистрации сама проверит
Ага, примут документы, а потом Вам откажут в регистрации. Например, на квартиру наложен арест.

зачем автору это? Берегите лес!
А завтра продавцу предложат на 10 тыс.руб. больше и досвидания. Устные договоренности ни к чему не обязывают.

А особое помещение надо?
Хозяин барин. Если удобно считайте в ручную пару миллионов сидя в машине на коленках.

Делается в течение нескольких часов
Согласен. Но кто это Вам сделает бесплатно, а сами Вы не разбираетесь.

Занимает 2-3 часа, ну максимум - рабочий день.
Кому как. Я, например, готов отдать трешку, чтобы не стоять в очереди на техосмотр.

Есть средняя сложившаяся рыночная стоимость услуг.

P.S. Простите Вы зубы себе тоже сами лечите?
maxxx
Ну как грица audiatur et altera pars, то есть пусть выбирает:улыб:между риэлтерами и юристами, Риэлтеры - сделают все от начала до конца (включая помимо составления доков все походы и сдачи/получения документов); а юристы - лишь ту часть работы, которая требует проф. знаний (составление договора, оценка безопасности сделки). Отсюда и разница в цене.
Хотя возможны и переходные/промежуточные варианты, я на первых порах работы юристом делал все, в т.ч. и в юстицию, БТИ, ЖЭУ и др. ходил.

Довод с детективным агентством считаю чушью, пральна иронизируете))) Надо проверять не человека, а объект.
the_mozart
Если есть дешевле, ищите. Только в большинстве случаев, дешевая стоимость услуг предполагает их некачественное выполнение.
A. Ruslan
УФРС при регистрации сама проверит
Ага, примут документы, а потом Вам откажут в регистрации. Например, на квартиру наложен арест.
Ну и отличненько. Все претензии к продавцу. Че он дурак что ли, арестованную хату продавать?))
зачем автору это? Берегите лес!
А завтра продавцу предложат на 10 тыс.руб. больше и досвидания. Устные договоренности ни к чему не обязывают.
Дык сразу и подписывайте договор, предложат иное - соглашайся или до свидания, на то он и рынок, что динамичность такая присутствует.
А особое помещение надо?
Хозяин барин. Если удобно считайте в ручную пару миллионов сидя в машине на коленках.
не вопрос. Можно и дома за рюмкой чая посчитать)))

Делается в течение нескольких часов
Согласен. Но кто это Вам сделает бесплатно, а сами Вы не разбираетесь.
Выписка из домовой книги стоит 30 рублей, а не 30 тысяч. :спок: Кадастровый паспорт ненамного дороже, по крайней мере несоизмеримо с названной вами ценой. Тем более, так понимаю "за квитанции" вы берете дополнительно помимо цены услуги.
Занимает 2-3 часа, ну максимум - рабочий день.
Кому как. Я, например, готов отдать трешку, чтобы не стоять в очереди на техосмотр.

Есть средняя сложившаяся рыночная стоимость услуг.

P.S. Простите Вы зубы себе тоже сами лечите?
Хозяин барин. Просто не вижу смысла платить за то, что бесплатно, за воздух фактически.
Зубы - нет, конечно, вы думаю, должны предполагать это..... но лечить зубы и занять очередь - эээ...не одно и то же :dnknow:
dcd
предоставление помещения и счетной машинки. Так смешно.
Не понял что смешного. Вы когда-нибудь считали в ручную пару миллионов, хотя бы тысячными купюрами, при этом сидя в машине.
soldier1005
Довод с детективным агентством считаю чушью, пральна иронизируете))) Надо проверять не человека, а объект.
Тут не в чуше дело, а в том что из таких вот советов и складывается у человека ответ на вопрос "Как оформить без АН"...
Таким образом человек который и так ничего не знал, будет знать очень много бесполезной и путающей информации...
:улыб:
the_mozart
нпп
кстати, тема такой баян, что пора уже FAQ делать типа:
Как продать квартиру самостоятельно
Как купить квартиру самостоятельно
...
Купил квартиру самостоятельно. Подали в суд. Как сохранить???

Купил квартиру с помощью риэлтеров. Подали в суд. Агентство говорит о том, что информационная и оформительская услуги оказаны, договор исполнен и прекращен, об ответственности не может быть и речи. Кроме того, ООО, под которым они работали в прошлом году уже ликвидировано. Как сохранить жилье???


и ты пы)
soldier1005
Ну и отличненько. Все претензии к продавцу. Че он дурак что ли, арестованную хату продавать?))
Либо он мошейник, либо он мог и не знать. Были такие примеры на практике.

Дык сразу и подписывайте договор, предложат иное - соглашайся или до свидания, на то он и рынок, что динамичность такая присутствует.
А если не все документы к сделке готовы, деньги у Вас будут через неделю и т.п.

