Наташ, я по теме, пусть и с сарказмом.
Петя спрашивает: что вы делаете?
А он в ответ не реалии, а пургу.
Вот и высказала свое мнение

Тебе пурга, ему по теме. Или конкретизируй свои возражения. Это плохо - потому-то, потому-то, это нерпавильно - по причине такой-то.....
Все, флуд заканчиваем. Последнее китайское.....

Окей
Это плохо, потому что это не ЕГО реалии.
А вопрос был о ЕГО реалиях.
Доступно для читающих?
Слушаюсь, о великий Юйди

как обычно - скупаем однушки и сдаем. Все дела. Вентилируем вариант "все продать" и свалить. Куда - ХЗ. Раньше в Чехию валили, сейчас в Тай. Ну там по ситуации наверное видно будет. Хотябы в Анапу ))
Дети это конечно хорошо, но не хочется сидеть у них на шее. Т.к. про внуков тоже не надо забывать.

как обычно - скупаем однушки и сдаем. Все дела. Вентилируем вариант "все продать" и свалить.... Хотя бы в Анапу ))

кратко - и по делу

Просто я хочу совместить приятное с полезным - и бизнес себе сделать (20 % с дохода) и людям помочь. Ведь смотрю я на тех же своих сотрудников - лапками шустрят, что-то делают, каждый день "мотыжат", а что впереди? Те, что постарше, вообще живут представлениями о формировании пенсии еще чуть-ли не по советскому образцу. Никакого пассивного дохода, сколько потопал - столько и полопал. Так что будет? Работа до дряхлого состояния, пока не выкинут на улицу, а потом нищета полная? Дети-"подмога"? У многих дети (я про взрослых детей говорю) - статья расходов, а не доходов. А вот если данную категорию людей замотивировать на накопления (готовлю уже мотивационный пакет) - стабильные, регулярные, ежемесячные взносы - допускаю даже возможность пополнения баланса от 1-2 т.р. - уже на перспективе в 20 лет получается хорошее подспорье в виде дополнительных доходов, а в старости - практически основных.

Была у меня одна сотрудница, которая регулярно делала взносы в страховую компанию, не знаю уже, как ее уболтала на это дело компания, в течение нескольких лет. Многие сотрудники смотрели на это, как на некоторое чудачество. Потом она неосторожно повредила руку в тестомесе - народ с охренением услышал сколько денег она получила, а она смогла спокойно уволиться и некоторое время не работать. Я даже задумался - не специально ли она туда руку засунула (с рукой все в итоге порядке, просто немного "разрезало" лопастями - гипс, швы и т.п.) А другая себе палец отрезала в овощерезке - и ничего, больничный за время простоя и усе

В продумываемом мной проекте достигаются многие цели:
1) раскачивается (в смысле - "прокачивается") рынок арендного жилья - мы здесь топчемся в самом начале пути, в США, Европе рентное жилье составляет 60 - 75% от общего объема. У нас же это направление - усилия одиночек, а не системный подход. Не буду тут описывать специфику строительного рынка, те единичные примеры "арендного жилья", что представлены, в частности, в нашем городе на рынке, имеют под собой другую природу формирования - привлечение специалистов, их удержание и т.п., либо сложности с реализацией построенного, либо, как краткосрочный проект - до момента, пока не будет возможности продать по устраивающей цене. В любом случае - построено на "дорогие" деньги и не может рассматриваться как системный и масштабируемый проект.

В моем же проекте на этапе роста организации до ОАО и формировании большого пула инвесторов, планируется этап самостоятельного строительства рентных домов, а возможно и кварталов с инфраструктурой - в первую очередь дет. садов.

Также плюс для государства в выводе арендного рынка из "черного" в "белый".

2) стимулирование негосударственного пенсионного обеспечения - основная задача нашего государства в пенсионном плане. Почему платят пенсии сейчас? Да потому что люди сами этого не делают! А когда сил работать уже не будет - возникнут миллионы недовольных, голодных людей, которым нечего терять - а это революция. Но денег на это будет все меньше и меньше у государства. И так, государство пытается "раскрутить" людей на дополнительные добровольные взносы. Многие, кстати, пользуются этой программой.

Я не хочу сделать "клуб для избранных" - "20 однушек - 10 собственников", мой интерес - сделать масштабный проект. Вот этот проект обмозговываю.

идея хорошая
все будет решатся на личностном отношении
кто вы? кому известны и тд тп
только это не перечеркивает вариант НЕдоверия со стороны людей.
что вы готовы для этого сделать ? пойдете в депутаты?
или сможете привлечь известных людей?

в связи со скорым (неизбежным ростом на квадратные метры)

для примера обычный военный лейтенант
зп в 2011 г 17 000р
в январе 2012 г получил 45 000р

сотрудник милиции зп в 2011 г 20 000р
в январе 2012 г получил 47 000р
(это друзья у знакомых) т.е. инфа достоверная.

ваше предложение было бы интересно многим.
упор скорее нужно будет делать на "молодое" поколение 20+
оно и считает... и думает... и в ипотеку лезит.

успехов

оно и считает... и думает... и в ипотеку лезит.

НЕ считает....НЕ думает....в ипотеку лезет.....

пойдете в депутаты? или сможете привлечь известных людей?

И как это поможет в плане доверия?
А депутаты или известные люди, что, кинуть не могут?
Так я вас разочарую...
1 депутат (местного масштаба) с августа 15 тыс за консультацию отдать не может. Я ему уж и не звоню - чтоб не отвлекать от депутатских дел из за такой мелочи...
Другой депутат грубо кинул наших клиентов, до того как они ими стали, но там речь уже о миллионах...
Прохоров, Абрамович - всем известные люди и бизнес вести умеют...
Наверняка у них есть карманные пенсионные фонды. Вы в них деньги вложите?


