Продажа квартиры с занижением цены.
28854
90
При поиске квартиры столкнулась с вариантом продажи, когда продавец хочет занизить стоимость в официальных документах, чтобы избежать уплаты налога. Квартира в собственности, видимо, менее 3 лет и вот придумали такой вариант: продают фактически за 3.300, а в документах будет значится 1.000. И агентство продавца меня уверяет, что это обычная практика, банки пропускают такие сделки. Вопрос: неужели в налоговой и прочих органах контроля всем всё равно на такие сделки?
Жюльетт
я думаю вам нужно считать свои риски, а они есть, за налоги пусть переживают те кто за это деньги получают

ну и подумайте вам этот дополнительный риск зачем? - допустим есть скидка приличная в цене?
Alippa
В том-то всё и дело, что продают очень странно: сначала скинули до 3.180, мотивируя занижением, потом подняли до 3.300, я звоню, спрашиваю, оказывается, занижение по-прежнему присутствует :eek: Ладно бы человек сам так метался, но продаёт через агентство, продаёт уже год. А покупатель мало того, что теряет право на налоговый вычет, вернее, получит меньше гораздо, так ещё и фиктивные документы будет иметь на руках. А в случае, если сделка будет опротестована вернётся мне всего тот миллион, который будет в доках, а не фактически уплаченные 3.300... Вот они нормальные, нет, товарищи продавцы и их агентство?
Жюльетт
В случае расторжении сделки Вы получите вместо 3.300 - сумму по договору, т.е. - 1.000
Банальная мошенническая схема - передачу денег в большей сумме не доказать :nea.gif: , но если даже продавец и не собирается первоначально кидать - сия мысль может прийти позже (ой, случайно обнаружилось лицо, чьи права на квартиру нарушены при приватизации, несовершеннолетний и т.п.), но даже если ничего подобного не случится - зачем Вам становиться соучастником налогового правонарушения с неясной перспективой общения с налоговыми и иными органами.... :dnknow:
Север2011
А в случае если Вам срочно понадобится продать - только оформлять за тот же миллион.
Летом выбирал - с занижением не рассматривал в принципе.
Север2011
Я это знаю, потому и не соглашаюсь. Только мне удивительно, что агентство уверяет будто бы на рынке недвижимости это сейчас обычная практика, продажи с занижением. Кто бы на это повёлся?....
Жюльетт
АН - мутные конторы, ни за что вообще не несущие никакой ответственности, которые будут уверять в чем угодно лишь бы урвать свою комиссию - не обращайте внимания :nea.gif: Увы, ведутся и будут вестись - дураков хватает :dnknow:
Жюльетт
на то они втюхиватели, чтобы уверять и манипулировать в парадигме НЛП-модели "тень отца Гамлета"

ведутся, к сожалению, и не самые глупые люди, просто их личностный код не содержит умение или навык противостоять манипулированию
Жюльетт
Очень много таких сделок с новыми квартирами. Да, обычная практика и банки занижение уже пропускают. На 2300 Вам тоже дадут расписку.
Жюльетт
Я это знаю, потому и не соглашаюсь. Только мне удивительно, что агентство уверяет будто бы на рынке недвижимости это сейчас обычная практика, продажи с занижением. Кто бы на это повёлся?....
Это действительно уж если не "обычная" - то достаточно часто встречающаяся практика. Причем, обращаю особое внимание, что делается это именно по просьбе Продавца. Почему Покупатели соглашаются на такие схемы? По очень простой причине: привлекательная стоимость и полностью устраивающий сам по себе объект.
На такие же схемы совершенно спокойно соглашается и ряд банков, несмотря на то, что квартира остается в залоге и т.д. Прописываются специальные пункты в договоре. Так что весь вопрос - нравится-не нравится, а если "нравится2 - то настолько ли, чтобы идти на эту схему. О возникших впоследствии проблемах слышать не доводилось.
Север2011
АН - мутные конторы, ......... :nea.gif: Увы, ведутся и будут вестись - дураков хватает :dnknow:
+100500 Дур ( с претензией на интреллектуальность ) тоже.
Naty
Сделки такие есть. Не так давно знакомая так купила. Но то, что у десяти человек обошлось - не значит, что ТС не будет нем несчастным одиннадцатым.
Начнем с того, что в этой не очень законной сделке изначально одни жулики.
Naty
На 2300 Вам тоже дадут расписку
Дать-то могут, вопрос в том, что по ней вычета не получить, да и перспективы, что суд в случае расторжения договора будет ее учитывать весьма туманна.

