Продажа квартиры в малоэтажке. Нужны дельные советы.
3371
31
Здравствуйте!

Очень нуждаюсь в дельных советах!
Дело в том, что нужно продать старую родительскую квартиру чтобы в последствии обзавестись своим жильем, но квартира уже на протяжении 5 месяцев не продается. Посоветуйте как поступить, к кому обратиться, чтобы найти покупателя на квартиру.

Уже было предпринято:
- есть объявление на нгс,
- есть информация о квартире в базах крупных агентств Новосибирска
- был эксклюзивный договор с АН на 3 месяца - уже истек (за время договора не было ни одного показа от АН)
- за все время продажи было чуть больше 10 показов (я сама показывала квартиру обратившимся по моему объявлению)
- в течении продажи были исследования цены квартиры - цена менялась на 250 т.р , но изменения цены никак не сказались на количестве просмотров и количестве звонков, т.е не было замечено не увеличения не уменьшения

О квартире(эти данные пишу только для раскрытия особенностей темы): квартира 3х-комнатная, на 1 этаже 2 этажного дома на ул Невельского, износ 51%, перекрытия деревянные, общая площадь 55 м2, все комнаты изолированные и нормальные по размеру, в квартира без ремонта, есть ремонт в санузле (кафель, сантехника) и поставлены пластиковые окна в одной из комнат

Есть понимание, что это вариант не популярный и тут нужен покупатель особенный, т.е тот у кого не очень много денег, но очень большая семья и необходимость в большей жилплощади. И стандартные приемы поиска клиентов используемые АН не действуют.

Жду ваших советов!!!
shelenka
цена менялась на 250 т.р , но изменения цены никак не сказались на количестве просмотров и количестве звонков
Значит недостаточно сильно менялась. Год назад, когда я подыскивал трёшку со схожими параметрами, стоимость примерно равных по внешнему состоянию, внутреннему ремонту вариантов различалась ровно на 300т.р. Ну и как вы думаете, какой вариант я предпочёл, дорогой или дешёвый?
"Если не видно разницы, зачем платить больше?" (с)
квартира уже на протяжении 5 месяцев не продается.
Если квартира активно рекламируется уже почти полгода, все способы продажи предпринимаются, а результата нет, вероятно загвоздка в самой главной характеристике объекта - цене.
shelenka
Цена решает все. Продавайте не за сколько вам надо, а за сколько купят.
shelenka
Вопрос цены. Самое неприятное не сам дом, а место. Хотя и сам дом не блещет.
shelenka
Увы, то, что вы описали - чудовищный неликвид.
Присоединяюсь к ответившим - снижайте цену до уровня
появления реального интереса покупателей.
shelenka
Жду ваших советов!!!
1). Продавайте по комнатам;
2). Или (если не охота всё это собирать в кучу) - примерно по сумме стоимости этих комнат.
3). По таким вариантам договор с АН на 3 месяца - разговор "ни о чём". Тут или цену сразу обговаривать по минимуму. Или заранее рассчитывать о сроках продажи в диапазоне 6-12 месяцев. И то при неуклонном (те же 50-100 т.р./месяц) снижении цены.

Как-то так...:улыб:
Stror
Не блещет там конечно больше чем блещет, но и золотые горы за эту квартиру никто не просит.

Вы уже оценили дом и его местоположение? тогда вопрос какая адекватная цена этому объекту??


Люди смотревшие квартиру даже не торговались, часто у меня было ощущение, что покупатели были даже не в курсе куда они пришли, а риэлтера им озвучивали лишь низкую цену и изолированную трешку, однажды покупательница на месте стала возмущаться - она ожидала 2х комнатную квартиру с ремонтом...