Для того чтобы к фонду было доверие, нужны не нахлебники (торгующие своей известностью) - народ стал умнее и на это не купится, а прозрачные юридические механизмы, не позволяющие кинуть инвестора или пайщика...
А это очень не просто, если вообще возможно...
Очень непросто выстроить систему так, чтобы банкротство фонда или недобросовестность его руководства не похоронила сбережения инвесторов или пайщиков, и при этом одновременно не давала самим пайщикам возможности к злоупотреблению своими правами.
Поэтому, если ТС найдет юридическое решение этого вопроса, то народ к нему встанет в очередь.
Теоретически задача очень интересная, но вопрос в том хватит ли норм права и мозгов юристов (которые ей займутся) чтобы ее решить?

думаю, что идея в первую очередь интересна тем, кто в одиночку не может купить себе туже однюшку или на худой конец студию, так как если человек сам это может сделать - зачем ему фонды? Ведь в любом случае это некотоыре управленческие расходы - никтоо же не будет из благих намерений суетится. И опячть же налогообложение - физику проще сдавать все вчерную и не платить ничего, думаю у ООО это будет труднее.

Не забываем еще - что в будущем, доходность сдачи в аренду может снизиться. У кого нибудь есть мировые показатели стоиосмсти-окупаемости жилья, что сдаееться в аренду. Сейчас получаеться имея однюшку за 1.5ляма - не факт что будешь стабильно ее сдавать за 15т.р. - т.е . доходнолсть около 1 проц в месяц. Мне что то кажеться что это много.

Крутится в голове вариант создания организации, которая позволяла бы в складчину, коллективно формировать пул инвесторов, который бы инвестировал в заранее выбранные и согласованные направления, и каждый бы владел своей долей. Например, создается список из желающих участвовать. Определяются направления возможного инвестирования.

Никогда раньше не появлялся на этом форуме, хотя некоторые топы иногда почитываю.
Тем не менее, решил высказаться, так как развитие темы топа пошло в направлении обсуждения темы недвижимости.
Много лет занимаюсь жилой недвижимостью, решая одновременно комплекс задач:
- формирование источника дохода;
- решение жилищных проблем, как своих, так и (в последние годы) своих детей;
- сохранение и приумножение активов при пассивном (я называю его ленивым) способе ведения бизнеса (если эти действия можно назвать бизнесом);
- создание условий для обеспечения беспроблемной старости.

Но я лично никогда не понесу свои деньги в Вашу организацию, если Вам таки удастся ее создать.
Инвестиции, ориентированные на получение недвижимости с ее последующей сдачей в аренду (наем) - очень тонкий вид деятельности.
Вспомните, хотя бы, ситуацию с инвестициями в 2007-2010 гг.
Одни инвесторы даже в кризис смогли не потерять и немного заработать, а другие ушли в глубокий минус, из которого не могут выбраться до сих пор.
А, не дай бог, Ваша организация утянет инвесторов именно во втором направлении.

Да и доходность от сдачи в наем очень скромная.
Вы, забирая 2% от стоимости и 20% от прибыли (если я правильно понял озвученные отчисления), в целом отнимете 30% от прибыли, которая составляет, в случае найма, около 8%.
Таким образом, доход Ваших инвесторов от найма их недвижимости составит около 5,5%.
Депозиты в банках сейчас выше.
Для коммерческой недвижимости цифры немного выше, но с ней свои проблемы.

Стимулирующим фактором в рассматриваемой Вами схеме привлечения мелких инвесторов (имеющих свободные средства менее стоимости квартиры) может быть лишь удорожание жилья во времени.
Но сейчас явно не этот случай.
Более-менее интересный для инвесторов доход можно получать лишь в случае инвестирования денег в новостройки на начальном этапе.
Но это реально, на мой взгляд, лишь при небольшом количестве объектов инвестирования.
Как пример, когда 4-5 человек сложились и инвестировали в две квартиры.
При умелом выборе объекта они имеют возможность получить за 2-2,5 года 40-50% дохода (без учета удорожания жилья за рассматриваемый период).
Поэтому Вам нужно хорошо думать над этой темой, чтобы найти понимание у потенциальных инвесторов.
Если, конечно, не держать в кармане фигу.

вот и я о том же, достаточно скромный доход он сдачи в аренду еще и обременять расходами, по сути не особо нужными, когда недвижимость уже есть - ее тупо сдавай

но сама затея интресная, например, есть некий небольшой бизнес, есть сотрудники, от работы которых зависит его успешность, если все друг другу доверяют, и собсвеник бизнеса решил всенх дополнительно замотивировать, то складываются ежемесячно по какой то сумме и после накопления денег покупают недвижимость. Не думаю что человек, зарабатывающий 20т.р может дать в месяц более 3т.р., если сотрудников мало, например 20чел, то они на 1 квартиру будут копить 2 года. Только как соблюсти все юр гарантии и возможность выхода из этой системы сбережений.

...когда недвижимость уже есть - ее тупо сдавай

Или, возвращаясь к сказанному, вновь инвестируй.
Так как 40-50% за 2 года всяко лучше, чем 15-16%.

...есть некий небольшой бизнес, есть сотрудники, от работы которых зависит его успешность, если все друг другу доверяют, и собсвеник бизнеса решил всенх дополнительно замотивировать, то складываются ежемесячно по какой то сумме и после накопления денег покупают недвижимость.

Сама идея как бы неплоха.
Но при той зарплате, что Вы указали, это - утопия.
Хотя в моей жизни было несколько объектов, в которые вкладывались деньги двух инвесторов: мои и моих коллег по работе/бизнесу или хороших знакомых, или родственников.
Определенный риск был, но все прошло в лучшем виде.

