Цены на аренду квартир в Москве резко снизились из-за падения спроса
Анна Дерябина
Арендный рынок столицы переживает тяжелые времена: резкое увеличение предложения совпало с отъездом из Москвы экспатов и трудовых мигрантов. В итоге число тех, кто хочет сдать квартиру, превышает количество потенциальных арендаторов в 6-8 раз. Из-за этого рантье потеряли до 20% своего ежемесячного дохода в рублях. В наступающем году владельцам жилья придется «ужаться» еще минимум на 10%

«Если раньше квартира по адекватной цене в эконом-классе сдавалась за два-три часа, то сейчас минимальный срок сдачи – неделя, – признается генеральный директор агентства Home Staging Анна Моисеева. – Особенно плохо идут «убитые» квартиры с «бабушкиными» коврами и разваливающейся мебелью за МКАД: все, что низкого качества и с неадекватными собственниками».

Падение спроса ощущалось и в начале года, вспоминает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Сегодня же предложение на московском рынке арендного жилья превысило спрос в шесть-восемь раз (в декабре 2013 года предложение превышало спрос примерно в два раза). При этом если традиционно ажиотаж на рынке аренды во втором полугодии приходится на август-октябрь – его формируют студенты и экспаты – то в этом году, напротив, был спад, сожалеет Бабичев.

Правила диктует арендатор

Снижение спроса последовало сразу после введения первых санкций Запада в отношении России еще весной, говорит управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин. Первый удар приняли на себя квартиры верхнего и премиального ценового сегмента, которые традиционно снимают иностранные топ-менеджеры. Многократное превышение предложения над спросом может быть связано не только с уменьшением числа арендаторов, но и с общим увеличением предложения, считает Анна Моисеева. «В последние годы число инвесторов, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, увеличивалось, а число арендаторов – снижалось», – объясняет она.

Квартиры бизнес и элитного класса подешевели сразу на 8-10%, рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Теряют арендаторов и те, кто зафиксировал ставки в валюте и не идет на компромисс в виде фиксации курса или перевода расчетов в рубли», – добавляет она. Сейчас они упали уже на 15-20%, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

«Если арендодатель предлагает рублевую цену на 10-15% ниже среднерыночной, у него есть шанс сдать квартиру в течение месяца, – рассказывает директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. – В противном случае сроки экспозиции могут увеличиться до полугода». Если раньше квартиру в районе Арбата и Патриарших прудов можно было снять по цене $16 тыс. в месяц, то теперь собственники готовы говорить о $12 тыс., говорит Тараканова. «В прошлом году аренда квартир в Жуковке (элитный поселок на Рублево-Успенском шоссе) стоила $15 тыс. в месяц, сейчас – 450 тыс. рублей, что ниже даже предкризисного курса», – добавляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Дополнительная скидка может доходить до 7-10%, если арендатор согласится взять квартиру «как есть», без внесения корректив в интерьер и мебелировку, говорит руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.

В целом падение спроса на рынке элитного жилья составило до 60% относительно прошлого года, считает Румянцева. «Рынок аренды сейчас замер, – объясняет она. – Новых арендаторов нет, старых держат арендодатели привлекательными ставками, поэтому их квартиросъемщики сидят в своих старых квартирах и никуда не уходят».

Ниже не упасть

В эконом-классе цены падают медленней: сейчас арендодатели сдают свои квартиры на 1-2 тыс. руб. дешевле, чем год назад, утверждает Анна Моисеева. В «Азбуке жилья» зафиксировали падение цен уже 3-5 тыс. руб. В агентстве рассказывают, что сегодня на окраине Москвы в районе метро Выхино можно снять однокомнатную квартиру за 23 тыс. рублей, в районе Третьего транспортного кольца (метро Волгоградский проспект) – за 30-32 тыс. руб., в центре (метро Китай-город, улица Хохловский переулок) – за 40 тыс. руб. «В прошлом году что-то снять за такие деньги было нереально, – комментирует Бабичев. – Аренда подобных квартир в Выхино стоила от 28 тыс. руб.».

«Ставки были выше, а возможности для торга – меньше, – добавляет Доброхотова. – В новостройках за МКАД (в Химках, Одинцове) было много предложений однокомнатных квартир в аренду даже за 30-35 тыс. руб., и они сдавались. Сейчас, очевидно, арендодателям придется умерить аппетиты».

Квартиры эконом- и комфорт-класса сейчас сдаются около месяца, что очень долго, поскольку раньше нормальную квартиру можно было сдать за день, говорит Доброхотова из «Бест-Новострой». Квартиры в бизнес- и элит-классе могут сдаваться по полгода, особенно там, где арендодатель не готов снижать цену. Сроки экспозиции на рынке элитной недвижимости увеличились с месяца до полугода, подтверждает Тараканова из Knight Frank.