низкая цена это всегда хорошо, а цена ниже это еще лучше, но сколько это?? адекватно сколько? и вот еще кажется просто тут нужна хорошая работа риэлтера чтобы на просмотры попадали люди понимающие куда они едут, а не ожидающие супер квартиру за копейки
shelenka
Я не видел квартиру и дом особо не изучал как таковой. Но цена явно не 2000. Проще будет продать по комнате.
Stror
Я не видел квартиру и дом особо не изучал как таковой. Но цена явно не 2000. Проще будет продать по комнате.
а какая цена ??
shelenka
ИМХО, многое зависит от состояния квартиры... Дешевле чем в ОБИ я бы ее продавать не стал... Единственная разница - если в Оби много "малоэтажек" то в Нске их значительно меньше... Соответственно, в наличии определенный стереотип о том, что это "развалюха (как в смысле состояния дома так и в смысле и квартиры) какая-то с соседями-маргиналами". Опять же, есть проблема, как мне думается - чо с ней потом делать? Покупатель сразу думает о тех "траблах" которые его ждут при продаже, а полагать проживание там до скончания времен мало кто соберется...
Ну и еще - не знаю у кого как, но когда я вижу квартиру без фоток - у меня сразу возникает ощущение того, что там абсолютно убитый вариант... Т.е. типа варианта проживания там лет 10 к ряду алкоголика с организацией притона... Если квартира убита настолько, то ее покупать вообще смысла нет - сам в таком жить не станешь, а ремонтировать ее - себе дороже встанет...
В общем, я бы влепил фотки дома, подъезда, квартиры, рассказал как все "шоколадно" в округе и не забыл бы написать про то, что от западной площадки до ЖД вокзала можно на электричке минут за 15 доехать круглогодично и без пробок...
shelenka
Пересмотрел много двух этажек, поскольку в том районе где хочу купить их много. Да хочеться ближе к земле (старость наверное), хочеться высокие потолки. Но, давайте без обид, с моей точки зрения 95% владельцев таких домов НЕ В АДЫКВАТЕ :death:
1. Вопрос цены. Прошу о разумном снижении цены. Счас. "Вон в том доме за эту цену продали и мы продадим".
Ага. Я ничего так, что жильцы вовремя подсуетились/организовались под федеральную программу капремонта и кстати оплатили 10% работ? "Вон на НГС видела что такая квартира за эту цену ушла". Да. Я не успел. Такие варианты долго не торгуються, но там капремонт:смена проводки, труб, штукатурка, шпаклевка, новая сантехника, дорогая плитка. А за что Вам платить?
2. Срачь. И никак иначе. Ну что так трудно договориться восьми квартирам и помыть подьезд? Отремонтировать дверь совместно? Да фиг с соседями. Вы продавец и должны навести лоск на товар. Трудно чтоли вымыть подъезд, закрасить похабные надписи? И в продаваймой квартире навести хотя бы порядок, я уж не говорю по косметический ремонт."Это не "хрущевки" они ещё нас переживут!" Да, да при должном уходе. А у Вас штукатурка с потолка уже как полгода отвалилась, а Вам лень. Вся проводка на скрутках. Как Вы еще не сгорели?! И т.д. и т.п. Зато гонору за высокие потолки. Да я у Вас не кубические метры воздуха покупаю, а квадратные метры.

ВЫводы:
1. Снижайте цену.
2. За полгода можно было бы и ремонт сделать.
shelenka
Фигня какая-то. Продавать годами в максимально неприглядном состоянии. Да комплект самых простеньких обоев из остатков обойдется в тыщу. И линолеум заменить копейки. Отмыть, покрасить и продавать как "илитку". За те же 2, но с позитивом.
TSSB
ну... если штукатурка и все в хлам, то соглашусь... А если пригодно для "заезжай и живи" - нормальная цена... Я бы полазил по Обским объявам (там прес двухэтажек, от которых, вроде как, народ тоже пытается избавиться) и к тем ценникам навинтил бы еще процентов 10-15 за "г. Новосибирск" и улучшенную транспортную доступность...
Меня тоже смущает отсутствие каких-либо фоток и пейзажей окромя планировки. Планировка тоже "интересная". Комнаты по площади вроде нормальные, но по пропорциям - не очень, узкие, длинные. Кухня маленькая по площади, да ещё и узкая. При такой площади какой смысл бал заложен в двух окнах на кухне, непонятно.
shelenka
Подтянулся бы tolstopuz. Он недавно озвучивал на форуме свою эпопею с поисками, выбором, ценообразованием, плюсами и минусами данного типа жилья.
Александр.....
... Комнаты по площади вроде нормальные, но по пропорциям - не очень, узкие, длинные. ...
Не знаю, ИМХО, перепланировка по этой квартире плачет либо до 2-ки либо до 1-ки... Грубо говоря, сверху с/у, кухню и комнату объединяем... С/у уходит вниз... Ну и там дальше по потребностям или вторую комнату большую лепим или 2 поменьше...
55 квадратов для 3-ки мало...
Но, скорее всего, делать там этого уже никто не будет...
shelenka
Сказочная дыра и окружение для двух миллионов.
Яндекс.Панорамы вообще отказываются отражать тамошнюю реальность, слава Гуглу - показывает.
Ляма полтора уйдёт быстро, лям восемьсот - до нового года продадите точно.
Чтобы покупатели не били морду риэлтерам, сразу фотографии дома, дорог, двора им выдайте.
Александр.....
Это под такими квартирами можно неофициально вырыть бункер?
Liudmila17
да там в любом месте всё изрыто погребами - это ж Западный, самая одиозная его часть
Александр.....
плюсами и минусами данного типа жилья
Толстопуз писал о сталинках, а не о такой малоэтажке.
geilogmu
Помнится мне, что писал он о двух и трёхэтажках, которые называл бараками (терминология не моя, а толстопуза), и удивлялся, почему их сталинками величают, что впрочем, не помешало ему купить там квартиру.
shelenka
Там поди еще поезд по ночам в окно врывается?
shelenka
если продаете сами без риэлторов:

нет фотографий в объявлении, это снижает количество звонков. план это обязательное дополнение к фоткам, а то наделают фоток всяких кусков недвижимости, а полную картину собрать невозможно. делайте фотки. по этим фотографиям можно определить уровень отделки помещения - возможность или невозможность проживания в это квартире без затрат. ехать смотреть квартиру на край географии по словесному описанию - никто не будет. наверняка все кто был просто притянутые зауши.
мониторьте цены, знайте, что первый этаж всегда дешевле в продаже на 5-10% чем средний.
выделяете на рынке своих прямых конкурентов. идете смотрите все эти квартиры и делаете конкурентный ценник. первый же человек, который будет искать жилье такого типа - ваш покупатель, если его не уведут на другой объект. обклейте всю округу объявами на "продам квартиру". ваши покупатели это 80% -местные жители.