Вы не поняли сути идеи. Вы рассуждаете, как человек ЗАРАБАТЫВАЮЩИЙ на недвижимости. Моя идея заключается совершенно в ином. Смысла дискутировать нет, т.к. то, что я уже написал - более чем достаточно, чтобы понять суть моего замысла. Про заработок (кроме меня) ни у кого там речи не идет.

"Мозх" понял всю суть из уже мною изложенного и уловил основную тонкость, над которой я сейчас ломаю голову:

Очень непросто выстроить систему так, чтобы банкротство фонда или недобросовестность его руководства не похоронила сбережения инвесторов или пайщиков, и при этом одновременно не давала самим пайщикам возможности к злоупотреблению своими правами.

Напоследок, есть понятие "заработок" и понятие "сохранение заработанного и получение с этого дохода". Депозиты - совершенно некорректное сравнение. Книга моих старших классов школы - Г. Н. Кессон "Искусство зарабатывать и не терять деньги". Ей более века (или около того). Прочтите ее. Там много интересного.

так вам бы неплохо привести некую математику этой затеи. Типа каждый месяц вносишь столько то, через какое то время у тебя вот это, ты с этого имеешь столько-то, если ты помрешь - то что перейдет или не перейдет твоим наследникам.

А то хоть идея и интерная сама по себе. Так на всикдку - если чел сдает в месяц 3р на протяжении 20лет, то выходит 720т.р. Как бы типа полквартиры. Т.е. его пенсия должна составлять примрено 5-7т.р. в месяц. Но очевидно, если бы таких как он было 100 человек, то они могли бы купить первую квартиру через полгода, начать ее сдавать и полученные доходы опять вкладывать в следующее приообретение и.т.д. И если все одлнаково молоды, то через 20 лет они должны накопить горадо больше чем 720р - сколько - надо считать. А можент выгоднее вметсо вторички покупать новостройке на уровне котлована, лишаюсь тем самы на 2 года дивидентов по аренде, но получая прирост стоимости готового жилья.

А вообще - я думаю на западе есть такие частые пенсионные фонды - там все это продумано уже.

Ну как бы это сказать прямо-то?

Умные понимают и так (но их мало (процентов < 1), и на них в реализации проекта я не рассчитываю).

Для остальных есть /будет/ промо-пакет. Действующий на уровне инстинктов (подключение мозга не обязательно). Иногда в рай нужно гнать кнутом и хворостиной.

так вам бы неплохо привести некую математику этой затеи.

Моей вам мало?
Кстати в спешке я немного ошибся.
2% на управление системой - это около 24% от прибыли. Вместе с 20% в качестве бонуса Создатели "откусят" от общего пирога около 44%.
Оставшийся доход инвесторов составит около 56% от общего дохода Системы.
Подводим итог. Инвесторы от ренты недвижимости смогут реально рассчитывать лишь на:8%х0,56=4,48%.
Где найти инвесторов, готовых вложиться в проект с доходностью около 4,5%.

ТС не сможет Вам ответить откровенно.
Возьму смелость сделать это за него.
Это - типичная пирамида, нацеленная на получение приличного дохода только ее создателями.
Но в качестве базы будет подведен ранее редко использованный в подобных структурах (Пенсионный фонд - не считаем), но социально значимый тезис- обеспечение безбедной старости инвесторов при выходе на пенсию.

Книга моих старших классов школы... Прочтите ее.

Вы все свои действия строите только по книгам.
Или это - необходимость что-то ответить, когда нет аргументов?
Вопрос - риторический.
Отвечать не нужно.

Во первых непонтяно - как вы все так быстро посчитали? Тут ведь будет некий мультипликационный эфект "процента на процент" - увеличивающиеся активы начинают приносить доп доход, засчет сдачи их в аренду, прирост-уменьшене цены пока не расматирваем - так как сичтаем что пока все просто тупо покупаеться, и не продаеться - а дешевеет оно или дорожает - вопрос второй. Плюс надо учесть расходы - кокммунальные, налоги и.т.д. Котолрые кстати будут увеличиваться, а аренда не факт.

НЕ думаю что ТС - мошенник, просто он хочет заработать на не особо далеких и бедных людях - о которых он написал сам, которые сами не могут сделать достаточно очевидных вещей, но зато дать им некую пенсию к старости. Возхможно она даже будет лучше, чем то что дает ПФ.

Но что то меня сомнения гложут - что недалекие будут во все это вкладываться - представь объяснить какой нибудь лепщице пельменей - типа ты давай сейчас вкладывай по 2т.р. в мой фонд из своей ЗП, а через 20 лет будешь иметь +2т.р. к своей офиц пенсии. Цифры я привле условные - поэтмоу и попросил математику всего этого дела у ТС.

Не переходя на личности, не вступая в спор с непонятной "горячностью" некоторых, немного тезисов:

1) про 2 % со стоимости активов я не писал (это был не мой комментарий), брать доход со стоимости активов практикуют многие ПИФы, я не считаю это честным;

2) доход управляющего фонда только 20% от чистой прибыли. В задачи фонда входит ВЕСЬ перечень задач. Вкладчики только ежемесячно получают доход на свой счет + отчет; Вы понимаете, что такое "весь перечень задач" в управлении рентной недвижимостью, какой там объем ? Вы же платите зарплату своим сотрудникам? Считайте это зарплатой управляющего.

3) сейчас недвижимость, при всех своих плюсах с точки зрения инвестиционной стабильности и долговременного источника пассивного дохода, инструмент лишь верхушки среднего класса и выше. Моя цель - сделать этот инструмент доступным широким массам людей, наиболее, кстати, нуждающихся в стабильности и постоянстве дохода, тем более в условиях утраты востребованности рынком труда в определенном возрасте. Чтобы тупо с голода не сдохнуть.

