Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 7)
218486
1000
Pavel_S
Спрос безусловно, не декабрьский, но о снижение цен пока говорить не приходиться. За январские повышения я писал выше.
Delfin
Знакомый говорит, что кончаются материалы поставляемые по старым ценам (все материалы абсолютно).
Цены держат только чтобы продать.
У кого-то это уже плохо получается даже по старым ценам.
А в окно стучится уже третье-четвёртое повышение цен за этот год на всякие утеплители, плёнки, эл.технику , металл, цемент, кирпич, блоки...
Это ещё одно основание для стабильного повышения цен.
Или уже точно не снижения цен!
wiza
А рынок, что говорит? Сколько стоил кирпич предположим от Торгового дома в 2009г. в 2014г. и сейчас?
NEINOV
Знаете сколько цен говорит рынок?
Блатные, строители, оптовики, поставщики, розничники, бартер-зачёты...
Вилка Вам в руки (цен).
wiza
Если конкретные цифры не можете привести - зачем картину маслом рисовать на Дубль Гис? Будут цифры заходите обсудим...
NEINOV
Заплатите мне деньги.
Через короткий срок получите отчёт.
Все поставщики кирпича, цены и посредники.
Это довольно серьёзные труды.

Есть интернет-агрегатор кирпича в НСО.
Регистрируйте себя там и получайте результаты.

Дубль-гис не марайте, вопрос сложнее.
Если Вы не разбираетесь в рынке кирпича и сколько
его видов есть для стройки -лучше и не начинайте:хммм:
http://www.banki.ru/news/lenta/?id=7862905 - ЦБ на этот год предполагает снижение выдачи ипотечных кредитов примерно на 50%.
ИРУСЯ
Все эти брони -полнейшая ерунда. Я ровногод назад купил трешку на Шамшиных 90/5 зао город в городе. Цена вопроса была 4,9 млн. Там застройщик давал бронь на 2 недели, да и потом еще можно было продлять. То что я хотел было "в брони". (Я хотел определенный этаж). Тогда я сказал ладно до свидания, я поеду покупать недалеко на другую стройеу( жк гагаринский). Тут же оба менеджера мне: минуточку, минуточку подожки мы сделаем пару звонков в москву. Через 5 минут бронь снялась, контора продала квартиру и получила денежки.
Не думаю что в стрижах, ежах или ужах по-другому. Тем более сейчас, когда спрос упал на 40% и продолжает падать
жилец
Можно все рассуждения здесь объединить одной статьей http://www.irn.ru/articles/38463.html.
Прогноз по Москве - снижение РУБЛЕВЫХ цен на 10-20% в течении года-двух. + мое имхо, будут варианты из серии "продам срочно" с большим дисконтом.
Luidgi55
Варианты "продам срочно" есть всегда.
Недавно в АН забегает заполошный продавец
и предлгает срочно выкупить 2-ку на челюскинцев
за 2,5 млн (средний этаж, ремонт, цена 3,4-3,6 млн).
И взяли на "завтра" продажу в АН без проблем...
И так 2-3-5 раз в месяц появляются наследники,
перезжающие, ипотечники, иногородние...
Чистый доход АН 0,7-... млн с любой такой (!) квартиры.
А запросить, сделать, сдать и получить документы для
умелых это как раз и есть 1-2 дня.
kentilo
Несколько не точны.

Просрочка по кредитам увеличилась не фатально.
Коллекторы и СБ работают , но также стабильно , без вспышек.
Это скорее больше относится к валютной ипотеке - несколько сот
тысяч людей реально попали в тяжёлую ситуацию по стране.
Вот ЭТО кризис и срочная продажа квартир или переделка кредита.

Счета за квартиры?
Не столь они возрасли для инвестиционников.
Поставь счётчики и Вали все лесом:улыб:

Больше пугает описанная перспектива получения счетов за налог от кадастровой стоимости в 2016 г
и сокращение безналогового срока продаж квартир законным порядком (выдержка увеличится с 3-х лет до 5-7).

Аренда уменьшилась в тч из-за скворечников-новостроек-клетушек по окраинам.
Зачем сдавать жильё на пределе с\стоимости только для оплаты к\платы?
Никто не хочет экономить на сумме аренды, тратя несколько часов в день и деньги на транспорт - можно снять фатеру в центре и выйдет столько же или меньше по сумме.

