Нужен совет СРОЧНО, Непредвиденная ситуация
5770
33
Дорогие форумчане, помогите пожалуйста советом,

У меня ситуация такая: Я собираюсь купить квартиру, обладаю нужной суммой в наличке, без ипотек и прочих сложностей. Мне нужно приобрести эту квартиру как можно быстрее так как в самое ближашее время уезжаю за рубеж на несколько месяцев. А после моего приезда ситуация на рынке жилья может кардинально измениться. Обратился в одно агенство (не буду говорить какое, скажу только что одно из самых крупных в Новосибирске) для поиска подходящих вариантов. Выбрал это агенство потому что они при покупке дают гарантийный сертификат
на тот случай если сделка вдруг будет признана недействительной в суде. Сказал им что квартиру нужно куить быстро т.к. я уезжаю. В общем, в течение недели мы нашли более менее подходящий вариант. И собирались вносить задаток.
В день внесения задатка обнаруживается непредвиденное обстоятельство: потенциальный Продавец приобрел эту квартиру в начале этого года (т.е. менее 3-х лет назад) по официальной цене 1 милион рублей (хотя, как он сказал, на самом деле заплатил больше, при покупке цена была занижена чтоб не платить лишних налогов). Теперь оказывается, что если он продает свою квартиру в срок менее трех лет после её покупки, по цене, превышающую цену покупки, он должен заплатить налог 13 % от добавленной стоимости, а это порядка 100 т.р. . Т.е. либо
продавец получает при сделке на 100 т.р. меньше, либо, я, если заинтересован в этой квартире должен купить её по цене на 100 т.р. больше.
В результате, чтоб продавец не потерял эти деньги, и мне не пришлось переплачивать, агенство предлагает провести сделку так: мы заключаем официальную сделку на сумму 1 милион рублей. Потом я плачу этот 1 милион рублей, и отдельно я доплачиваю до реальной стоимости, о чем получаю от агенства расписку. Но при этом мне риелтор сказал что они не могут дать гарантийный сертификат на эту квартиру. Так как у них есть инструкции не выдавать такой сертификат в случае если официальная стомость купленной недвижимости отличается от
реальной. Но он заверил меня в чистоте сделки двумя аргументами:

1)Квартира покупалась у застройчика, Продавец является её первым владельцем, поэтому история квариры очень ясная. Вероятность проблем типа наследников, сидящих в тюрьме и т.д. крайне низка, к тому же агенство ручается тщательно проверить квартиру на чистоту сделки.

2)Это агенство является одним из самых крупных в городе и они очень дорожат своей репутацией. Поэтому в случае если произойдет нештатная ситуация, они сделают все для того чтоб у меня не возникло желания придавать этот факт гласности : либо подыщат другой вариант лидо вернут деньги и т.д.

3)В гарантийном сертификате оговаривается, что агенство возмещает уплаченную сумму в случае, если сделка была признана недействительной по вине агенства. А если я в суде докажу вину агенства, они в любом случае должны будут возместить мне ущерб, и не только материальный , но и моральный и т.д. Так что этот гарантийный сертификат скорее рекламный ход чем имеющая юридический вес бумага.

Поубеждав меня в том что этот сертификат не нужен, мне все таки сказали, что если я доплачу к стоимости квартиры эти 13 % , сделку проведут официально на эту сумму и в этом случае без проблем дадут гарантийный сертификат, хотя утверждают что в этом нет нужды и не нужно так переплачивать.

Как я понял, данная проблема всплыла тогда когда юрист Агенства стал смотреть документы на собственность квартиры (т.е. в день внесения задатка), до этого все вопросы обсуждались с моим риелтором, который юристом не является.


Я попросил отодвинуть внесение задатка на пару дней и дать мне подумать. Теперь стою перед выбором :

1) Внести эти 13 % и купить квартиру с сертификатом, но для меня это очень напряжно, будут серьезные финансовые трудности.

2) Поверить риелторам и провести сделку по предлагаемой ими схеме.

3) Искать другой вариант и заключать сделку с другой квартирой, но на это может не хватить времени из-за скорого отъезда.