4) сравнения с пирамидой не корректны. Пирамида не производит доход, она перераспределяет деньги между уровнями - от низшего к высшему. В указанном фонде всего-навсего делится доход между инвесторами и управляющими = 80/20. Способны разницу увидеть?

5) почему все время сравнивают с банковскими депозитами? депозит растет сам по себе во времени (я не про %, а про тело депозита)? доходность аренды напрямую шагает от инфляции, может ли доходность по депозиту похвастаться столь же прямой взаимосвязью? Нет, доходность по депозиту зависит от ставки рефинансирования, от востребованности кредитования рынком, легкости фондирования банков и т.п.

6) еще раз напомню что данный проект отличается от привычной нынешнему инвестору в недвижимость картины. Нынешний инвестор в недвижимость, это, по сути, 2 типа людей. Первый - более пассивные, те, у кого образовался (-уется) случайно / постоянно большой объем денег и они ищут направление их надежного размещения. Второй тип - "волки рынка недвижимости". Эти ребята постоянно ищут способ заработка на разнице в стоимостях владения (например, покупка строящегоя + ремонт = продажа + 20-30% и т.п.) или рентабельности использования своих денег.

Данный проект не подходит под эти определения. Это, по сути, формирование нового канала взаимодействия инвесторов и рынка недвижимости, на новых принципах (формирование пенсионного обеспечения на долговременной основе). Грубо говоря, это направление самых длинных и самых дешевых денег (пенсионных) на самый стабильный и надежный рынок (недвижимости). Очевидно, что работа по организации данного проекта должна оплачиваться, что и будет делаться в размере 20% от дохода.

К тому же, образование мощного пула инвесторов позволяет более "глубоко черпать" доход с рынка недвижимости. Я говорю про то, что нынешние "инвесторы в недвижимость" - "сшибают по верхам", покупая продукт с высокой маржой строительного рынка, заложенной туда. Если фонд сам будет строить рентные дома, то отношение арендного дохода к затратам на создание объекта будет значительно выше, чем по рынку. А если укомплектовать объект доп.сервисами (магазин на первом этаже для коммерческой сдачи в аренду и т.д. и т.п.), то рентабельность будет еще выше. Эти возможности заработка нынешним инвесторам-одиночкам не под силу.

для dvv, естественно, что промо-пакет будет включать в себя все: и расчеты, и налогообложение, и динамику за последние 10 лет + много чего еще (включая истории-интервью с людьми, которые были квалифицированными сотрудниками в течение всей своей жизни, а сейчас копейки считают и живут "от пенсии к пенсии" на хлебе и воде).

Этим проектом я планирую заняться к концу этого года. Пока передо мной стоят другие задачи.

Во первых непонтяно - как вы все так быстро посчитали?

Свой первый пост я начал с фразы:"Много лет занимаюсь жилой недвижимостью...".
В эти "занятия" входят не только операции по инвестициям в объекты, но и многолетняя (более 12 лет) сдача в найм различных объектов (комнаты, квартиры).
Поэтому, приведенные цифры и общая оценка - это не просто упражнения с цифирьками, а расчеты, основанные на реальном многолетнем опыте.

НЕ думаю что ТС - мошенник...

Я этого не говорил.
Думаю, если бы Вы пообщались с Создателями всевозможных КПКГ и иже с ними, то услышали бы, что они занимаются БИЗНЕСОМ.
Россия, мать ее!

Не переходя на личности, не вступая в спор с непонятной "горячностью" некоторых, немного тезисов:

Видимо, обращение в большей степени было адресовано мне.
Несколько штрихов для понимания.
Оценивая Вашу инициативу, я попытался встать на позицию потенциального инвестора, не обремененного отсутствием пытливого ума. Именно с этой позиции я попытался высказать свои критические замечания, помогая Вам подготовиться к общению с будущими оппонентами.

1) про 2 % со стоимости активов я не писал (это был не мой комментарий)...

KonstantinVN привел фразу, цитирую:"Управляющему платится стандартно, по формуле 2/20 (т.е. 2% в год от стоимости активов под управлением (на текущие цели фонда), 20% премия от финансового результата/прибыли по году)".
Вы на нее никак не отреагировали, поэтому я посчитал, что это будет и в Вашем случае.

Моя цель - сделать этот инструмент доступным широким массам людей, наиболее, кстати, нуждающихся в стабильности и постоянстве дохода, тем более в условиях утраты востребованности рынком труда в определенном возрасте. Чтобы тупо с голода не сдохнуть.

Привлечение денег бедных людей для обеспечения их дополнительным доходом после выхода на пенсию – это социально значимая и благородная цель.
Но все это у меня ассоциируется с красивыми сказками, которые десятилетиями рассказывают разные правители жителям России.
И у всех этих сказок одинаковый конец – поверившие жители всегда оказываются в дураках.
Возможно, Вы измените сложившуюся традицию.

сравнения с пирамидой не корректны.

Насчет пирамиды – согласен, это была метафора.

Это, по сути, формирование нового канала взаимодействия инвесторов и рынка недвижимости, на новых принципах (формирование пенсионного обеспечения на долговременной основе).

Давайте еще раз попытаемся на конкретных цифрах посмотреть на Ваш проект глазами инвесторов.
Доходность от длительного найма (после уплаты всех коммунальных услуг и текущих небольших ремонтов) составляет около 8%. Если Вы от этой суммы «откусите» всего 20% за управление бизнесом, то инвесторам останется 6,4%.
При доле инвестора в 1 млн. его доход за год составит 64.000, или около 5.300 в месяц.
Велика добавка?
А для мелких инвесторов, доля которых будет значительно меньше 1 млн., доход будет соответственно меньше:
- при доле 200.000, доход – около 1.070/месяц;
- при доле 500.000, доход – около 2.700/месяц.
Кого-то заинтересуют эти цифры?