И сезонные факты и политика и отсутствие стабильной "тихой гавани"...
kentilo
Конечно врут, по замыслу заинтересованных участников человек должен жизнь положить, но любой ценой продолжить оплачивать ипотечную квартиру, тем более что строительные материалы подорожали и издержки возросли. :biggrin:
Когда же эти "гении экономики" поймут простую как мычание вещь, что цена предмета определяется НЕ ЗАТРАТАМИ на его изготовление, а исключительно СПРОСОМ. Проблемы строителей - это их частные проблемы. Не получится на падающем рынке "в тупую" переложить свои издержки и проблемы на покупателя, у покупателя элементарно хребет не выдержит.
Tarz
Добавлю пять копеек про диковатое формирование цены.
"Лебедь, рак и щука" ценообразования:
1.Затраты
2.Спрос
3.Прибыль
wiza
1. Несколько не точны.
...
2.Больше пугает описанная перспектива получения счетов за налог от кадастровой стоимости в 2016 г
3. и сокращение безналогового срока продаж квартир законным порядком (выдержка увеличится с 3-х лет до 5-7).
...
1. Мягко говоря.
2. Ну посчитайте налог по новым правилам, пусть с кадастровой около 2 500 000 х 0,1% = 2500 руб. Ой, "мама дарахая". Пусть даже примут в Новосибе 0,2%, тогда будет 5 т.р. В ГОД, при возможности сдавать в аренду около 12-15 т.р./мес. и обязательном росте стоимости квартиры и аренды после кризиса. Больше, конечно, чем 300 руб. (я столько с трёхи хрущевки платил, а по новой квартире никак налоговая посчитать не может, 4-й год), но все равно смешно и на "пугание" не тянет.
3. Очередная "печалька", бедные спекулянты-инвесторы, как же они будут это решать :злорадство:
Realtor
по 2. пункту известны пару-десяток человек, что владеют по 10-30 квартир и сдают их...
при всех доходах, расходы на текущее содержание и коммунальные растут в такой же пропорции на 10-30 объектов. кадастр - это плюс 1 пункт...когда таких пунктов много и обещают ещё-просто "серпом по бубенчикам" на бизнес...
и теперь "пожилые, не платящие налога" владельцы могут иметь только один объект без оплаты-остальное БАААльшой плюс...а если этих плюсов по паре-тройке тысяч 10-20-30?
wiza
Если у новосибирского рантье 10-30 квартир в собственности, то ему вообще плявать можно, с Эйфелевой башни или с балкона апартаментов в Тайланде и прочих Таитей, на всю возню с 2-5 т.р. в год с одной квартиры.
Серп у бубенчиков у тех, у кого нет квартиры и они арендуют на 80% доходов от зряплаты. И не налоги им серпом, а вообще житие в мегаполисе нашем и подобном, каждый месяц на изготовке с зелёнкой.

