Посоветуйте что лучше: погасить ипотеку или купить еще одну квартиру?
9270
58
Здравствуйте всем!)

Предложу на общее обсуждение свою головоломку, хотелось бы услышать мысли по действиям в данных условиях.

1. Есть ипотечная студия. Задолженность для досрочного погашения около 1200 тр. Платить еще почти 13 лет. Она сдаётся, доплачиваем на комм. услуги 1,5-2 тр. в месяц.
2. Скоро будет нал 1100-1200тр.
3. Жить есть где (но жильё не наше).

У нас 2 основных варианта, у каждого есть плюсы и минусы и поэтому решение не принято. Сложность выбора еще в том, что мы пока не знаем что мы захотим в будущем (имею ввиду сроки, общий вектор есть). В следующий сезон мы уедем зимовать в тепло и есть вариант, что вернёмся через 5-7-10 лет)))
1. Погасить ипотеку. Сдавать и копить эти деньги. Или продать и купить 1-2к новостройку и потом тоже сдавать.
2. Купить 1к, например в Дискусе. Потом её сдавать. Или продать, купить такую же, а заработанные деньги кинуть на ипотеку.

Что надо: максимальную экономическую выгоду) И, чтобы когда мы приехали, продать "что-то" и купить домик в деревне))

Извините, если не очень понятно изложила - нет опыта)
sunsay
Прибыль от новостройки однозначно будет больше прибыли от аренды студии. :yes.gif:
Если не боитесь рисков стройки, второй вариант экономически выгоднее.
Да и если сдавать, лучше жить в городе, а с вашим отъездом на довольно долгий срок это тоже добавляет определенные неудобства.
sunsay
Не сможете Вы на берегу Индийского океана управлять арендой. Продать и вложиться - раз в 2-3 года сможете появиться лично зафиксировать прибыль. Ну и студий клепают дальше - больше. Сейчас их еще можно продать, а завтра за них будут бить фэйс.
Lazura
Да, мы тоже больше склоняемся к этому) Просто хотим посоветоваться - вдруг мы зациклились и не видим чего-то важного.
ANik1C
На счет управления арендой мы не волнуемся) К счастью, у нас большая и дружная семья - сестра и братья помогут.
Кстати, да! Напомнили про наше опасение по поводу спроса на студии в последующие годы, особенно Дискусовские.
sunsay
зачем инвестировать в котлован в депрессивном в будущем фигаполисе тем более надолго покидая его?
не проще тогда купить котлован в том же Питере или Новой Москве
или сделать валютный вклад, лучше несколько процентов под 6-7 по валюте вполне сохранят ваши филки, особенно если история пойдет по Иранскому сценарию
ИМХО
Alippa
Люди про Дискус не просто так наверное пишут. Понятно ведь, что у них нет лишних свободных 5-10 млн. руб. Во что можно инвестировать 1 200 тыс. руб в Москве или Питере, в гараж, лохотрон, долгострой ? :dnknow: Ну и стройка сама по себе риск всегда, а инвестиции в чужой не знакомый рынок - это риск во много раз больше.
Lazura
нет ну если инвестиции в Дискус ТС-у прозрачны и отхеджированы на 146%, то вопросов нет
пусть управляет ими хоть с другой стороны Планеты
я так тихо под веником считал, что Дискус "знакомый рынок" только для Джулая и его сотрудников и то ....иногда я и в этом не уверен

поэтому и предлагал депозит, а не котлован
Alippa
депозит тоже вещь не стопроцентов надежная
например выбор банка? чтобы и доходность и сохранность
Alippa
я так тихо под веником считал, что Дискус "знакомый рынок" только для Джулая и его сотрудников и то ....иногда я и в этом не уверен