Для ТС. Сделки такие на рыке присутствуют, но они либо от неграмотности и наивности покупателей, либо когда нужен именно этот вариант и никак иначе.
К сожалению мне тоже пришлось поучаствовать в такой сделке, правда речь шла не про квартиру, а про дачу (по второй причине, других аналогичных вариантов просто не было). Постарались себя конечно всячески обезопасить (насколько это было возможно естественно), но выдохну все равно только после истечения срока исковой давности.

С квартирой, да еще и при возможности получения налогового вычета при покупке однозначно не решилась бы на такой вариант
finity
В этом году сама продавала-покупала квартиру.
Среди вариантов с понравившихся мне 2-х новостройках - не было ни одного без занижения цены. Единственный продавец согласился указать полную стоимость квартиры, но при этом стоимость квартиры увеличивалась на сумму подоходного налога с разницы.
Свою квартиру была готова продать без занижения, но у меня покупателей было достаточно, разница в цене небольшая, да и стоимость квартиры намного больше 2 млн. (это если к вычету).
Банки да, принимают, но не все. И с разумным занижением, а не за 1 млн.
Жюльетт
Занижение занижению рознь. Если на 20%, чтобы налог не платить с разницы между покупкой и продажей новостройки (т.н. инвесторы, по ДДУ) - с этим можно согласиться. А если до миллиона - риски соответственно возрастают, решать Вам)
child_in_time
Мы решили, нам не надо) Тем более, это не новостройка, обычный типовой 9-этажный дом. Мало того, что продают по обычной рыночной цене, нисколько не дешевле таких же вариантов, так ещё и с занижением.
finity
А какой срок исковой давности? 3 года? Мы планируем вычет получать, почему нет, поэтому решили не связываться. И не только поэтому, это даже вторично, а первично - всё это жульничество как ни крути.
Жюльетт
Я это знаю, потому и не соглашаюсь. Только мне удивительно, что агентство уверяет будто бы на рынке недвижимости это сейчас обычная практика, продажи с занижением. Кто бы на это повёлся?....
я отказалась от такой сделки. и АН ХИРШ прям убеждало " а что такого -так все делают - а пропишем в логоворе - а еще одну расписку". это не реклама агентства , но эти люди не разбираются в юр тонкостях и дурят голову покупателям , что просто получить комиссию свою.
и продавец был какой-то в "понтах"..можно было повысить до 1200 тр чтобы с налоговй потом можно было поспорить (+/- 20% от среднерыночной стоимости -кто знает поймет о чем речь). нет-с продавец зажался оплатить налог в 26 тр.
по совокупности "проблемок" данный вариант недвижимости не был куплен. нашелся другой без к-то "жульничеств в особо мелком размере". и живу спокойно.

