Умер дедушка в апреле, осталась квартира, большая однёшка. Хочется продать её, добавить, и вложиться в строящуюся трёшку. Однёшка стоит больше двух миллионов.

Риэлтор говорит, что если продать её сейчас (т.е. в октябре, когда отец вступит в права), после продажи придётся заплатить налог на всё, что выше 1 млн, вроде как получается почти 200 тысяч налога. Если продавать через 3 года - налог будет 0 руб.

Можно занизить стоимость в договоре купли-продажи до 1 млн, но вряд ли получится, т.к. или ипотека будет у покупателя или возврат налога или просто побоится.

Правильно ли мы всё поняли, и как лучше поступить в такой ситуации, чтобы по факту через 2-3 года вместо этой однёшки иметь трёшку с наименьшими затратами?

Подождать три года (шютка)
У меня был такой случай.Вышли из ситуации следующим образом: после продажи и покупки заполнили 3НДФЛ и освободились от уплаты подоходного налога.
Для этого сделка дожна пройти в одном финансовом году.
Советую проконсультироваться у налоговиков.

Товарищ хочет вложиться в стройку - в юстиции покупка через два-три года будет зарегистрирована.
Можно посоветовать брать вторичку или 3 года сдавать в аренду.

В данном случае при одновременной покупке-продажи необходимо приобретать вторичку. Я тоже продала квартиру в 2011 году ( правда занизила ее стоимоть до 1 155 600 руб -т.к. у покупателей был сертификат на эту сумму ) покупатели кстати с легкостью на это пошли и купила новострой. Заполнила декларацию и мне пришлось заплатить 13% с 155 600 руб это 20228 рублей т.к. новостройка которую я приобрела будет сдаваться в декабре 2012 а свидетельство я получу в 2013. А если свидетельсво на купленую квартиру вы получите в 2012 и продадите в 2012 то вам с легкостью предоставят вычет.

Я говорила именно о случае покупке новостройки по ДДУ.

Правильно ли мы всё поняли, и как лучше поступить в такой ситуации, чтобы по факту через 2-3 года вместо этой однёшки иметь трёшку с наименьшими затратами?

В-принципе, Вы поняли всё правильно.
Посчитайте, что выгоднее: решить задачу по обмену жилья именно сейчас (осенью) или впоследствии?
Как по вкладыванию денежных средств (доплата на 3-ю, возможные налоги и т.п.).
Так и по другим статьям - полученную квартиру придётся сдавать а аренду, ремонтировать, оплачивать квартплату и т.д. и т.п. Кто будет этим заниматься?
В-общем, все те нюансы, что в конкретно данном случае важны.
От полученных результатов сравнения можно уже делать осознанный выбор.

Кстати, наверняка на данный момент дедушкина квартира как раз отлично укомплектована/отремонтирована для аренды

Чтобы получить имущественный вычет, не обязательно ждать свидетельство, достаточно акта приема - передачи квартиры, инвестиц. договора либо договора купли-продажи, в зависимости от того новостройка либо вторичка. В налоговом кодексе доходчиво изложено, читайте.

У меня был такой случай.Вышли из ситуации следующим образом: после продажи и покупки заполнили 3НДФЛ и освободились от уплаты подоходного налога.

Как вариант - неплохой выход.
Другой вопрос, что в этом случае теряется сумма недополученных % с покупки такого "взаимозачётного" объекта недвижимости.

..вообще-то,время выдачи актов приема-передачи - это время сдачи дома.Так что впереди все те же самые 1,5-2 года, о которых ТС и говорит.
А сама регистрация -1мес.- приницпиально ситуацию не меняют.

Кстати, наверняка на данный момент дедушкина квартира как раз отлично укомплектована/отремонтирована для аренды

Вполне возможно и так.
Или, наоборот.
Об это в условиях ТС ничего не упомянуто.

Ага, интересный вариант, правда я ничего не понял но буду искать юриста или налоговика кто сможет проконсультировать, спасибо!

