Сколько жить хрущам осталось? Имеет ли смысл покупать?
11188
59
Собственно цель - купить дешевую квартиру и сдавать ее в аренду в качестве второй пенсии, ибо на государство надежды никакой.
Варианты - хрущ в левобережье у метро или типовая на каком-нибудь жилмассиве. Хрущ - чуть дороже, но дороже в аренде и более ликвиден при продаже, да и сдать легче. Типовая на жилмассиве будет моложн лет на 20 и подешевле, но тяжелее сдать и продать.
А что будет через 20-30 лет с хрущевками? Рассыплются и придут в аварийное состояние? Или будут стоять вечно? Или в крайнем случае снесут и дадут новостройку на окраине, как в Москве? Сижу чешу репу жду советов.
ANik1C
Недвижимость она на то и недвижимость, что должна быть самым надежным средством вложения денег. Тут риски не уместны, а что с ними будет это большой риск. Тем более что их теоритический срок службы или подошел к концу или подойдет, какие тут еще 30 лет... Они кстати уже рассыпаются и приходят в аварийное состояние - люди масоово меняют электрику (и в квартире и в подъезде), меняют трубы, ремонтируют швы и многое что еще. Зачем это надо? Я за более свежие квартиры или еще лучше новостройку.
ND84
Замена электрики и труб в половине хрущей уже сделана.
Ремонт швов и так раз в 10 лет надо делать.
Кстати, копеечная сумма по сравнению с заменой вентфасада и утеплителя, которую в нынешних новостройках через 10 лет тоже по хорошему делать придется.
С новостройками связываться страшновато - дважды строил, один раз 2 года без прописки жил.
И коммуналка в новостройке почти в 2 раза больше чем в хруще.
А сколько про трещины в фундаментах рассказывают - ощущение, что хрущи половину новостроек переживет.
Ладно, для себя любимого рисковать, ждать, строить, судиться, ремонтироваться. А для арендатора-то зачем? Купил - сразу сдал.
ND84
их теоритический срок службы или подошел к концу или подойдет, какие тут еще 30 лет...
Изучай матчасть, деревня...
ANik1C
Если взять 2 млн и положить их под 9% годовых в банк, то получим ежемесячно чистыми 15000.
А если замарачиваться с квартирой, учитывая стоимость оформления, ремонта, непредвиденных расходов и т.д. ... у вас доход получится сильно выше? Может лучше положить на депозит.
IiON
а потом "привет, сбербанк" - вернут лет через 15, без индексации
stagwantu
их теоритический срок службы или подошел к концу или подойдет, какие тут еще 30 лет...
Изучай матчасть, деревня...
Я таки дико извиняюсь, но это не ответ. Поделитесь своим мнением и ссылками на матчасть, пожалуйста.
ANik1C
А также интересно мнение сообщества насчет панель/кирпич (что-то кажется, что панельки лучше сохранились) и опасности газа.
IiON
Если взять 2 млн и положить их под 9% годовых в банк
Давно в банки заглядывали ? 6% максимум...
ANik1C
насчет панель/кирпич
Яб не рассматривал панель. Если межпанельные швы запустить, то дом может сложиться как карточный домик. У нас конечно такого нет, но сейчас же все хозяева, ТСЖ итить мадрить.
Begemot
насчет панель/кирпич
Яб не рассматривал панель. Если межпанельные швы запустить, то дом может сложиться как карточный домик. У нас конечно такого нет, но сейчас же все хозяева, ТСЖ итить мадрить.
Кирпичные страшнее выглядят - часть кирпичей раскрошилась/вывалилась. И запах кирпич больше впитывает - в панельках, ИМХО, вони меньше.
ANik1C
Привет.
Мне эта тема тоже интересна.
Мое имхо:
1. Если покупать хрущ - то не убитый полностью. Состояние хрущей может очень сильно отличаться даже в пределах одного микрорайона. Поспрашивать у соседей перед покупкой - что меняли, что предстоит менять, пахнет ли газом, не перемерзает ли вода и тд.
2. Кухни в хрущах - ппц, 6-7 квадратов. Если для сдачи, то это пофиг. Если себе - то с перспективой перепланировки.