Решение надо принимать быстро, к тому же потенциальный Продавец говорит что он сам тоже торопится и если я не приму решение быстро, у него уже есть другой покупатель (из какого то другого агенства) и он продаст ему. Изначально он отдал предпочтение мне, т. к. я платил на 20 т.р. больше другого покупателя.

Если кто может что то путное посоветовать, пишите, благодарю заранее.
Любителей просто поболтать просьба делать это в другом месте, вопрос серьезный.
Покупатель1
Потом я плачу этот 1 милион рублей, и отдельно я доплачиваю до реальной стоимости, о чем получаю от агенства расписку.
1) Расписку Вы должны получить не от агентсва, а от продавца квартиры.

2)А, если через полгода-год, у Вас возникнет необходимость в продаже этой квартиры? В этом случае уже у Вас будет обязанность заплатить 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Покупатель1
да не парься,бери с миллионом в договор, я еще ни одного продавца не видел, что бы он в исковом заявил что указал миллион в договор что бы уйти от налогов :ха-ха!: :ха-ха!: а вот если бы ты покупал квартиру в 97 году, то сам бы просил продавца указать меньшую стоимость чтобы не платить нотариусу полтора процента от стоимости квартиры :спок:
plims
2)А, если через полгода-год, у Вас возникнет необходимость в продаже этой квартиры? В этом случае уже у Вас будет обязанность заплатить 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
+1.
Также не забываем, что можем потерять на "покупном" налоговом вычете кругленькую сумму.
И еще: то, что собственник продает совсем недавно купленную квартиру, должно послужить поводом для более глубокой проверки. Возможно, собственник обнаружил какие-то скрытые недостатки?
Покупатель1
Я бы выбрала третий вариант, риэлтерам нужны деньги, а вам недвижимость, вот и пускай ищут.
Покупатель1
В день внесения задатка обнаруживается непредвиденное обстоятельство:
непредвиденное оно, скорее, только для вас.
Тем более, что сами (ваши продавцы) покупали квартиру по такой же схеме
Непонятно, почему такие существенные условия нельзя было оговорить сразу и почему согласились на задаток на вашу сумму :dnknow:



Продавец говорит что он сам тоже торопится и если я не приму решение быстро, у него уже есть другой покупатель (из какого то другого агенства) и он продаст ему. Изначально он отдал предпочтение мне, т. к. я платил на 20 т.р. больше другого покупателя.
еще неизвестно, согласится ли тот второй покупатель на уменьшение суммы в договоре или платить дополнительно 100тыс.

Советовать тут сложно, так как спешка не лучший помощник в покупке квартиры.

У меня было что-то похожее (только без гарантийного сертификата:улыб: ) в день передачи задатка в агенстве, покупатели "вдруг" спохватываются, так нам же еще налог платить! (сумма в половину меньше вашей) Мои могли на самом деле и не знать, так как квартира им досталась от работы. А до этого недвижимостью особо не занимались.
Время на раздумья брать было некогда (сроки по банковскому решению по ипотеке поджимали), взяла 1/3 величины налога на себя, но и стоимость квартиры уменьшили в договоре (это еще чтобы и мне не пересогласовывать ипотеку в банке). Изменение суммы было незначительным
Все деньги передавались по распискам за подписью третьего лица - юриста агенства.

Уже потом, в спокойной обстановке, я подумала, что зря пошла на увеличении платы за квартиру, так как покупатели тоже были сильно настроены на продажу сейчас (долго продавали) и даже если и, правда, не знали о налоге, то платить они, похоже, его не очень и собирались :secret:



На мой взгляд, вам необходимо определиться с двумя моментами:
1) если планируете получать налоговый вычет по этой покупке, то уменьшение суммы, невыгодно для Вас.
Или тоже продавать эту квартиру в срок менее, чем через 3 года
2) насколько нужен вам сертификат.

Даже если и продавцы оказались такими эээ нехорошими людьми, не обязательно, что с квартирой бдуту проблемы.
Они-то почему продают квартиру? Рассказали?

