Посоветуйте что лучше: погасить ипотеку или купить еще одну квартиру?
10380
58
Может я что-то не понимаю) Попробую посчитать.При условии неизменности цифр в будущие годы на уровне указанных ниже три варианта показывают следующие картинки.
1. За 13 лет...
Вариант 1 - Продолжаете сдавать ипотечную студию и размещаете новые средства 1,2 млн. на депозите под 8% годовых.
1) депозит за 13 лет увеличит исходную сумму в 2,72 раза, до 3,26 млн, при этом прибыль за 13 лет составит около 2,06 млн;
2) Ипотечные платежи по имеющейся студии Вы, как минимум, закрываете платежами от найма;
3) Если же учесть коммунальные платежи (по Вашим данным-это 1,5-2 тыс в месяц), то за 13 лет расходы составят около 250-260.000;
4) Платежи за содержание квартиры и ремонт - 200.000 (цифра - дискуссионная);
5) Итого по данному варианту общий доход за 13 лет составит: 2,06-0,26-0,2=1,6 млн.
Вариант 2 - Новыми средствами гасите остатки ипотеки и продолжаете сдавать "чистую" студию в найм.
Судя по Вашей информации, доход от найма составляет около 8.000/месяц или около 100.000 в год.
При размещении собранных за каждый текущий год средств на депозите и капитализации средств за предыдущие годы прибыль составит около 1,15 млн.
Коммунальные платежи составят около 250-260.000, платежи за содержание квартиры и ремонт - 200.000 (цифра - дискуссионная), всего расходы равны примерно 450.000.
Итого общий доход по данному варианту равен: 1,15-0,45=0,7 млн.
Вариант 3 - Новые средства инвестируете в указанную Вами новостройку в полном объеме, берете кредит 250.000 на 5 лет под 18% на ремонт и мебель и сдаете, получая доход 11.000/мес (цифра - дискуссионная).
2-2,5 года - ожидание постройки дома, 0,5 года - ремонт и подготовка к сдаче. Итого - 3 года без дохода с этой квартиры.
1) Рост цены инвестиций за счет изменения статуса объекта - 50%, доход - 600.000;
2) Доход от найма - 130.000 в год или 1,3 млн. за 10 лет;
3) При размещении собранных за каждый текущий год средств от найма на депозите и капитализации средств за предыдущие годы прибыль составит около 0,85 млн.
4) Платежи за содержание квартиры и ремонт - 170.000 (цифра - дискуссионная);
5) По кредиту за 5 лет Вы заплатите всего около 380.000 (примерно 6,4 тыс/мес), при этом переплата (расходы) составит около 130.000;
6) Расходы по содержанию ипотечной студии равны (см. вариант 1): 0,25+0,2=0,45 млн.
7) Итого по данному варианту доход за 13 лет составит: 0,6+1,3+0,85-0,17-0,13-0,45=2,0 млн.
Т.е., вариант №3 немного, но "красивее", чем №1 и значительно привлекательнее, чем №2.
Слабое место расчетов - отсутствие цифры по увеличению стоимости второй квартиры за 13 лет (либо ежегодному, либо в целом за 13 лет, либо среднегодовому на отрезке 13 лет).
Но если Вы предполагаете ежегодный депозит под 8%, значит можно предполагать и рост цен на недвижимость (непрерывный или дискретный - это другой вопрос).
Если обозначить этот рост в 5% годовых, то по варианту №3 цена квартиры после ремонта (1,2+0,6+0,2=2,0 млн.) за 10 лет вырастет в цене примерно в 1,6 раза, составив около 3,2 млн., при этом дополнительная прибыль вырастет на: 3,2-2,0-0,2 (вложения в ремонт) = 1,0 млн. и составит уже около 3,0 млн.
При таком подходе, как Вы видите, вариант №3 имеет неоспоримое преимущество.
Главный вопрос - как Вы видите экономику России в эти 13 лет? Особенно в свете последних политических событий.
Так как при разных сценариях их развития приведенные цифры могут сильно меняться.
