Не разрушайте красивую конструкцию, построенную для ТС.
В подтверждение этого высказывания есть много факторов и они неоднократно высказывались как на форуме, так и в СМИ.А Вы внимательно изучали разные источники? Или читали то, что хотели прочитать?
постепенное заглушение последствий кризиса;Вы абсолютно уверенны что кризис уже кончился? Или всё таки хотелось бы верить...
Все остальные факторы реинкарнация докризисных тезисов "росло и будет рости".
И самое главное - страна живет, люди размножаются, ищут пути улучшения условий жизни своих и своих близких.А что год два взад люди хотели жить хуже? Вот просто решили так: "Хотим жить хуже" и тут же всё упало.
Эх...сколько "поленьев" ещё попадётся в "бычью" ловушку.
PS
Обратите внимание ещё на эти ссылки
http://realty.lenta.ru/news/2010/06/29/nalog/
http://realty.lenta.ru/news/2009/04/28/nalog/
Опять же непонятно, не проглотит ли отрицательный тренд вторички планируемую прибыль.в первичке и вторичке немного разная суть, поэтому спекуляции и суть рисков отличается:
на первичке - риск недостроя, на вторичке - падения платежеспособного спроса
на первичке - риск недостроя, на вторичке - падения платежеспособного спросаА если вторичка( условно) за время строительства опустится до стоимости вложений в первичку?
Тогда (условно) застройщик в процессе этого падения обанкротится, а инвесторы пролетят.
Вы абсолютно уверенны что кризис уже кончился? Или всё таки хотелось бы верить...Это говорю не я, а официальные лица и обстановка вокруг.
Все остальные факторы реинкарнация докризисных тезисов "росло и будет рости".У недвижимости нет другого пути, как бы кому-нибудь не хотелось. Вопрос лишь в темпах роста.
А что год два взад люди хотели жить хуже? Вот просто решили так: "Хотим жить хуже" и тут же всё упало.Действительно все упало. Но где? Когда? И на сколько? Это очень важно, так как мы говорим о привлекательности инвестирования в новостройку.
Поясню на реальном примере.
Конец 2007 г, все спокойно и радужно. Инвестирование в 1-ую одного из застройщиков обошлось примерно в 1.040.000. Ожидаемая цена этого объекта на момент завершения строительства предполагалась (исходя из роста этажности всего объекта и темпов роста цен на жилье) в размере не менее 2000.000. Соответственно, ПРЕДПОЛАГАЕМАЯ прибыльность проекта составляла примерно 100%.
Цена продажи данного объекта весной этого года составила 1500.000. Прибыльность - 44 % за два с половиной года. В среднем за год - около 17 %.
Немного? Да . Но на то он и кризис, что снизил доходность данных вложений.
Но ГЛАВНОЕ другое - все равно проект сыграл в ПЛЮС. Маленький, хиленький, со слезами на глазах - но ПЛЮС!
Не забывайте еще об одном. Рассмотренный для ТС вариант инвестирования в студию стоимостью около 850.000 предполагал вполне конкретного застройщика, имеющего репутацию надежного партнера, поэтому риск недостроя значительно снижается.А в качестве базового варианта рассматривается автомобиль соразмерной цены, стоимость которого, как правильно понимает ТС, с каждым годом будет только уменьшаться. А цена студии (даже при отсутствии роста цен на недвижимость вообще) все равно увеличится за счет роста этажности.
И последнее. Процесс инвестирования - это всегда риск. Но есть еще и вторая чаша весов.
Поэтому здесь каждый решает сам.
Математика/Экономика:
Стоимость м2 начальном этапе строительства от 31 000 м2 (для всех) не для всех - при личных переговорах. Продажная стоимость 40 000 м2, рост ежегодный и доходность легко просчитывается, минимальный срок вложения 2 года - столько идет строительство в среднем.
Стоимость м2 начальном этапе строительства от 31 000 м2 (для всех) не для всех - при личных переговорах. Продажная стоимость 40 000 м2, рост ежегодный и доходность легко просчитывается, минимальный срок вложения 2 года - столько идет строительство в среднем.