При наличии у инвестора около 1 млн. он может сам инвестировать эти деньги в квартиру и, сдавая ее в найм, иметь ни от кого не зависящий доход 8%. При этом он будет иметь свою квартиру, по конкретному адресу, с которой он может делать все, что угодно.

С учетом роста инфляции, как Вы правильно указали, доходность от найма растет примерно соразмерно.
Если принять темпы роста по найму в среднем 10% в год (больше они вряд ли будут), то через 5 лет инвестор может рассчитывать на увеличение выплаты примерно в 1,6 раза.
Остается лишь оценить - достойно это или нет?

если перефразировать вашу идею вркатце - вы даете возможность людям, которые мало зарабатывают, каждый месяц покупать и иметь у себя в активе некие квадратные метры (а точнее дециметры) - с которых они будут получать доход (сразу, или после какого то периода) - порядка 8 процентов в год + иметь эти метры, котоыре будут не подвержены инфляции + потом они перейдут по наследству. А за эту возможноть они вам должны платить. Наверное этот продукт востребован на рынке за какую то цену - почему бы и нет, только вот как вы его законно реализуете, с защитой права собственности этих людей, как сделате эфективный финансовый и другой менеджмент - чтобы не платить много налогов, сдавать все 100 проц площадей и.т.д., и как убедите этих простых небогатых людей, что это не очередной обман очередного КПГ - большой вопрос. Начни сейчас активную рекламу такого продукта - от проверяющх органов будешь отбиваться.

Неплоха мысль не просто скупать вторичку, но и быть инвестором, а лучше самостоятельно строить недвижимость - но это уже целый конгломерат получаеться. Вот только деятельность это гораздо рискованная, чес скупать вторичку, не совсем подходящая для пенсионных денег. Что быдет если дом не достроет подрядчик или вы сами как подрядчик-инвестор-заказчик? А ведь даже при всей вашей кристальной честности - такое может быть запросто.

Отвечая на Ваш последний пост с тезисами, обнаружил, что получившийся ответ имеет большой размер.
Для повышения читабельности разбил его на две части, однако при этом исчез один кусок текста.
Только сейчас заметил это.
Извините за назойливость, но, чтобы завершить комментарии Ваших тезисов, вынужден озвучить потерявшийся кусок. Думаю, что Вам интересны мнения всех оппонентов.

почему все время сравнивают с банковскими депозитами? депозит растет сам по себе во времени (я не про %, а про тело депозита)? доходность аренды напрямую шагает от инфляции, может ли доходность по депозиту похвастаться столь же прямой взаимосвязью?

Да потому, что для абсолютного большинства населения самым простым показателем является ставка депозита. Поэтому в начальный момент оценка Вашего предложения будет осуществляться именно так.
И если Вы заявите доходность от вложений 6,4%, а ставки по депозитам будут 8-9%, то Вам будет очень трудно убедить простых людей отдать свои деньги именно Вам.

Для Вас, как я указал выше, цитирую: «Стимулирующим фактором в рассматриваемой Вами схеме привлечения мелких инвесторов (имеющих свободные средства менее стоимости квартиры) может быть лишь удорожание жилья во времени».
Теперь остается самое сложное – как определить рост цены недвижимости в будущем? И заставить инвесторов поверить в Ваши возможности правильно оценивать это самое будущее.

Попытался на соседнем форуме порассуждать по данному вопросу. Приведя цифры стоимости жилья в 1998 г (до кризиса) и сейчас. С желанием вызвать позитивный настрой.
Увы, полетели помидоры!

Ну, перестали называть мошенником и строителем пирамид, уже спасибо

По поводу прочего, вы сами, наверно, видите, что критикуете не по существу, а второстепенные мелочи, в первую очередь - стереотипные заблуждения: "Хорошо выглядит предложение - значит кинут" и т.д. и т.п.

Скажу так, обеспеченные люди владеют 2-мя вещами - ценные бумаги и недвижимость. Ценные бумаги требуют, помимо денег, приложения интеллектуальных усилий, поэтому для подавляющего большинства людей России это недостижимый актив. Недвижимость - проста и понятна, я бы даже сказал - вожделенна. Там есть только один порог - ценовой барьер. Я хочу его убрать. 20% вознаграждения - разумная плата за эту услугу. Сравните фонды оплат труда на предприятиях - ФОТ часто образует именно эту величину (от выручки, а в нашем случае даже не от выручки или активов, а от ПРИБЫЛИ, которую надо сначала усилиями управляющей компании заработать).

Я знаю одну семью, у них в собственности 9 элитных квартир по Новосибирску и средних размеров бизнес-центр. Сами живут в Майями (пожилая пара). У них обслуживанием всего занимается 5 человек (от директора и бухгалтера до технического специалиста по ремонту и т.п.) Да, они платят не 20 %, но все равно - расходы на управление своими активами у них есть. Если цена вопроса (разница в вознаграждении) - несколько процентов в пределах немногим более 10% - тот ли это барьер, чтобы пренебрегать этим направлением инвестирования и пенсионного обеспечения? Или вы расскажите этим пенсионерами, греющимся под солнцем в Майями, что банковский депозит лучше (а главное - надежнее )?