Действительно, хочется вложиться именно в стройку, поэтому непонятно - получится ли сделать всё в один год. Теоретически - взять стройку под сдачу в 2013, в начале 2013 оформить продажу однёшки, и в конце 2013 получить документы на трёшку, но что если затянут сроки сдачи дома?

А факт покупки новостройки (ещё не знаю по какой схеме будем делать, но как-то так, чтобы иметь возможность получить субсидию 300 тыс, если программа будет продолжаться) недостаточен для оформления такой вот схемы через 3НДФЛ? Нужно обязательно получить документы на сданную квартиру?

Вариант сдавать квартиру эти 3 года рассматривается, но печален. За три года доход будет где-то полмиллиона в лучшем случае, зато геморроя хапнем со сдачей внаём - будь здоров. Эти полмиллиона не позволят нам купить сданную трёшку, снова надо будет строящуюся брать, таким образом сроки получения искомой квартиры сильно сдвигаются...

Есть также вариант взять ипотеку на строящуюся квартиру, однёшку сдавать внаём, арендной платой частично компенсировать платежи по ипотеке, и по истечении трёх лет продать однёшку, закрыв весь или почти весь остаток по ипотеке. Опять же геморрой со сдачей внаём, но тут хотя бы трёшку получаем в какие-то разумные сроки.

Тут главный вопрос - нужна ли Вам эта трешка, когда и зачем. Надеюсь, представляете, что с момента сдачи дома еще полгода и поллимона на ремонт?
Кстати, есть и промежуточные варианты - сдавать и копить на первый взнос, через год - полтора брать ипотеку (проценты отобьются арендой), через 3 года продать вторичку, погасить ипотеку и останется денег на ремонт.
Это я так, к примеру - показать, что к цели можно по разному идти.

Да, в том и дело, что к сдаче дома прибавляем еще полгода-год ремонта и... потому и не хочется ждать 3 года. На первый взнос есть деньги, и есть где жить всё это время, на ремонт денег нет, но зарплата позволяет надеяться, что будут.

Хочу добавить малость - тот кто примет наследство тот и должен будет на себя оформить новую недвижимость, чтобы зачесть налог. Это раз, Два - вычет не более 2млн в данном случае и три - если еще и зарплата позволяет, подпадаете под молодежную программу, первоначальный взнос есть - может правда ипотека? Причем в зависимости от суммы однешка может стать залогом, процент тогда меньше будет, в течении 3 лет аренда вероятно отобьет проценты ипотечные, вы получаете вычет и губернаторские.
Так что считайте

в первую очередь важно определиться вы хотите купить квартиру-мечты или максимально заработать денег на этой покупке.. в зависимости от этого, понять какой площади будет эта квартира(ы)

если все-таки для себя и 3-ку, то я бы сильно не рассчитывала на гп в том виде в котором она есть сейчас (со сроком сдачи 4кв.12), потому что нормальных вариантов почти не осталось - придется брать что осталось, а 3-ка это все-таки уже квартира надолго и для души - не "перекладные", где можно на что-то закрыть глаза.. короче, вероятность найти то, что нужно очень маленькая.. но конечно нужно искать, вдруг повезет.

по поводу наследства.. мне лично не оч нравится вариант "взаимозачетов" в одном налоговом периоде, потому что квартиру придется оформлять на отца (скажем нет гп и возможности папы получить нал вычет в последующем).. с др стороны, если вы не найдете квартиру, подходящую под гп и папе не критично получать вычет в последующем - можно воспользоваться этим способом.

занизить сумму в договоре - можно, но сложно.. тк ипотечники отвалятся.. если ваша цена на 1-к будет чуть с дисконтом, даже с учетом потери части вычета, найдутся покупатели, тк тем кто с налом найти чистую продажу тоже не так просто/ могут не иметь права на вычет/и тп

сдавать можно... но тогда у вас не будет достаточно средств "для размаха" (денег своих маловато, кредит большой), особенно если хотите брать квартиру большой площади..

я бы продавала, стараясь занизить сумму, если плохо получается - подключать др варианты..