Все бы хорошо в этом деле ,да вот есть такой момент что хороший застройщик не дает сегодня хороших дисконтов .10 руб с метра минус 4 р с метра на ремонт итого 6 руб прибыли при стабильной вторичке .Это 13 % годовых .Это банковский процент,а гемороя больше в 10 раз..Но когда вырастет вторичка...а может и не вырастет ..а может вырастет ,но на 2 %..Да она и без кризиса в 2007 г.начала корректироваться..а кризис просто ускорил этот процесс.Перегрели рынок...
Сейчас читают
Перерегистрация авто
89142
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
275925
227
Бесплатные юридические консультации (часть 5)
831388
995
Все бы хорошо в этом деле ,да вот есть такой момент что хороший застройщик не дает сегодня хороших дисконтов .Еще один реальный пример для сомневающихся.
Весна 2007 г. Инвестиции в 2-ку у порядочного Застройщика составили 20.000/кв.м. В июне этого года данная квартира была продана по цене около 36.000/кв.м. Общая прибыльность инвестиции - 80%, среднегодовая - около 25%.
И это квартира, строительство и продажа которой полностью вошли в период активной фазы кризиса.
Другими словами, даже серьезное снижение существовавших на начало кризиса цен, хоть и снизило значительно ожидаемую прибыльность, но не смогло вывести проект в минус.
Сейчас этот Застройщик реализует подобные двушки за 23.000/кв.м (на нуле). В случае постройки дома и реализации по сегодняшней (см. выше) цене 36.000/кв. м. прибыльность составила бы 56%. За два года строительства. Или 28% - среднегодовых.
Эта прибыльность - без учета предполагаемого экспертами "некоторого" роста цен в ближайшие годы.
А если немного пофантазировать и накинуть процентов 20 за счет предполагаемого оживления РН, получаются совсем хорошие деньги.
Настойчиво возвращаюсь к этому вопросу лишь потому, что, на мой взгляд, инвестиции в новостройку на нуле - это единственно возможный механизм решения финансовых проблем, в первую очередь молодых семей и людей с невысоким доходом.
С этим можно согласиться. Только если возникнут очередные Альянсы, Бизнесстрои и тому подобные, то прибыль придется очень долго ждать. Инвестиции - риск.
Yuripupolos
activist
Инвестор, +1
На недвижимости всегда можно заработать
(и почему бы этого не делать в таком случае?)
а риски как и в любой другой сфере есть.
Как не во всяком банке можно открывать депозит,
так и не во всякую стройку вкладываться.
На недвижимости всегда можно заработать
(и почему бы этого не делать в таком случае?)
а риски как и в любой другой сфере есть.
Как не во всяком банке можно открывать депозит,
так и не во всякую стройку вкладываться.
Xitril
activist
Давно на эту тему не заглядывал. Даже не подозревал, что тут такое бурное обсуждение ведется. Отдельное спасибо Инвентору за аналитику. Надеюсь, ваш прогноз будет верным.
В общем, за время моего отсутствия на форуме автомобиль о котором шла речь в начале топика поменял своего хозяина в обмен на 870 т.р. (я даже и не предполагал, что автомобильный сэконд-хэнд в последнее время пользуется таким спросом :p). Готовлюсь к покупке однушки на Высоцкого. Вот этот web-страница вариант.
Прошу опытных инвесторов высказать свои за и против (можно в личку). И по дкументам подскажите, как правильно всё должно быть оформлено.
В общем, за время моего отсутствия на форуме автомобиль о котором шла речь в начале топика поменял своего хозяина в обмен на 870 т.р. (я даже и не предполагал, что автомобильный сэконд-хэнд в последнее время пользуется таким спросом :p). Готовлюсь к покупке однушки на Высоцкого. Вот этот web-страница вариант.
Прошу опытных инвесторов высказать свои за и против (можно в личку). И по дкументам подскажите, как правильно всё должно быть оформлено.