поэтому и предлагал депозит, а не котлован
Загляните в "новостройки", там люди в Дискусе отовариваются уже по десятому кругу, а все потому, что цены низкие, репутация хорошая и можно бесконечно переоформлять не попадая про налоги, на минусы все дружно закрывают глаза... Дискус у всех на слуху, у каждого есть знакомый или знакомый-знакомого, который там покупал, вот он и стал "знакомым" для населения. ТС же не мы тут про Дискус подсказали, она сама с этими знаниями пришла :хехе:
Депозит уже сложнее,валюта она же разная бывает....,а знают в основном доллар и евро, а исходя из последних событий с долларом, уже Дискус надежнее выглядит. Опять же банки страхуют вклады физ. лиц на сумму не более 600-700 тыс. ( не помню точно), значит надо разбивать сумму, а там уже и процент будет не такой интересный :dnknow: Короче сложно все.... :безум:
Lazura
а кто говорил, что рантье быть легко?
Lazura
Депозит уже сложнее,
Чем сложнее то? Пришел в банк положил деньги или по разным банкам разложил, если сумма больше 700 тр.
Гораздо, конечно, увлекательнее вызванивать дискус, таскать им мешки денег, потом искать покупателя и получать мешки денег от него.
Developer
Я же не про физический поход в банк говорю :безум: А про получение прибыли с депозита, надо все высчитать, понимать перспективы роста валют, представлять сколько в итоге сожрет инфляция и только потом вывести чистую прибыль ( не большую, увы). А в Дискусе , грубо говоря, за 900 купил - за 1500 продал и надо просто подождать.....Про "увлекательность" и документы по покупке Дискуса - это отдельная история, которая лично меня совсем не устраивает, но люди покупают и активно, значит их такое отношение застройщика не смущает :dnknow:
Lazura
А что там в рублевом депозите высчитывать? 900 вложил - 1500 получил - надо просто подождать.
Developer
Это что за такой вклад нереальный, в каком банке такие проценты дают? :eek:
И опять же, 900 тыс не страхуют :1:
Lazura
А в Дискусе , грубо говоря, за 900 купил - за 1500 продал и надо просто подождать.....
посмотрите на количество понастроенных клетушек на продажу, достраивающихся и готовящихся к постройке, и оцените шансы выгодно продать свою в неопределенном будущем, да у такого застройщика, да в таких местах. Да с такой экономической ситуацией в стране. Перспективы более чем туманные.
Летучая_Кошь
Вы мне не рассказывайте, я этим ежедневно занимаюсь. И как бы не хаяли место (из-за барахолки и контингента), из-за качества домов, отделки и пр. Дискус продается ВСЕГДА и если не перегибать с ценой, то довольно быстро, прибыль у людей при этом сотни тысяч, которые в банке никогда не заработаешь. И на маленькую и дешевую недвижимость всегда самый большой спрос, там если бы можно было по ипотеке покупать все подряд квартиры - оборот еще больше был бы.
И еще раз, для понимания, НЕ Я советовала ТС купить Дискус, я лишь написала, что прибыль со стройки однозначно выше, чем с аренды.
Человек спросил совета: "выбрать вариант А или Б", ответила исходя из вопроса. Тут же пошли советы про депозиты...В мире миллион способов заработать, давайте их все предложим ТС на рассмотрение :безум:
Developer
А что там в рублевом депозите высчитывать? 900 вложил - 1500 получил - надо просто подождать.
Даже если вложить весь 1 200тыс. (не разбивая) под проценты, максимум прибыли будет 150-180 тыс в год, минус инфляция....итого-? С Дискуса РЕАЛЬНО получить 500-600 тыс. за два года, вроде очевидная математика.
sunsay
на депозитах нельзя заработать - только минимально скомпенсировать инфляцию и то не всю, а только ее монетарную составляющую, а все валютные риски нужно хеджировать через корзину, а это уже заморочки

заработать на недвижке, понятно, можно, но это вид деятельности
заниматься им параллельно с основной деятельностью я бы не стал
сохранить филки от инфляции в кирпичах - можно не хуже чем в депозите, но, понятно, больше 30% портфеля я бы кирпичами не заполнял и объект бы уже не дергал - пусть стоИт и толстеет - ждет своего часа
Alippa
на депозитах нельзя заработать - только минимально скомпенсировать инфляцию и то не всю, а только ее монетарную составляющую, а все валютные риски нужно хеджировать через корзину, а это уже заморочки
:agree: ну вот,а то есть же фантазеры, считающие возможным на вкладе заработать с 900 - 1500 :шок:
Lazura
Легко. Вопрос - за сколько лет. Ну и поскольку идея заработать на кирпичах овладела массами - ту же студию от Дискусса за Бронными скоро годами продавать придется да еще и с дисконтом. Вы рассказываете как было, а надо думать - как будет. Ну не понимаю я экономической целесообразности покупать квартиру для жилья в таком месте независимо от цены. Инфраструктуры 0, пробки будут еще в разы больше, окружение соответствующее.
Alippa
Учитывая, что валютные риски начинают хеджироваться, когда доллар по 37, а в недвигу лезут даже сапожники, я б расслабился и получал удовольствие.
ANik1C
Во первых, нигде не написано про Бронную, вполне возможно ТС предполагает Высоцкого, а туда даже метро протянуть обещали :хехе:, и, справедливости ради, не такие уж там и клетушки, 34-39 метром студии, это по сути даже больше стандартного хруща. И продают такие объекты (которые не для жизни куплены), не через десять лет, а через полтора-два года, маловероятно, что рынок за это время так кардинально измениться,что продавать надо будет годами....
Developer
А что там в рублевом депозите высчитывать? 900 вложил - 1500 получил - надо просто подождать.
Так ответите по факту, где и какую валюту вложить, чтобы ваше утверждение стало реальным?
Lazura
Да любую кладите - рано или поздно получите ожидаемые деньги.
Developer
Внуки, в смысле, получат остатки от инфляции? :ухмылка: Ну бред же пишете, сами не понимаете?
ТС не писала вроде про десятилетия....
Lazura
Напомню всем,участвующим в обсуждении, желание ТС, а то про него как то подзабыли уже:

"Что надо: максимальную экономическую выгоду) И, чтобы когда мы приехали, продать "что-то" и купить домик в деревне))"
Lazura
просто все какбе намекают вам и ТС что максимальная выгода сопряжена с максимальными рисками. А сейчас, ввиду совершенно новой ситуации в экономике и рынке недвижимости, риски через год-два заняться подсчетом убытков вместо подсчета маржи по результатам котловных вложений, велики как никогда раньше.
Летучая_Кошь
Мне не надо намекать, я ТС ответила : " Если не боитесь рисков стройки, второй вариант экономически выгоднее." И риски есть во всем, можно ведь и с вклада по итогу снять денег вместо квартиры-на автомобиль. Любые ивестиции это риск. Дискус так то уже кризис переживал....
Lazura
Напомню всем,участвующим в обсуждении, желание ТС, а то про него как то подзабыли уже:

"Что надо: максимальную экономическую выгоду) И, чтобы когда мы приехали, продать "что-то" и купить домик в деревне))"
как вы думаете, зачем бы люди занимались бизнесом если бы на банальном арбитраже можно было бы не только сохранить, но и заработать на домик в деревне?

хотеть не вредно, но если есть цель извлечь прибавочную стоимость, то нужно иметь немного больше чем просто деньги, а вложиться в чужой бизнес - это вложиться в чужие риски, с таким же успехом можно купить акции того-же Магнита под идею, что тариться в супермаркетах люди не перестанут и в кризис
Alippa
Конкретно я, вложив деньги в студию на 6-ом мкр. (дааалеко не центр) в сумме 1504 тыс.руб, через полтора года получила 2 210 тыс. руб. Добавив символическую сумму на ДАННЫЙ момент вложилась в двух ком. от Краснообскмонтажспецстрой. По сути, без всяких ипотек и кредитов, спустя неколосальное количество времени получу желаемую двушку. И это все РЕАЛЬНЫЙ пример, так что все не так сложно (для меня). Единственное неудобство, пока приходится снимать жилье, у ТС такого неудобства нет.
Lazura
поймите мы живем в 4-х измерениях и ваш опыт можно повторить только отмотав время назад
давайте я вам расскажу как заработать на пяти ящиках водки и двух сотнях чубайсиков если их вложить в газпром и вовремя сбросить - вам это сильно поможет?
Alippa
Почему же только отмотав назад, я планирую с двушки получить в будущем минимум 500 тыс., спустя полтора года, да это не много, на данном застройщике много не заработаешь, но минимизируя риски выбрала его осознанно, так как в данной ситуации уже важнее наличие самой квартиры, нежели прибыль с нее.

Про водку как раз и не надо, тут есть КОНКРЕТНЫЙ вопрос и тема обсуждения, зачем приводить в пример депозиты и водку, я не понимаю :dnknow:
sunsay
Про вклад не вариант - у нас же ипотека! Лучше тогда её погасить в таком случае. Ипотека под 13,75 а вклад под гораздо более низкий процент - какой смысл?

Дискус мы рассматриваем только на Плющихинском, не студию, а 1-комнатную, которые у них почти 50 м.кв.
Lazura
но минимизируя риски выбрала его осознанно, так как в данной ситуации уже важнее наличие самой квартиры, нежели прибыль с нее.
и как вы риски то минимизировали?
все в руках застройщика, а вы венчурный инвестор
Lazura
Отличный пример!) У нас наша студия тоже КМСС, выбирали исходя из надёжности застройщика и качества отделки. Дом сдался на квартал раньше срока, лифт включили чуть менее, чем через месяц после сдачи. Пол выравнивать не пришлось, на стены ушло смешное количество штукатурки (толи 10, толи 20 кг на площадь стен 60 м.кв.).
Посмотрела сейчас цены на них: 2000тр. за студии меньше нашей на 3-5 м.кв. Мы вложили с учетом ремонта 1600тр (купили 12.2011)
В данном случае КМСС не рассматриваем по понятной причине - стоимость даже самой маленькой студии намного выше имеющейся суммы.
Alippa
Выбором застройщика, в котором я уверена полностью. В самом плохом итоге планируемая двушка у меня все же будет, пусть даже без прибыли от цены.

