Преимущественное право покупки комнаты , проблемы и нюансы
8252
68
Прошу совета по поводу ситуации , складывающейся при продаже комнаты в коммунальной квартире .Квартира 2_х комн . принадлежит в долях 3 собственникам . При продаже необходимо соблюсти предварительный порядок уведомления остальных сособственников . В течение 1 месяца они должны либо приобрести , либо отказаться от преимущественного права покупки , либо промолчать и по истечению месяца можно продавать третьему лицу . Это понятно . А вот как быть , если 1 уклоняется от получения уведомления заказной почтой , а местонахождение второго неизвестно . Как поступают в таких случаях ? Как я понимаю , продажа в данном случае невозможна . Только если притворная сделка через дарение , но я , как продавец, тогда остаюсь не защищенной в процедуре расчета . Помогите пожалуйста советом . Заранее спасибо .
NatalyM
Обратитесь к нотариусу. Возможно, что-то изменилось, но вроде было так, что нотариусы отправляли извещение- заверенное, и там уже было неважно- приняли или нет соседи извещение...
лола3
Подтверждаю. Для ФРС достаточно "бумажки" от нотариуса с месячным сроком. И суды, в случае разбирательств, становятся на сторону продавца, ибо заказное письмо по ИЗВЕСТНОМУ месту пребывания адресата, факт отправки которого подтверждает нотариус, является надлежащим уведомлением.
лола3
Огромное спасибо Вам за советы . Действительно такая возможность существует .Правда сделка будет считаться оспоримой в течение года . Вот может все-таки предлагать покупателю договор дарения , чтоб избавить себя от лишних полумер , а покупателя от возможных судебных споров ? Ведь при этом никаких уведомлений не потребуется , но как тогда продумать порядок расчета ? Приобретатель вряд ли согласится на то , чтобы произвести со мной расчет до подписания в юстиции , а у меня закономерно возникают опасения , что он не рассчитается после того , как я распишусь , что подарила . Как быть с этим подскажите ? Спасибо .
NatalyM
Правда сделка будет считаться оспоримой в течение года .
Это не совсем так. См. ГК РФ, ст. 250, п. 3.
atarin
Спасибо , Вы абсолютно правы : не в течение года , а 3-х месяцев .
А , если сособственник где-то по колониям , то где искать его , куда слать запросы ?
NatalyM
Не забивайте голову абстракциями. Если вы понимаете в чем проблема у совладельцев, то откуда у вас-то проблемы возникнут?

Короче, у совладельцев есть законное право купить первыми. Вы их уведомили о том, что продаете? Ну, каким-то способом поставили в известность, правильно? Надежно проинформировали. Поняли что они вас поняли - вы хотите продать свою комнату. Если все так - продавайте и не парьтесь.

Чтобы купить нужны деньги. Вы их знаете что это за люди? Как вы считаете, есть у них деньги на эту комнату?

Напомню что данное право не делегируется. То есть сосед не может найти покупателя на вашу долю - он должен ее захотеть купить только лично. Попытка с его стороны обойти данное правило - незаконна. И как там написано - любая сделка не за его деньги будет "оспоримой".

Соседи не могут чинить препятствия своим умолчанием, потому что либо должны купить, либо должны отказаться. Если не покупают - значит отказываются. О чем еще волноваться?

Ну хорошо, рассмотрим эту самую "оспоримость". Вы продали, соседи через некоторое время побежали в суд, да? Прежний хозяин презрел наше преимущественное право, требуем... что требуем? Деньги у них появились и они теперь желают купить уже не вашу комнату? Ну и в чем проблем - пусть покупают.

По тому ценнику, который новый хозяин им нарисует. Или суд отменит сделку и право собственности вернется к вам? Тогда вы им нарисуете ценник. То есть тут смысла нет обсуждать юридические абстракции. Все просто и конкретно.

