На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 13)
197518
998
shopengaue
veteran
Быть честным. Когда тратишь валюту из резервов, то сначала продать ее на рынке за рубли, а потом эти рубли отдать минфину и казначейству. А не просто переложить баксоевры в другой сейф и напечатать гору бумаги. Вот Вам и защита курса рубля согласно Конституции будет. Ну и валютный контроль зачем было тотально отменять в том состоянии нашей экономики, чтобы облегчить вывод капиталов. И кому это на руку и в какой статье Конституции этот приоритет закреплен?Кажется мы уже это проходили пару лет назад. Валютный коридор, интервенции... Ничего такого не припоминаете? И как курс стал 37, и как его держали до 42.
В вашей логике получается, что банки по сделкам РЕПО получат рубли, а потом за эти рубли купят валюту. Ну или не купят ее. Причём, с учетом емкости валютных сессий ММВБ, валюту надо будет продавать неделями. Иначе вы устроите пиршество для спекулятивного капитала.
Другое дело, что нынешняя ситуация, во многом не менее абсурдна. Мы фактически используем ЦБ как обменник. А это не его функции.
Но только не надо приплетать к экономике Конституцию. Предложите действенный механизм в условиях либеральной финансовой модели и системе плавающих курсов как защитить платежеспособность национальной валюты. Как придумаете- получите Нобелевскую премию по экономике.
shopengaue
veteran
А вы ознакомились со статьей, прежде чем платить это? Или просто на заголовок повелись?
Рекомендую прочесть. И про огромные скидки там все очень ясно написано.
Рекомендую прочесть. И про огромные скидки там все очень ясно написано.
Tarz
v.i.p.
Рекомендую прочесть. И про огромные скидки там все очень ясно написано.Да, там ясно написано о росте ипотечной задолженности, и как следствие об увеличении числа таких квартир на рынке. Скидки с которыми их предлагают напрямую связаны с их количеством и спросом, и уже доходят до 30% от номинала, что же я там не правильно понял?
shopengaue
veteran
Да, там ясно написано о росте ипотечной задолженности, и как следствие об увеличении числа таких квартир на рынке. Скидки с которыми их предлагают напрямую связаны с их количеством и спросом, и уже доходят до 30% от номинала, что же я там не правильно понял?«Кредиторы не будут выкладывать квартиры за гроши, даже несмотря на то что количество желающих купить "недвижку" с дисконтом растет и люди начинают делать это профессионально»
Мой опыт участия в этом сегменте говорит о том, что скорее кредитор откажется от сделки со значительным дисконтом.
Tarz
v.i.p.
«Кредиторы не будут выкладывать квартиры за грошиДа, а "застройщики не будут снижать цены", раньше мы это тоже слышали. Но вот как то снижают и еще как, увы.
Мой опыт участия в этом сегменте говорит о том, что скорее кредитор откажется от сделки со значительным дисконтом.На начальном этапе, при малом количестве объектов - да, откажется. А что ему потом с этим жилым фондом делать, солить? Будет продавать, консервирование залогового жилья все в больших объемах не его бизнес.
Alippa
no status
Мой опыт участия в этом сегменте говорит о том, что скорее кредитор откажется от сделки со значительным дисконтом....чтобы потом продать с еще бОльшим дисконтом
shopengaue
veteran
...чтобы потом продать с еще бОльшим дисконтомВашими устами да мед пить. На данный момент по тому лоту кредитор перевел объект на свой баланс и поднял цену на 25%. Я то же жду когда начнется аукцион невиданной щедрости.
Сейчас читают
Мелкий кузовной ремонт - где???
1154
3
налог на имущество: давайте внесём ясность
324255
1000
Курилка стописятчетвертая (часть 3)
19888
165
shopengaue
veteran
Основные кредиторы- банки. Падение рынка недвижимости противоречит их интересам. Это если коротко.
Tarz
v.i.p.
Основные кредиторы- банки. Падение рынка недвижимости противоречит их интересам.Да это ежу понятно, они не заинтересованы в падении стоимости залога, тогда велик шанс, что и добросовестные заемщики платить перестанут. Вопрос в том, насколько они смогут держать это ситуацию в условиях постоянного снижения платежеспособного спроса.
банки, как и строители, могут держать, лишь бумажные ценники, но для реального рынка, цены формируются, исходя из спроса предложения, эти бумажные ценники, не авторитет и на них, там никто не будет обращать внимания.