Риелторы понижают ставки

Из-за сложной ситуации на рынке риелторы вынуждены ограничивать размер своей комиссии. Если летом было сложно снять однокомнатную квартиру в Москве с комиссией меньше 75%, то сейчас в базе данных ЦИАН (крупнейшая база данных по аренде и продаже недвижимости в столице) есть предложения с комиссией ноль процентов, причем как в эконом-, так и в более высоких сегментах; доля «однушек» с комиссией в 100% составляет примерно половину.

«Нужно понимать, что бесплатно ничего не бывает, – предупреждает Вадим Ламин из Spencer Estate. – Если комиссия составляет ноль процентов, это значит, что она берется с арендодателей или это мошенники». Но понижение комиссии риэлторами – это уже случившийся факт, считает эксперт. Однако менее чем 50% она быть все равно не может, иначе работать становится нерентабельно. «В прежние годы с дисконтом сдавались комнаты, теперь же можно найти немало предложений квартир в аренду с комиссией 50-80% от арендной ставки», – подтверждает Ирина Доброхотова.

В элитной недвижимости все ровным счетом наоборот, рассказывает Тараканова из Knight Frank: чем хуже ситуация на рынке, тем больше агентская комиссия, причем ставки повышаются для арендодателей. «Арендодатели готовы комиссию не 50%, как раньше, а 100%, чтобы агентство побыстрее нашло ему клиента, –​ говорит она. – Собственники понимают, что простой гораздо хуже».

Тяжелый год рантье

В следующем году рынок аренды жилья ждут тяжелые времена, считают риелторы. Цены на аренду квартир упадут, как минимум, на 10%, остальное зависит от степени проседания экономики, прогнозируют в «Азбуке жилья». Вслед за ростом инфляции резко снизится платежеспособность людей, и даже те, чей уровень заработка останется прежним, все равно будут торговаться за снижение стоимости аренды, говорят собеседники РБК.

Отчасти спасти ситуацию сможет увеличение ставок по ипотеке, рассуждает Бабичев: «Многих охладит перспектива брать заемные средства у банков, пока рынок находится в состоянии неопределенности, поэтому, возможно, люди предпочтут снять жилье в ожидании улучшения ситуации»

Скромный и рациональный: каким будет российский потребитель через 5 лет 49 6 10 1

Лилия Овчарова
Директор Независимого института социальной политики, профессор НИУ ВШЭ


За последние двадцать лет россиянин превратился из бедного человека в человека со средним доходом. Если в 1992 году у половины населения России ресурсов хватало только на то, чтобы удовлетворить минимальные базовые потребности (самые дешевые продукты, одежда и оплата скромного жилья), то сейчас таких людей максимум 15%. За годы постсоветского развития средние реальные подушевые доходы населения, двукратно сократившиеся в 1992 году, выросли в три раза.

Как следствие, резко изменилась и структура расходов. Если в начале девяностых россияне тратили на продукты питания 45% всех потребительских расходов, то сейчас – порядка 27%. Доля расходов на питание сократилась в 1,7 раза, зато существенно выросли расходы на связь, транспорт и досуг. Ощутимо подросли расходы на образование и здравоохранение. За двадцать лет доля семей, пользующихся платными образовательными и медицинскими услугами, выросла в 2 раза, а их расходы на эти цели в 3 раза. И среди этих семей 70% принимают решение о таких расходах добровольно, а не по причине отсутствия бесплатных услуг; люди хотят получить более качественные услуги в более комфортной обстановке.

Это позитивные изменения в потребительском поведении. Сейчас практически половина всех расходов населения России связана с принятием потребительских решений в условиях широкого выбора. Все это приводит к тому, что поведение домохозяйств все больше влияет на экономику (тогда как в условиях товарного дефицита правила поведения на рынке диктуют производители).

Позитивной представляется и динамика уровня жизни в ближайшем будущем. Во-первых, массовый потребитель стал более рациональным и опытным, научился выбирать товары, брать кредиты, диверсифицировать сбережения. За плечами многих опыт поведения в условиях кризиса: сорокалетние россияне помнят и гиперинфляцию 1992–1993 годов, и практически двукратный рост курса доллара в октябре 1994 года, и практически двукратное его снижение за счет отказа бюджета финансировать свои обязательства, и финансовые пирамиды, и дефолт 1998 года. Все уже знают, что бюджет можно пополнить за счет обесценения рубля.

Во-вторых, хотя инфляция и резко растет, стоит вспомнить: в 1992 году индекс потребительских цен вырос на 2604%, а через год – на 941%, но уже в 1993 году реальные доходы населения выросли на 28%. В 1999 году инфляция составила 36,5% (в значительной степени за счет обесценения рубля), но реальные доходы выросли на 12%. Нет прямой связи и с девальвацией: мы видели ситуации, когда рубль дешевел (1994 год), но реальные доходы росли на 3,2% и, наоборот, когда он укреплялся (1995), а инфляция продолжала быть высокой и реальные доходы снизились на 13,1%. Так что пока не видно каких-то фундаментальных рисков, способствующих резкому падению доходов. Но, конечно, результат будет в значительной степени зависеть от компетенции денежных и экономических властей.