А агенство пусть дает Сертификат на сумму стоимости квартиры в Договоре :улыб: на 1 млн.
Все лучше, чем совсем ничего :улыб:
Покупатель1
ИМХО Можно купить квартиру по заниженной ст-ти (1 млн) - при этом пусть продавец пишет долговую расписку на остаток. Пусть юристы помогут сформулировать правильно. Хотя с вашим АН столкнулась этим летом - одни отрицательные эмоции, до того некомпетентные, "втирали" до последнего, что квартира в чистой продаже, а в итоге там обмен непонятный, потеряли месяц только(

А еще хотела сказать, что смутили 2 фразы:
***потенциальный Продавец приобрел эту квартиру ... по официальной цене 1 милион рублей (хотя, как он сказал, на самом деле заплатил больше, при покупке цена была занижена чтоб не платить лишних налогов )
*** Квартира покупалась у застройчика , Продавец является её первым владельцем, поэтому история квариры очень ясная.
-Ни разу не сталкивалась с тем, что покупая у застройщика, последний просит занижения ст-ти. Или ваш продавец что-то путает, или не первый он хозяин. Какие у него доки? Инв договор есть? По сути это головняк не ваш, а АН - разбираться в чистоте сделки, за это АН получает нормальные %.
atarin
И еще: то, что собственник продает совсем недавно купленную квартиру, должно послужить поводом для более глубокой проверки. Возможно, собственник обнаружил какие-то скрытые недостатки?
Какие скрытые недостатки?? скорее всего квартира инвестиционная, поэтому и продают.
Покупатель1
Если Вы уезжаете не на несколько лет, а на несколько месяцев, как мне кажется - лучше отложить покупку квартиры до Вашего возвращения, деньги перевести в доллары и евро и куда то "пристроить" - на депозит, знакомым в бизнес под % или под подушку.
За 3-4-5 мес цена сильно не вырастет, наличие "кэша" - точно огромный "+" и возможное подорожание несоизмеримо по последствиям с тем риском, который у вас есть сейчас.
Как то так, это чисто мое мнение.....
FlyLady
А агенство пусть дает Сертификат на сумму стоимости квартиры в Договоре :улыб: на 1 млн.
Все лучше, чем совсем ничего :улыб:
Я это предлагал, агенство не хочет, говорит, что только если всю сумму регистрируем в юстиции
Покупатель1
Имею некоторый опыт продажи недвижимости по заниженной в договоре цене.
Но уровень своей порядочности и уровень "чистоты" своего объекта продажи я знаю.
А вот в Вашем случае все зависит от "истории" квартиры и порядочности Продавца.
Но ни того, ни другого участники форума оценить не смогут.
Поэтому действительно реального совета дать, на мой взгляд, невозможно...
Кстати о фразе Продавца, что у него якобы есть другой Покупатель.
Это одна из "фишек", используемых лицами, работающими на РН.
Не всегда за ней что-то есть...
Но стимулировать Покупателя к сделке она, порой, помогает.:хехе:
Инвентор
Если я правильно понял, вы риелтор. Тогда у меня такой вопрос. Они говорят, что их агенство одно из крупнейших в городе (это действительно так, именно из-за этого я к ним обратился) и они дорожат своей репутацией и не допустят того чтоб их клиент оказался в тяжелой ситуации т.к. репутация для них все, весомый ли это аргумент по вашему?
Покупатель1
Риэлтер конечно допустил ошибку сразу не сказав о пожелании продавца указать заниженную сумму,но
- если вы не претендуете на налоговый вычет
- если вы приобретаете квартиру не с целью ее дальнейшей перепродажи

я не вижу причин отказываться от варианта который вам понравился.
З.Ы. да я риэлтор, но работаю в другом агенстве
Покупатель1
Добрый день!
Спешка в приобретении квартиры думаю вообще неуместна (даже в связи с необходимостью отъезда)
А невозможно рассмотреть вариант оформления Вами доверенности на родственника (человека которому полностью доверяете) на приобретение квартиры от Вашего имени?
Вы уедете спокойно, а он будет не торопясь подбирать для Вас подходящий вариант..:бебе:
Покупатель1
На вопросы Wudu ответьте, а то бред получается.
Застройщик занижает стоимость, чтоб не платить налог. - ерунда, у них другая система налогооблажения.
n054sk
Риэлтер конечно допустил ошибку сразу не сказав о пожелании продавца указать заниженную сумму
Я Вас умоляю. По факту в большинстве случаев такие "пожелания продавца" риэлтеры сообщают покупателю в день задатка (хотя знают заранее), когда уже у покупателя "слюни текут" на обладание именно этой квартирой, которую он:
- долго выбирал
- усиленно копил
- подставить по вкусу...