3. Для сдачи место выбрано правильно - маркса, студенческая итд хорошо востребованны арендаторами.
4. Экономический смысл - выше уже писалось. Положив 1800тр в банк - получаешь 15 тр в месяц (есть вклады с ежемесячной выплатой процентов). Сдать однушку в хруще за 15000 - ооочень маловероятно. Плюс с арендной платы надо и комуналку койкакую платить, и ремонтик хотябы поверхностный делать.
5. Покупать квартиру с надеждой на рост цен - помоему не время. Даже официально отмечается стагнация на рынке недвижимости. А моё личное наблюдение - цены даже немного падают (мониторю стоимость однушек в районе Маркса и цирка - за последние 3 месяца ощутим некоторый отрицательный тренд). Но может быть, это затишье перед бурей.
6. А может не запариваться с доступностью метро, и квартиру для сдачи гденить на ЗЖМ, ЮЗЖМ итд - без ремонтов можно и за 1300тр попробовать найти. Но и арендная плата будет копеечная.
7. для себя почти окончательно выбрал район цирка - центр, метро, много школ-садиков-магазинов итд, публика почище, нарымский сквер опять же. Выплачу ипотеку, и сам в ней жить буду (дети к тому времени вырастут, женяться, внуков нарожают...)
Мои мысли - мои скакуны. Буду рад, если подкинул пищу для размышлений.
ПС. А я смотрю - вариант с новостройками вообще не интересует? Меня тоже. По ряду причин, в основном финансовых.
Удачи!
ANik1C
Я бы не стала вообще для инвестиций хрущи рассматривать. Для сдачи надо брать центр, метро либо типа проспект Дзержинского или Горбольница. Продать их потом лет через дцать не получится задорого. Но однако, свое он на аренде за эти годы отработает, и потом еще при продаже прибыль принесет чистую, пусть и не такую большую. Если новостройку брать не для себя, то там без разницы, цену можно найти куда более аппетитную, чем хрущ. Плюс цена потом может вырасти чуть ли не вдвое! Брал за лимон, грубо говоря, продал за 1800. 800 в карман, плюс аренда еще хорошо накапала. Не только на сдаче, на перепродаже тоже можно зарабатывать...а меньше чем за 15 вообще нет смысла со сдачей париться...
Begemot
Если взять 2 млн и положить их под 9% годовых в банк
Давно в банки заглядывали ? 6% максимум...
Плюс банк - от 9,5% с ежемесячным снятием процентов
http://www.plus-bank.ru/main.php?id=52
В русском стандарте - 10% по БВК (уточняйте)
Но один нюанс - государством страхуется сумма вклада до 700тр.
DrAliksan
квартира - это материальная вешь в материальном мире. И вещь эта будет приносить доход. А деньги на депозите не долгий срок - это виртуальные цифры. если вдруг чего - то застраховано всего 700 тыр, как вы правильно заметили.
Ну и еще: в долгосрочной перспективе вижу так: квартира приносит доход+дорожает на цифру инфляции (примерно). А депозит только приносит доход 7-9%. Но кто скажет, сколько будут "весить" 2 млн руб. через 15 лет? Неизвестно и непонятно. А квартира есть квартира.
ANik1C
Собственно цель - купить дешевую квартиру и сдавать ее в аренду в качестве второй пенсии, а то на государство надежды никакой
Вы только примите в соображение новый планируемый налог на недвижимость. А то еще в убытках останетесь.
обсуждение здесь
inbox
Вы только примите в соображение новый планируемый налог на недвижимость. А то еще в убытках останетесь.
Жить легко никогда не было. Но это не повод не жить или жить настолько плохо, чтобы хуже уже быть не могло.
inbox
Но кто скажет, сколько будут "весить" 2 млн руб. через 15 лет? Неизвестно и непонятно. А квартира есть квартира.
Топстартер тоже так рассуждает. Вопрос в другом - что через 15 лет будет весить больше - хрущ ближе к центру, или более новая, но удаленная типовая квартира?
Я бы сделал ставку на хрущ. Ибо центр есть центр. Всегда. А где будет окраина через 15 лет?