В плане потребительского поведения ориентиром для россиян по-прежнему остается образ европейца: обеспеченного и образованного человека в богатом государстве. Это не геополитический идеал, а экономический и культурный, и он не изменится, т.к. опирается на высокий уровень качества жизни. Альтернатива – бедные люди в богатом государстве – не выглядит привлекательной. Поэтому тренд будет один: расходы на жизненно важные потребности будут сокращаться, а расходы на развитие будут увеличиваться. Так происходит во всех развитых странах.

Перемены со временем коснутся и статусного потребления. В европейской модели маркеры состоятельности – это прежде всего то, где вы живете и где учится ваш ребенок. По этим ярлычкам можно судить о том, какое место занимает человек в обществе. И не важно, на какой машине он ездит. У нас образование относительно бесплатное, а в одном доме могут жить и бедные, и богатые. Как только появляются лишние деньги, россияне чаще всего покупают автомобиль. Но в дальнейшем при условии экономического роста мы будем двигаться в направлении европейских ценностей. Если же уровень жизни, наоборот, начнет снижаться, то в первую очередь россияне откажутся от расходов на досуг и культурно-бытовые услуги – в последние годы именно эти расходы росли быстрее всего.

Сегодняшняя перекредитованность сектора домашних хозяйств – это миф. Закредитованность населения оценивают по соотношению финансовых активов и задолженности населения по кредитам с годовым объемом потребления. Для сравнения, в Германии финансовые активы населения в 2010 году составляли 200% от годового объема потребления, а задолженность 100%. В России эти показатели соответственно 30% и 20%. Так что в целом о закредитованности населения говорить не приходится.

Хотя у нас есть более конкретная проблема: закредитованность сегмента бедных домашних хозяйств (с подушевым доходом до 13 тысяч рублей в месяц), к которым относятся 20% населения России и порядка 30% всех заемщиков. И это рукотворная проблема наших банков: поскольку спрос на кредиты был большой, банки не очень задумывались над тем, как сделать кредитное предложение привлекательным, кроме того, чтобы снять необходимость подтверждения, что этот кредит будет возвращен. А бедные люди будут брать кредиты, пока им дают. И банки ответят теперь за это своими активами.

Средние слои российского населения не закредитованы прежде всего потому, что нет хороших предложений: недостаточно интересных кредитов на машины, на отдых, на образование. Банки не задумывались над этим. Но теперь им придется переключаться на другой сегмент. Думаю, за ближайшие несколько лет они этому научатся.

Если подвести итог, то россияне действительно станут более скупыми в ближайшие годы. Но то, что сейчас может показаться скупостью, на самом деле является рациональностью. Европейцы уже давно живут в состоянии постоянного выбора, необходимости принимать оптимальные решения о покупках. А когда люди ежедневно принимают решение о трате денег и им есть над чем подумать при выборе потребительской стратегии, это повышает качество человеческого капитала и потребность в знаниях.

Мы пока только учимся быть ответственными потребителями, правда, достаточно быстро. Такие перемены обычно происходят в пределах двух поколений. Поколение нынешних тридцатилетних уже может научить этому своих детей. Поколение пятидесятилетних оказалось к этому мало способно. Модель потребительского поведения по принципу «нам не хватало, пусть дети наедятся» еще достаточно распространена. Это можно частично объяснить и тем, что ресурсов не так много: низкообеспеченные тратят больше на еду, потому что на машину не хватает денег, а обеспеченные больше тратят на машины, потому что на квартиры не хватает. Но, так или иначе, уже сейчас понятно, что с изобилием товаров тоже надо уметь обращаться.

30.12.2014, 12:47 Газета.ру:
Аренда «однушек» эконом-класса подешевела на 5,8% за три месяца

В последнем квартале 2014 года однокомнатные квартиры эконом-класса в Москве подешевели на 5,8%, подсчитали специалисты портала «Мир квартир».

В декабре самые доступные «однушки» сдавали в среднем за 30 185 руб. в месяц, это на 4,9% дешевле, чем в ноябре.

«В большой степени падение цен на дешевые однокомнатные квартиры объясняется оттоком из столицы мигрантов – выходцев из стран Средней Азии, да и не только оттуда. С удешевлением рубля многим из них стало невозможно находиться здесь, одновременно отправляя часть заработков (в валюте) на родину. По некоторым сведениям, их уехало до 25% от общего количества в Москве», – цитируется в пресс-релизе генеральный директор портала Павел Луценко.

При этом двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса перестали падать в цене и даже немного выросли – соответственно на 1,6%, достигнув 37 905 руб. в месяц, и на 2% (до 48 565 руб.).