Расчет риэлтеров на то, что скажи раньше об этом - вероятность того, что сделка сорвется - существенно выше, а тут - ставят перед фактом, да еще и "очередь из других покупателей стоит"... :ха-ха!:
madmax
полностью согласна.
очень часто только на залоге узнаешь, что цена на квартиру вдруг выросла на 100 тр - риелторы не так поняли продавцов, видите ли :безум:

а вообще для тс: я понять не могу - если ситуацию для вас эти худо-риелторы прояснить не могут или посоветовать что-то разумное (причем за ваши же деньги), зачем вы еще хотите что-то купить через них? идите в др.ан и ищите новую квартиру.

всегда поражаюсь, когда покупатель с наличкой пляшет под дудку риелторов!!! получается, вы за свои же деньги греете себе голову!
madmax
С Вами полностью соглашусь по поводу "очереди" - это конечно преувеличение, а вот по поводу цены, останусь при своем мнении.Именно из-за того,что риэлтор получит только с продажи и подобрать другой вариант за наличку, на мой взгляд, проще,чем убеждать покупателя пойти на непонятные ему действия.
Покупатель1
Если я правильно понял, вы риелтор.
Я не риэлтор. Хотя в далекие 90-е некоторое время работал в этом качестве.
В последние годы "работаю" на РН в качестве инвестора.
Тогда у меня такой вопрос. Они говорят...
Полностью согласен с замечанием appraiser.
Причем без привязки к указанному Вами агентству.
РН построен на лукавстве, поэтому все участники, независимо от их статуса, используют одинаковые приемы. Главное - обещать то, что подсознательно хочет услышать вторая сторона, а дальше - как получится.
весомый ли это аргумент по вашему?
Попробуйте еще раз САМИ проанализировать виденные Вами материалы по предстоящей сделке (без их изучения сказать что-то определенное невозможно), а также те слова, интонации, которые Вы слышали при беседе с Продавцом.
Попробуйте позадавать перекрестные вопросы Продавцу и риэлтору, сравните услышанное, не стесняйтесь переспросить уже ранее освещенный вопрос.
Оценивайте ситуацию по максимуму в рамках Ваших возможностей.
В принципе, может быть все нормально и участники форума перестраховываются.
Покупатель1
Вы выбрали не то АН, судя по всему это Централка. есть другое крупное АН, которое даст вам сертификат и без указания полной стоимости объекта, плюс оформит сделку по правилам, что никто не останется обманутым
n054sk
а вот по поводу цены, останусь при своем мнении.Именно из-за того,что риэлтор получит только с продажи и подобрать другой вариант за наличку, на мой взгляд, проще,чем убеждать покупателя пойти на непонятные ему действия.
Надеюсь, что Вы не думаете, что риэлтор претендует только на проценты "с миллиона"? А, учитывая, что риэлтор наверняка знает, что "покупателю деньги ляжку жгут" - он просто банально НЕ БУДЕТ подыскивать другой вариант, ибо лениво, пока покупатель наотрез не откажется ни от этого варианта, ни от сотрудничества с этим АН. А для того, чтобы минимизировать вероятность отказа, сообщается все в последний момент. Чего стоят только описания бесполезности выдаваемого "гарантийного сертификата" - все ради скорости завершения этой сделки провозглашается...
Инвентор
РН построен на лукавстве
только рынок рн ?
appraiser
только рынок рн ?
Конечно же , нет.
Но по моим ощущениям, именно РН гипертрофированно завязан на лукавстве.
Интересный факт, но ряд знакомых, занимающихся другими сферами бизнеса и разово посетивших РН, сформировали то же мнение.
Они не отрицают, что ЭТО есть везде, но чтобы в таком количестве и такой форме ...
Партнер, которому я помог продать два объекта этой весной, до сих пор плюется, вспоминая все перипетии прошедших событий.
А он занимается различным бизнесом с конца 80-х годов и насмотрелся всякого.
Инвентор
Но по моим ощущениям, именно РН гипертрофированно завязан на лукавстве.
