На информационном ресурсе применяются cookie-файлы. Оставаясь на сайте, вы подтверждаете свое согласие на их использование.
Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 13)
191234
998
что он не теоретик, а практический участник рынка недвижимости,
Получил виртуальные +20%Т.е. получается он "практик", но 20% получил все таки "в теории"?
Вы хоть иногда читайте, что пишете.....
NEINOV
veteran
Дикий турист
veteran
в реале 5% годовых не более... На рынке все больше основного ресурса и это радует...Это как? Обосновать сможете?
shopengaue
veteran
Какой смысл в этих замученных мантрах- рынок недвижимости должен упасть минимум на 30, 40, 50%? Доходность застройщиков- 50-70-100% и только жадность риелторов мешает простым гражданам оставить законную доходность в 10-12%. Ведь цифр, которые это бы подтвердили, сегодня нет.
Т.е. получается он "практик", но 20% получил все таки "в теории"?Он на практике купил объект и получил виртуальные +20% прибавочной стоимости. Утверждает, что точно посчитал реальную стоимость. Сомнения таки есть, т.к. объект под грифом "Сов.секретно", но учитывая его достаточно грамотные комментарии - не должен сильно ошибиться. Учитесь читать.
Вы хоть иногда читайте, что пишете.....
да мы только "ЗА!", чтобы расчетные 20% стали реальными днежеками в кармане. Лично мне одно не понятно, что мы тут все таки обсуждаем без хотя бы притблизительной идентификации объекта инвестиций? "сферического коня в вакууме"?
Будем считать, что джентльмен джентльмену должен доверять 
Сейчас читают
Девочки, посоветуйте хорошего гинеколога!
600875
1016
Стоит ли переходить на GPON?
185769
999
Обязательное среднее образование
45058
202
Лично мне одно не понятно, что мы тут все таки обсуждаем без хотя бы притблизительной идентификации объекта инвестиций? "сферического коня в вакууме"?Похоже это новый тренд - давайте расскажем что "кто-то", заработал "где-то", на "чем-то" от недвиги - много процентов. Так как конкретные ПРАКТИЧЕСКИЕ примеры по текущему рынку (как раньше бывало Инвентор по конкретным объектам расклады давал) найти крайне сложно, будем уходить в "виртуальную реальность", где недвига по прежнему растет, на этом вовсю получают виртуальные прибыли и т.д.
Хоть помечтать и пофантазировать о былых временах.....
shopengaue
veteran
Я предлагаю разделить вопрос на 2 части- уже минимум год идет диалог между теми кто за и кто против недвижимости как объекта инвестиций. Я год назад приводил аргументы за. И, в соответствии с этими аргументами, подбирал квартиру.
Сейчас я выложил цифры. Так как доходность недвижимости может формироваться из 2х источников, то я их оба оценил и указал.
Для меня оба источника равнозначны. Более того, я указал, что доход от продажи меня сейчас мало интересует. Хотя бы по той причине, что мне надо будет оплатить НДФЛ и в этом случае мой доход будет близок к 0. Но, по непонятной причине, всех заинтересовала именно это сторона дохода. По какой причине?
В дальнейшем я для себя все равно буду оценивать эффективность инвестиций.
Сейчас я выложил цифры. Так как доходность недвижимости может формироваться из 2х источников, то я их оба оценил и указал.
Для меня оба источника равнозначны. Более того, я указал, что доход от продажи меня сейчас мало интересует. Хотя бы по той причине, что мне надо будет оплатить НДФЛ и в этом случае мой доход будет близок к 0. Но, по непонятной причине, всех заинтересовала именно это сторона дохода. По какой причине?
В дальнейшем я для себя все равно буду оценивать эффективность инвестиций.
Tchebakov
activist
Вроде 13 процентов Вы платите с разницы продажа-покупка и это точно не сведет к нулю доходы (правда 17.5% остается). Или покупка объекта была с диким занижением?
Тогда надо сравнивать не с банками а вложением во всякие микрозаймы - там доходность всяко повыше была.
Тогда надо сравнивать не с банками а вложением во всякие микрозаймы - там доходность всяко повыше была.
Sergant01
experienced
Доход = Выручка минус материальные затраты и налог
Выручки нет, объект не продан . Материальные затраты в наличии (стоимость покупки+содержание)
Вывод = Дохода нет. Актив да, актив в наличии.
Что будет с рынком недвижимости дальше - не известно. Когда-нибудь в платежеспособный спрос эта пирамида "налетай-подорожает" должна была упереться. Возможно, этот момент уже наступил.