Расскажите это японским инвесторам, уже лет 15 как цена на недвижимость опускается. Несмотря на все поддерживающие меры правительства и ЦБ. А японцы далеко не самая глупая нация на свете.Все остальные факторы реинкарнация докризисных тезисов "росло и будет рости".У недвижимости нет другого пути, как бы кому-нибудь не хотелось. Вопрос лишь в темпах роста.
Математика/Экономика:А максимальный срок строительства кто-нибудь может достоверно знать? А ведь это один из основных параметров и он не известен.
Стоимость м2 начальном этапе строительства от 31 000 м2 (для всех) не для всех - при личных переговорах. Продажная стоимость 40 000 м2, рост ежегодный и доходность легко просчитывается, минимальный срок вложения 2 года - столько идет строительство в среднем.
На сколько и сколько раз, кстати, перенесли срок сдачи СКИМсовских домов на Сакко и Ванцетти?
Настойчиво возвращаюсь к этому вопросу лишь потому, что, на мой взгляд, инвестиции в новостройку на нуле - это единственно возможный механизм решения финансовых проблем, в первую очередь молодых семей и людей с невысоким доходом.Вы шутите? При средней зарплате в Новосибирске 15-17 тыр, откуда у молодых семей или тем более у людей с невысоким доходом (предполагая, что невысокий доход - это ниже среднего) появятся деньги для инвестиций?
Я рад за людей, которые могут инвестировать (имеют средства и могут оценить доходность, риски и т.д.), но даже успешный опыт с несколькими объектами не является статистически достоверным поводом для принятия решений о состоянии экономики, причем нефтезависимой.
Отдельное спасибо Инвентору за аналитику. Надеюсь, ваш прогноз будет верным.Вы немного ошибаетесь, у Инвентора не аналитика, а пара(может и более) удачных сделок с недвижимостью в условиях кризиса, с арифметическими выкладками.
И по дкументам подскажите, как правильно всё должно быть оформлено.
У Инвентора не аналитика, а пара(может и более) удачных сделок с недвижимостью в условиях кризиса, с арифметическими выкладками.Хорошо, какова ваша оценка нынешнего момента с т.з инвестиций? Кстати, можете оценить инвестиционную привлекательность моего объекта?
zpv
veteran
Как не во всяком банке можно открывать депозит,Вы имели ввиду видимо не всякого размера. Поскольку АСВ страхует любые депо до 700 тр, без потери процентов.
По теме.
Хотя что по теме. 2 года прошло, а всё "будеттокадаражать" не смотря на то что в первой экономике мира:
*
Деловая активность в промышленности снизилась до полугодового минимума 56.2, деловая активность в секторе услуг снизилась до четырехмесячного минимума 53.8%, доверие потребителя показало минимум за три месяца 52.5, индекс опережающих индикаторов ESRI показывает падение на 7.7 (указывает на рецессию). Индекс деловой активности ФРБ Филадельфии рухнул до минимального значения за последние 10 месяцев с 21.4 до 8.0. ФРБ Ричмонда зафиксировал падение активности второй месяц подряд, но не сильное с 30 в апреле до 23 в июне
* Промышленное производство в США выросло на 1.2% за май, заказы в промышленности упали впервые за 9 месяцев и сразу на 1.4% за май. Заказы на товары длительного пользования упали на 1.1%, розничные продажи упали на 1.2% впервые за последние 8 месяцев.
* Индекс оптимизма домостроителей упал до минимально значения за три месяца 17. Закладки новых домов за май упали на 10%, полученные разрешения на строительство упали на 5.9%. Продажи на первичном рынке жилья за май рухнули на 32.7%, вторичный рынок показал скромное падение в мае на 2.3%, но на 30% в мае рухнуло количество заключенных договоров на продажу жилья, т.е. продажи на вторичном рынке тоже скоро последуют вниз.
* Потребительские цены за май упали на 0.2%, производственные цены упали на 0.3%. Потребительские расходы выросли на 0.2% за май, доходы прибавили 0.4%, оба показателя смогли компенсировать рост цен.