наш рынок недвижимости, уподобился валютному курсообмену в некоторых странах, где одновременно, есть 2, а то и 3 "справедливых" обменных курса.
наш рынок недвижимости, уподобился валютному курсообмену в некоторых странах, где одновременно, есть 2, а то и 3 "справедливых" обменных курса.
Какие варианты можете назвать для РН?
сегодня вариант один. жестокое падение реальных цен сделок. долгие поиски дна. и последующие закрепление цен на этом дне, без последующего бума, роста цен.
в своих многочисленных комментах в в новостном разделе "недвижимость", я уже расписал, практически всё теорию ценообразования на рынке недвижимости. и я уверен, что вчерашние, да и сегодняшние цены рынка, сформировались на основе, по законам классической финансовой пирамиды.
конечно цены до ноля не упадут, приобретенные метры не испарятся, но суть, когда под вывеской "доступное жилье", произошло величайшее отжимание средств (в т. ч. кредитных) у народных масс - это классическая фин пирамида.
в своих многочисленных комментах в в новостном разделе "недвижимость", я уже расписал, практически всё теорию ценообразования на рынке недвижимости. и я уверен, что вчерашние, да и сегодняшние цены рынка, сформировались на основе, по законам классической финансовой пирамиды.
конечно цены до ноля не упадут, приобретенные метры не испарятся, но суть, когда под вывеской "доступное жилье", произошло величайшее отжимание средств (в т. ч. кредитных) у народных масс - это классическая фин пирамида.
Посмотрим на поведение недвижимодержателей.
Особенно в свете налогообложения.
В Москве основные владельцы многих недвижимостей пенсионеры, ранее освобождённый от уплаты налогов или льготники плюс коммерсанты , платящие за ТЦ в несколько десятков тысяч метров несколько десятков тысяч рублей.
Они внесут разнообразие в РН, однозначно.
Особенно при любом достижении налога уровня 2% от кадастровой стоимости.
Особенно в свете налогообложения.
В Москве основные владельцы многих недвижимостей пенсионеры, ранее освобождённый от уплаты налогов или льготники плюс коммерсанты , платящие за ТЦ в несколько десятков тысяч метров несколько десятков тысяч рублей.
Они внесут разнообразие в РН, однозначно.
Особенно при любом достижении налога уровня 2% от кадастровой стоимости.
shopengaue
veteran
Нет, ключевая проблема не в том, что иные перестанут платить, а в том, что банки начнут по нормативам проваливаться. Т.е. ипотечным банкам надо будет откуда то брать колоссальные деньги для докапитализации. Ориентировочный объем при падении цены Недвижимости на 30% от 2-3% от текущего ипотечного портфеля. Конечно, государство может пойти на изменение нормативов, но эти нормативы, так же участвуют в оценке кредитоспособности банка, а это отражено в ценных бумагах банка. Т.е. может потребоваться досрочное гашение бондов и облигаций.
Так что вопрос столь серьезного падения цены на недвижимость имеет не мало подводных камней. И банки лучше пересидят с залоговыми квартирами, нежели найдут себе такие проблемы.
Вот куда делась залоговая недвижимость 08 года? Только в МДМе ( т.е. УРСЕ) в НСО было отсужено недвижимости на 16 млрд рублей на 09 год. И ведь разошлась куда то. Причём как то незаметно для рынка. А может и заметно- это пусть специалисты расскажут.
Так что вопрос столь серьезного падения цены на недвижимость имеет не мало подводных камней. И банки лучше пересидят с залоговыми квартирами, нежели найдут себе такие проблемы.
Вот куда делась залоговая недвижимость 08 года? Только в МДМе ( т.е. УРСЕ) в НСО было отсужено недвижимости на 16 млрд рублей на 09 год. И ведь разошлась куда то. Причём как то незаметно для рынка. А может и заметно- это пусть специалисты расскажут.
shopengaue
veteran
конечно цены до ноля не упадут, приобретенные метры не испарятся, но суть, когда под вывеской "доступное жилье", произошло величайшее отжимание средств (в т. ч. кредитных) у народных масс - это классическая фин пирамида.Боюсь, что с пирамидами 7-8 лет назад простились. То, что произошло со СМУ-155 это абсолютно не то, что было с Потоком или СУМЕТом. Да и элементарные человеческие потребности удовлетворять как то надо.
Строительная отрасль имеет серьезный мультипликативный эффект. Возможно, что в Сибе это проявилось как ни в каком другом городе РФ. Но и потеря стройки имеет такой же антиэффект. И это видно сегодня в городе.
Есть государства, которые вопрос проживания граждан решает категорически иначе. Но граждан там в разы меньше и ВВП на каждого, в разы выше. Возможно, что и у нас когда то поменяется модель.
ks567
activist
сегодняшнюю ситуацию с кризисом 2009 года, сравнивать нельзя в принципе. тот кризис, длился всего месяца 3. и не был исчерпан ипотечный ресурс.
а насчет банков, вы напрасно переживаете. в отличии от США, наш ипотечник, бросив платить по кредиту и отдав банку залоговую квартиру, от уплаты оставшейся части долга, не освобождается.
а насчет банков, вы напрасно переживаете. в отличии от США, наш ипотечник, бросив платить по кредиту и отдав банку залоговую квартиру, от уплаты оставшейся части долга, не освобождается.
ks567
activist
я говорю про пирамиду ценообразования на рынке готового жилья. а строители, сегодня вообще уже лишнее звено и пусть они делают, что хотят... только по тихому. а то уже надоело слушать их "страшилки", которыми они пугают рынок.
а насчет банков, вы напрасно переживаете. в отличии от США, наш ипотечник, бросив платить по кредиту и отдав банку залоговую квартиру, от уплаты оставшейся части долга, не освобождается.Возможно и так, банк не слезет со "счастливчика" даже в случае реализации залога, но ведь не так давно наверху по понятным причинам под суетились и пропихнули закон о личном банкротстве, этакий социальный защитный механизм не позволяющий раздеть человека совсем, что банку с этим делать?
В любом случае - не заинтересованы они в падении цены залога, и до последнего будут держать ее, другое дело, что когда ресурс на это удержание закончится, грохот от падения будет фундаментальный. Кстати, в США недавно было нечто подобное: web-страница
в обсуждении, сплетены воедино, 2 совсем разные вещи - проблемы банковских залогов и цены недвижимости.
проблемы банков, это их личные проблемы и возникли они уже давно, по причине того, что банки, выдающие ипотеку, в основе своей, государственные. и по большому счету, таким банкирам, глубоко безразлична судьба и качество активов, которые есть в их банке. оттого они и выдавали ипотеку, как попало, кому попало, по ценникам, в которые засовывался первоначальный взнос... к тому же, есть у меня предположение, что некоторые банкиры. вступали в некие отношения с некоторыми строителями. на объекты которых, ипотека текла рекой, без соблюдения "мелких формальностей".
просрочка по ипотеки, будет расти. но до тех пор, пока она не примет масштабного, системного характера, с должниками, будут поступать по нашему - по ситуации. с одного, содрать 3 шкуры, другому- реструктуризацию, третьего, банкротить...
а вот к ценам недвижимости, банки имеют такое же отношение, как жители африки, к полярным медведям.
рынку. нет никакого дела, до той цены, которая фигурирует в банковских залогах. банки и сейчас сидят по уши в завышенных залогов (помимо недвижимости). ну и пусть сидят. но на рынке то совсем иные цены. а если захотят обернуть свой залог в деньги, то им придется забыть свои бумажные цены, и продавать этот залог, по цене рыночной.
проблемы банков, это их личные проблемы и возникли они уже давно, по причине того, что банки, выдающие ипотеку, в основе своей, государственные. и по большому счету, таким банкирам, глубоко безразлична судьба и качество активов, которые есть в их банке. оттого они и выдавали ипотеку, как попало, кому попало, по ценникам, в которые засовывался первоначальный взнос... к тому же, есть у меня предположение, что некоторые банкиры. вступали в некие отношения с некоторыми строителями. на объекты которых, ипотека текла рекой, без соблюдения "мелких формальностей".
просрочка по ипотеки, будет расти. но до тех пор, пока она не примет масштабного, системного характера, с должниками, будут поступать по нашему - по ситуации. с одного, содрать 3 шкуры, другому- реструктуризацию, третьего, банкротить...
а вот к ценам недвижимости, банки имеют такое же отношение, как жители африки, к полярным медведям.
рынку. нет никакого дела, до той цены, которая фигурирует в банковских залогах. банки и сейчас сидят по уши в завышенных залогов (помимо недвижимости). ну и пусть сидят. но на рынке то совсем иные цены. а если захотят обернуть свой залог в деньги, то им придется забыть свои бумажные цены, и продавать этот залог, по цене рыночной.
shopengaue
veteran
Глубочайшие заблуждения.
Оно базируется на утверждении, что банкиры находятся со стороны покупателя. Но это не так. Банкиры находятся и со стороны строителей. И, по факту, нынешние ипотечные сделки- это переписывание долга застройщика.
Модель получается следующая- банк дал денег строителю, а Строитель отдал долг через переоформление объекта залога под ипотеку покупателю. Т.е. банки безусловно не влияют напрямую на цену, но они напрямую влияют на величину спроса, таким образом стимулируя рост цен.
Поэтому рассматривать ситуацию на рынке недвижимости без учета финансовой составляющей не получается. Если бы на рынке не было ипотеки и кредитования, то финансы можно было бы вынести за скобки.
Финансовые модели показывают, что при превышении 8% просроченной ипотечной задолженности, у банка начинается системный кризис. Так что проблем в банках осталось ждать не долго.Обесценивание залога лишь подтолкнет их к краю бездны.
Оно базируется на утверждении, что банкиры находятся со стороны покупателя. Но это не так. Банкиры находятся и со стороны строителей. И, по факту, нынешние ипотечные сделки- это переписывание долга застройщика.
Модель получается следующая- банк дал денег строителю, а Строитель отдал долг через переоформление объекта залога под ипотеку покупателю. Т.е. банки безусловно не влияют напрямую на цену, но они напрямую влияют на величину спроса, таким образом стимулируя рост цен.
Поэтому рассматривать ситуацию на рынке недвижимости без учета финансовой составляющей не получается. Если бы на рынке не было ипотеки и кредитования, то финансы можно было бы вынести за скобки.
Финансовые модели показывают, что при превышении 8% просроченной ипотечной задолженности, у банка начинается системный кризис. Так что проблем в банках осталось ждать не долго.Обесценивание залога лишь подтолкнет их к краю бездны.
ks567
activist
уф... на величину спроса, банки могут влиять , лишь в том случае, если они выкупают с рынка недвижку "для себя", как они это делают с валютой и ценными бумагами. в ипотечной же сделки, банк, выступает только посредником, и помимо продавца, банк, должен еще найти и покупателя, которого он может отыскать, только на рынке, исходя из реальных рыночных цен. нет покупателя на рынке - нет никакой сделки.
уф... на величину спроса, банки могут влиять , лишь в том случае, если они выкупают с рынка недвижку "для себя",Есть ещё один очевидный способ влияния на величину спроса, о котором Вы почему-то "забыли". Это условия предоставления ипотечных кредитов (в частности, процентные ставки по этим кредитам).
shopengaue
veteran
Я же говорил про заблуждения) Прочитайте про условия субстандартных кредитов в США в 2007 году.
Павелл
veteran
Я то же жду когда начнется аукцион невиданной щедрости.У нас все всегда с региональными особенностями, про аукцион невиданной щедрости скорее всего никто и не услышит. А вот потом продавать будут по ценам чуть ниже среднерыночных с периодическим снижением цены лота, но уже "как бы" не банки.
Вообще такое впечатление что на нашем паровозе кочегары с большим рвением в топку подкидывают, а машинисты гадают что первое кончится уголь или рельсы.
вокруг этой темы, в СМИ продолжают водить хороводы, но она уже отыграна. здесь, был не тонкий, чувствительный к ставкам ФРСа рынок США. здесь, был ажиотаж, без оглядки на реальность и ставки. и те, кто хотел купить, уже набрались по уши. а у тех, кто был бы рад купить и сейчас, не сходятся концы, даже при нулевой ставки. им нужна не дешевая ставка по кредиту, а двукратное падение цены самих квартир, до уровня, сопоставимого с доходами потенциальных покупателей.
мне уже много раз, попадалась реклама - ипотека под 0 процентов! где все проценты, загнанны в стоимость самой квартиры. типа они изобрели вечный двигатель спроса...
мне уже много раз, попадалась реклама - ипотека под 0 процентов! где все проценты, загнанны в стоимость самой квартиры. типа они изобрели вечный двигатель спроса...
ТОП 5
2
3