Выручки нет, объект не продан . Материальные затраты в наличии (стоимость покупки+содержание)
Вывод = Дохода нет. Актив да, актив в наличии.
Что будет с рынком недвижимости дальше - не известно. Когда-нибудь в платежеспособный спрос эта пирамида "налетай-подорожает" должна была упереться. Возможно, этот момент уже наступил.
shopengaue
veteran
Гарантированно можно говорить о вычете в 1 млн руб. Остальные данные налоговая просто может не взять в расчет. В этом случае, весь прибыток может уйти на налоги.
shopengaue
veteran
Я даже боюсь спросить - амортизацию то вы куда списываете ?
Или не рассматриваете вариант, когда под этот актив взята ипотека и пропорционально росту стоимости увеличивается кредитный лимит?
Вот некоторым хочется знать конкретный актив. Кто то использует определение рынка недвижимости целиком.
Я год назад писал- на рынке началась сегментация. Это нормальное явление для зрелого рынка. Если в одном сегменте есть просадка- это не значит, что весь рынок упал. И наоборот - падение всего рынка отнюдь не значит что падение идет во всех сегментах.
Да, например, падение авторынка есть. А вот в премиум сегменте, точнее внедорожниках премиум сегмента есть рост. Задача инвестора, на мой взгляд, увидеть эти тренды и работать вместе с ними. А не заниматься огульным охаиванием рынка целиком.
Или не рассматриваете вариант, когда под этот актив взята ипотека и пропорционально росту стоимости увеличивается кредитный лимит?
Вот некоторым хочется знать конкретный актив. Кто то использует определение рынка недвижимости целиком.
Я год назад писал- на рынке началась сегментация. Это нормальное явление для зрелого рынка. Если в одном сегменте есть просадка- это не значит, что весь рынок упал. И наоборот - падение всего рынка отнюдь не значит что падение идет во всех сегментах.
Да, например, падение авторынка есть. А вот в премиум сегменте, точнее внедорожниках премиум сегмента есть рост. Задача инвестора, на мой взгляд, увидеть эти тренды и работать вместе с ними. А не заниматься огульным охаиванием рынка целиком.
Realtor
guru
Гарантировано можно говорить о суме покупки = сумме продажи, если на момент продажи она не будет более 75% от кадастровой стоимости, а иначе от суммы превышения нужно будет 13% заплатить. Тема есть на форуме, там уже всё вдоль и поперёк разъяснено: тынц.
shopengaue
veteran
Спасибо. Прочитаю тему при случае.
Sergant01
experienced
Не очень понял смысла отдавать квартиру в залог и брать под неё ипотеку.
Вырастет номинальная стоимость предмета залога - хорошо. А упадёт - могут попросить довнести обеспечение, так сказать.
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Отчего же именно бетонометры ?
На тот же ИИС отчего бы не посмотреть ?
Вырастет номинальная стоимость предмета залога - хорошо. А упадёт - могут попросить довнести обеспечение, так сказать.
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Отчего же именно бетонометры ?
На тот же ИИС отчего бы не посмотреть ?
Про залог я написал чушь, извиняюсь.
ГК РФ Статья 340. Стоимость предмета залога
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
ГК РФ Статья 340. Стоимость предмета залога
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
shopengaue
veteran
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.Предложите график реальной доходности валютных депозитов, например.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Или облигаций. Про нефть и золото предлагаю поговорить через 5-6 месяцев.
Прошу учесть, что не ретроспективный анализ - "а надо тогда то и в то то вложиться", а реальность, что дала возможность заработать вам, как инвестору.
И хочу вас огорчить безмерно - ликвидность 80% фондового рынка РФ равна 0. Ради интереса попробуйте потрейдить Сибэко. 20-30 эмитентов, котрые имеют нормальную ликвидность - вот все что дано обычному инвестору.
Я, действительно, соревнуюсь с рублевым депозитом. Будущее нас рассудит.
Не очень понял смысла отдавать квартиру в залог и брать под неё ипотеку.Желательно, разбираться в самом предмете инвестирования либо нанимать тех кто разбирается, тогда в любом из перечисленных направлений можно зарабатывать. И наоборот - в любом инвестировании можно прогореть, если нет понимания и бежишь за толпой. Я вот в акции и облигации не лезу, в валюту только для туризма, золото и нефть только из любопытства смотрю, т.к. не понимаю в них достаточно для инвестиций, а другие - зарабатывают.