* Безработица снизилась за июнь с 9.7% до 9.5%, но резко сократилась рабочая сила (что стало основным фактором снижения). Количество занятых за июнь по платежным ведомостям снизилось на 125 тысяч, но в частном секторе выросло на 83 тыс. ADP фиксирует рост занятости в частном секторе всего на 13 тыс. Новый рекорд поставила длительность нахождения в статусе безработного. Количество отработанных часов в неделю снизилось на 0.1 часа, почасовая оплата труда снизилась на 0.1%. Первичные заявки на пособие по безработице выросли до 472 тыс., но в целом стабильны на уровне 450-470 тыс.
* Фондовый рынок США за май-июнь провалился более чем на 15%, до уровней августа-сентября 2009 года, доходность десятилетних облигаций Казначейства провалилась ниже 3%, доходность двухлетних провалилась до нового минимума 0.61%. Цены на нефть и другие ресурсы резко снизились на 10-20% за пару месяцев.
В Европе вообще круто всё, особенно у свинок.
А только в РФ вложения в студию ебенях продолжают приносить ожидаемую доходность 20+%.
Успехов в инвестициях!
добрый день,
+1 к тем, кто вкладывает деньги в надежных застройщиков на начальной стадии. Я в этих инвестициях начинала с маленькой студии, сейчас планирую продавать уже 2-х комнатную полногабаритную в новостройке и опять вкладывать, вкладывать и, если получится, получать, получать ...
с уважением
+1 к тем, кто вкладывает деньги в надежных застройщиков на начальной стадии. Я в этих инвестициях начинала с маленькой студии, сейчас планирую продавать уже 2-х комнатную полногабаритную в новостройке и опять вкладывать, вкладывать и, если получится, получать, получать ...
с уважением
С начала этого года однозначно в недвижимости только прибыль была(наличие квартир от подрядчиков, дешевле на 30 % от застройщиков)+губернаторские дела удешевляли изначально купленный вариант.
+1, именно у подрядчиков и покупала.
с уважением
с уважением
А только в РФ вложения в студию ебенях продолжают приносить ожидаемую доходность 20+%.А как уравнивать сладкое и жёсткое?
Механизмы макро- и микроэномики немного разные, не задумывались? Связь между ними есть, но подменять понятия тоже не следует.
Расскажите это японским инвесторам, уже лет 15 как цена на недвижимость опускается. Несмотря на все поддерживающие меры правительства и ЦБ. А японцы далеко не самая глупая нация на свете.Не совсем понятен подтекст.
1. Вы пытались сказать о том, что ЧАСТНЫЕ японские инвесторы (а мы ведь обсуждаем инвестиции физ. лиц) осуществляют инвестиции в японскую недвижимость, но на выходе каждый раз имеют снижение ее цены, что приводит к получению ими убытков?
Или недополучению предполагаемой прибыли? А в цифрах?
Тем не менее, они с настойчивостью суровых самураев вновь инвестируют и вновь получают убытки (недополучение прибыли).
И так на протяжении 15 лет!!!
2. Потенциальные японские ЧАСТНЫЕ инвесторы вот уже в течение 15 лет никак не могут начать инвестирование в японскую недвижимость, потому что она постоянно снижается в цене?
А они все ждут и надеются.
Если хотя бы в одном случае из двух я правильно перевел Вашу фразу, то это не совсем умные инвесторы.
А вообще, Бог с ними, японскими инвесторами.
Мы с Вами живем в России и обсуждаем то, что у нас происходит за окном.
А максимальный срок строительства кто-нибудь может достоверно знать? А ведь это один из основных параметров и он не известен.Наверняка мы не знаем ничего. Даже то, вернемся ли мы вечером невредимые домой или нет.
Те дома, о которых, предположительно, шла речь выше, строятся около 2, максимум -2,5 лет. Вернее, это период между началом инвестирования и началом реализации объекта (право собственности на данном этапе еще может и не быть).
Опыт работы с этим предполагаемым Застройщиком - с 2004 г.
Указанный в Вашей фразе ниже Застройщик никогда не рассматривался как привлекательный для инвестиций. Тем более в данном топе.