Или ваши аргументы, что они получат не так уж и много (инвесторы)? А что лучше - мало или ничего, как сейчас, ведь сейчас эти деньги тупо проедаются людьми, ибо они думают: "А что мне эти 2 - 5 т.р. рублей в месяц - богаче с них не стану". А почему вы думаете, что мало? 5 т.р. ежемесячно с ежегодным удорожанием 10% в год активов и расчитанными вами самим Я лично считаю выгодность этого проекта для инвесторов в перспективе 20 лет - не меньше. Или вы захотели, чтобы я вам пообещал сразу и через 5 лет - в рай? И чтобы вы отчисляли всего по 1 т.р. в месяц для этого? Я не МММ, я обещать могу только реальные вещи. Не забывайте, что это вы работаете с недвижимостью, от моих же инвесторов будет требоваться всего 2 вещи - стабильно вкладывать небольшую сумму, и проверять растущий счет на карте 1 раз в месяц. Все. Да, это будет скромно растущая сумма, но это надежно, стабильно, долгосрочно. И вам не объявят, как с многими акциями промышленных предприятий- "В этом году принято решение не выплачивать дивиденды, а купить новый прокатный стан". У меня дивиденды будут платиться ежемесячно.
Кстати, про "мало". При отчислениях в 5 т.р. рублей месяц, ежегодном удорожании недвижимости в 10% и начислении всего 6,4 процента арендного дохода (приведенные вами цифры) в год, через 20 лет при общих отчислениях за эти 20 лет суммарно 1,2 млн. рублей стоимость активов будет составлять уже 3,4 млн. рублей, а месячный доход - более 18 т.р. (ваши же 6,4 % годовых) и это за 20 лет! Начав с 30 лет - в 50 человек еще формально и пенсионером не будет, а спустя еще 20 лет ситуация вообще будет радужная. Суть любого гарантированного финансового обеспечения - стабильные небольшие отчисления на большой временной дистанции.

Если же включить дополнительные инструменты, про которые я писал (собственное строительство), то картина становится еще более впечатляющей.

Самое главное /возвращаемся к тому, на что сразу указал ник "Мозх"/ - проработать юридическую сторону взаимоотношений и гарантий сторон, исключая взаимное надувательство.

неккортектно сравнивать депозиты и вложением в недвижку. Так как хоть и депозит на такой длительный срок дает больше , но ифляция пожирает тело депозита, недвижка хоть и будет колебаться в цене - но она все таки скорее будет расти вместе с инфляцией, чем падать. И еще дефолты и гиперинфляции пока никто не отменял. Где гарантия, что не повториться 91, 98 год? На таком длительном промежутке инвестирования это надо учитывать.

Самое главное /возвращаемся к тому, на что сразу указал ник "Мозх"/ - проработать юридическую сторону взаимоотношений и гарантий сторон, исключая взаимное надувательство.

ага, это самое важное, и даже не столько юридически, сколько доступно объяснить это потенциальным клиентам.

С другой стороны, все это напоминает мне негосударственный пенсионный фонд и, следовательно, проблемы по привлечению участников аналогичные

Не сомневаюсь, что найдете клиентов, другой вопрос много ли?

И еще, интересоваться мнением по этому вопросу лучше не на этом подфоруме, а у целевой аудитории... Слишком разный менталитет, ну ваще разный

Да это я - на форуме, то бишь, - так, просто вслух немного порассуждал. На самом деле, обдумываю проект уже года полтора. Основное - сделать проект массовым. И не арифметическими темпами его развивать (собрание = "ноль целых","икс" десятых /или сотых/ привлеченных), а геометрически - замотивировать инвесторов самих разносить информацию. Ведь менталитет нашего народа каков - самому повезло /нашел что-то полезное/ - удавлюсь, а соседу не расскажу, даже если тебе это ничего не стоит. Не начну проект, пока не найду фишку(-и), которая сама бы разматывала клубок /иначе КПД на привлечение постоянно будет отрицательным/. Есть идеи, пока озвучивать их не хочу.

Мнения на форуме спросил, чтобы послушать таких, как "Инвентор". Даже у него не нашлось рациональных аргументов "против", только немного эмоций, да слегка закусился, что новички лезут туда, где он привык себя ощущать "зубром" - ну как не щелкнуть по носу "дилетантов" ?

Ну тада еще поделюсь ощущениями.... сугубо имхо. Мне иногда кажется, что тема с недвижимостью сейчас слишком преоценена.

Когда все вкладывают в одно и тоже... результат предсказуем... скоро понастроят столько, что это уже и не нужно будет никому.

Помните программу КПСС к 2000 году каждому отдельную квартиру? В те времена люди считали хорошо. Цель , думаю, была вполне реальная

И вам не объявят, как с многими акциями промышленных предприятий- "В этом году принято решение не выплачивать дивиденды, а купить новый прокатный стан". У меня дивиденды будут платиться ежемесячно.

Остается только доказать это потенциальным клиентам...
Почему конкретно у вас этого не случится? В личные обещания сейчас мало кто верит.

На мой взгляд вы взялись не за ту ЦА.
Да люди способные вносить по 2-5 тыс руб в некий "пенсионный фонд" меньше склонны задавать неудобные вопросы, но их доверие к разным пенсионным фондам и жилищно-строительным кооперативам уже подорвано до вас вашими предшественниками на этом поприще, а также различными пирамидами.
Вы же ориентируете людей на долгосрочную перспективу, лет эдак на 20 вперед. Большинство из них или так далеко не заглядывает, или не верит, что эти 20 лет одновременно проживут и ваш фонд и они..., а возможность что-то скопить для наследников (если так случиться, что ваш фонд их все-же переживет) отказывая себе во многом сейчас - вдохновляет не всех... Т.е. убедить их отдать вам их деньги - очень непростая задача..., да и денег у них немного...

На мой взгляд, более перспективна другая ЦА, которая в состоянии выкупать не квадратные сантиметры, а квадратные метры, но не в состоянии купить квартиру целиком. Т.е. люди которым не нужны ваши услуги "по обеспечению старости" а которые бы просто хотели временно конвертировать деньги в кв.м.
Но из них уже мало кто будет довольствоваться обещаниями или каким-нибудь сертификатом на 5,3 кв м, стоимость которых в типографии - 100 штук за тысячу...