Вырастет номинальная стоимость предмета залога - хорошо. А упадёт - могут попросить довнести обеспечение, так сказать.
Речь то шла об инвестициях в бетонометры и их доходности.
И конкурентов у них вагон, с несравнимой ликвидностью.
Есть депозиты, рублевые, валютные и мультивалютные.
Есть акции и облигации
Есть товарные контракты вроде золота нефти и прочего
Отчего же именно бетонометры ?
На тот же ИИС отчего бы не посмотреть ?
Чужие (клиентов) инвестиции в недвижимость не имею права разглашать, но они вполне неплохо зарабатывают. Могу одну из завершившихся крайних личных рассекретить повторно и примерно:
В сентябре 2015 вложено В ЭТОТ ОБЪЕКТ 3340 т.р. в марте 2016 продано за 4000, валовый доход = 660 т.р. Минусуем около 3,5т.р./мес на коммуналку и налог, порядка 24,5 т.р. за 7 мес., (налог НДФЛ зачтён в покупку следующей, чтобы не было вопросов) = 635,5 т.р. чистый доход за 7 мес. = 19,03% за 7 месяцев = 32,62% при пересчёте в понятные годовые. Получается в три раза лучше депозита в н.в.. Риск есть всегда, но он есть и в других инструментах инвестирования. Те же рубли неоднократно в ничто превращались внезапно и неоднократно и валюту запрещали и экспроприировали, алюминий и олово обесценились в тысячи раз. Может завтра и золото научатся как алюминий (был дороже золота!!! ) химическим способом тоннами делать и обесценится, кто знает.
чистый доход за 7 мес. = 19,03% за 7 месяцев = 32,62% при пересчёте в понятные годовые.Что то у Вас по одному и тому же объекту "процент дохода" как то странно прыгает, Вы уже определитесь окончательно с "рабочей легендой"
В предыдущих показаниях от 06.03.2016 у Вас было:
Просто времена ныне неспокойные, уже все фишки и злачные места жалко за бесплатно раскрывать. Но раз соскучились, то могу крайнюю сделку приоткрыть, буквально в пятницу завершившуюся. Я тут несколько раз обнародовал большую трёшку С.Коротаева, 1, может и вспомните её: таки вполне получилось, даже в кризис, получить от инвестиций в неё 46% годовых. Так что Вы как всегда - зря всё обобщаете. Вполне можно инвестировать в РН, если умеючи или нанимая нормальных спецов.То 46, то теперь уже 32....
Странно, что в сторону уменьшения считаете, я удивлен....
Документов под рукой вчера не было (купил - продал), потому и честно написал "примерно". Вероятно, первый раз точнее считал. Скорее всего из-за дат расчётов расхождение в % годовых получилось. Признаю, что так неправильно, будет свободное время - возьму ДКП, расписки с датами передачи-получения денег и исправлюсь. Но суть не в этом, а в том, что можно и в наше время инвестировать в недвижимость, с результатами значительно лучше чем на депозитах.
Но суть не в этом, а в том, что можно и в наше время инвестировать в недвижимость, с результатами значительно лучше чем на депозитах.Вы лучше поделитесь уже успехами с инвестициями в Тульскую, как там дела с процентами годовых? Вы же профи в этой сфере, соответственно все объекты должны быть как на подбор, один успешней другого.
shopengaue
veteran
Так что же мешает представить альтернативу инвестиций в квадраты?
Почему лучше рассказывать о Тульской, нежели показать свои результаты за то же время. Игра в одни ворота, мне кажется, это не корректно.
Почему лучше рассказывать о Тульской, нежели показать свои результаты за то же время. Игра в одни ворота, мне кажется, это не корректно.
NEINOV
veteran
Это с калькулятором общайтесь... Встречный вопрос: Залог хотя бы за месяц взяли? А то пару лет назад рассказали мне историю свою горе арендаторы... Через месяц поехали за деньгами, а квартира пустая... Ну в смысле без мебели... Покупали все новое...
NEINOV
veteran
Какой смысл в этих замученных мантрах- рынок недвижимости должен упасть минимум на 30, 40, 50%? Доходность застройщиков- 50-70-100% и только жадность риелторов мешает простым гражданам оставить законную доходность в 10-12%. Ведь цифр, которые это бы подтвердили, сегодня нет.Вы знаете и это радует... Рыбку ловят в мутной воде, а не когда пенсионеры говорят: все продаю квартиру и покупаю стройку.... Особенно весна-осень этим феноменом отличаются...
