Продажа недвижимости особый случай.
5487
54
Особенность заключается в том, что недвижимость продаётся родственнику. То есть вопрос цены достаточно щепетильный. С одной стороны не вижу смысла продавать дешевле рынка, поскольку хоть родственник и хороший, но деньги у нас у каждого свои, однако и запрашивать цену дороже рынка не считаю возможным.
Вопрос форумчанам. Каким образом с минимальными издержками получить справедливую рыночную цену на недвижимость? Варианты:
1. Прикинуть самому
2. Обратиться в риэлторскую контору
3. Обратиться к оценщикам.
Climber
да уж... как договоритесь, так и будет!
rustsin
Саму оценку родственник решил свалить на меня. Теперь это полностью мооя забота. Так что по этому вопросу мы уже договорились, а вот по вопросу цены.....
Climber
Для начала посмотрите в объявлениях на НГС похожие варианты в этом же районе.
SBenezet
Посмотрел. Во-первых довольно большой разброс (полностью похожих вариантов нет), во-вторых там есть только хотение продавцов, а за сколько реально происходят сделки непонятно.
Climber
Посмотрите по какой стоимости прадаются похожие варианты в вашем районе (улице,доме), интернет Вам в помощь. В агентство обращаться смысла нет, т.к. они сделают то же самое.
Радмира
Это очень интересно, однако у меня есть вопрос: а где можно посмотреть стоимость сделок по недвижимости? Именно сделок, а не предложений о купле-продаже. Что-то я не смог найти, может ссылку сбросите.
Climber
Вы налоговый инспектор под личиной простого форумчанина :eek:
Climber
Саму оценку родственник решил свалить на меня. Теперь это полностью мооя забота. Так что по этому вопросу мы уже договорились, а вот по вопросу цены.....
ну так назовите цифру, которая вам симпатична
пусть хоть одна сторона будет удовлетворенной
обычно после подобных сделок все едино "горшок об горшок" ибо одному кажется, что продешевил, а второму, что переплатил

ну или выставьте реально на продажу и пусть родственник поучаствует в аукционе))))
180207
Скорее простой форумчанин под личиной налогового инспектора. :спок:
alladin
ну или выставьте реально на продажу и пусть родственник поучаствует в аукционе))))
Вообще-то это вариант, можно и родсвенника не беспокоить. Пожалуй одна проблема - процесс может затянуться. Насколько я знаю среднее время экспонирования недвижимости примерно 3 мес. За это время получается адекватная цена. Если быстрее - скорее всего продешевил, если медленнее - скорее всего цена слишко высока. Вторая беда надо ходить и показывать недвижимость людям которым заведомо продавать не собираешься. Хлопотно, да и неудобно как-то.
Climber
3. Обратиться к оценщикам.
По итогу у Вас будет красивая папка с внушительными печатями.
Если Ваш родственник тяготеет к официозу - лучший способ подтвердить "справедливость" нет. :улыб:

*захочет ли выплачивать данную сумму? - узнаете чуть позже.
Таким образом рано/поздно и придёте к заветному "рукопожатию".
Climber
Кто Вам это такое сказал... про 3 месяца? Всё зависит от конкретной ситуации. :umnik:
Насколько я знаю среднее время экспонирования недвижимости примерно 3 мес. За это время получается адекватная цена. Если быстрее - скорее всего продешевил, если медленнее - скорее всего цена слишко высока. Вторая беда надо ходить и показывать недвижимость людям которым заведомо продавать не собираешься. Хлопотно, да и неудобно как-то.
Ничего страшного: ни Вы первый.., да и не последний - кто "выставляет" объект со всем не с твёрдым желание продать... реально.:улыб:
ясена
Вариант оценки.
Как я понимаю существуют всевозможные фирмы по оценке всего на свете, и существуют риэлторы, которые занимаются оценкой только недвижимости.
Кто может оценить лучше? Как я понимаю в большинстве случаев они выполняют определённый заказ - например для получения ипотеки.
И ещё что напрягает, естественно помимо цены услуги, это большое количество документов, которые необходимо собрать и предоставить оценщикам прежде чем они возьмутся за работу. Помимо свидетельста о регистрации, там присутствуют такие документы как справки из какого материала постоен дом, или справка о стоимости эксплуатационных расходов и вообще много чудных документов. И спустя 5-10 дней усердной работы они предоставят отчёт, который в полном объёме вообще-то ни мне ни родственнику не нужен. А так вариан всем хорош.
ясена
Ничего страшного: ни Вы первый.., да и не последний - кто "выставляет" объект со всем не с твёрдым желание продать... реально.
Я пока изучаю варианты. И это тоже вариант, просто он мне не очень нравится.
Climber
1). Некоторые АН предоставляют услуги по оценке недвижимости. В-основном, этим занимаются специальные компании.
2). Пакет документов в-принципе не такой уж большой. Не хотите их собирать сами - наймите "ходока".
3). Ага - но зато будет "официоз" подобающий. Что и на будущие родственные отношения может влиять в положительном ключе.:улыб:
Climber
Я пока изучаю варианты. И это тоже вариант, просто он мне не очень нравится.
Если такой вариант примите решение не применять - значит, будет меньше "фонарей" на РН Н-ска.:улыб:
Climber
Написать мне в личку - я оценю. За такую сумма и продать. + 100 тысяч мне за совет.
ясена
1). Некоторые АН предоставляют услуги по оценке недвижимости. В-основном, этим занимаются специальные компании.
2). Пакет документов в-принципе не такой уж большой. Не хотите их собирать сами - наймите "ходока".
3). Ага - но зато будет "официоз" подобающий. Что и на будущие родственные отношения может влиять в положительном ключе.:улыб:
Вообще пакет не маленький (недвижимость комерческая), "ходоков" высокой квалификации знакомых нет.
Вообще больше всего склоняюсь к тому, чтобы обратиться в какое-нибудь АН, втолковать им, что у меня задачи весьма просты и тем самым договориться об уменьшении необходимых документов и возможно об снижении стоимости их услуг.
Climber
если коммерческая - то обращайтесь в оценочную контору, а не в агентство, и вместе с родственником, чтобы оценщики объяснили вам обоим одновременно, какие методы будут использовать и почему
устроит срок и цена - закажете, не устроит - будете сами с родственником торговаться, но хотя бы принципы оценки коммерческой недвижимости в общих чертах будете знать
geilogmu
и вместе с родственником, чтобы оценщики объяснили вам обоим одновременно, какие методы будут использовать и почему
Проблема в том, что адекватный оценщик сразу предупредит, что по хорошему, его оценка будет далека от рыночной. )
Ибо федеральные стандарты оценки требуют от него подтверждать каждое свое слово источниками. А так как цены сделок ему взять негде (та статистика, которую дает ФРС - гумно гумном), опираться он будет исключительно на среднюю цену предложения с того же НГСа или иных площадок.

Но цена предложения и цена сделки - это две большие разницы...
Ц12
вопрос в том, насколько далека
в коммерческой недвижимости у риэлтеров точно так же недостаточно информации о реальных сделках для анализа сравнимых продаж (не говоря уже о том, что многие их них не знают, что это такое и п....дят как дышат, особенно в центральном агентстве недвижимости)
оценщики же используют несколько способов оценки стоимости и их оценка будет хоть в среднем удовлетворять обе стороны, которые хоть начнут понимать, как оценивают коммерческую недвижку - дальше вопрос только согласования коэффициентов и оценке по верхней или по нижней стоимости с приведением собственных аргументов
Climber
Ну так Вы же не говорили что речь о ком.недвижимости идет., Вам и стали советовать как хрущевку продать :улыб: Как Вам уже и сказали ранее с ком.недвижимостью намного сложнее, нет в открытом доступе такой информации (сама бы посмотрела) . Пообщайтесь с риэлторами специализ.на ком.недвижимости.
P.S. Вам АнтонГрад уже предложил свои услуги за 1000 р.пользуйтесь моментом. :миг:
Climber
Вы для начала решите вопрос о том, как будете продавать объект - сами или через АН.
Если сами, то тогда я склоняюсь к совету, данному Вам geilogmu.
Приходилось несколько раз заказывать оценку жилой недвижимости. В моих случаях оценка проводилась довольно примитивно - на основании сравнительного анализа цен на подобные объекты с различных информационных сайтов.
Возможно потому, что был такой исходный посыл.
Естественно, цена в объявлениях и цена продажи отличаются друг от друга, но, думаю, их разница не выйдет за пределы 5-ти, максимум 10%.
Видел оценки коммерческой недвижимости. Там более серьезные подходы.
В тех материалах, которые видел, оценка проводилась несколькими методами.
Затем, если не ошибаюсь, определялась еще и средняя цена на основании цен, полученных разными методами.
При указанном методе продажи, на мой взгляд - это лучший путь. Во всяком случае и Вы, и Ваш родственник будете отталкиваться от одних цифр, полученных официально.

Если же решите продавать через АН, то, думаю, к оценщикам можно не ходить.
Сотрудники отдела по работе с ком. недвижимостью сами проведут оценку и назовут начальную цену.
При этом Вы можете отдать им объект, как оформляя возмездный договор, так и без оного.
Climber
на сегодня насколько знаю существует три основных метода оценки. Среди них затратный, то есть по затратам в объект, сравнительный (его Вам уже предлагали. Там скорее всего конечный ценник будет не сильно отличаться, так как никто не будет снижать цену больше 100-150 тысяч от "хотелки") и доходный. В Вашем случае сравнительный самый оптимальный.

P.S или речь не о жилом объекте? если не о жилом, то метод оценки явно будет смешанным.
Sstasya
P.S или речь не о жилом объекте? если не о жилом, то метод оценки явно будет смешанным.
Объект при желании можно отнести либо к офисной либо торговой (первый этаж)
Радмира
Я в этом деле новичёк. Уже узнал много для себя нового.
geilogmu
вопрос в том, насколько далека
в коммерческой недвижимости у риэлтеров точно так же недостаточно информации о реальных сделках для
Вообще-то я считал, что как раз у риэлторов и есть хоть какая-то информация о реальных сделках. Они же зачастую сами и сопровождают сделку. А вот у оценщиков есть просто какие-то методики, которые возможно уже не соответствуют реалиям рынка, а чем дело закончилось они не в курсе. Или я не прав?
Climber
Недвижимость (в любом разрезе) - очень увлекательное занятие.:улыб:
Climber
Вариант оценки.
Как я понимаю существуют всевозможные фирмы по оценке всего на свете, и существуют риэлторы, которые занимаются оценкой только недвижимости.
Кто может оценить лучше? Как я понимаю в большинстве случаев они выполняют определённый заказ - например для получения ипотеки.
И ещё что напрягает, естественно помимо цены услуги, это большое количество документов, которые необходимо собрать и предоставить оценщикам прежде чем они возьмутся за работу. Помимо свидетельста о регистрации, там присутствуют такие документы как справки из какого материала постоен дом, или справка о стоимости эксплуатационных расходов и вообще много чудных документов. И спустя 5-10 дней усердной работы они предоставят отчёт, который в полном объёме вообще-то ни мне ни родственнику не нужен. А так вариан всем хорош.
...может быть открою для Вас большую тайну, но ВСЕ оценочные лицензированные компании для оценки прежде всего пользуются информацией, находящейся в свободном доступе, т.е. и в интернете в том числе. Многие клиенты, которым по каким-то личным причинам нужно обозначить завышенную стоимость незадолго перед тем, как подать заявление на оценку, вешают "фонари" на тот же НГС, где обозначают несуществующие в природе аналогичные квартиры, но по более высокой стоимости.
Риелторские компании знают же реальную стоимость, т.е. за сколько денежек на самом деле была продана квартира. Вот разговор с сотрудником 2-х минутной давности: для клиента-покупателя вчера в результате переговоров она сторговала 500 тысяч руб. Даже при ценнике в 9000 000 это больше 5%.
Солярис
...может быть открою для Вас большую тайну, но ВСЕ оценочные лицензированные компании для оценки прежде всего пользуются информацией, находящейся в свободном доступе, т.е. и в интернете в том числе.
Риелторские компании знают же реальную стоимость, т.е. за сколько денежек на самом деле была продана квартира.
Совершенно понятно, что официальной информацией пользуются все, но особую ценность, как правило, представляет информация которой у всех нет. Собственно Вы потверждаете мысль о том, что именно риэлторские компании обладают хоть какой-то информацией о стоимости реальных сделок.
Climber
Да? :а\?:
Пока не ощутил.
...а что тогда символизирует Ваша фраза выше: "Уже узнал много для себя нового." ? :улыб:
Солярис
Риелторские компании знают же реальную стоимость, т.е. за сколько денежек на самом деле была продана квартира.
Т.е., вы с оценкой имущества и используемыми методами вообще не знакомы?
Понятно — привыкли "шапки закладывать", да с жуликами на пару работать, когда оценку с завышенной ценой для банков делаете.
geilogmu
...да мы -то как раз знакомы, а жулики - это обычные клиенты, и Вы - ничем не лучше, как бы Вы тут щечки не надували.
geilogmu
Т.е., вы с оценкой имущества и используемыми методами вообще не знакомы?
Цитата правда не мне, но я всё же напишу. Лично я действительно очень плохо знаком с методами оценки, однако могу предположить, что любые методы оценки должны базироватся на рыночных реалиях. Соответственно при одинаковых методах оценки преимущество получает тот, кто имеет больше информации о реальных сделках. Допустим оцениваем ком. недвижимость с точки зрения дохода, который можно с этой недвижимости получить. Но чтобы рассчитать доход необходима информация о реальных арендных ставках на подобную недвижимость. Тот, кто владеет этой информацией имеет явное преимущество с точки зрения точности расчёта.
Climber
Каким образом с минимальными издержками получить справедливую рыночную цену на недвижимость?
Есть 4 вариант: обратиться к помощи форумчан. Напишите характеристики квартиры, а мы ее оценим, после чего возьмете среднее арифметическое
Climber
Тот, кто владеет этой информацией имеет явное преимущество с точки зрения точности расчёта.
1). В Вашей ситуации нужна не "идеальная" точность - а та, в которую обе стороны будут верить в какой-то степени "по-справедливости".
2). А также можете устроить скидку родственнику на его наличие как реального покупателя.
Т.е., Вам не надо будет как ждать... продавать.., так и оплачивать за эту работу.
Естественно, если у предполагаемого покупателя есть не только желание, а и возможность покупки.
А также те временные рамки, что устроят предполагаемого продавца.


*сделайте 2 оценки: через оценочные компании и/или АН. Для пущей "беспристрастности" выбор их может быть осуществлён обеими сторонами независимо.:улыб:
A. Ruslan
... характеристики квартиры, а мы ее оценим, после чего возьмете среднее арифметическое
А потом ТС хочет-не-хочет, но будет продавать родственнику ...квартиру. :not_i:
Инвентор
Вы для начала решите вопрос о том, как будете продавать объект - сами или через АН.

Если же решите продавать через АН, то, думаю, к оценщикам можно не ходить.
Сотрудники отдела по работе с ком. недвижимостью сами проведут оценку и назовут начальную цену.
При этом Вы можете отдать им объект, как оформляя возмездный договор, так и без оного.
Это тоже вопрос. Но я не думаю, что мне нужно обращаться для продажи в АН. Насколько я знаю они берут довольно большой процент от суммы сделки. В моём случае я не вижу в этом смысла. То что недвижимость в порядке мы и так знаем, никто никого обманывать не собирается. Мне кажется проще сделать либо самому, либо нанять юриста, который за небольшое вознаграждение оформит все документы.
A. Ruslan
Есть 4 вариант: обратиться к помощи форумчан. Напишите характеристики квартиры, а мы ее оценим, после чего возьмете среднее арифметическое
Что-то мне кажется, что это не совсем удачный метод. С подобной точностью я уже, собственно, сам оценку сделал поизучав предложения на продажу и скинув процентов 7-8. Маловероятно, что получится лучше. Не думаю, что этим вопросом заинтересуется большое количество профессиональных оценщиков. В результате цифра может получиться "от фонаря"
ясена
Вообще я уже принял решение, в том числе и на основании данного обсуждения.
Всем большое спасибо за участие.
Climber
В результате цифра может получиться "от фонаря"
Тогда Вам в оценочную компанию
Climber
То что недвижимость в порядке мы и так знаем, никто никого обманывать не собирается. Мне кажется проще сделать либо самому, либо нанять юриста, который за небольшое вознаграждение оформит все документы.
1). То, что с документацией "не совсем так" люди зачастую просто не знают. И дело не в обмане, а именно в незнании - в т.ч. каких-либо текущих изменений.
2). Можно и так. Просто раз Вы уже собрались в АН - заодно и поинтересуйтесь оплатой услуги по данному переоформлению.
Climber
сам оценку сделал поизучав предложения на продажу и скинув процентов 7-8
Все бы продавцы так оценивали свои квартиры, а то в жизни все наоборот:улыб:
Climber
Пару мес. назад занималась вопросом оценки производственных зданий - в связи с чем прозвонила все более-менее крупные н-ские оценоч.конторы :безум: итого: частные конторки независимо от размеров и ценника не любят браться за сложн. случаи и если вам важен результат - попробуйте
обратится к оценщикам БТИ на Трудовой 4 - на их сайте можно заполнить форму по объекту с приложением сканов документов - Вашей заявке будет присвоен номер, далее Вам перезванивает спец-т либо непосредственно оценщик и уже непосредственно говорят берутся ли они за оценку данного объекта и стоимость работ. Срок - 10 дней, ценник адекватный, специалисты квалифицированные.
Север2011
Зачем все эти сложности, Вы продайте квартиру на рынке, за свой "справедливый" ценник, родственник пусть купит себе за свой.
Climber
Насколько я знаю они берут довольно большой процент от суммы сделки. В моём случае я не вижу в этом смысла.
Обратите внимание - я говорил Вам о том, что можно отдать объект в АН с условием того, что Вы не платите ни копейки. В этом случае Вы просто не оформляете возмездный договор и все.
Комиссию АН возьмет с Покупателя.
В этом случае и агенты будут работать, и Вы сами будете активно продвигать свой товар, тренируя разные части своего тела.:улыб:
Climber
а реализовать Вы планируете объект, как жилой?
не совсем ясна была фраза, про "можно под офис или торговый". В таком случае у второй стороны возникают затраты на перевод из жилого в нежилое.
Тут главное понять еще, как что родственник покупает: если квартира, то он явно не захочет купить объект, как коммерческий.
Если же он его под офис или торговое в последующем, то тогда да.