У указанного рантье, может только рацион измениться с "ультра ол инклюзив", на просто "ол инклюзив", из-за снижения платёжеспособных арендаторов и некоторого снижения аренды, из-за конкуренции.
Realtor
Ну как бы акромя снижения рублёвого дохода с халупеней ( тута и просадка аренды с возможными простоями, и увеличение содержания...), изменилась ещё покупательская способность этих очищеных рубелЕй в пересчёте на валюты
Эйфелевой башни или с балкона апартаментов в Тайланде и прочих Таитей
, не хило так причём...
kentilo
Понимаю, потому и написал, что "диета" неизбежна, но до голода, с 10-30 квартирками в закромах, далеко. Как-нибудь перекантуются, с чёрной икры на красную, бедолаги.
Realtor
Ну как то все перекантуются))) Даже голимые ипотЭчники с кредитными повозками. Вопрос как? Думается, надо бы оптимально использовать капитал, если не с неба свалился, перекладываться, да диверсифицироваться, а не трубить в одну дуду, кода надо и не надо)))
Realtor
Ещё маленькие сложность рантье от фатерок-электрик, сантехник, ремонтники должны быть свои, иначе прекрасная жизнь на взморье (Обском) превращается в "конечный пункт назначения-"приплыли":улыб:
Один знакомый ушёл работать в УК, чтобы всех спецов иметь под рукой. Каждую неделю что-то сыпется и вылетает.
От отдыха остаётся почти 8 часовой рабочий напряжённый день.
Чтобы всё крутилось, вертелось, чтобы все заселялись и выгонялись...
Жуть! Наслушался только о части этих напруг и вывод:
доход есть и хороший , но работа "поханая" и в день и в ночь "на стрёме".
...да, брать управленца-это 30% дохода сразу сгорают, так что дядько "бегает" сам 7 дней в неделе:улыб:
-----------------------------------------------------------------------------------
лошадка бегает за корм, а человек за прокорм (с)
kentilo
а не трубить в одну дуду, кода надо и не надо)))
Даже если завтра выяснится, что месячная цена аренды объекта сравняется с расходами на его содержание(коммуналка+ремонты+налоги), т.е. вся кипучая деятельность счастливых обладателей десятков квартир будет вестись с бизнес эффектом равным 0, даже тогда "дуда" мелодию не изменит. И все истории про плевки с Эйфелевой башни будут рассказываться ровно с тем же усердием(мне правда не очень ясно, как люди с 0 доходом попадут в Париж в принципе).
У риэлторов не может быть другой пластинки, и их можно понять, бизнес есть бизнес.
Tarz
лишняя квартира/квартиры никогда не помешают. их можно оставить детям/внукам.
их в принципе можно как сдавать, так и просто закрыть.
и это все лучше, на порядок лучше, чем как у меня близкая родственница с семьей и 2 детьми живет уже 15 лет в съеме.
Ваше активная оппозиция: иметь в наличии допольнительные м2 не понятна.
ИРУСЯ
Рассматривать жилье с позиции для чего оно предназначено изначально - именно "для жилья"(себя, детей, внуков) это одно. А рассматривать жилье как коммерческий или инвестиционный проект по размещению и приумножению капитала - это принципиально другое, поймите. И подходить с одинаковыми требованиями к этим абсолютно разным назначениям одного и того же объекта как минимум странно, если не сказать грубее.
Все эти рассуждения домохозяйки про "оставим внукам", "есть не просит" или "не выгодно, зато ЕСТЬ" абсолютно не работают там, где ведут бизнес и зарабатывают деньги.
ИРУСЯ
думаете если внукам оставить 2 кило золота в слитках, а не студию в пригороде, они плюнут на вашу могилу?
Tarz
я прекрасно различаю разницу вышеописанных назначений, другое дело, что я специально не веду рассуждения по данному факту. просто не считаю нужным.
насчет иметь дополнительную недвижку для "оставим внукам", "есть не просит" и прочее..
у меня стойкое мнение: лучше Иметь, чем Не иметь.
Alippa
Вы - Мужчина: на РН находитесь давно-- оставляйте слитки, коли соображаете в этом..
Я - Женщина, на РН недавний человек, считаю правильным при Жизни помочь "выбраться" со съема близким родственникам и отстроить 1-2 квартиры, чтоб с другими близкими такое не повторилось.
Вам понравится, если ваша Мама будет жить в хруще с кухней 4 м2 и вечно протекающей крышей, мне-нет .. поэтому мои мозги мыслят только кирпичами, новыми кирпичами.
ИРУСЯ
у меня стойкое мнение: лучше Иметь, чем Не иметь.
Золотые слова!!!
:friends:
Tarz
Все эти рассуждения домохозяйки про "оставим внукам", "есть не просит" или "не выгодно, зато ЕСТЬ" абсолютно не работают там, где ведут бизнес и зарабатывают деньги.
"Рассуждения домохозяйки" - это Вы о ком?
Об Ирине? Тогда мимо. Совсем мимо, если не сказать грубее.
Человек пахал, пашет и думаю, будет пахать в будущем, вытягивая себя, а также семьи своих близких, из тяжелых жилищных условий.
Попутно помогая не только советами, но и насколько знаю, реальными делами многим совершенно незнакомым ей людям, пытающимся решить подобные проблемы и не имеющим достаточных знаний в этой области.

За несколько лет она прошла огромный путь от абсолютного дилетанта до довольно хорошо разбирающегося в вопросах недвижимости инвестора.
Да, она любитель, как большинство инвесторов на РН Н-ска, но она - грамотный любитель.
При этом имеющая РЕАЛЬНЫЕ результаты и РЕАЛЬНУЮ картинку процессов, связанных с инвестированием, которые позволяют ей высказывать свои суждения на этом Форуме.
То, что она ведет свою работу не так, как это представляют себе профессионалы, никого не должно напрягать, так как главным мерилом успешности бизнеса является результат, а ОН У НЕЕ ЕСТЬ.

А наличие результата позволяет сделать простой вывод - все, что она делает, она делает АБСОЛЮТНО ПРАВИЛЬНО, при этом используемые ею методы характеризуются довольно высокой эффективностью.

Думаю, что для многих начинающих, и не только, инвесторов было бы очень интересным почитать мысли, идеи, мнения специалистов, занимающихся вопросами РЕАЛЬНОГО инвестирования и имеющих хорошие результаты.
Но, к сожалению, на Форуме крайне мало позитивной и полезной информации по данному вопросу.
А вот пессимизма и негативных фантазий - выше крыши.