не вопрос. Можно и дома за рюмкой чая посчитать)))
Потом с мешком денег в УФРС

Выписка из домовой книги стоит 30 рублей, а не 30 тысяч.
Не передергивайте. Я говорил о комплексе услуг за 30 000 руб., а не о конкретной. А услуги могут оказать как в комплексе так и по отдельности. Тогда "очередь" Вам обойдется дешевле.
soldier1005
И еще:

Что делать когда Вам отказали в государственной регистрации договора купли-продажи :eek:

Для справки: п.1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона.
A. Ruslan
1. Если мошенник и совершил в отношении вас преступление, обращайтесь в органы соответствующие, а не в агентство.
2. Ну не проблема договор-то подписать в любой момент, в т.ч. и до сдачи на регистрацию....
3. Деньги в УФРС нести не обязательно. Вообще в банке лучше такие суммы хранить, как с точки зрения безопасности, так и инфляции.
4. Комплекс услуг, стоящих в отдельности 0, равен в сумме нулю, как ни складывайте, но это арифметика начальной школы....
5. Если отказали - устранять недостатки, обращаться в 7 каб., читать стенды, законы, сайт УФРС и др. Если отказ незаконный - в суд или в суд через юристов. Проблем глобальных не вижу. Тем более перед отказом приостанавливают и предлагают устранить недостатки..
soldier1005
1. Если мошенник и совершил в отношении вас преступление, обращайтесь в органы соответствующие, а не в агентство.
Может всеже исключить такую возможность, на кону 30 000 руб. против нескольких миллионов, которые Вам возможно уже не вернут правоохранительные органы.

2. Ну не проблема договор-то подписать в любой момент, в т.ч. и до сдачи на регистрацию....
Договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вы не знали?

4. Комплекс услуг, стоящих в отдельности 0, равен в сумме нулю, как ни складывайте, но это арифметика начальной школы....
Простите, если Вы конечно где-нибудь работаете. Вы свои услуги бесплатно предоставляете?

5. Если отказали - устранять недостатки, обращаться в 7 каб., читать стенды, законы, сайт УФРС и др. Если отказ незаконный - в суд или в суд через юристов. Проблем глобальных не вижу. Тем более перед отказом приостанавливают и предлагают устранить недостатки..
Многие недостатки устранить можно только с помощью продавца, а ему уже ни чего не хочется, деньги то он уже получил, нет времени, он просто уехал в другой город или это просто мошейник.

И еще: нервные клетки не востанавливаются, а лечение стоит денег, если Вы конечно не будете лечить себя сам, прочитав медицинскую энциклопедию.
A. Ruslan
1. Агентство никак от мошенничества не защитит. А некоторые и сами того. См. яндекс и новости. :зло:
2. Извините, а Вы подписание от заключения отличаете?:улыб:Если да, то читайте внимательнее, если нет, то и обсуждать нечего... :спок:
3. Я не предоставляю дибильных услуг по "предоставлению очереди" и т.п. А именно не ввожу людей в заблуждение относительно стоимости того, что беспланто.
4. С помощью продавца, но не агентства. Или есть еще услуга по подделке подписей продавца?)))
maxxx
Довод с детективным агентством считаю чушью, пральна иронизируете))) Надо проверять не человека, а объект.
Тут не в чуше дело, а в том что из таких вот советов и складывается у человека ответ на вопрос "Как оформить без АН"...
Таким образом человек который и так ничего не знал, будет знать очень много бесполезной и путающей информации...
:улыб:
Вы абсолютно правы. Правда основную идею я уловил, она изложена в первых постах.
soldier1005
1. Агентство никак от мошенничества не защитит.
Не согласен. У самого на практике были случаи когда сделка отменялась по причине мошейничества (уже были поданы документы направленные на переход права собственности).

2. Извините, а Вы подписание от заключения отличаете?
В отличии от Вас различаю:

п.2 ст.558 ГК РФ Особенности продажи жилых помещений:

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Я не предоставляю дибильных услуг по "предоставлению очереди" и т.п.
Все же ответьте какие предоставляете? Кроме бесплатных на форуме.

4. С помощью продавца, но не агентства.
Агентство как раз минимизирует возможность возникновения такого случая.
soldier1005
нпп
кстати, тема такой баян, что пора уже FAQ делать типа:
Как продать квартиру самостоятельно
Как купить квартиру самостоятельно
...
Купил квартиру самостоятельно. Подали в суд. Как сохранить???

Купил квартиру с помощью риэлтеров. Подали в суд. Агентство говорит о том, что информационная и оформительская услуги оказаны, договор исполнен и прекращен, об ответственности не может быть и речи. Кроме того, ООО, под которым они работали в прошлом году уже ликвидировано. Как сохранить жилье???


и ты пы)
:respect:
Поддерживаю. Форум должен быть конструктивным.
A. Ruslan
п.2 ст.558 ГК РФ
таак.. появился юридический комментарий, "заслуживающий" обсуждения)) "Тема перестала быть томной. В теме появилась жертва" (С)ЮрКлуб.