ANik1C
Ну сами-то коробки может быть еще лет сто простоят. Вопрос в том, как долго протянут советские коммуникации (водопроводы, канализация, отопительные системы, электросети). Вот им-то осталось "жить" считанные годы. С нынешним подходом к их содержанию и эксплуатации хватит ненадолго.
VikaRi
Брал за лимон, грубо говоря, продал за 1800. 800 в карман, плюс аренда еще хорошо накапала
___________________
Железная логика.
Через энное количество лет 1млн будет равен 1,8 млн и навара не будет.
Да, будет 800 тр, но надо рассуждать не с точки зрения банальной арифметики.
И я первый раз слышу,что горбольница и пр.Дзержинского востребованы в плане аренды.
ANik1C
Купите Вы однешку ,для примера , на МЖК. Там предложение превышает спрос.
А однешек в центре мало.
Хрущевка хрущевке рознь.
Я при покупке квартиры планировала купить 1к хрущевку, но вечером накануне задатка на НГС вышла статья,что хрущевки планируют сносить,я испугалась и купила типовую в центре в 9-ти этажке.
Жалею.
В хрущевке чище, мусоропровод не пахнет, меньшему количеству людей проще совместно содержать жилье и прийти к общему знаменателю.
ANik1C
А вы подумали над тем, сколько через 20-30 лет на рынке будет вторых и третьих квартир для сдачи и главное кто это всё будет снимать - гастеры да студенты? Возможно к этому времени цены на съём и на недвижку просядут настолько, что иметь лишнюю и сдавать будет просто невыгодно. Я бы не стал сильно надеяться на такую вторую пенсию, если только есть лишние деньги которые можно вложить на некоторое время. Опять же лучше в новое, т. к. старое в такой долгосрочной перспективе будет только дешеветь, а хрущи и вообще могут перейти в ту же категорию, в которой сейчас находятся бараки.
KLU
"Опять же лучше в новое" - интересно бы подкрепить это мнение расчетом - чем именно лучше.
Просто как раз и новостройку брал и вторичку. И фин.результат не в пользу новостройки.
При одинаковой стоимости эта новостройка будет на окраине.
Замораживаются деньги на 2-3 года с риском, что навсегда.
Потом отделка - время, деньги, нервы. За двушку хрущ у метро коммуналка 2тыра, а за однешку на окраине 4.
Причем квартирантов в хрущ у метро нашел за 1 день, а в новостройку - за 10.
Хрущ так хрущом и остался, а новострой за 5 лет убили до состояния хруща.
По итогам попросил квартирантов из новостройки, по новой сделал ремонт и отдал дочери-студентке.
KLU
А вы подумали над тем, сколько через 20-30 лет на рынке будет вторых и третьих квартир для сдачи
И сколько же? Если сегодня люди с трудом наскребают взнос на 20 летнюю "кабалу" (ипотека)...
главное кто это всё будет снимать - гастеры да студенты?
А сегодня кто снимает? Они же, плюс "молодые семьи". Ну и незначительный процент "суточных" и "фирменных". И что?
Возможно к этому времени цены на съём и на недвижку просядут настолько, что иметь лишнюю и сдавать будет просто невыгодно.
Можно примеры, в какой стране мира цены на съем просели настолько, что стало невыгодно? Соотношение цена недвижки/ цена съема может колебаться, но медленно, и время избавится от недвижки всегда есть.
Опять же лучше в новое, т. к. старое в такой долгосрочной перспективе будет только дешеветь
Гы. А новое будет превращаться в старое и тоже дешеветь:улыб:Причем я бы сегодня не сделал ставки на то, какое будет дешеветь сильнее. Сталинки вон вообще ничего не должны стоить, а подиж ты - впереди хрущей по цене.
хрущи и вообще могут перейти в ту же категорию, в которой сейчас находятся бараки
А теперь сделайте следующий шаг и подумайте, что будет если город- миллионик станет на половину состоять из бараков, да еще занимающих самые центровые места?
ANik1C
чем именно лучше.
Видел кучу хрущей, в том числе и возле метро, перетянутых металлобандажом.