NEINOV
veteran
Я предлагаю разделить вопрос на 2 части- уже минимум год идет диалог между теми кто за и кто против недвижимости как объекта инвестиций. Я год назад приводил аргументы за. И, в соответствии с этими аргументами, подбирал квартиру.Лично я там цифр не увидел... Когда продадите тогда и поговорим о цифрах... Пример: Знакомый выставил квартиру на продажу с хорошим ремонтом (Новострой) выше рынка на 15% понимая, что квартиру не купят за эти деньги... Но есть где жить к осени думает продать... Вот по этой причине у Вас прибыль в 20% (виртуальная) Как продадите отпишитесь... Ваш опыт будет всем интересен...
Сейчас я выложил цифры. Так как доходность недвижимости может формироваться из 2х источников, то я их оба оценил и указал.
Для меня оба источника равнозначны. Более того, я указал, что доход от продажи меня сейчас мало интересует. Хотя бы по той причине, что мне надо будет оплатить НДФЛ и в этом случае мой доход будет близок к 0. Но, по непонятной причине, всех заинтересовала именно это сторона дохода. По какой причине?
В дальнейшем я для себя все равно буду оценивать эффективность инвестиций.
NEINOV
veteran
Спасибо. Прочитаю тему при случае.Да. Основной момент и такое отношение...
Дикий турист
veteran
Это с калькулятором общайтесь...Да, в курсе....когда аргументировать нечем, обычно рассказывают, в каком направлении идти...
P.S.: Залог предусмотрен договорами, вносят его в каждой моей квартире, как же без него.
NEINOV
veteran
Говорить не о чем так как нет аргументированных данных... Дискус где? Сколько комнат? За что купил - есть. Сколько стоил ремонт, кто его делал? Поэтому если есть желание продолжить... Дайте больше данных... Последнее время мало кто говорит подробно... У каждого своя думка...
shopengaue
veteran
Спасибо. Прочитаю тему при случае.Попробуйте почитать, что выше написано мной.
------------
Да. Основной момент и такое отношение...
Я предложил цифры. Ваше зрение, похоже, вам изменяет. Уважайте собеседников - это основа диалога. Если есть желание задрав нос поумничать, то лучше это сделать в другой обстановке.
NEINOV
veteran
Прочитал, цифр не увидел да их и не может-быть до продажи...
shopengaue
veteran
Прочитал, цифр не увидел да их и не может-быть до продажи...Пишите дальше- бумага все стерпит
seka64
guru
есть желание задрав нос поумничатьРад за Вас! Но неплохо было бы перед этим ознакомиться с правилами на форуме. Оверкотинг здесь не приветствуется.
NEINOV
veteran
Хотя бы скажите, что за объект...
Пристали к человеку. Давайте лучше про Вашу систему. Разрешите полюбопытствовать, Вы доляры в н.в. складируете или в рубли выводите? Припоминаю, что в районе 70 от них избавляться планировали, вроде. Что-то нефть уже за 51 перевалила, а рубль перестал дальше расти. Что за напасть, когда доллар хотя-бы по шисят будет?
Давайте лучше про Вашу систему. Разрешите полюбопытствовать, Вы доляры в н.в. складируете или в рубли выводите? Припоминаю, что в районе 70 от них избавляться планировали, вроде. Что-то нефть уже за 51 перевалила, а рубль перестал дальше расти. Что за напасть, когда доллар хотя-бы по шисят будет?Продам - поделюсь. Пока ещё строится.Подождем, мне крайне любопытно будет посмотреть, как на этом конкретном объекте Вы депозит обгоните.
Моя система цыганская... Доляры часть слил по 81, переложил в рубли под 12,5, рублики лежат под 20,. 18,. и 12,5. Доляры текущий приход в банке под 3,5. Недвижимость будем продавать в 17г. осенью уже без налога... Возможно до этого периода чего то купим... Насчет доллара: как на рынке эта ситуация отражается? Доллар падает продажи то же? То что он вырастит у меня нет сомнений осенью... Возможно это подогреет рынок Недвижимости...
shopengaue
veteran
Хотелось бы уточнить - а когда это можно было бакс по 81 слить? Я вот по 77 это сделал и то на межбанке.
И под 20% где и когда можно было положить рубли? Под 19.5 сам это делал, но там не более 9 месяцев срок был.
И под 20% где и когда можно было положить рубли? Под 19.5 сам это делал, но там не более 9 месяцев срок был.
slawastiki
member
Немного разбавлю потребительский экстаз - наверное многие догадываются, что играть можно и в короткую.