Ну и причем тут статья-то? Я повторяю вопрос: Вы отличаете подписание от заключения?
A. Ruslan
бла бла бла.... и охота вам всем по клавиатуре бестолку стучать. :ухмылка:
а вот ваш пример со стамотологом понравился, правда обычно СТО в пример приводят. ну а если всё же развивать тему стоматологии то можно сказать об удалении зуба:улыб:тоетсь в клинике это с обезбалевающими и кровеостонавливающими средствами, а еще и симпатишная девушка с счипцами в руках:улыб:ну а дома это попавшаяся под руку веревка привязанная к ручке двери и куча советов родственников :улыб:
soldier1005
Отвечаю. Подписанный договор купли-продажи до его государственной регистрации не несет ни каких юридических последствий. Понятно выразился?

И тема была следующей: "Как лучше ...", а не как хуже или бесплатно.
A. Ruslan
угу... а п. 3 ст. 165 ГК РФ просто так написан и на практике не применяется?:улыб:
soldier1005
ой ой ой....сейчас ребята писКами померяются!
сижу в первых рядах с попкорном:улыб:, наблюдаю
KUZEN
Присоединяйтесь:улыб:На данном этапе меряние заключается в поиске преимуществ между предварительным договором и основным договором, подписанном до сдачи на регистрацию.

Имея некое представление и немного практики по обоим правовым институтам, различий по большому счету для некой усредненной ситуации не вижу. :dnknow: А Вы?
soldier1005
Теперь Вы в суд предлагаете обращаться, защищать свои права соответственно самому прочитав ГК и т.д.

P.S. Если Вам известны случаи когда сделка была зарегистрирована по решению суда, по причине уклонения от регистрации, просьба поделиться.

А если продавец не уклоняется (заявление на переход права он уже падал), а препятствует?
soldier1005
нпп
кстати, тема такой баян, что пора уже FAQ делать типа:
Как продать квартиру самостоятельно
Как купить квартиру самостоятельно
...
Купил квартиру самостоятельно. Подали в суд. Как сохранить???

Купил квартиру с помощью риэлтеров. Подали в суд. Агентство говорит о том, что информационная и оформительская услуги оказаны, договор исполнен и прекращен, об ответственности не может быть и речи. Кроме того, ООО, под которым они работали в прошлом году уже ликвидировано. Как сохранить жилье???


и ты пы)
Предлагаю добавить к списку:

Купил квартиру с помощью юриста. Подали в суд. Юрист говорит о том, что все услуги оказаны, договор исполнен и прекращен, об ответственности не может быть и речи. Но он может помочь (за отдельную плату, разумеется) защищать права клиента в суде. Как сохранить жилье???
A. Ruslan
Теперь Вы в суд предлагаете обращаться, защищать свои права соответственно самому прочитав ГК и т.д.

P.S. Если Вам известны случаи когда сделка была зарегистрирована по решению суда, по причине уклонения от регистрации, просьба поделиться.
хы, всегда пожалуйста:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО от 27.06.2007 N Ф08-2984/2007 по делу N А53-8441/2006-С4-11
Суд установил факт уклонения арендодателя от регистрации договора аренды и удовлетворил требование арендатора о государственной регистрации договора. При этом суд отклонил довод о том, что арендатор не исполнил условие договора о проведении государственной регистрации и использовал участок не по назначению, возведя на нем самовольные постройки, пояснив, что названные нарушения не являлись основанием для уклонения арендодателя от государственной регистрации договора. По мнению суда, нарушение условий договора может служить основанием для применения санкций, предусмотренных договором, и не влияет на обязанность сторон по его регистрации.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 06.06.2007 N 6928/07 по делу N А76-14669/2006-59-623
Суд, принимая во внимание, что ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации одной из сторон сделки на момент подачи заявления о регистрации не урегулирован, применил аналогию закона (ст. 165 и ст. 551 ГК РФ) и признал, что в рассматриваемом случае государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю в связи с ликвидацией продавца должна была быть осуществлена на основании решения суда.

Определение ВАС РФ от 02.06.2009 N 6277/09 по делу N А40-46295/08-23-405
В передаче дела по иску о признании договора аренды нежилого помещения действующим и обязании зарегистрировать данный договор для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, установив, что арендатор уклонился от регистрации договора, в нарушение условий договора обоснованно удовлетворил заявленное требование в этой части.

Есть даже случаи, когда сделка не регица, а переход:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.05.2008 по делу N А60-29220/2007-С4
Поскольку единственной возможностью для истца зарегистрировать переход прав на недвижимое имущество по договору, одна из сторон которого ликвидирована, является решение суда, исковое требование о регистрации перехода прав собственности в отношении объектов недвижимого имущества удовлетворено на основании примененной по аналогии нормы ч. 3 ст. 551 ГК РФ.


А если продавец не уклоняется (заявление на переход права он уже падал), а препятствует?
В смысле препятствует? Юстицию поджигает что ли?:улыб:Работа юристов начинается тут, причем тут агенты-то?)))