фин.результат не в пользу новостройки
За короткий срок - да. А за 20-30 лет?
При одинаковой стоимости эта новостройка будет на окраине
Что-то я сильно сомневаюсь, что неубитый хрущ возле метро стоит столько же сколько новостройка на окраине, если площадь квартир одинакова.
Замораживаются деньги на 2-3 года с риском, что навсегда Потом отделка - время, деньги, нерв
Не обязательно в стройке брать, главное чтобы дом свежий был, можно и с отделкой найти
двушку хрущ у метро коммуналка 2тыра, а за однешку на окраине 4
Наверное, площадь однушки в два раза больше двушки. Реальный пример: свежая двушка 50м на окраине коммуналка летом макс. 1400р зимой 2500р макс.
новострой за 5 лет убили до состояния хруща
под сдачу делать хороший ремонт-деньги на ветер, сами виноваты.
Стройку можно и недалеко от метро взять, да это будет подороже окраины, но в длительной перспективе это окупится - быстрой сдачей, более высокой ценой сдачи и продажной ценой.
KLU
Стройку можно и недалеко от метро взять, да это будет подороже окраины, но в длительной перспективе это окупится - быстрой сдачей, более высокой ценой сдачи и продажной ценой.
Купить однешку в 2 раза дороже, сделать соответсвующий ремонт, а потом полгода искать арендатора за 30, отчаяться и сдать за 20, чтобы хоть ремонт отбить.
Не обязательно в стройке брать, главное чтобы дом свежий был, можно и с отделкой найти
Можно, но цена будет другая - всю прибыль от рисков и вложения денег кто-то другой получит.
Видел кучу хрущей, в том числе и возле метро, перетянутых металлобандажом.
Понятно, что в аварийных домах никто брать не собирается.
А новостройки с трещинами в фундаменте и в стенах видели? А их немало.
В общем, если внимательно с калькулятором - все посты спорные.
Считаю, что по соотношению Цена аренды/Стоимость/Коммуналка/ликвидность при аренде и продаже хрущ у метро существенно опережает новостройки.
Dvarv
сегодня люди с трудом наскребают взнос на 20 летнюю "кабалу" (ипотека)...
Куча людей покупают за наличку и в ипотеку вторые - третьи квартиры и для своих детей и для сдачи. Общее количество квартир в городе с каждым годом растёт, а число арендаторов будет оставаться примерно на одном уровне или даже уменьшаться при сокращении притока мигрантов с области и зарубежья.
Можно примеры, в какой стране мира цены на съем просели настолько, что стало невыгодно?
Наша страна всегда идёт своим путём. Время покажет, кто окажется ближе к истине.
KLU
Общее количество квартир в городе с каждым годом растёт, а число арендаторов будет оставаться примерно на одном уровне или даже уменьшаться
Уж если из третьго по величине города России пойдет отток населения - это будет экономическая катастрофа.
Строят на окраинах - запросто может оказаться, что через 10-20 лет студии в Березовом будут сдаваться ненамного дороже коммуналки.
Количество съемных квартир в центре увеличиваться не будет. А покупка квартир для детей фактически уменьшает количество квартир - жили вчетвером в трешке - стали жить в трешке и двух двушках. Кроме того, закупка вторых/третьих/пятых квартир для детей и сдачи в аренду выводит их с рынка - продавать никто не будет.
Таким образом будут поддерживаться цены на те же хрущи в центре.
Я, кстати, на истину не претендую - просто размышляю.
KLU
Куча людей покупают за наличку и в ипотеку вторые - третьи квартиры и для своих детей и для сдачи.
Еще бОльшая куча не имеет средств даже на взнос за первую квартиру.
Общее количество квартир в городе с каждым годом растёт
Таки да.
а число арендаторов будет оставаться примерно на одном уровне или даже уменьшаться при сокращении притока мигрантов с области и зарубежья
А вот тут - нет. Население Новосибирска в целом не растет уже лет 20-25 (мигранты населения не увеличивают, ибо ротация). Количество квартир за эти годы все-таки выросло. А спрос почему-то не упал. Снимают как и снимали. К чему бы это?