если продаете с риэлтором:
удаляйте все свои объявы из рекламы, если вы рекламируетесь сами, то вы риэлторам перестаете быть интересными. если ваши контакты есть у всех, то заинтересованность в вас как в клиенте резко снижается. вами занимаются только новички, которым не хватает клиентов.

обратитесь к риэлтору, который сидит именно на вашем районе. удаляйте все контакты из рекламы, клянитесь ему в верности, всем левым риэлторам давайте его телефон для контакта и по прошествии нескольких месяцев вы продадите. скорее всего люди, которые могут купить вашу квартиру и на НГСе то никогда не лазили, а обращаются в АН на районе для всекого вида размена. потенциальный клиент - это человек которому нужно больше комнат за меньшие деньги.

вот так.
megadom
....
мониторьте цены, знайте, что первый этаж всегда дешевле в продаже на 5-10% чем средний.
....
для 2-х этажки это сурово... Там со средними этажами вообще капец высад... :rofl:
ANik1C
Там поди еще поезд по ночам в окно врывается?
Зато машины под окнами не ездят — асфальт заканчивается задолго до…
geilogmu
Зато машины под окнами не ездят — асфальт заканчивается задолго до…
:ха-ха!: весомый аргумент :ха-ха!:
megadom
потенциальный клиент - это человек которому нужно больше комнат за меньшие деньги.
Вот это пожалуй один из плюсов данного варианта. Поддержу.
shelenka
а оно тут можно??
продавала свою на фасадной. тоже 1 этаж / 2 перекрытия дерево!
продажа за 0,5 года в 2007 году.
2ка 46 кв, то есть за 30 тр/кв.м.
продажа через агентство (не экслюзив). все документы наруках и 100% готовы к сделке. никаких подводных камней..
квартира была очень ухоженая, с/у кафель, смена коммуникаций, все новье из сантехники, подъезд чистый (после косм ремонта), двор под окнами с палисадником, оставнока рядом, но окна во двор...+ отсек в наземном сарае с отличном погребом+ место под машину во дворе...еще и технику+ мебель оставили...
И это все было в объявлении - фотки, много фоток!
в общем хорошие плюшки только за деревянные перекрытия.

покупатель - приехал с казахстана. нужно было быстро купить. чтобы сразу переехать и жить.
приходили еще с области. которых двухэтажка и деревянные перекрытия не пугали.
а близость эелектрички и оставноки очень даже прельщала.

а вы хотите 36 тр/кв.м. за "под ремонт " и плюшек вобще никаких...
Тоже приведу прошлогодний пример по цене. Д.Давыдова 8а (Дзержинский р-н, возле Авиастроителей). Трёхэтажка середины пятидесятых. Кирпич/шлакоблок, деревянные перекрытия. Трешка 74 кв.м, 2-й этаж, с бюджетным ремонтом трёхлетней давности, но благодаря чистоплотным хозяевам, неплохо выглядевшим на момент осмотра. Состояние самого дома конечно не ахти, проблемы с крышей и подвалом (но 2-й этаж это впрямую не касалось). Цена 2600т.р. (35т.р. за квадрат), плюсом кап.гараж недалеко от дома (правда плохеньхий, но всё ж).
Я не выбрал этот вариант в итоге именно из-за обще-технического состояния дома, но возможность заехать и жить, не делая ремонт, прельщала.
Та квартира в итоге была продана примерно через 2-3 месяца после моих смотрин.
Александр.....
Я сейчас без Сети... да и чего тут "озвучивать"? Мало того что "рухлядь", так ещё и без ремонта и левый берег и ж/д под окном... "душевая кабина" - как правило говорит за то, что дом без горячей воды или она с батарей (не понимаю КАК можно ею пользоваться - а здоровье?!?). Если нет - то надо указать наличие нормальной горячей воды явно в объявлении.
Если есть подпол или его можно откопать - тоже надо указать в объяве. Это (кроме потолков) - по сути единственный плюс. Да и "трешка" площадью с двушку... одна небольшая комната и две конурки...

... если покупатель найдется (должны быть очень веские причины брать хату именно тут), то я бы отдал "почем возьмет" не торгуясь.

у самого похожая проблема с трешкой в г. Волгоград.

P.S. дочитал до конца. Собственно тут за меня всё сказали. Покупатель - область, иногород... кому надо переселиться и быстро.. по сути "все равно куда", лишь бы сразу. А стало быть, объяву правильнее давать там, откуда возможен покупатель, а не НГС или местные АН... цена вопроса? Да фиг его знает, я тот район не изучал... мож там рядом... одни плюшки и народ не знает как туда перебраться.:улыб: