На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 13)
197269
998
что он не теоретик, а практический участник рынка недвижимости,
Получил виртуальные +20%Т.е. получается он "практик", но 20% получил все таки "в теории"?
Вы хоть иногда читайте, что пишете.....
NEINOV
veteran
Дикий турист
veteran
в реале 5% годовых не более... На рынке все больше основного ресурса и это радует...Это как? Обосновать сможете?
shopengaue
veteran
Какой смысл в этих замученных мантрах- рынок недвижимости должен упасть минимум на 30, 40, 50%? Доходность застройщиков- 50-70-100% и только жадность риелторов мешает простым гражданам оставить законную доходность в 10-12%. Ведь цифр, которые это бы подтвердили, сегодня нет.
Т.е. получается он "практик", но 20% получил все таки "в теории"?Он на практике купил объект и получил виртуальные +20% прибавочной стоимости. Утверждает, что точно посчитал реальную стоимость. Сомнения таки есть, т.к. объект под грифом "Сов.секретно", но учитывая его достаточно грамотные комментарии - не должен сильно ошибиться. Учитесь читать.
Вы хоть иногда читайте, что пишете.....
да мы только "ЗА!", чтобы расчетные 20% стали реальными днежеками в кармане. Лично мне одно не понятно, что мы тут все таки обсуждаем без хотя бы притблизительной идентификации объекта инвестиций? "сферического коня в вакууме"?
Будем считать, что джентльмен джентльмену должен доверять 
Сейчас читают
налог на имущество: давайте внесём ясность
321911
1000
Последняя прочитанная книга (часть 5)
291703
607
Позитивный, дружелюбный пёс Вольт
262
2
Лично мне одно не понятно, что мы тут все таки обсуждаем без хотя бы притблизительной идентификации объекта инвестиций? "сферического коня в вакууме"?Похоже это новый тренд - давайте расскажем что "кто-то", заработал "где-то", на "чем-то" от недвиги - много процентов. Так как конкретные ПРАКТИЧЕСКИЕ примеры по текущему рынку (как раньше бывало Инвентор по конкретным объектам расклады давал) найти крайне сложно, будем уходить в "виртуальную реальность", где недвига по прежнему растет, на этом вовсю получают виртуальные прибыли и т.д.
Хоть помечтать и пофантазировать о былых временах.....
shopengaue
veteran
Я предлагаю разделить вопрос на 2 части- уже минимум год идет диалог между теми кто за и кто против недвижимости как объекта инвестиций. Я год назад приводил аргументы за. И, в соответствии с этими аргументами, подбирал квартиру.
Сейчас я выложил цифры. Так как доходность недвижимости может формироваться из 2х источников, то я их оба оценил и указал.
Для меня оба источника равнозначны. Более того, я указал, что доход от продажи меня сейчас мало интересует. Хотя бы по той причине, что мне надо будет оплатить НДФЛ и в этом случае мой доход будет близок к 0. Но, по непонятной причине, всех заинтересовала именно это сторона дохода. По какой причине?
В дальнейшем я для себя все равно буду оценивать эффективность инвестиций.
Сейчас я выложил цифры. Так как доходность недвижимости может формироваться из 2х источников, то я их оба оценил и указал.
Для меня оба источника равнозначны. Более того, я указал, что доход от продажи меня сейчас мало интересует. Хотя бы по той причине, что мне надо будет оплатить НДФЛ и в этом случае мой доход будет близок к 0. Но, по непонятной причине, всех заинтересовала именно это сторона дохода. По какой причине?
В дальнейшем я для себя все равно буду оценивать эффективность инвестиций.
Tchebakov
activist
Вроде 13 процентов Вы платите с разницы продажа-покупка и это точно не сведет к нулю доходы (правда 17.5% остается). Или покупка объекта была с диким занижением?
Тогда надо сравнивать не с банками а вложением во всякие микрозаймы - там доходность всяко повыше была.
Тогда надо сравнивать не с банками а вложением во всякие микрозаймы - там доходность всяко повыше была.
Sergant01
experienced
Доход = Выручка минус материальные затраты и налог
Выручки нет, объект не продан . Материальные затраты в наличии (стоимость покупки+содержание)
Вывод = Дохода нет. Актив да, актив в наличии.
Что будет с рынком недвижимости дальше - не известно. Когда-нибудь в платежеспособный спрос эта пирамида "налетай-подорожает" должна была упереться. Возможно, этот момент уже наступил.
Выручки нет, объект не продан . Материальные затраты в наличии (стоимость покупки+содержание)
Вывод = Дохода нет. Актив да, актив в наличии.
Что будет с рынком недвижимости дальше - не известно. Когда-нибудь в платежеспособный спрос эта пирамида "налетай-подорожает" должна была упереться. Возможно, этот момент уже наступил.
shopengaue
veteran
Гарантированно можно говорить о вычете в 1 млн руб. Остальные данные налоговая просто может не взять в расчет. В этом случае, весь прибыток может уйти на налоги.
shopengaue
veteran
Я даже боюсь спросить - амортизацию то вы куда списываете ?
Или не рассматриваете вариант, когда под этот актив взята ипотека и пропорционально росту стоимости увеличивается кредитный лимит?
Вот некоторым хочется знать конкретный актив. Кто то использует определение рынка недвижимости целиком.
Я год назад писал- на рынке началась сегментация. Это нормальное явление для зрелого рынка. Если в одном сегменте есть просадка- это не значит, что весь рынок упал. И наоборот - падение всего рынка отнюдь не значит что падение идет во всех сегментах.
Да, например, падение авторынка есть. А вот в премиум сегменте, точнее внедорожниках премиум сегмента есть рост. Задача инвестора, на мой взгляд, увидеть эти тренды и работать вместе с ними. А не заниматься огульным охаиванием рынка целиком.
Или не рассматриваете вариант, когда под этот актив взята ипотека и пропорционально росту стоимости увеличивается кредитный лимит?
Вот некоторым хочется знать конкретный актив. Кто то использует определение рынка недвижимости целиком.
Я год назад писал- на рынке началась сегментация. Это нормальное явление для зрелого рынка. Если в одном сегменте есть просадка- это не значит, что весь рынок упал. И наоборот - падение всего рынка отнюдь не значит что падение идет во всех сегментах.
Да, например, падение авторынка есть. А вот в премиум сегменте, точнее внедорожниках премиум сегмента есть рост. Задача инвестора, на мой взгляд, увидеть эти тренды и работать вместе с ними. А не заниматься огульным охаиванием рынка целиком.
Realtor
guru
Гарантировано можно говорить о суме покупки = сумме продажи, если на момент продажи она не будет более 75% от кадастровой стоимости, а иначе от суммы превышения нужно будет 13% заплатить. Тема есть на форуме, там уже всё вдоль и поперёк разъяснено: тынц.
shopengaue
veteran
Спасибо. Прочитаю тему при случае.
Sergant01
experienced
Не очень понял смысла отдавать квартиру в залог и брать под неё ипотеку.
Вырастет номинальная стоимость предмета залога - хорошо. А упадёт - могут попросить довнести обеспечение, так сказать.
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Отчего же именно бетонометры ?
На тот же ИИС отчего бы не посмотреть ?
Вырастет номинальная стоимость предмета залога - хорошо. А упадёт - могут попросить довнести обеспечение, так сказать.
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Отчего же именно бетонометры ?
На тот же ИИС отчего бы не посмотреть ?
Про залог я написал чушь, извиняюсь.
ГК РФ Статья 340. Стоимость предмета залога
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
ГК РФ Статья 340. Стоимость предмета залога
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
shopengaue
veteran
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.Предложите график реальной доходности валютных депозитов, например.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Или облигаций. Про нефть и золото предлагаю поговорить через 5-6 месяцев.
Прошу учесть, что не ретроспективный анализ - "а надо тогда то и в то то вложиться", а реальность, что дала возможность заработать вам, как инвестору.
И хочу вас огорчить безмерно - ликвидность 80% фондового рынка РФ равна 0. Ради интереса попробуйте потрейдить Сибэко. 20-30 эмитентов, котрые имеют нормальную ликвидность - вот все что дано обычному инвестору.
Я, действительно, соревнуюсь с рублевым депозитом. Будущее нас рассудит.
Не очень понял смысла отдавать квартиру в залог и брать под неё ипотеку.Желательно, разбираться в самом предмете инвестирования либо нанимать тех кто разбирается, тогда в любом из перечисленных направлений можно зарабатывать. И наоборот - в любом инвестировании можно прогореть, если нет понимания и бежишь за толпой. Я вот в акции и облигации не лезу, в валюту только для туризма, золото и нефть только из любопытства смотрю, т.к. не понимаю в них достаточно для инвестиций, а другие - зарабатывают.
Вырастет номинальная стоимость предмета залога - хорошо. А упадёт - могут попросить довнести обеспечение, так сказать.
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Отчего же именно бетонометры ?
На тот же ИИС отчего бы не посмотреть ?
Чужие (клиентов) инвестиции в недвижимость не имею права разглашать, но они вполне неплохо зарабатывают. Могу одну из завершившихся крайних личных рассекретить повторно и примерно:
В сентябре 2015 вложено В ЭТОТ ОБЪЕКТ 3340 т.р. в марте 2016 продано за 4000, валовый доход = 660 т.р. Минусуем около 3,5т.р./мес на коммуналку и налог, порядка 24,5 т.р. за 7 мес., (налог НДФЛ зачтён в покупку следующей, чтобы не было вопросов) = 635,5 т.р. чистый доход за 7 мес. = 19,03% за 7 месяцев = 32,62% при пересчёте в понятные годовые. Получается в три раза лучше депозита в н.в.. Риск есть всегда, но он есть и в других инструментах инвестирования. Те же рубли неоднократно в ничто превращались внезапно и неоднократно и валюту запрещали и экспроприировали, алюминий и олово обесценились в тысячи раз. Может завтра и золото научатся как алюминий (был дороже золота!!! ) химическим способом тоннами делать и обесценится, кто знает.
чистый доход за 7 мес. = 19,03% за 7 месяцев = 32,62% при пересчёте в понятные годовые.Что то у Вас по одному и тому же объекту "процент дохода" как то странно прыгает, Вы уже определитесь окончательно с "рабочей легендой"
В предыдущих показаниях от 06.03.2016 у Вас было:
Просто времена ныне неспокойные, уже все фишки и злачные места жалко за бесплатно раскрывать. Но раз соскучились, то могу крайнюю сделку приоткрыть, буквально в пятницу завершившуюся. Я тут несколько раз обнародовал большую трёшку С.Коротаева, 1, может и вспомните её: таки вполне получилось, даже в кризис, получить от инвестиций в неё 46% годовых. Так что Вы как всегда - зря всё обобщаете. Вполне можно инвестировать в РН, если умеючи или нанимая нормальных спецов.То 46, то теперь уже 32....
Странно, что в сторону уменьшения считаете, я удивлен....
Документов под рукой вчера не было (купил - продал), потому и честно написал "примерно". Вероятно, первый раз точнее считал. Скорее всего из-за дат расчётов расхождение в % годовых получилось. Признаю, что так неправильно, будет свободное время - возьму ДКП, расписки с датами передачи-получения денег и исправлюсь. Но суть не в этом, а в том, что можно и в наше время инвестировать в недвижимость, с результатами значительно лучше чем на депозитах.
Но суть не в этом, а в том, что можно и в наше время инвестировать в недвижимость, с результатами значительно лучше чем на депозитах.Вы лучше поделитесь уже успехами с инвестициями в Тульскую, как там дела с процентами годовых? Вы же профи в этой сфере, соответственно все объекты должны быть как на подбор, один успешней другого.
shopengaue
veteran
Так что же мешает представить альтернативу инвестиций в квадраты?
Почему лучше рассказывать о Тульской, нежели показать свои результаты за то же время. Игра в одни ворота, мне кажется, это не корректно.
Почему лучше рассказывать о Тульской, нежели показать свои результаты за то же время. Игра в одни ворота, мне кажется, это не корректно.
NEINOV
veteran
Это с калькулятором общайтесь... Встречный вопрос: Залог хотя бы за месяц взяли? А то пару лет назад рассказали мне историю свою горе арендаторы... Через месяц поехали за деньгами, а квартира пустая... Ну в смысле без мебели... Покупали все новое...
ТОП 5
1
3
4