Tarz, если у Вас есть реальные результаты в этом бизнесе, то может стоит хоть немного, в общем виде, озвучить их?
Или хотя бы обозначить те принципы, которые "работают там, где ведут бизнес и зарабатывают деньги".
А то возникают смутные сомнения в Вашей состоятельности как профи, зарабатывающего деньги на РН.

Хаять все подряд - большого ума не надо.
Созидать - это намного сложнее.
Попробуете?
Alippa
думаете если внукам оставить 2 кило золота в слитках, а не студию в пригороде, они плюнут на вашу могилу?
Могут и плюнуть
В кв.метрах как-то спокойнее наследство получать и пользу из него извлекать.
Realtor
Этак можно ключи от квартиры найти в носках))), и попытаться в ней пожить, а потом ещё и в наследство передать))))))
ИРУСЯ
у меня стойкое мнение: лучше Иметь, чем Не иметь.
налоговая с вами целиком солидарна)))
Инвентор
Человек пахал, пашет и думаю, будет пахать в будущем, вытягивая себя, а также семьи своих близких, из тяжелых жилищных условий.
Да я это прекрасно понимаю, если человек всю жизнь ютился по каморкам он ни о чем ином(как с СВОЕМ жилье) говорить и не сможет, и ценностью это будет для него абсолютной. Точно так-же как человек переживший хоть один раз в жизни сильнейший голод будет потом до сивой бороды зашивать сухари в матрас и делать запасы еды. Но это ведь не бизнес, это психосоматика. Мы же не будем всерьез обсуждать хранение сухарей в матрасе как бизнес?

Или хотя бы обозначить те принципы, которые "работают там, где ведут бизнес и зарабатывают деньги".
Принцип один и тот же уже на протяжении сотен лет - доход с вложенного капитала за период. Арендный бизнес и раньше по этому параметру был не самым выгодным(мягко говоря), но ситуацию спасал постоянный рост цены самого объекта, аренда была лишь хорошим плюсом. Сейчас же этот фактор вообще перестал существовать, цены никуда не растут, так и еще и арендные ставки постоянно снижаются.