На рынке авто это сплошь и рядом - "перекупы"/"помогайки", машины с "намазанными губами" и темной историей, оплата за выезд с рынка, которая может на покупателя упасть - так что в той или иной форме - и там полно...
Инвентор
Но по моим ощущениям, именно РН гипертрофированно завязан на лукавстве.
Интересный факт, но ряд знакомых, занимающихся другими сферами бизнеса и разово посетивших РН, сформировали то же мнение.
Они не отрицают, что ЭТО есть везде, но чтобы в таком количестве и такой форме ...
Может дело в том, что в Своем деле уже многие вещи понятны/обоснованны. Однако, не факт, что человеку со стороны это также будет "видится".
Плюс жилье для многих - часто практически единственное. И страх его "потерять"..., приводит иногда к такому..., что не всегда можно обозначить как нормальный процесс.
Сверху на все это накладываются желания: продать подороже, купить подешевле.
А уж то, что у нас все могут: лечить/учить/строить, давать юридические советы и т.д. и т.п..., приводит к тому, что советы/действия риэлтора/АН часто со свистом "пролетают" мимо сознания людей.
Вот и выходит: неразбериха и "непонятки".
plims
Контрольная фраза в вашем письме - "В день внесения задатка обнаруживается непредвиденное обстоятельство". Всё это напоминает дешёвый развод и характеризует это агентство. О какой репутации они вам твердят, если предлагают вам полностью оплатить свой собственный косяк? Почему и продавец и агенство вспомниле про этот нюанс одновременно в момент внесения задатка? Фактически вам после достижения договорености о цене предлагают дополнительно заплатить чужие налоги. Имейте гордость, и проявите уважение к себе любимому. Как минимум эта сумма должна разделиться на троих (продавец-покупатель-агенство), в лучшем случае на двоих (продавец-агенство). На сегодняшнем рынке - вы редкий случай покупателя с деньгами, диктуйте свои условия.
Покупатель1
У вас еще не самый плохой вариант, у меня с этим агенством получилось так: выбрала 2 квартиры у разных риэлтеров, спрашиваю, продавцы себе что-нибудь выбрали?Даааааа, мы только вас и ждали, давайте задаток, все ок, сказано-сделано, договорились на задаток, приезжаем в агенство, продавцы говорят, мы задаток брать не будем, мы ничего не смотрели, да и смотреть особо не собираемся, мы сейчас заняты и т.д., ладно, смотрим другую квартиру у другого риэлтера, как у вас дела, спрашиваем, ой, у нас все очень хорошо, квартира в эксклюзиве, все документы в юр отделе, вариант подобран срочно ищем покупателя цена 2450, мы подумали 2 дня, звоним , говорим о задатке, ой как все здорово, только вот цена 2500, мы в недоумении, ну вот поймите, они не проходят по обмену и т.д., мы говорим хорошо, на завтра договаривайтесь на задаток, на след день риэлтер звонит, дико извеняется и сообщает, что цена 3 млн. Я еле сдержалась, что-бы на .... не послать, попросила меня больше не беспокоить своими звонками, все бы ничего, но мы упустили другой вариант, который нам тоже нравился. Работать с этим агентством больше никогда не буду, и никому не посоветую.
ОльгаЮр
< п.7 > Рынок встал, а кушать хочется по-прежнему. Был недавно в Кузбассе, друзья квартиру покупали. Спрашиваю - сколько агенству заплатили? Отвечают - "в смысле? Агенства же только с продавца берут деньги. Мы то им с какой радости платить должны?".
А в Новосибе риэлторы все эксклюзивами бредят, услугами информационными и торгом без участия покупателя.
ясена
...уж то, что у нас все могут: лечить/учить/строить, давать юридические советы и т.д. и т.п..., приводит к тому, что советы/действия риэлтора/АН часто со свистом "пролетают" мимо сознания людей.
Вот и выходит: неразбериха и "непонятки".
Собрался было осветить некоторые "интересные" моменты сделок этого года.
Но прочитал сообщение пользователя ОльгаЮр, прослезился и ... решил ничего не озвучивать.