удивляюсь как люди ведутся на уговоры типа " а так все делают". не надо быть лемингом "как все"
зима2013
иногда нужна именно эта конкретная халупа к сожалению с хозяином Скуперфильдом
поэтому и приходится даговариваться
хорошо хоть "жадине покажешь грошь и делай с ним что хошь" (с)
Alippa
иногда нужна именно эта конкретная халупа к сожалению с хозяином Скуперфильдом
поэтому и приходится даговариваться
хорошо хоть "жадине покажешь грошь и делай с ним что хошь" (с)
..вот именно так и есть. И поймите главное:если это и делается - то только по ТРЕБОВАНИЮ Продавца и только при СОГЛАСИИ Покупателя. Агентство от такой схемы никаких дополнительных бонусов не имеет.
Солярис
агентство это только модератор сделки
нормально от него ожидать помощи и поддержки твоих интересов, но надеяться, что это 146-ти процентный твой страховой полис на ножках - наивно, а обижаться, что сам выбрал оленей сохатых - глупо
Alippa
Плохо, что люди опускаются до оскорблений и всезнайства (это не к Вам, а почитав некоторых злобных завсегдатаев ).
Как уже написала Солярис - это дело добровольное и агентство только оформляет в соответствии с достигнутыми договорённостями "Продавец/Покупатель" и никаких дополнительных бонусов, кроме лишнего документооборота и времени на разъяснения прав, обязанностей, последствий... не имеет.
При том, операция вполне законная и не мошенничество, а "оптимизация налогообложения" называется. Обе суммы передаются по расписке и подкрепляются договорами, с учётом ст.220 Налогового Кодекса РФ.
Кроме того, "Фомы Неверующие" напрасно мало в расчёт принимают то, что многие банки спокойно идут на эту схему. Если кто-то пытался с банками договориться о МАЛЕЙШИХ рисках для них, то поймут. Для примера: АкБарс запретил сделку с несовершеннолетним собственником, пока не покажем купленную на него квартиру, хотя Опека разрешила в 3 месяца эти документы предоставить и с наличкой все бы сначала купили, а потом (на крайняк одновременно) новую приобретали.
А если про возврат денег при расторжении сделки переживать, то из неудобств малозначащих будет два исковых, а реальная проблема в платёжеспособности Продавца (хоть одной, хоть двумя суммами разбито). Поэтому больше внимания нужно Продавцу и проверке документов на сделку уделять, чем переживать, что 1-й суммой в расписке или 2-мя расписками и Договорами оформляется.
Про налогообложение (что является главной причиной) здесь:
https://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1957398647/?per-page=50&fpart=1
https://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1871060254/?per-page=50&fpart=1
Realtor
После невинной оптимизации налогообложения на 100 тысяч может возникнуть соблазн оптимизировать еще пару миллионов на доверчивом покупателе. Причем изначально мошенничество не планируется, но если денежки сами в руки плывут...
Realtor
операция вполне законная
ну-ну... Законная - это когда соблюдены интересы всех сторон и не нарушено законодательство.
В данном случае соблюдаются лишь финансовые интересы продавца.
Про защиту интересов покупателя (которые защищаются исключительно моральными принципами продавца в случае расторжения сделки), а также соблюдение налогового законодательства (которое тут в принципе отсутствует) - скромно умалчиваем :ухмылка:
finity
Просто Вы читаете или понимаете не всё. Возможно специально, т.к. однобоко учитываете только интересы покупателя.
1. Я написал, что составляется 2 (Два) договора и 2 (Две) расписки, все эти документы имеют юридическую силу, при грамотном оформлении.
2. Максимальные налоги никто не обязан платить, если есть ЗАКОННОЕ право их оптимизировать (уменьшить).

Для покупателя появляется только один существенный недостаток: ВОЗМОЖНОЕ возмещение государством 13% не с 2х млн., а с 1 млн. До недавних времён это возмещение можно было получить только с одного объекта, но в н.в. даже этот минус нивелирован тем, что Покупатель может ДОполучить свои 13% со следующего объекта. Было бы с чего получать, т.к. у нас не все работают по 2-НДФЛ, а если работают, то, допустим, с мин. ЗП 7 т.р., соответственно налог = 0,91 т.р. Делим 130 т.р. на 0,91 т.р. = 143 месяцев : 12 мес в году = 11,9 лет. За это время, как иносказательно говорил Х.Насредин: или падишах помрёт или ишак. Это к тому, что в РФ планировать на 11,9 лет - утопия.