А инвестурия в депозиты - вы в чьи руки отдаете свои деньги? И что по итогу будете иметь или не иметь на выходе?
sunsay
и где тут плюсы в сравнении с депозитом?
если рассматривать это квест как инвестиционный кейс?
sunsay
Я вам отправила личное сообщение (мигающий конверт сверху).
sunsay
Посмотрела сейчас цены на них: 2000тр. за студии меньше нашей на 3-5 м.кв. Мы вложили с учетом ремонта 1600тр (купили 12.2011)
Прошло 2 года - 10% годовых на депозите дало бы вам 1940 тр. Учитывая налог в 13% на разность стоимости получаются уже не такие радостные суммы.
Alippa
Так там другая ситуация была, люди брали студию в ипотеку для жизни. Изначально понятно, что не для большой прибыли вариант. Сейчас вот хотят конкретно денег побольше, вот и рассматривают Дискус. Застройщиков логично рассматривать в зависимости от желаемого результата. КМС не для великих прибылей, больше вариант "для себя и спать спокойно".
sunsay
Недавно тоже стоял перед выбором, имея хрущ на маркса и 500к долга по ипотеке (11.7%). Вымутив 500к кэша решил не гасить старую ипотеку, а взять еще 1.5 млн, чтобы взять еще один хрущ на маркса. (уже под 10.8%). Теперь имею со сдачи 30к, и расходов 34к за имотеку и 2500 за комуналку. Итого имея -6500 могу ничего не делая за 4-5 лет (с учетом, что первая скоро погасится, + повышение стоимости аренды) поиметь две однешки на маркса.
Да, хрущь - это плохо (старье), но место тащит. Если на том же МЖК можно построить еще столько жилья сколько там есть, на той же затулинке можно удвоить площади, то понастроить вдоль линии метро не уверен, что можно.
Поэтому автору могу посоветовать переложиться в недвижимость по линии метро. Если получится в итоге 1 квартира с небольшим обременением - хорошо, если получится 2 квартиры с заметным обременением - ИМХО лучше.
Alippa
Может я что-то не понимаю) Попробую посчитать.
1. За 13 лет с ипотечных 1200тр мы переплатим 1400тр.
Открыв депозит под 8%, согласно калькулятору, мы накопили 1247тр.
То есть в этом случае у нас есть студия и 2447тр в 2027 году)))
2. Если мы просто гасим ипотеку и открываем пополняемый вклад, на который четко вносим свой бывший ипотечный платёж, то на "выходе" получаем 2527тр в том же 2027 году.
Если я и калькулятор всё правильно рассчитали, то оба этих варианта равны в итоге)
Developer
Согласна! Но мы брали то, что посчитали самым надёжным, хотя и самым дорогим (в то время за эти деньги можно было купить хорошую 1-к в Неограде около Сибмолла или такую же 1-к в ПТК на Сухом логу, что мы изначально рассматривали), и покупали для того, чтобы жить самим.
И еще, ремонт мы полностью делали сами, поэтому к нашей сумме можно смело прибавить 50-70тр, что еще больше снизит выгоду (в случае рассмотрения данного варианта как инвестиционного).
abit
Да, вариант второй ипотеки для покупки более конурентоспособного в плане сдачи в аренду жилья тоже рассматривался, но, признаюсь, страшно)
С другой стороны, если сдавать Дискус, то в него ведь тоже нужно серьезно вложиться + много сдающихся аналогичных квартир и цены на аренду там не высокие... И хрущ будет "сегодня", а не через 2,5 года. Надо будет еще раз посчитать этот вариант, спасибо за вариант.
abit
Поэтому автору могу посоветовать переложиться в недвижимость по линии метро. Если получится в итоге 1 квартира с небольшим обременением - хорошо, если получится 2 квартиры с заметным обременением - ИМХО лучше.
Хороший подход к делу, главное в данном варианте стабильная аренда на гашение. Ну и что бы дали вторую ипотеку.
Developer
А что там в рублевом депозите высчитывать? 900 вложил - 1500 получил - надо просто подождать.
это где так? так то все пойдем :смущ:
Kota
Надо просто выучиться ждать.
Надо быть спокойным и упрямым...
abit
Теперь имею со сдачи 30к, и расходов 34к за имотеку и 2500 за комуналку.
Да, хрущь - это плохо (старье), но место тащит. Если на том же МЖК можно построить еще столько жилья сколько там есть, на той же затулинке можно удвоить площади, то понастроить вдоль линии метро не уверен, что можно.
Вы хотите сказать, что хрущ однокомнатный на Маркса вы сдаете за 30 т.р. в месяц или все два хруща сдаете?
seka64
так то да. но это уже даже не детям..внукам получится)