На мой взгляд, более перспективна другая ЦА, которая в состоянии выкупать не квадратные сантиметры, а квадратные метры, но не в состоянии купить квартиру целиком. Т.е. люди которым не нужны ваши услуги "по обеспечению старости" а которые бы просто хотели временно конвертировать деньги в кв.м.

эта аудитория вынесет мне мозг еще на этапе выяснения всех условий инвестирования

въедливость - хорошая черта, но очень утомительная.

а с простыми людьми как-то проще

недавно мне один мой объект делал отделочник (русский парень 30 лет). Я присутствовал на объекте. Смеха ради (потренироваться ) начал этот же разговор: "На что жить-то в старости собираешься?". В общем, через полчаса он был готов дать мне миниум 20 т.р. (я обозначил минимальный взнос таким в разговоре).

плюс я общаюсь с простыми людьми ежедневно /как минимум мои сотрудники - повара и т.п./, понимаю, какие "гайки" нужно крутить.

Те, про кого вы пишите, - клиенты финансовых групп, пусть им мозг выносят

Вам виднее...

Ну тада еще поделюсь ощущениями.... сугубо имхо. Мне иногда кажется, что тема с недвижимостью сейчас слишком переоценена.

Вы рассуждаете с позиции "заработка". Повторяю - я говорю о "стабильном и надежном сохранении УЖЕ ЗАРАБОТАННОГО с пассивным доходом К ПЕНСИИ".

США, Европа - доля рентной недвижимости - 60 - 75% от жилого фонда. Каков потенциал роста у нас?

Я не предлагаю "инвестировать" в недвижимость. Я предлагаю начать замещать индивидуальный капитал на рынке недвижимости коллективным. Не игра на "заработать" "в короткую", а процесс на размещение "в длинную".

Новизна проекта - работа с аудиторией, доселе не охваченной этим форматом + самая массовая по численности.

На определенном этапе тут и губернатором можно стать (сколько избирателей)

Вы рассуждаете с позиции "заработка".

Ну да... я и говорю менталитет трудно перестроиться

По поводу прочего, вы сами, наверно, видите, что критикуете не по существу, а второстепенные мелочи, в первую очередь - стереотипные заблуждения: "Хорошо выглядит предложение - значит кинут" и т.д. и т.п.

Критиковать в Вашем проекте можно очень много, начиная от инструментов по привлечению потенциальных клиентов и заканчивая системой расчетов с инвестором в случае появления у него желания забрать свои активы (если сумма его доли будет соответствовать цене балкона, Вы ведь не сможете отпилить его и отдать инвестору как эквивалент доли ).
Поэтому я и остановился на одном из существенных моментов - показателе экономической привлекательности проекта. У меня с привлекательностью получилось как-то плохо.
Если этот момент для Вас несущественный, то

Критиковать в Вашем проекте можно очень много, начиная от инструментов по привлечению потенциальных клиентов и заканчивая системой расчетов с инвестором в случае появления у него желания забрать свои активы (если сумма его доли будет соответствовать цене балкона, Вы ведь не сможете отпилить его и отдать инвестору как эквивалент доли

я об этом не сказал ни слова ни про инструменты привлечения, ни про инструменты выхода из проекта инвесторов

вы там вечер субботы отмечаете, что-ли?

неккортектно сравнивать депозиты и вложением в недвижку.

Для людей близких к бизнесу - да.
Для меня - тоже.
Скажу больше - никогда не хранил деньги в банках. Как только появлялась более-менее серьезная сумма, я сразу же пристраивал ее в недвижимость.
А вот у обычных людей отношение к вкладам и банковским ставкам немного другое.
Поэтому указанное Вами замечание я попытался сделать с позиций этих обычных людей, сопроводив его такими фразами, как "для абсолютного большинства населения" и "будет очень трудно убедить простых людей".
Ведь именно эта категория людей, по замыслу ТС, и должна стать его целевой аудиторией.

Поэтому указанное Вами замечание я попытался сделать с позиций этих обычных людей, сопроводив его такими фразами, как "для абсолютного большинства населения" и "будет очень трудно убедить простых людей".
Ведь именно эта категория людей, по замыслу ТС, и должна стать его целевой аудиторией.

да-а-а?

а вы, что - спец по "простым людям"?
Почему сами:

... никогда не хранил деньги в банках. Как только появлялась более-менее серьезная сумма, я сразу же пристраивал ее в недвижимость.

а как заговорили про "простых людей", так сразу их в идиоты записали.

Я полагаю /уже писал об этом/, что вы считаете себя пользователем некоего "сакрального таинства", ощущая себя мудрым и дальновидным инвестором в недвижимость, и вам претит, что этот ваш "хрустальный ларец инвестиций" пролы своими грязными лапами измаслают.

От обвинение меня мошенником и строителем пирамид, не сумев рационально контраргументировать идею проекта, перешли к эмоциональным факторам - мол, простые люди глупы и не поймут всей прелести инвестиций в недвижимость.

Мнения на форуме спросил, чтобы послушать таких, как "Инвентор". Даже у него не нашлось рациональных аргументов "против", только немного эмоций, да слегка закусился, что новички лезут туда, где он привык себя ощущать "зубром" - ну как не щелкнуть по носу "дилетантов" ?

Обращение было адресовано не мне, но все-же решил остановиться.
Насчет рационального - каждый кратко высказал свои основные доводы.
Если будет возможность, попытаюсь довести другие.

Насчет новичков - Вы попытались угадать и не попали. Причем абсолютно.
С большим удовольствием читаю в разных топах всевозможные рассуждения молодых людей, пытающихся что-то сделать для улучшения своей жизни, не дожидаясь помощи государства или какого-то доброго дяди.
Причем, независимо от того, здравые мысли озвучиваются или бредовые.
Главное, чтобы было движение. Тогда и вероятность получения результата увеличивается.

Ну, и еще немного по теме.
В 2005-2006 гг, после того, как появились первые реальные результаты инвестиций в первичку, а также когда появилась возможность инвестирования в жилую недвижимость денежных средств широкими слоями населения , мы с коллегой пытались реализовать похожий проектик.
Но он был нацелен на получение дохода от реализации объектов, инвестиции в которые осуществлялись на этапе котлована.

Доходность инвестиций в то время составляла от 100 до 200% за 1,5-2,5 года (в зависимости от объекта инвестирования и года инвестирования).
Указанные цифры в разы превышали банковские ставки (то, что могли себе позволить обычные люди).
Мы пытались реализовать скромный, камерный проект, который предполагал небольшое количество, как объектов, так и инвесторов.
Но не смогли найти желающих при наличии очень привлекательных показателей.
Хотя представители целевой аудитории (работники производственной сферы) имели в то время белую з/п, эквивалентную сегодняшним 40-50.000.
И у них перед глазами был положительный опыт подобных сделок, причем на примере известных им людей.
Пришлось самим вытягивать хотя бы часть зарезервированных объектов, набирая деньги в виде займов у тех же частных лиц (которые охотно это делали под хороший процент) и раздавая интересные объекты хорошим знакомым и родственникам, имевшим смелость взятия целевых кредитов на покрытие недостающих сумм.

В нашем случае простые люди не заинтересовались доходностью инвестиций в 100% за два года, а Вы надеетесь сейчас заманить их на 6,5% годовых.
Дерзайте. А мы посмотрим.

По носу Вас никто не щелкал. И желания такого не было.
Просто поделился реальными цифирьками из своей скромной многолетней деятельности с недвижимостью.

а как заговорили про "простых людей", так сразу их в идиоты записали.

Подтверждение сказанному - на форум.

Я полагаю /уже писал об этом/, что вы считаете себя...

Полагать Вы можете все, что Вам заблагорассудится.
НО, озвучивая предположения, приводите аргументы. Хоть какие-либо.

От обвинение меня мошенником

Подтверждение сказанному - на форум.

мол, простые люди глупы и

Подтверждение сказанному - на форум.

Закончим на этом бессмысленный спор, с уважением отношусь к вашему жизненному опыту и выбранной сфере приложения усилий

Пётр, мне жалко твоё время на ту чепуху, над которой ты собираешься голову ломать, поэтому черкану пару неприятных строк.

Во-первых, это обычное ОАО. Ты в жизни не сможешь юридически оформить собственность сотен людей на вновь строящиеся или приобретаемые квартиры и оформить их доли. То есть это будет банальное ОАО, на балансе которого будет недвижимость, а твои долевики - это держатели акций. Всё!

Второе. Как держатели акций долевики твои будут получать дивиденды, выплата которых определяется советом директоров и может быть на законных основаниях прекращена. Тобишь акционеры твои остаются с акциями и могут идти на...й, или продавать акции, чтобы вернуть своё.

Третье. Твоя идея ничем не отличается от того же КПКГ, о котором писал Инвентор, только там займы, а у тебя квадраты. Суть одна. И суть - херня.

И четвертое. Выброси из головы эту хрень. Ты потратишь время и НИЧЕГО не добъешься, ибо процесс обеспечения пенсионеров стабильным доходом - задача государства. И если бы она решалась столь просто, как ты думаешь, то давно пенсионные деньги были бы пущены в строительство доходных домов и ипотеку. Но этого нет!

А думать, что ты это изменишь - ну смешно, ей богу.

Не, Роман, на скорую руку ты слишком общО взглянул на вопрос. Когда мы встретимся в реале, я тебе более полно план обрисую.

Пётр, да каждый суслик в России знает, что у пенсионера есть гробовые деньги.
И какие только головы не думали над тем, как бы их изъять у пенсионера и пристроить удобнее. а воз и ныне там.

А ты говоришь о молодых людях, которым надо кредит за машину заплатить, на ипотеку только выйти (!) - вот о них как о ЦА своего проекта???

Пётр, я послушать тебя послушаю, но поверь мне...

Если интересен вопрос что лично я предпринимаю - НИЧЕГО. Ибо дай мне боже сил дожить до пенсии
Пройди сначала МРТ всего организма, КТ головы и шеи и если у тебя нет ишемической болезни (хотя бы на ранне стадии) - думай о пенсии.
А она есть
И ты даже не представляешь насколько есть

... и если у тебя нет ишемической болезни ... - думай о пенсии.
А она есть

Ну, хоть одной проблемой /пенсионной / меньше

Ай молодца!
В гроб себя заранее закатал.

Хотя это может быть ещё одним денежным проектом на старости лет:
оказание ритуальных услуг VIP-эксклюзив.
Такого ещё не так много в Н-ске.
------------------------------------------------------------------------------
... тёща , ты же просила похоронить тебя на Кр.площади,
так вот похороны там и завтра, как хочешь так и крутись (с)

Ну, хоть одной проблемой /пенсионной / меньше

Смех плохой.
Я тоже в свое время был таким героем как ты
Но оно и к лучшему! Правильно говорят - меньше знаешь - крепче спишь.

Ай молодца!
В гроб себя заранее закатал.

Виза, ну ты вроде не отличаешься глупыми выражениями, но здесь ты себя однозначно спалил
Но да ладно, ты счастливчик наверное. Организм у тебя здоровый, до пенсии доберешься.

Ну и респект тебе
Думай о пенсии!