Потому как Ваши комменты, направленные на ретуширование "грязной" работы риэлторов, совершенно беспомощны против реальных ситуаций, возникающих по вине или, как минимум, при участии риэлторов.
Видимо, еще долго МЫ с ВАМИ будем разговаривать на разных языках.
А раз так, то приходится с горечью констатировать, что миссия по созданию цивилизованного рынка недвижимости, заявленная в середине 90-х разными объединениями риэлторов, в том числе НАР, увы, ПРОВАЛИЛАСЬ.
А посему вам, риэлторам, не стоит обижаться, когда отдельные клиенты вас немного того...поимеют.:хехе:Ведь вы же "имеете" своих клиентов налево и направо!
P.S: Когда Вы пишете свои комментарии на данном форуме, Вы верите в написанное Вами?
Как Вы думаете, а мы верим в написанное Вами?
А верите ли Вы в то, что мы верим, что Вы верите в написанное Вами?
Так каков будет Ваш положительный ответ? (с) :хехе:
parallelepiped
Агенства же только с продавца берут деньги. Мы то им с какой радости платить должны?"
Вы ни чего не перепутали?
A. Ruslan
Агенства же только с продавца берут деньги. Мы то им с какой радости платить должны?"
Вы ни чего не перепутали?
Нет не перепутал. Так работают АН в Кузбассе (Новокузнецк)
И это правильно. Если у вас есть товар, но вы сами не можете его продать - вы сдадите его в магазин и там вам его продадут за комиссию магазина. Это будет справедливая плата за то, что ваш товар положат на ветрину мимо которой ходит куча покупателей. АН - тот же комиссионный магазин. Брать комиссию с покупателя - это бред
Инвентор
Собрался было осветить некоторые "интересные" моменты сделок этого года.
Но прочитал сообщение пользователя ОльгаЮр, прослезился и ... решил ничего не озвучивать.
Потому как Ваши комменты, направленные на ретуширование "грязной" работы риэлторов, совершенно беспомощны против реальных ситуаций, возникающих по вине или, как минимум, при участии риэлторов.
Видимо, еще долго МЫ с ВАМИ будем разговаривать на разных языках.
А раз так, то приходится с горечью констатировать, что миссия по созданию цивилизованного рынка недвижимости, заявленная в середине 90-х разными объединениями риэлторов, в том числе НАР, увы, ПРОВАЛИЛАСЬ.
А посему вам, риэлторам, не стоит обижаться, когда отдельные клиенты вас немного того...поимеют.:хехе:Ведь вы же "имеете" своих клиентов налево и направо!
P.S: Когда Вы пишете свои комментарии на данном форуме, Вы верите в написанное Вами?
Как Вы думаете, а мы верим в написанное Вами?
А верите ли Вы в то, что мы верим, что Вы верите в написанное Вами?
Так каков будет Ваш положительный ответ? (с) :хехе:
:ха-ха!: :live: +5 баллов!
Инвентор
P.S: Когда Вы пишете свои комментарии на данном форуме, Вы верите в написанное Вами?
Когда пишу - Да!:улыб:
Естественно, опираясь на Свой опыт/мироощущение на данный момент.
Как Вы думаете, а мы верим в написанное Вами?
Ммм, я не "гадалка" и не "предсказатель". Я выражаю Свое мнение/объяснение. Верите ли Вы в него,(полностью или частично)? Это, на мой взгляд, зависит от Вашего опыта/мироощущения. На данный момент. Потому здесь: да и нет.
А верите ли Вы в то, что мы верим, что Вы верите в написанное Вами?
Это уже напоминает слова из песни: "Он оглянулся посмотреть, не оглянулась ли я. Чтоб посмотреть, не оглянулся ли он."
Ах..., я вся такая "доверчивая"... :knix:
Скажем так: мне не нужно Ваше(клиентов) слепое доверие. Это, кстати, достаточно тяжелая ноша.
Обоснованное/взвешанное сочетание доверия/недоверия, в данном случае, лучше.
Но это так..., отвлечение...
А по Вашему вопросу: судить об этом здесь, (на форуме), я могу только по ответам. Однако, согласитесь, ответы пишут:
а). не все;
б). со Своими целями/чувствами;
Потому, в данном ответе сочетаются два слова: иногда и неважно.
Так каков будет Ваш положительный ответ? (с) :хехе:
Мой - "на горизонте тучи с проблесками молний". Как грозно. Иногда.
С другой стороны, если всегда только "штиль", то становится..., хм..., "скучно".