Ну а если официальная большая ЗП, то Покупатель имеет право выбрать другую квартиру - никто не спорит. Так же как и Продавец имеет право выбрать другого Покупателя. К сделкам только взрослые и дееспособные люди допускаются, они сами и решают. Главное без оскорблений.
Realtor
1. Нет 100% гарантии защиты покупателя в случае судебного расторжения договора. Варианты более-менее максимизирующие такие гарантии есть (их видимо и имеете ввиду), но они все неидеальны и вероятность мошенничества со стороны продавца в них сохраняется.
2. Уменьшать налоги надо тоже законно. Например, воспользовавшись вычетом на расходы по приобретению.
Прямое занижение цены в договоре к законным методам не относится.
Про "покупной" налоговый вычет с нескольких объектов - звездочки почитайте. На данный момент нет еще ни одного человека, который бы им воспользовался, а Вы уже расписываете - насколько это красочно и беспрепятственно. Вот когда это вступит в силу с 2014 года, а в 2015 получим практику по декларациям, тогда и можно будет что-то говорить. Кроме того не факт, что покупатель планирует еще что-то когда-то покупать, да и ложка дорога к обеду - а не когда-нибудь потом.
Те, кто работают по 2НДФЛ за 3 копейки - их личные проблемы. Не понимаю, почему я должна ориентироваться на них, а не на собственную 2НДФЛ?

Я повторюсь, я в курсе, что такие сделки бывают, но бывают они исключительно в силу ограниченности выбора либо неграмотности покупателя.
finity
Как вариант, инвестируйте сами в новостройку или купите квартиру больше 3х лет в собственности. Основные категории "занижаемых" квартир:
1. Получил наследство (до 1млн.)
2. Новостройка (до цены приобретения)
3. Купили но перепродают раньше 3х лет собственности (до цены приобретения)
4. Дарение (до 1 млн)

Кроме того, т.к. в сделке минимум 2 участника, то и договариваются они на взаимовыгодных условиях.
Бывает:
1. Покупается далее квартиры и налог компенсируется с новой
2. Стоимость квартиры увеличивается, т.к. у Продавца возникают дополнительные расходы по налогам.
3. Ждут, когда 3 года исполнится.
4. Продают по нескольким Договорам, как независимые доли
5. Сознательно платят налог без оптимизаций, т.к. верят в наше государство, дедов морозов, водяных ... и готовы помочь им и Покупателям материально.
Realtor
Я одного не понимаю - зачем Вы сейчас передо мной пытаетесь как-то оправдать, обелить и опушистить таких продавцов?
Чтобы я согласилась - что да, они милые, белые и пушистые? Это что-то Вам или мне даст? Сомневаюсь.

Повторяюсь в очередной раз, я в курсе как и когда бывают такие сделки (не надо мне про это рассказывать). Я просто за то, чтобы все называть своими именами.
Единственное оправдание такой сделки с точки зрения осведомленного покупателя - необходимость этой конкретной недвижимости. "Выгодность" покупателя в этом случае - получение конкретной хотелки и не более того. И идти на такую сделку надо только в том случае, если других вариантов просто нет, недвижимость покупается более чем на 3 года, а возможность "покупного" вычета отсутствует.
Ибо если есть другие варианты без занижения - то с какой стати помогать на ровном месте продавцу материально?
finity
Я пишу не конкретно для Вас, а для всех, чтобы люди видели не однобоко проблему и голословно словами не бросались. Нам (и любому агентству) проще если никаких оптимизаций и лишних бумажек с объяснениями нет. Но и бурю в стакане поднимать, не стоит и людей кошмарить обыденной особенностью (одной из, не более)
Устраивают условия Продавца и Покупателя - покупают и 99,9% той же надёжности получают, как и при обычных сделках.
НЕ устраивают - проходят мимо и ищут выгоду в возмещении лишних 130 т.р. от государства или государству.

