Любые вопросы по инвестициям в зарубежной недвижимости
63418
178
Отвечу на любые вопросы по доходности от вложений в зарубежную недвижимость, по налогам и стоимости содержания, по прибыльности сдачи в аренду и по тенденциям на 2013 год. Испания, Италия, Греция, Мальта, Турция, Германия, Чехия, Черногория, Таиланд




заголовок
blondinzauglom
Ну, что-нибудь расскажите сначала, потом, глядишь, и вопросы будут. Про самое выгодное предложение, с вашей точки зрения, например.
InterS
В целом могу сказать, что сегодня в большинстве стран Южной Европы (в том числе и любимой россиянами Болгарии) цены продолжают падать, что связано с лопнувшим пузырем на рынке недвижимости. Поэтому Испания, Греция, Болгария, Черногория - это не те страны, где можно купить квартиру и через год перепродать дороже, там квартиры обычно покупаются "для себя". Исключение покупка на ранней стадии строительства или аукционная недвижимость с молотка, там много мусора, но есть и достойные варианты. Например, трехкомнатную на море с мебелью в Испании партнеры недавно предлагали за 25 тысяч евро (миллион рублей). У меня есть выход на подобные варианты, так что могу подсказать интересные предложения. Если ориентироваться на то, чтобы квартиру перепродать - то стоит покупать в таких странах, как Германия, Латвия и Турция. Германия - это локомотив Европы, куда в посткризисный период люди вкладывают инвестиции (и соответственно, цены растут за год до 10%, особенно в Берлине), хотя самые комфортные города для проживания, по мнению самих немцев - Мюнхен, Штуттгарт и Гамбург. Латвия очень оживилась после сильного падения в 2009 году (этому способствовало то, что всем купившим жилье от 70 тысяч евро дают вид на жительство), к тому же русские себя чувствуют как рыба в воде, языкового барьера никакого. А Турция - это просто самая недооцененная недвижимость на Средиземном море. В турецких районах Алания и Махмутлар пачками скупают квартиры немцы и англичане, а это самые прагматичные инвесторы на свете. К тому же турки дают иностранцам (в том числе и русским) кредит до 50% от стоимости квартиры без большой тягомотины под низкие проценты (7.2% в год, например, в Денизбанке). Кстати, Турция дает вид на жительство автоматом даже при покупке маленькой студии площадью 30 метров. Чем больше и солиднее квартира, тем обычно выше рентабельность от покупки, поэтому инвестировать свободные средства обычно есть смысл по максимуму. Беспроигрышные варианты инвестиций - старая Европа, Англия, Австрия, Швейцария, Монако, но там бюджеты уже очень высоки и рассчитаны на элитного покупателя.
blondinzauglom
Если есть вопросы по открытию бизнеса в этих странах, по получению вида на жительство или гражданство, тоже готов ответить))
blondinzauglom
А, что на счет юго-восточной азии? Малайзия?

А вообще, что-то думается, что уж больно это хлопотное дело - недвижимость, да еще и за рубежом. Значительная часть профита от возможного дохода пойдет на оплату различных посреднических услуг, например ваших.

Возможно привести несколько цифр чтобы оценить прибыльность предполагаемых инвестиций.?
InterS
Мне лично ничего платить не надо. У меня есть договоры с застройщиками, они платят мне как консультанту) поэтому цена у меня и у застройщика будет абсолютно одинаковой, доллар в доллар). Вот сейчас же я бесплатно все рассказываю)))) К тому же без посредника у вас у самих уйдет несколько лет на изучение рынка мировой недвижимости и сравнение всех стран.
Если покупать квартиру у застройщика, который выступает как управляющая компания - это не хлопотно. Он позаботится о безопасности и инфраструктуре, обеспечит ТВ и интернет, всегда пришлет эдлектрика и сантехника. Да еще и поможет сдать на время вашего отсутствия квартиру в аренду.
Малайзия - очень хорошая страна для проживания. Динамичная, развитая, абсолютно безопасная, но опять-таки не очень бюджетная для переезда (см. ниже). Сейчас там действует программа My2Home (Мой Второй Дом) для иностранцев. Участники программы - те лица, которые могут предоставить доказательства стабильного финансового состояния в виде ликвидных активов, таких как личные сбережения, капиталовложения и др. (Не менее 300 тысяч ринггит для лиц в возрасте 50 лет и старше, и 500 тысяч ринггит для лиц, моложе 50 лет). Также и те, кто получает высокую зарплату или пенсию (превышающую 10000 ринггит) – несомненно, оказываются в более выгодном положении на получение одобрения по программе Малайзия – Мой 2-й Дом. 1 ринггит - ровно 10 рублей. Но подумайте, подойдет ли вам климат, кухня и окружение (все же с малайцами разный менталитет). В Малайзию, кстати, очень-очень любят переезжать англичане))
Привожу несколько цифр) например, по любимой мной (как инвестобъект) Турции.
Купить в строящемся доме у надежной компании можно большой красивый пентхаус (140 метров) в 250 метров от моря за 98000 евро. Дом с полной инфраструктрурой (от бассейна и теннисного корта до кальянной комнаты и массажного салона). Когда дом будет сдан, примерно через год, готовая квартира будет стоить уже 130 тысяч. Плюс к этому ежегодная аренда составит до 12 тысяч евро (сдать не вопрос, регион принимает 12 млн туристов в год). И к тому же в Турции недвижимость дорожает до 12% в год уже лет 5 подряд. Итого, вложив 98 тыс, через три года вы имеете при грамотном инвестировании (с доходами от аренды) около 200. Причем на руках в момент покупки у вас может быть только 49 тыс, остальное даст турецкий банк.
В южной Италии можно купить прекрасную квартиру в элитном поселке за 65000 евро. Сдавать - нет проблем, каждый год приезжает 3 млн туристов со всего мира. Доходность - 7-8% годовых, зато надежно и в валюте. Плюс у вас будет прекрасный объект в красивейшем месте Европы, куда можно ездить отдыхать всей семьей, допустим, на пару месяцев каждый год.
Или еще пример - покупаете аукционную конфискованную банком квартиру на море в Болгарии за 500-600 тысяч рублей (полцены рыночной). Спустя какое-то время выставляете на продажу (или даже предлагаете знакомым) и получаете двойную цену. Пусть даже она будет продаваться полгода - все равно рентабельность отличная.
blondinzauglom
Кстати, если инвестор крупный (к примеру, покупает целый жилой дом или подъезд под перепродажу в новом доме), показатели доходности могут быть еще круче. Особенно там, гле земли под застройку мало, инвесторы просто дерутся за каждый участок) например, в том же турецком Махмутларе или на Мальте, которая вообще имеет не очень большую площадь))
blondinzauglom
Купить в строящемся доме у надежной компании можно большой красивый пентхаус (140 метров) в 250 метров от моря за 98000 евро. Дом с полной инфраструктрурой (от бассейна и теннисного корта до кальянной комнаты и массажного салона). Когда дом будет сдан, примерно через год, готовая квартира будет стоить уже 130 тысяч.
Может глупый вопрос, но что там на счет чистовой отделки? все наклеено-покрашено? Как-то его еще надо мебелировать (это я к слову о хлопотности) Какие еще дополнительные расходы? ну... там коммуналка, налоги еще может чего?
InterS
Это не глупый вопрос) а хороший) все квартиры на Средиземном море сдаются с чистовой отделкой - окна, двери, потолки, плитка на полу (паркет не кладут из-за морского климата, может вздуться), штукатурка на стенах (обои не клеят по этой же причине), вся сантехника. Что в Греции, что в Италии, что в Испании, что на Мальте, что в Турции. Мебель оооочень дешевая в местных магазинах, поэтому обычно на полную меблировку большой квартиры уходит тысячи 3 евро. Это касается и Турции и Черногории и Болгарии. Просто у нас в России цены на импортную мебель по сравнению с Европой абсолютно бессовестные.
Там не совсем коммуналка, а так называемый "айдат" - это такса за обслуживание (охрана, сигнализация, парковка, и т.д. и т.п.). Он невелик. Ну, может 60 евро за месяц в большой квартире и набежит, в маленькой 25-30. Тут надо отличать два уровня цен - когда вы проживаете в комплексе и когда не живете. Если не живете, можно отключить воду-электричество на это время и коммуналка будет копеечная. Если же сдаете, коммуналку обычно заодно оплачивает тот, кто снимает жилье. Если посмотреть с точки зрения туриста - почему выгодно снять у вас пентхаус? Потому что вы заплатите на время отдыха максимум 50 евро за сутки, а если будете снимать номер люкс той же площади - он вылезет вам в 400-500 евро как минимум. Выгода для съемщика десятикратная. Русские и европейцы в Алании живут компактно - обычно если заселяются иностранцы, турков в этом доме уже нет. И наоборот. Просто при всем хорошем отношении турков к приезжим все стараются селиться диаспорами, так как-то комфортней.
blondinzauglom
В целом могу сказать, что сегодня в большинстве стран Южной Европы (в том числе и любимой россиянами Болгарии) цены продолжают падать, что связано с лопнувшим пузырем на рынке недвижимости. Поэтому Испания, Греция, Болгария, Черногория - это не те страны, где можно купить квартиру и через год перепродать дороже, там квартиры обычно покупаются "для себя".
выделенное как-то не вяжется. Ну да ладно, посижу почитаю дальше:улыб:
Begemot
Все очень понятно. Цены падают, поэтому купить квартиру и быстро перепрожать дороже не получится) кроме залоговых аукционных вариантов по горящей цене
InterS
Уточнил у турецких партнеров - вода, свет, охрана, парковка, вывоз мусора и пр и др - все вместе в большой квартире 140 метров около 100 евро в месяц набегает.Ну, правда, вода и свет - по счетчикам, сколько вы истратите в месяц, зависит только от вас)
blondinzauglom
Кстати, на вопросы про Португалию тоже отвечу с удовольствием, цены сильно рухнули из-за кризиса и жилье стало по европейским меркам недорогим
blondinzauglom
появилась информация по Канаде - недвижимость, ипотека, получение водительских прав, открытие счета в банке
Begemot
В целом могу сказать, что сегодня в большинстве стран Южной Европы (в том числе и любимой россиянами Болгарии) цены продолжают падать, что связано с лопнувшим пузырем на рынке недвижимости. Поэтому Испания, Греция, Болгария, Черногория - это не те страны, где можно купить квартиру и через год перепродать дороже, там квартиры обычно покупаются "для себя".
выделенное как-то не вяжется. Ну да ладно, посижу почитаю дальше:улыб:
Бегемот, наверно пропустил "это НЕ те страны...."в которых квартиры можно продать дороже
blondinzauglom
вести fm, интервью с профессионалами рынка недвижки:
"если вы даже обладаете необходимой суммой для покупки недвижимости за рубежом, то сначала обратитесь за ипотекой банк - узнаете много интересного о ликвидности объекта ... "
http://radiovesti.ru/articles/2013-01-08/fm/78235
appraiser
Спасибо за ссылочку! Да, это одно из главных правил покупки недвижимости за рубежом -в тот момент, когда ты покупаешь жилье, ты должен задуматься, как его будешь продавать. Поэтому чтобы гарантированно не потерять деньги, стоит покупать или на растущем рынке с длительной перспективой или на очень стабильном - та же Италия, несмотря на кризис, практически не "просела", потому что у нее есть свой, особый, круг покупателей, которых устраивает только итальянская атмосфера, история и культура. Обязательно обращайте внимание на инфраструктуру места! Чем она насыщенней, тем ликвиднее объект.
appraiser
Хочу сказать, что за рубежом ипотека организована в отличном от России порядке. Если здесь оценивают платежеспособность заемщика, то там - ликвидность самого объекта, возможность банка в случае чего его быстро и эффективно продать. В результате происходят парадоксальные для нас вещи - на маленькую дешевую студию ипотеку не дают, а на большой пентхаус или хорошую виллу - запросто!))
appraiser
Кстати, "обратитесь за ипотекой" - совет очень расплывчатый)) далеко не во всех странах иностранцам стоит обращаться за ипотекой. Если в Турции, Канаде, Испании, Мальте это более-менее возможно, то Болгария, Венгрия, Чехия, Италия - почти дохлый вариант, если ты не местный))
blondinzauglom
Поэтому чтобы гарантированно не потерять деньги, стоит покупать или на растущем рынке с длительной перспективой или на очень стабильном - та же Италия, несмотря на кризис, практически не "просела", потому что у нее есть свой, особый, круг покупателей, которых устраивает только итальянская атмосфера, история и культура.
На рынке недвижимости Италии наблюдается снижение цен. В сентябре оно составило 3,4% во всех крупных городах, а курортная недвижимость просела в цене даже немного больше – ее стоимость уменьшилась на 4,4% по сравнению с прошлогодним значением в этот период в таких районах, как Капри, например, где отрицательную динамику цен можно объяснить снижением потока туристов.
http://www.int-realty.com/analytics/16.html
blondinzauglom
Кстати, "обратитесь за ипотекой" - совет очень расплывчатый)) далеко не во всех странах иностранцам стоит обращаться за ипотекой. Если в Турции, Канаде, Испании, Мальте это более-менее возможно, то Болгария, Венгрия, Чехия, Италия - почти дохлый вариант, если ты не местный))
а разве г-жа Юргенева (см. ту самую ссылку) говорила об инос(т)ранном банке ?
appraiser
3.4% для Южной Европы - не поверите, это в рамках погрешности. А некоторые регионы даже выросли (Абруццо, Калабрия). По крайней мере, это не Испания и Португалия, которые рухнули почти на 40% за время кризиса. Не провалившаяся процентов на 25 Греция. Италию настолько хорошо покупают британцы, немцы и скандинавы, что эти 3% она отыграет легко, может быть, уже в этом году. "Снижение потока" - понятие относительное. В Италию в год по-прежнему приезжает ШЕСТЬДЕСЯТ МИЛЛИОНОВ ТУРИСТОВ! а куда им еще ехать за качественным и интересным отдыхом - в Монголию, что ли?)
blondinzauglom
Хочу сказать, что за рубежом ипотека организована в отличном от России порядке. Если здесь оценивают платежеспособность заемщика, то там - ликвидность самого объекта, возможность банка в случае чего его быстро и эффективно продать.
опа ...
а давно российские банки стали пренебрегать оценкой ликвидности объекта ?
appraiser
ну чтобы в российский банк обращаться за кредитом на зарубежную недвижимость, надо быть очень уж отчаянным человеком) например, мои партнеры-испанцы дают ипотеку русским под 4% годовых. Сравните с нашими ставками. К тому же в большинстве российских банков кредитуют на заруб. недвижимость очень неохотно или вообще нет таких программ.
blondinzauglom
3.4% для Южной Европы - не поверите, это в рамках погрешности.
не поверю !
appraiser
они не пренебрегают) просто это не ставится во главу угла)
blondinzauglom
ну чтобы в российский банк обращаться за кредитом на зарубежную недвижимость, надо быть очень уж отчаянным человеком) например, мои партнеры-испанцы дают ипотеку русским под 4% годовых.
не затруднить выложить скан договора ?
ин-фу о сторонах договора можно удалить :улыб:
appraiser
ок, вам насколько срочно? завтра устроит?) я запрошу инфо
blondinzauglom
они не пренебрегают) просто это не ставится во главу угла)
таки да ?
принимая всякую туфту (типа, справка по форме банка) в качестве подтверждения платежеспособности заёмщика, они не ставят "во главу угла" единственный нормальный критерий ?
blondinzauglom
вопрос: мне кажется, или подобную тс горячность проявляли адепты ммм-2011, пока топик(и) не закрыли ?
appraiser
Извините за длинную цитату с аналитического сайта:)))

Кредит удобнее получить в той стране, на территории которой находится недвижимость. По сравнению с российскими банками, иностранные обладают рядом преимуществ:

В Европе оформить кредит проще. Чтобы получить кредит в России, нужно подготовить много документов: заявление, паспорт, подтверждения финансового состояния заемщика, документы по предоставленному залогу и кредитуемому объекту недвижимости. За границей обычно достаточно справки об официальных доходах и документа, удостоверяющего личность. Впрочем, многие российские банки стремятся упростить и ускорить выдачу кредитов.

За границей процентные ставки гораздо ниже: в среднем, они не превышают 5–6 %. В России ставки варьируются от 15 до 20 %.

Ставки по кредитам во французских банках составляют около 3 %. В некоторых регионах Франции (Бордо, Лимузин, Шаранта, Пуату, Юг-Пиренеи) ставки рекордно низки — от 2,5 до 2,8 %.

В Испании банк Barclays предлагает ставку 3,2 % на займы сроком до пяти лет.

В Португалии некоторые банки — например, Lloyds TSB — после кризиса приостановили выдачу кредитов. Caixa Geral de Depositos, крупнейший португальский банк, как и большинство банков в стране, выдает кредит на 30 лет со ставкой 3–4 %.
appraiser
я горячность не проявляю) я что, призвал всех вступить в секту Покупателей Зарубежной Недвижимости? если посмотрите начало темы, я сразу предостерег от многих стран как объектов для инвестиций) Если для вас виртуальный счет где-то у Мавроди и собственная квартира в Италии или Германии равнозначные вещи, тогда что можно обсуждать?)
appraiser
Для российских банков зарубежная недвижимость - это НЕ объект для оценки и она НЕ ликвидна. Они что, поедут в Испанию квартиру изымать у неплательщика и с торгов продавать? Под залог российской квартиры еще дать кредит на азрубежную - ну это да, возможно...
blondinzauglom
купив недвижимость в Канада как Вы туда попадете то есть как Вы получите визу?
alexngs
У нас процесс обратный. Мы сперва делаем гостевую визу от имени нашего представителя в Торонто. Это стоит для вас всего 100 долларов. Затем он вас встречает и помогает уже в Канаде сдать на права - это основной их документ, аналог нашего внутреннего паспорта. Потом открываем счет в банке. Если у вас есть 35% на покупку недвижимости, то оформляем ипотеку до 25 лет (но надо учесть, что квартир дешевле 200 тыс долларов в Торонто практически нет, это один из мировых финансовых центров наряду с Лондоном, Гонконгом и пр.) А затем уже помогаем натурализоваться, подробности - это наше ноу-хау, могу в личку написать.
blondinzauglom
А что? Действительно есть такие, кто не имя достаточных денег покупает недвижимость за границей в ипотеку? Что-то верится с трудом.

А вообще..., конечно, надо бы домик иметь в теплых краях.
InterS
Ну смотрите сами. Та же Турция. Стоимость квартиры, предположим, 50 тысяч евро. 25 у человека на руках есть, еще 25 он берет в турецком банке на 5 лет. Ежемесячный платеж с учетом банковских процентов составит 500 евро, общая переплата за 5 лет - 5000 евро. Купив квартиру, ее можно сразу сдать и гасить этими платежами ипотеку (обычно их вполне достаточно). Рабочий вариант. Просто у нас в Сибири люди это не распробовали, а жители европейской части России - Ростов, Краснодар, Воронеж- раскусили и многие имеют по 3-4 квартиры, одну для себя, остальные сдают. Ростов и Краснодар, конечно, наиболее активны, может, в силу своей близости к морю.
Кстати, из свежих и выгодных аукционных вариантов "с молотка"- новые трехкомнатные каменные дома в Болгарии (150 метров) за 2.2 млн руб. 4 комнаты, 3 санузла, бассейн. Рядом с красивым старинным городом Несебр.
InterS
В том же интервью г-жи Юргеневой в Вести ФМ она подметила - ипотеку на недорогую зарубежку (от миллиона рублей до 10) берут как раз бюджетники и средний класс. А дорогущие объекты в Монако или Франции за 10-20 млн евро покупают как раз "одним куском".
blondinzauglom
Интересует ЮВА: Тайланд, Индонезия... Ипотеку, я так понимаю россиянам в этих странах взять нереально. А как там с доходностью от сдачи в аренду, ну, скажем - студио или квартиры в кондо? за вычетом всех платежей за содержание жилья и коммисий агентству за посредничество?
Пузан
При подборе объекта для сдачи в Таиланде нужно ориентироваться не на стоимость жилья, а его тип. Наибольшим спросом пользуются студии и односпальные апартаменты (то есть одно- и двухкомнатные квартиры). Объясняется это просто: многие туристы путешествуют в одиночку или семейными парами.

Например, приобретена студия 30 кв. м за $25 тыс. и сдается в течение восьми месяцев за $250 в месяц. Статьей затрат для собственника станут коммунальные платежи в размере $25 в месяц (электричество и воду квартиросъемщик оплачивает сам). Итоговая доходность составит 7,2%. Но это "средняя температура по больнице", если объект удачен, можно зарабатывать до 10%. Самый минимум, по словам моих тайских партнеров, это 6%. Это "чистыми".
В Паттайе могу предложить объекты от 740 тыс руб в новостройках (рассрочка без удорожания до 20 мес), на Пхукете от 1.5 млн.
По Индонезии - уточните, вы имеете в виду Бали?
blondinzauglom
Да, Бали. По Тайланду - новостройки на стадии строительства или уже сданные объекты?
Пузан
если вы про рассрочку, то такие шоколадные условия, конечно, на стадии строительства) допустим, вы вносите процентво 30% и на остальное рассрочка до окончания строительства. Но ключи вы все равно получаете после последнего взноса, пользоваться квартирой до окончания рассрочки не получится. По Бали - норма доходности выше, до 20%. Особенно выгодно иметь в собственности виллу, выложить образец расчета доходности? (там длинновато)
Пузан
а если без рассрочки, то есть хороший выбор уже сданных объектов, с полным ремонтом, меблированных. Могу прислать оч интересные варианты вилл, например, которые по деньгам ну ненамного дороже нормальной квартиры (Пхукет). Сдавать виллу выгодней примерно в 2 раза, в пиковый сезон меньше 200-250 долл за сутки предложений нет
Пузан
только учтите, что на Бали покупка недвижки иностранцем - процесс замороченный. Или надо покупать на местного или регистрировать для покупки юрлицо.
blondinzauglom
Так и в Тайланде покупка земли (дома, коттеджа, виллы) только через местные фирмы или тайцев, вроде.
Пузан
Это земли. А квартира в кондо без проблем покупается.
Пузан
просто на Бали ЛЮБАЯ недвижимость так.
Пузан
Есть несколько способов купить недвижимость на Бали. Все они обусловлены тем, что иностранец не может владеть землей в Индонезии. Поэтому, по большому счету, некоторые из этих способов нельзя назвать полноценной покупкой. Самый простой из них, с которым знаком каждый – пользование жильем на правах простой аренды. Конечно, в таком случае недвижимость не будет вам принадлежать и распоряжаться ей в полной мере будет невозможно.


Второй способ – покупка недвижимости на Бали на доверенное лицо, т. е. гражданина Индонезии. В этом случае реальный владелец жилья передает доверенность на полноправное распоряжение собственностью фактическому покупателю-иностранцу. Однако не каждый доверит такое ответственное и затратное дело почти незнакомому посреднику.


Третий способ – покупка недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное на территории Индонезии. Такие компании могут строить и впоследствии владеть большим количеством объектов, а также земельными участками, и сдавать их в аренду.


И четвертый – самый распространенный и «прозрачный» способ – покупка права пользования недвижимостью и землей. В этом случае никто, кроме такого покупателя не будет обладать правами на объект, что будет зафиксировано в специальном сертификате. Закон предусматривает срок в 25 лет для такого пользования, однако его можно впоследствии продлить еще на 75 лет. Есть два ограничения, касающихся этого способа: таким образом можно купить только один объект недвижимости, площадь земельного участка при этом не должна превышать 5 тыс. кв. м.
blondinzauglom
Скиньте, если не сложно, варианты по квартирам и домам в личку (Пхукет, Паттайя, Бали). В понедельник посмотрю. Спасибо.
Пузан
и мне пл по паттайе и бангкоку