Вот скажем на моем примере - продал прошлой осенью свою 2к в НЕ за 2600 по минимальной цене рынка, а сейчас минимальная цена на 2к там 2250 (правда вчера появился какой-то вариант 2к за 1800, но там, видимо, куда-то сильно спешат).
Можно сказать, что выиграл в деньгах (2600-2250)=350 тр
Квартира, где живу сейчас - в цене немножко подросла (+50 тр) по минимальной цене рынка.
Типичное заблуждение, что все всегда растет/должно расти.
p.s. В короткую конечно опаснее играть, мой пример скорее пример удачной спекуляции, чем безукоризненного расчета )
Вот скажем на моем примере - продал прошлой осенью свою 2к в НЕ за 2600 по минимальной цене рынка, а сейчас минимальная цена на 2к там 2250 (правда вчера появился какой-то вариант 2к за 1800, но там, видимо, куда-то сильно спешат).
Можно сказать, что выиграл в деньгах (2600-2250)=350 тр
Квартира, где живу сейчас - в цене немножко подросла (+50 тр) по минимальной цене рынка.
Типичное заблуждение, что все всегда растет/должно расти.
p.s. В короткую конечно опаснее играть, мой пример скорее пример удачной спекуляции, чем безукоризненного расчета )
shopengaue
veteran
Ну, сие не совсем "в короткую" если мы говорим терминами фондового рынка. Короткой была бы ситуация когда вы пообещали бы продать кому то за 2.6 той квартиры, что у вас нет, скажем через 3 месяца. А за эти 3 месяца рынок бы просел и вы на самом деле купили бы там квартиру для первой сделки за меньшие деньги.
slawastiki
member
Не буду спорить о терминах, пусть так. Я в принципе мог бы сейчас эту двушку купить за 1800 (и тогда сделка была бы действительно закрытием шорта), если бы был уверен в движении рынка, но пока совсем не уверен.
Delfin
old hamster
адрес объекта укажем или так и будем воздух сотрясать?
Delfin
old hamster
У меня вот другие сомнения.
Спрос падает. НО! Себестоимость растет! Один металл только как подорожал!!!
Логически цена строек должна расти.
Но! Рынок пока не предвещает роста!
Вот и думаю, что сейчас лучше, "сливать" (пока, еще не подешевело
) стройки или подождать до осени (авось подорожает? ) ?
Спрос падает. НО! Себестоимость растет! Один металл только как подорожал!!!
Логически цена строек должна расти.
Но! Рынок пока не предвещает роста!
Вот и думаю, что сейчас лучше, "сливать" (пока, еще не подешевело
) стройки или подождать до осени (авось подорожает? ) ?а как вы думаете, поведет себя РН в конце 16 года?
ИМХО за 6 ближайших месяцев ничего принципиально не изменится. Главная интрига как после выборов будут балансировать бюджет, но думаю это будут истории уже для 17-го года. Нефть скорее всего так и будет болтаться в коридоре от 40 до 60 аки цветок в проруби и доходы Храждан ничем сильно не прирастут.
Спрос падает. НО! Себестоимость растет! Один металл только как подорожал!!!Цена на недвижимость в Нск, если и не будет дальше сильно падать, то и расти не будет.
Логически цена строек должна расти.
Металл тут большой роли не играет. Во-первых, он как подорожал, так и подешеветь может. Полный цикл производства арматуры у нас внутри страны. С кирпичем и бетоном тоже самое.
Важнее состояние спроса. Причин для роста спроса нет. Спрос падает. И потому, что денег у людей нет и потому, что мы построили за последние годы очень много жилой площади. Всю эту жилплощадь кто-то должен купить и это должны быть конечные потребители. Недвижка превращается в страшный неликвид.
Застройщики по новым проектам снижают цены. Потенциал снижения еще есть.
Так что логически, цена должна снижаться.
Если рассматривать отдельные проекты, то конечно, есть относительно неплохие идеи для инвестирования. Но для тех, кто оказался с неликвидом, лучше осторожно выходить из них. Возможно через обмены с вторичкой, а возможно и фиксить убыток, пока он символический.
И кстати, как вы думаете, почему у нас уже несколько лет не растет стоимость на услуги такси? И вроде даже падает... Бензин ведь дорожает.
shopengaue
veteran
Безусловно спрос очень важный фактор. Но как вы связываете рост издержек в строительстве и показатели спроса? Рост стоимости строительства - это объективный процесс.
ТОП 5
1
2
3
4