Или что, закон определяет по какой цене продавать свою собственность?
NatalyM
А , если сособственник где-то по колониям , то где искать его , куда слать запросы ?
Начните с соседей, они могут знать. Затем в ЖЭУ, затем в милицию.
NatalyM
А еще "одаряемому" придется заплатить подоходный налог
kostyanet
Или суд отменит сделку и право собственности вернется к вам?
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Тогда вы им нарисуете ценник.
Ценник будет тот же, что и в прежнем договоре купли-продажи доли
NatalyM
где искать его , куда слать запросы ?
Вы можете слать запросы по известному Вам адресу, адрес можно уточнить в Горсправке
kostyanet
У совладельцев никто не оспаривает право преимущественной покупки . Но как его реализовать ? 3 года назад я делала уведомление , но собственник № 1 вообще не пришел на почту и оно вернулось как не врученное , а собственник № 2 местонахождение не известно и куда слать вопрос . Судя по толкованию нормы закона , месячный срок начинает течь с момента УВЕДОМЛЕНИЯ сособственника , т.е не с момента отправки уведомления , а именно с момента фактического получения уведомления . Вот здесь и нарушается баланс интересов всех сособственников . Почему , если один злоупотребляя своим правом , препятствует продаже , то нет способов , кроме длительного судебного процесса , заставить его не делать этого . Второго надо искать по колониям , знаю только ФИО , ни года рождения , ни данных паспорта .Только то , что указано в выписке БТИ . Право собственности наше зарегистрировано в БТИ , т.к. сделка совершалась в 96 до начала существования юстиции . Сами сособственники никогда выкупать долю не будут , т.к. не тот контингент . Вот огромное спасибище человеческое за подсказку с нотариусом . Это как выход . Остается только найти второго .
A. Ruslan
Или суд отменит сделку и право собственности вернется к вам?
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Тогда вы им нарисуете ценник.
Ценник будет тот же, что и в прежнем договоре купли-продажи доли
Абсолютная правда .
NatalyM
Мне вот только интересно, на правах оффтопа, кому может потребоваться НЕ ВЫДЕЛЕННАЯ 1/3 доля в двухкомнатной квартире, для каких целей, да ещё и с сидящим сособственником? Если уж очень за дёшево, или "правильным" ребятам, в последствии ежедневно воздействующим на остальных двух собственников, с целью купить их доли за символическую стоимость.
ДмитрийОл
Мне самой уже кажется , что продать это "сокровище" нереально . Сдается эта комната много лет в аренду - такова ее судьба , видать . Думаю нет смысла ее за 500 отдавать ... да не возьмут похоже .
NatalyM
На сколько понимаю, не выделенная 1/3 доля в двухкомнатной квартире, и доля, выделенная в виде комнаты, разные вещи. У Вас именно доля, или комната?
ДмитрийОл
Именно доля( так и написано в договоре купли-продажи 1/38 доли в квартире" , а не комната как объект .
NatalyM
Тогда 500 т.р. - это ещё очень много, т.к. комнаты то и нет.
ДмитрийОл
Ну чтож ...придется отказаться от идеи продажи .
NatalyM
Что Вы делать то собрались с этой долей, не понятно. Пока третий собственник сидит, со вторым Вы "по понятиям" договорились, что одну из двух комнат сдаёте, два собственника, две комнаты, всё просто. Хотя он бы мог на законных основаниях запретить Вам сдавать, ибо у него 1/3 доли в квартире, а не комната, и имеет право проживать во всей квартире, как и Вы, и сидящий собственник. Проживание других лиц, не являющихся членами семьи собственника, возможно только с согласия других сособственников жилого помещения, если не ошибаюсь.
ДмитрийОл
Использовать 1/3 доли квартиры , я как собственник , имею право по своему усмотрению .Пока в судебном порядке не установлен порядок пользования помещением я тогда тоже теоретически имею право проживать и в его комнате . Я просила совета и получила с благодарностью профессиональные ответы . Спасибо всем , кто принял участие в дискуссии . Комнату с продажи пока сниму .Вопрос с повестки дня снят .
NatalyM
Комнату - да, долю со своего усмотрения, и усмотрения других собственников.
A. Ruslan
Ценник будет тот же, что и в прежнем договоре купли-продажи доли
Интересно. У него было уведомление с тем ценником, по которому он отказался покупать. С какого это перепуга у него появится право на это ценник?

Еще раз прошу не возгонять абстракции из кодексов. Кодексы всегда в той или иной степени условны. Вся их конкретика - в практике применения.

К нему вернется право покупки, но это не значит что у продавца отнимут право продажи. Отменит продажу и снова уведомит с новым ценником.

Вот другой вид тех же самых яиц. Допустим продаван выставил долю за ХХ р, уведомил письменно соседей с указанием этой цены. Никто ему не ответил, он нашел покупателя который сторговал на скажем полтинник.

Получается он уведомил заведомо ложно - выставил заградительную цену?

Тоже самое что он поменяет ценник как описано выше.
NatalyM
Именно доля( так и написано в договоре купли-продажи 1/38 доли в квартире" , а не комната как объект .
1/38 это вычисленная из площади комнаты как объекта доля в отношении площади квартиры (жилой или общей не знаю).

Если вас там три сожителя, то невыделенная доля была бы 1/3.

Разберитесь сперва что у вас конкретно.
NatalyM
я тогда тоже теоретически имею право проживать и в его комнате .
А он (они) не менее теоретически в вашей. Только и всего.
kostyanet
Да, при изменении цены - сторговались - продавец вновь обязан уведомить соседей об этом.

Собственно вопрос начался с пресловутого "оспаривания". Типа вы все сделали правильно, уведомили, ответов не получили, предоставили письма заверенные нотариусом, продали, человек въехал, сделал ремонт, а эти умнеги возьмут и начнут подавать иски в суд. Ну, например нашлись-таки у них деньги за 3 месяца.

Так вот, любую сделку можно начать оспаривать и любая сделка в определенной степени оспорима, потому что дело не в бумажках и подписях, а в существе дела. Но вовсе не значит что любую сделку можно оспорить. Не надо этой фигни боятся. Делайте все по честноку и никакой суд вас не обидит.

Например продажа под видом дарения - какова идея была высказана - запросто может быть признана незаконной (притворной) сделкой существо которой подменено с умыслом нарушить это самое преимущественное право. Так делать не надо.
kostyanet
Спасибо большое Вам за обоснованные и дельные советы .
kostyanet
Именно доля( так и написано в договоре купли-продажи 1/38 доли в квартире" , а не комната как объект .
1/38 это вычисленная из площади комнаты как объекта доля в отношении площади квартиры (жилой или общей не знаю).

Если вас там три сожителя, то невыделенная доля была бы 1/3.

Разберитесь сперва что у вас конкретно.
Объект права собственности обозначен именно как 1\38 и никак иначе . В этом нет ничего удивительного , предполагаю , что это следствие выдела доли в результате наследования , т.к. остальные 2 совладельца - отец и сын .А мы купили уже в таком виде .
NatalyM
А еще бывает так делают: дарят покупателю 1/100 долю. А потом остальное ему же продают. И в этом случае уже не надо уведомлять никого, т.к. покупателем будет являться сособственник.
NatalyM
Объект права собственности обозначен именно как 1\38 и никак иначе .
Скорее всего это конкретная комната. Если только наследодатель не завещал именно 1/38 по приколу. Возможно было отчуждение объекта и из 1/3 по наследству получилось 1/38 из расчета деления площади объекта на общую.

Забавно что вы не хотите точно выяснить чем владеете, а уже продавать собрались.
kostyanet
С какого это перепуга у него появится право на это ценник?
По решению суда произойдет прекращение права собственности у покупателя, зарегистрируется право собственности у доливика, который не получил уведомление и изъявил желание купить эту долю.
После чего доливик оплачивает продавцу доли стоимость этой доли согласно ранее зарегистрированного договора купли-продажи, а он возвращает эти деньги покупателю.
kostyanet
Интересно, а как такая доля может вообще быть рассчитана?
Если взять даже среднюю площадь двушки - 55 кв. м, то одна тридцать восьмая - это ведь менее 1,5 кв. м. Или доли по другим правилам считают?
NatalyM
Здравствуйте. Имеется комната в общежитии у которой 2 собственника которые, так скажем, неладят между собой. Есть подозрение что собственник 1 надумал продавать свою долю, а собственник 2 непротив выкупить эту долю, но как быть если к примеру собственник 1 заломит ценник (выше рыночного) и соответственно собственник 2 не сможет купить его долю по такой цене. Понятно что никто не купит по завышенному ценнику, но что если доля потом будет продана по нормальной цене, как о стоймости сделки сможет узнать собственник 2 и как формируется цена в таких случаях?
KotNsk82
но что если доля потом будет продана по нормальной цене
Не будет. Если получен отказ на приобретение по конкретной цене, то собственник доли не имеет права продавать ее дешевле.
SBenezet
Не будет. Если получен отказ на приобретение по конкретной цене, то собственник доли не имеет права продавать ее дешевле.
Подскажите где поподробнее можно почитать об этом запрете. И все же как собственник 2 узнает цену сделки?
SBenezet
Обращаюсь с просьбой ко всей специалистам: а как быть в ситуации, когда в соседях собственник несовершеннолетний?
Какие есть возможности продажи такой недвижимости?
комната - объект собственности
KotNsk82
Подскажите где поподробнее можно почитать об этом запрете.
Ст. 250 ГК РФ
И все же как собственник 2 узнает цену сделки?
Через некоторое время информация о цене сделки появится на сайте Росреестра в разделе "Мониторинг рынка недвижимости"
Лето_2013
Какие есть возможности продажи такой недвижимости?
При продаже комнаты, как объекта, отказа от преимущественного права покупки не требуется!
Лето_2013
можно ссылку на закон?
Могу дать ссылку на закон - в каком случае требуется
Лето_2013
п.1 ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
п. 6 ст. 42 ЖК РФ: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

P.S. К сожалению в законодательстве нигде нет точного определения понятия комнаты в коммунальной квартире.
A. Ruslan
так, получается, что имеют право, если доля, но в коммуналке:хммм:
Лето_2013
Вопрос в том, что считать коммуналкой?
A. Ruslan
в любом случае: мой вариант- это комната в коммунальной квартире.
Значит, нужно согласие или отказ от приобретения. а у нас в собственниках есть несовершеннолетний, значит и от опеки документы нужны
ясена
Почему "но"? :а\?:
потому что отредактировать не получилось:улыб:Хотела сказать И
Лето_2013
в любом случае: мой вариант- это комната в коммунальной квартире
Как Вы это определили, если никто не знает что это (коммунальная квартира)?
A. Ruslan
указано в документах- свидетельстве о праве собственности