Сейчас гораздо актуальнее и серьёзнее проблемы есть, например, покупка квартиры, которая ранее куплена с использованием мат.капитала. При педалируемой здесь теме - шансы на расторжение равны тем же, что и в обычных сделках, как и возврат денег, ничего особо особенного. А вот с мат.капиталом - государство может взять добросовестного Покупателя за мягкое место и отобрать квартиру в пользу "ущемлённого" ребёнка. Вот это проблема грядущаяя, возможно. А обсуждаемая - выеденного яйца не стоит, имхо.
Realtor
При том, операция вполне законная и не мошенничество, а "оптимизация налогообложения" называется. Обе суммы передаются по расписке и подкрепляются договорами, с учётом ст.220 Налогового Кодекса РФ.
Это называется не оптимизацией, а уклонением от уплаты налогов физическим лицом. < пп.5,6 > квалифицирующий признак 198 статьи достаточно высок.
Расписка же о передаче остальной суммы будет лишь подкреплять прямой умысел.
AntColonel
Тем не менее, ни одного случая, когда Покупатель или Продавец пострадали я не знаю и никто конкретные примеры не приводит, а только Покупатели кричат, что им 130 с государства не содрать, а Продавцы, что не возражают, но не за их счёт.
Из чего делаем выводы, что каждый перетягивает одеяло в свою сторону, а истина посередине (как обычно) и нужно находить компромисс и Покупателю счастливо отмечать новоселье, а Продавцу получать деньги.
AntColonel
радует, что таки вменяемые люди называют вещи своими именами :agree:
Жюльетт
Тоже летом брал хатку, столкнулся с вопросом. На около двух десятков просмотренных вариантов, а может и поболее, предложений о занижении было всего 2 (два). Но это - вторичка.
< п.6 >
Realtor
я вообще не вижу проблемы, продавец предлагает свое условие - занижение суммы, обычно подкрепляет его скидкой от рыночной цены объекта... к чему тут разговоры о его моральном облике? хочешь получить вычет целиком/опасаешься - идешь мимо.. а если вычеты давно уже получены и ситуация продавца понятна/доки прозрачны, чоп не взять то?

другое дело, если продавец жлоб - и занизить ему хочецца и цену не уронить - ну дык пусть сидит, время, говорят, лечит:улыб:
Realtor
с учётом ст.220 Налогового Кодекса РФ.
хоть бы ссылки на закон не упоминали в суе... :шок: < п.7 >
tolstopuz
Но это вторичка, старше 3-х лет в собственности - Вы правы и в этих сделках всем немного проще: Продавцам, Покупателям, Агентствам, Банкам и т.д.
Realtor
А вот с мат.капиталом - государство может взять добросовестного Покупателя за мягкое место и отобрать квартиру в пользу "ущемлённого" ребёнка.
В рамках действующего законодательства - НЕ МОЖЕТ.
Начитались журналистских страшилок?
atarin
Прецедентов не знаю, но паника у понимающих людей серьёзная. Куда значителнее, чем деление стоимости на стоимость объекта + неделимые улучшения. Напишите, своё видение, почему не может. Без стёба, действительно серьёзные опасения и Ваше мнение, в т.ч., мне интересно.
Стандартная ситуация:
1. Сертификат мат.капитала на руках.
2. Ребёнку не исполнилось 3 года
3. На сумму мат.капитала, или больше, берётся ипотека, с планами дальнейшего гашения мат.капиталом.
4. Банк собственником ребёнка не разрешает регистрировать, берут только нотариальное обязательство, что родители далее, после гашения ипотеки, обязуются выделить всем домочадцам доли. Банк и пенсионный это устраивает и этот документ попадает в гос.архив.
5. После гашения кредита, люди НЕ выделяют ребёнку/детям долю (чтобы не связываться с регистрацией, опекой), а сразу продают
6. Новый хозяин может даже в Договоре купли-продаже старом не найти упоминаний про мат.капитал, т.к. ипотеку можно гасить пост.фактум., после покупки по ипотеке, без упоминания его.
7. По хранящимся в пенсионном фонде обязательству начинается, в любое время, проверка выделения ребёнку площади в указанной конкретной квартире и не находят его там.
8. Пишется письмо в опеку, про ущемление имущественных прав несовершеннолетнего и нецелевое использование гос.денег
9. В судебном порядке ребёнку (а то и нескольким в этой семье) будут экспроприированы м.кв. у новых хозяев.
atarin
Простите, что вмешиваюсь, а как законодательство защищает покупателя в такой ситуации? Просто я с ужасом узнаю ситуацию в которой сейчас нахожусь: уже внесли задаток за квартиру, кредит за которую был погашен в сентябре материнским капиталом. Сейчас оформляется свидетельство уже чистое без обременения (в терминах не сильна, пишу как услышала). Т.е. владелица квартиры должна выделить теперь долю в квартире на своих детей и только потом продавать, а иначе сделку может признать недействительной пенсионный фонд? и что же теперь делать? требовать выделения долей? :безум:
Realtor
Будьте добры, подскажите и Вы, как теперь поступить. Пока не подписали договор купли-продажи еще есть время что-то предпринять?
Realtor
Прецедентов не знаю, но паника у понимающих людей серьёзная.
Извините, но совсем без стёба не смогу.
У понимающих людей как раз никакой паники, паника у людей, которые где-то что-слышали, где-то что-то прочитали.