А то возникают смутные сомнения в Вашей состоятельности как профи, зарабатывающего деньги на РН.
А я где-то писал, что зарабатываю на этом рынке? Нет, я зарабатываю чисто профессиональной деятельностью, для меня игры на этом рынки были что-то вроде необременительного хобби, есть в наличии свободные деньги - разместил там, потом также вытащил. Я не рассматриваю клетушки на окраинах как хоть сколько значимый актив. Раньше там делали деньги(даже домохозяйки, ввиду элементарности процесса), теперь это делать сложнее и сложнее, сейчас другие направления будут работать.
Инвентор
А наличие результата позволяет сделать простой вывод - все, что она делает, она делает АБСОЛЮТНО ПРАВИЛЬНО, при этом используемые ею методы характеризуются довольно высокой эффективностью.
Давайте все-таки в словах придерживаться некоей логики. Результат может быть получен и абсолютно случайным набором действий (иногда это называют везением). От этого этот случайный набор действий не становится правильным.
Те , кто вытягиваются , чтобы оставить жильё, должны задумываться и на арифметикой.
Тощая двушка (до 40-50 м) вытягивает в год 40-50 тр коммунальных.
Толстая двушка (от 50 м) уже 50-60 тр коммунальных.
А ведь ещё кушать, ездит, платить кредит, платить сотовую связь, вино-пиво пить, книжку-газету читать, здоровье таблетить... А туркоегипетчина раз в 10 лет с всёвыпьемключено?
Может статься, что свободных денег от наследственного "кирпича" и не останется вовсе!
-----------------------------------------------------------------------------------------
кирпич к кирпичу приземлились с крыши на "крышу" (с)
Developer
Цена на недвижимость в Москве продолжает падать:
Developer
Явно перегретый, спекулятивный рынок со сверхдоходами, а расходами на кв.метр , как в Новосибирске или Свердловске...
wiza
Явно перегретый, спекулятивный рынок со сверхдоходами
Вы полагаете, у нас был принципиально другой рынок?
Инвентор
:respect: за слова в защиту Ируси!
Я как раз из тех, кому она помогла)))
Developer
Доходность по сравнению с банковским депозитом ушла в минус, так же, как и в кризис 2008 года.
Сливать нужно было кв. метры в прошлом году, а не толпиться в очередь за покупкой.
Кто слил, тот удвоился, если в доллары ушел (если бы да кабы....)
Мой опыт с недвижимостью если не отрицательный, то с около нулевой по доходностью. Впрочем не отрицаю успешных инвесторов в этой теме.
Но для меня РН существует только в ракурсе, чтобы в единственной квартире жить, по возможности улучшаясь.
ИРУСЯ
лишняя квартира/квартиры никогда не помешают. их можно оставить детям/внукам.
Для детей, а уж тем более для внуков, эта квартира не будет иметь такую сакральную ценность, которой вы ее наделяете по двум причинам:
1. Так давно уже не строят, что бы это перешло детям и внукам, сохранив хоть какие-то остатки своих потребительских качеств.
2. Детям и внукам это даром досталось!
OLDMAN
Сливать нужно было кв. метры в прошлом году, а не толпиться в очередь за покупкой.
Конечно, умные люди так и сделали. Что занимательно, некоторые до сих пор(!) даже сейчас(!) туда все еще упорно лезут, еще и в ипотеку.
Tarz
Можно по разному относиться к этому. Можно каждый день ловчить и выгадывать, а можно раз в несколько лет слить излишки кэша в непотопляемый кирпич и жить спокойно дальше.
ANik1C
а можно раз в несколько лет слить излишки кэша в непотопляемый кирпич и жить спокойно дальше.
Ни разу не видел, что-бы кирпич не тонул. :biggrin:
OLDMAN
По моему мнению падения рублевых цен уже не будет.
Первичка не потащит вторичку вниз. Все основные застройщики накопили приличную, если не сказать фантастическую "жировую" прослойку. Например Питерская "Группа ЛСР" собирается заплатить очень хорошие дивиденды свои акционерам. Строители удачно скинули почти весь неликвид "ушлым" гражданам и нерезидентам)
Но с другой стороны, роста цен тоже не будет по уже понятным всем причинам.
В такой ситуации инвесторы надолго засадили деньги в кирпичи, проиграв не только инфляции но и депозитам!
ANik1C
слить излишки кэша в непотопляемый кирпич и жить спокойно дальше.
И наблюдать как три паразита грузут его:
ИФНС, УК (ЖКХ) и инфляция
херсон
Спокойствие - только спокойствие. Аренда отбивает ИФНС и ЖКХ, а инфляция работает на кирпич. Если оперировать не месяцами, а годами (не одним и не пятью) - все разумно.
ANik1C
Аренда отбивает ИФНС и ЖКХ, а инфляция работает на кирпич.
По первому пункту понятно, а по второму поясните, каким образом инфляция будет работать на неизменную рублевую цену объекта? А как-то не наблюдаю рублевого роста цены недвижки, вот продуктов или товаров вижу отчетливо.
ANik1C
Спокойствие - только спокойствие. Аренда отбивает ИФНС и ЖКХ, а инфляция работает на кирпич. Если оперировать не месяцами, а годами (не одним и не пятью) - все разумно.
Да ничего не разумно! Крутишься с котами, гастарбайтерами, там обои испортили или линолеум разодрали... просрочки по оплате...
Конечно, можно отбить убытки арендой, но ведь это труд - следить за арендаторами. Ведь это не на пляже валяться, потягивая пиво...
Инфляция и стоимость кирпича идут рука об руку с % по депозиту.
Вот и получается как в анекдоте про бульон от яиц.
Tarz
И сколько лет Вы наблюдаете неизменную цену объекта? Может объекты неудачно выбраны?
Заморозка цены на годик на фоне 10 лет роста - ни о чем.
Кстати, совершенно согласен, что рентабельность вложений упала. Для меня это не повод все продавать - а дальше-то что? Я понимаю, что найдется куча советчиков, за небольшую мзду готовых убедить пристроить днежки в выгодные прожекты/фонды/и т.д. без особых гарантий. Не интересует.
Определенная нервотрепка со сдачей в аренду присутствует, конечно. Не так это страшно, если аккуратно подобрать арендаторов и не ломить цены так, чтобы они при любой возможности съехали.
А вот про рынок новостроек - тут все неоднозначно. Разговоры о затоварке рынка студиями в чистом поле ведутся давно и все более активно. По-видимому, в этом сегменте рынка вполне возможно снижение цен.
Ну как- то так.
ЗЫ: собственно говоря, для меня по большому счету уменьшение или увеличение стоимости жилья безразличны. Покупать больше не собираюсь - хватит (если только для себя когда-нибудь задумаю проапгрейдить). Продавать - тоже: аренда будет прибавкой к пенсии.