Если же рассматривать возможность общей депрессии в экономике региона, то будет по барабану - брать хрущ или не хрущ, цены будут падать на все позиции.
Наша страна всегда идёт своим путём. Время покажет, кто окажется ближе к истине
Ага, посмотрим:улыб:Только вот топикстартер вряд ли согласится так долго ждать результатов рассмотрения:улыб:
ANik1C
На счет ввода нового жилья - как-то не верится, что когда-нибудь в Нске будет по 2 квартиры на каждого (в мелких городах - может быть, но коллапс не рассматриваем)
Снизится платежеспособный спрос - станут строить меньше.
А если станут строить больше, лучше и дешевле и отдавать излишки врачам и учителям - я буду рад жить в такой России.
ANik1C
В центре строится мало жилья, фактически не строится, он весь забит,а окраины разрастаются.
И даже через 10 лет все будут хотеть жить в центре. А квартир в центре ограниченное количество.
И получится,что размер предложения как в центре был на определенном уровне,так и останется, а на окраинах предложение возрастет намного из-за новостроек, и кому проще будет сдать жилье и дороже?
И незря же хрущ в центре стоит от 15тр в не очень шикарном состоянии,а новая однешка 50 кв на МЖК стоит 12 тр в месяц.
Блэр_2
Не через 20 же :biggrin: Через пару лет если продать новостройку, так оно и выйдет примерно.
Горбольница - востребована. Там Ниижт потому что...возле крупных вузов всегда селятся студенты, в связи с этим все, что в 10-15 минутах ходьбы от студенческого городка на левом - сдастся без проблем. Проспект Дзержинского - ну не знаю почему, наверное, потому что барахолка рядом :dnknow: Да там сейчас тоже метро есть, все сдается прекрасно, что по линии метро. Про хрущи одна девушка тут писала, что купила хрущ в центре для жизни и так пожалела об этом! Там со всех сторон сдают, в одной куролесят, во второй девок снимают, в третьей просто бухают жильцы же...в общем, хрущ в центре, а в такой неблагополучное болото попала, еще и соседи топят. В общем, жить там не хочет уже, в этом центре.
Везде кстати, свои нюансы. Возле вокзала - в редком подъезде бомж не ночует. МЖК - гастарбайтер- сити. Площадь Ленина - гадят в подъездах, на день города и другие гуляния дворы просто заливают :bad:
ANik1C
Берите квартиру по Карла Маркса.Всегда востребованное жилье для студентов.Там два института,родители детям всегда стараются снять квартиру поближе к учебному заведению.Консультировалась в агенствах недвижимости,гарантируют 100% сдачу жилья.
VikaRi
Через пару лет если продать новостройку, так оно и выйдет примерно.
Теоретик? Не через пару, а через три (НДФЛ). Плюс 2-3 года в лучшем случае стройка.
И рисков немеряно. Зашел во двор интересующего дома, поговорил с жильцами - все хорошо, только 3 года дом не сдан и неизвестно когда сдастся и сдастся ли. Ни прописки ни собственности. Ни продать ни купить.
А на меганадежных типа Дискусса или Сибири много не заработаешь. При таком объеме вводимого жилья в том же Березовом - как бы по себестоимости не пришлось продавать, т.к. на 5 продавцов один покупатель будет.
Чтобы нормально зарабатывать на первичке - надо быть очень в теме.
VikaRi
Эта девушка писала не про хрущ в центре, а про типовушку на кропоткина.. жизнь на массиве типовой застройки рядом с метро все-таки отличается несколько от жизни в хруще в центре. Когда 9/12 этажей соседей или 5 этажей и 1 часто нежилой - качество жизни разное.

Раньше я жила на державина 1 - это до сих пор моя самая любимая квартира и самое удобное место для проживания :heart: Кстати сказать, соседи все были оч приличные (может быть, потому что оч давно квартиры в этом доме давали штабным офицерам).. Кстати, в центре много бывших "военных" домов и новосибирскэнерговских.
tehka
Берите квартиру по Карла Маркса
На проспекте, пожалуй, мало кто жить захочет из-за пыли и шума. Даже если окна во двор. Второй ряд или хотя бы дом торцом.