В пунктах 1 - 6 действительно описана достаточно типичная ситуация.
По пунктам 7 и 8 - возможны единичые случаи, инициированные заявлениями третьих лиц, на которые нужно отреагировать.
Пункт 9 - плод больного воображения "понимающих людей". Максимум, что может сделать суд - принять решение о возврате владельцем сертификата средств материнского капитала. У суда нет законных оснований для "экспроприаций".

Лучшим возражением на 9 пункт будет анализ искового заявления. Составите?
Lavira18
Простите, что вмешиваюсь, а как законодательство защищает покупателя в такой ситуации?
Точно так же, как и в других ситуациях.

Т.е. владелица квартиры должна выделить теперь долю в квартире на своих детей и только потом продавать, а иначе сделку может признать недействительной пенсионный фонд?
У пенсионного фонда нет полномочий признавать сделки недействительными. Они же не суд.
и что же теперь делать? требовать выделения долей?
Вопрос риторический, решайте сами. Вы же прекрасно понимаете, к чему могут привести ваши требования.
Жюльетт
Сдается мне, речь идет о трешке на Кропоткина? :миг: Если это так, то заниженная цена - это не единственные "рога" данного варианта.
atarin
У пенсионного фонда нет полномочий признавать сделки недействительными. Они же не суд.
У пенсионного фонда вообще полномочий особых нет. Поэтому все вопросы по мат капиталу они решают через прокуратуру. А она уже через суд. Т.е. фраза вроде верная, но смысл не меняется.
atarin
По пунктам 7 и 8 - возможны единичые случаи, инициированные заявлениями третьих лиц, на которые нужно отреагировать.
Это пока что единичные случаи. Никто не мешает начать массовую проверку.
Developer
Это пока что единичные случаи. Никто не мешает начать массовую проверку.
Да даже если и массовые - почему в качестве результата судебного разбирательства рассматривается только расторжение сделки по недвижимости, для приобретения которой использовался МК? Ведь может быть и отзыв МК, уже упомянутый, как нецелевое его использование (в части неисполнения обязательства), и понуждение выделить долю несовершеннолетнему в другой находящейся в собственности недвижимости.
madmax
Позвонила сегодня в пенсионный фонд. В Ленинском отделении мне ответили, что проблем у нас (покупателей) не будет, а продавцы будут разбираться с прокуратурой. В Октябрьском отделении мне сказали "у вас будут большие проблемы, вплоть до расторжения договора купли-продажи". Как сказала мне специалист тамошний: сертификаты на материнский капитал будут выдавать до 31.12.16 года, а потом могут просто начать массовые проверки для отчетности и вот там повсплывут такие сделки. В общем опасность есть в любом случае.
Lavira18
Как сказала мне специалист тамошний: сертификаты на материнский капитал будут выдавать до 31.12.16 года, а потом могут просто начать массовые проверки для отчетности и вот там повсплывут такие сделки.
:biggr :rofl: in: в мемориз фразу этого специалиста
madmax
Да даже если и массовые - почему в качестве результата судебного разбирательства рассматривается только расторжение сделки по недвижимости,
Просто есть такая вероятность вот и все. Она маленькая, но есть. Допустим деньги потратили, недвижимость не купили.
Developer
Взыскать с родителей в пользу ребенка. Алименты, исполнительный лист - и пущай на счет в сбере перечисляют пока материнский капитал дитю не возместят.
То ли в думу мне податься - идеи так и прут