Мне больше интересно где там водятся хрущи за 1500, а про дискус новых квартир там пока не продают вроде, а перекупать у инвесторов так не хватит 1100-1200 на однушку то, опять же начнут продавать еще надо умудриться попасть в эту очередь.
Про водку как раз и не надо, тут есть КОНКРЕТНЫЙ вопрос и тема обсуждения, зачем приводить в пример депозиты и водку, я не понимаюЧто же тут не понятного, Вам прозрачно намекают, что "схемы вчерашнего дня"(приносившие хороший профит "вчера") совершенно не факт что будут кормить ЗАВТРА. В лихие 90-ые на паленой водке делали состояния, а попробуйте на ней сейчас заработать?
Вот и с Дискусами и иже с ними ЗАВТРА может быть тоже самое, вот о чем Вам говорят.
Благодарю за помощь и более точные расчеты! (Правда в варианте №2 "доход" от сдачи за вычетом коммуналки 14-14,5 т.р. в месяц). Думаю, что всей предоставленной в ответах информации, достаточно для принятия решения.
По поводу экономики России - я не берусь судить) Стараюсь думать в позитивном ключе, как и обо всём остальном)
По поводу экономики России - я не берусь судить) Стараюсь думать в позитивном ключе, как и обо всём остальном)
Правда в варианте №2 "доход" от сдачи за вычетом коммуналки 14-14,5 т.р. в месяцЯ исходил из Ваших данных:"Задолженность для досрочного погашения около 1200 тр. Платить еще почти 13 лет. Она сдаётся, доплачиваем на комм. услуги 1,5-2 тр. в месяц".
1200000:13лет:12 месяцев в году=7,7тыс.
Округлил до 8.000.
При доходе от найма 14.000 цифры вырисовываются другие...
Выбирать, конечно же, Вам.
Удачи!
Про хрущ он писал 500 налом + 1500 ипотеку взял.
А про меня и Дискус, если выбираем этот вариант: будем ждать начала продаж на Плющихинском, с очередью у нас проблемы не будет;)
А про меня и Дискус, если выбираем этот вариант: будем ждать начала продаж на Плющихинском, с очередью у нас проблемы не будет;)
Да, вариант второй ипотеки для покупки более конурентоспособного в плане сдачи в аренду жилья тоже рассматривался, но, признаюсь, страшно)ВАРИАНТ № 4.
Страхи можно свести к минимуму
Из ожидаемой суммы оставляете тысяч 150 налом, остатком практически полностью гасите ипотеку в студии и продолжаете ее сдавать и перекрывать остаток ПЕРВОЙ ипотеки.
Имеющихся 150 тыс вполне хватит на ВТОРУЮ ипотеку и первоначальный взнос на покупку комнаты в общежитии по линии метро, которую так же сдаете, при этом данный объект (комната) в плане аренды будет востребована даже в кризис, так как в любом случае будет в самом дешевом сегменте аренды, а совсем снимать уж точно не перестанут. На выходе будете иметь два объекта недвижимости, полный платеж по ипотеке за комнату и небольшие остатки по ипотеке студии. С учетом сдачи в аренду двух объектов вполне реально все это платить, а при возможности добавлять на досрочное гашение. Ну а уж как погасите, продаете все и покупаете себе домик в деревне И никаких опасных инвестиций в стройку.
Сейчас читают
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
275883
227
Перерегистрация авто
89125
21
Куда сделать вклад? (часть 9)
525201
373
Итого, при условии что цены не упадут или вновь вырастут до сегодняшних за время гашения, на выходе будет 2 млн. с квартиры и 1 млн. с комнаты итого 3 000 000 на домик.
Еще подсказка, в четвертом варианте студию лучше перевести полностью на самоокупаемость, чтобы даже на квартплату уже не добавлять. При досрочном гашении можно разбить сумму на две части, большей частью уменьшить ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ПЛАТЕЖИ, а потом меньшей подсократить СРОК.
ТОП 5
2
3
4