Или я не прав?
ANik1C
Или будут стоять вечно?
вечно, не вечно, но нас с вами переживут.
а чего им сделается-то? если крышу вовремя починять, швы конопатить, никуда они не денутся. по всей европе дома с деревянными перекрытиями по 300 лет стоят, и ничего. а тут железобетонные плиты
ANik1C
Поправка. Именно сейчас жилье покупать вообще невыгодно, особенно не для жилья (когда надо просто гдето жить), а с долгосрочной перспективой, имхо.
Жилье начинает дешеветь - это пока не очень заметно, просто увеличивается время экспликации, и продавцы идут на большие уступки. Но тенденция есть. Мой прогноз - в течении полугода жилье упадет в среднем на 20-30% в среднем. Основываюсь на все более заметных признаках финансового кризиса. Который как и 2-3 года назад вполне может вылиться в массовые увольнения, неспособности части людей платить по ипотеке, снижении доходов населения, и вследствии этого, превышении предложения над спросом.
Пока ситуация в России искуственно сдерживается приближающимися выборами, но надолго ли?
Новостройки - вообще зона риска, и покупать их по явно завышенным ценам, и учитывая риск долгостроя - нецелесообразно.
Сам, учитывая ситуацию, решил не влазить в ипотеки, а подождать. В любом случае - деньги на первоначальный взнос лежат в золоте на ОМС, а это более растущий рынок, чем жилищный.
Свое мнение никому не навязываю:смущ:
DrAliksan
просто увеличивается время экспликации
____________
Поясните, пожалуйста, фразу.
Блэр_2
полагаю, что речь шла об экспозиции - времени нахождении объекта на рынке до снятия с продажи
mocdeti
А как думаете,ПГ(сталинки) еще долго будут стоять?Стоят дороже,чем хрущи,но и потолки намного выше и комнаты больше.Например,двушка Пг на стадионе Сибирь стоит как двушка чуть большей площади в новостройке на Юбилейном при схожем ремонте.
Может,как вложение денег,новостройка и лучше,но для жизни ИМХо лучше взять ПГ.Потолки 3 метра сейчас не во всех новостройках делают,а при схожем качестве дома такая новостройка будет стоить очень дорого.Так что имхо,для сдачи лучше хрущ,для вложения денег-новостройка,а для жизни-ПГ начала 60-х
Блэр_2
просто увеличивается время экспликации
____________
Поясните, пожалуйста, фразу.
Извиняюсь. Вместо Экспликации прошу читать Экспозиции:смущ:
ANik1C
Однозначно брать хрущ. Ну и пусть снесут. Так ведь и дадут равноценное. Хотя о сносах можно в Нске мечтать еще лет 10.
ambient
дык пока снесут , сколько он простоит аварийный? а много ли желающих найдется снимать аварийное жилье?
ambient
Согласно, например, плану реконструкции центральной части левого берега, в ближайшие 20 лет снесут только двухэтажные деревянные бараки в районе Телецентра и пару-тройку панельных "хрущевок" на кировской стороне Новогодней.
То есть о сносе хрущевок, как выраженной тенденции речь вообще не идёт.
ambient
Равноценное по совр. законодательству = равное по площади, либо равное по стоимости, либо равное по местоположению.
То есть могут дать квартиру того же метража на затулинке.
Блэр_2
расскажите это тем, кто на советской 8 получил во вновь построенном доме квартиры такой же площади...
blackhorse
Аварийных хрущей нет по определению Это крепкие дома. Они века простоят. Не слушайте байки неграмотных обывателей. Это самое выгодное жилье.
Блэр_2
Равноценное по совр. законодательству = равное по площади, либо равное по стоимости, либо равное по местоположению.
То есть могут дать квартиру того же метража на затулинке.
Как верно отметили, этого можно не опасаться еще не один десяток лет. Да и тогда сносить будут лишь единичные дома, и закон здесь другой работает - жилец - собственник, надо с ним договариваться а не давать что попало.
ambient
ну, не совсем так, есть серия с неполным каркасом, но в новосибе они массово не строились