Не совсем понятен подтекст.Посмотрите на какую фразу был ответ. И всё встанет на своё место.
Вы шутите? При средней зарплате в Новосибирске 15-17 тыр, откуда у молодых семей или тем более у людей с невысоким доходом (предполагая, что невысокий доход - это ниже среднего) появятся деньги для инвестиций?Абсолютно серьезно.
И вот Вам еще один РЕАЛЬНЫЙ пример.
Март 2005 г. Коллега по работе грустный - подросли дети - мальчик, мальчик и еще мальчик.
Надо бы отселять, а некуда. На счету в банке - 100.000.
Помогаю коллеге методически. Он берет кредит на неотложные нужды - 250.000. Занимает еще 50.000 и полученную сумму 400.000 инвестирует в 1-ую.
Ноябрь 2006 г. Опять методическая помощь. Коллега продает эту 1-ю, гасит часть оставшегося кредита, берет в СБ кредит "На недвижимость" (без залога, но с двумя поручителями) - 600.000.
Аккумулированную сумму - около 1.700.000 инвестирует в 1-ю и 2-ю.
Сегодня у него:
- в активе - две эти квартиры общей стоимостью около 3.500.000;
- в пассиве - около 500.000 долга по кредиту (15 % годовых).
Сегодня просматривается предложенный выше вариант- продажа этих двух объектов и инвестирование в студию и две двухкомнатные.
Если этот вариант будет реализован (естественно, при оказании методической помощи), то к середине 2012 г у него головная боль относительно решения жилищного вопроса своих "цветов жизни" исчезнет полностью.
А начиналось - 5 лет назад со 100.000 наличными.
Он - довольно высокооплачиваемый ИТР, жена - учитель.
Привел эту историю лишь для того, чтобы молодые люди/семьи (да и вообще все люди) не отчаивались - все возможно, если не падать духом, а искать все возможные пути для решения своих жилищных проблем.
Вы немного ошибаетесь, у Инвентора не аналитика, а пара(может и более) удачных сделок с недвижимостью в условиях кризиса, с арифметическими выкладками.Зацепили.
Для справки: только с января по июнь 2010 г реализовано четыре своих объекта инвестиций.
Плюс - две квартиры своего партнера по бизнесу ( в его объектах были мои доли).
Главная ценность приведенного мною:
1) реальные объекты недвижимости;
2) реальные сроки инвестирования;
3) реальные цены инвестирования.
А далее - маленькая аналитика, как бы Вы это ни называли.
А не размышления о трудной жизни абстрактных японских инвесторов.
Посмотрите на какую фразу был ответ. И всё встанет на своё место.Посмотрел.
Не встало.
Насколько я понял, Вы потенциально не верите в то, что недвижимость в ближайшем будущем будет расти в цене и может быть привлекательным инструментом инвестиций.
Это Ваше мнение и его можно было бы принимать или не принимать, если бы Вы привели какие-либо доводы. Не абстрактные фразы, а реальные цифры РН новостроек г. Новосибирска.
Свой же тезис о дальнейшем росте цен на недвижимость я попытался подтвердить цифрами с этого самого РН.
Повторюсь для Вас еще раз, приведя ряд цен на различные квартиры в новостройках (дома либо были сданные, либо те, в которые инвесторы были запущены для проведения отделочных работ).
Лето 2009 г. МЖК. 2-ю у/п под самоотделку можно взять за 1,7-1,75 млн. (у подрядчика).
Сегодня за такую квартиру (с отделкой 100.000-150.000) придется заплатить 2,0-2,1 млн.
Ноябрь 2009 г. МЖК. 1-я стоила 1.35-1,40 млн. Май 2010 г -1,5-1,55 млн.
Ноябрь 2009 г. МЖК. Студия стоила 1,05-1,1 млн. Июнь 2010 г - 1,2 - 1,25 млн.
Как видите, рост цен по приведенным позициям составил около 10 %.
Этот Застройщик в течение мая-июня ЭТОГО ГОДА распределил, если не ошибаюсь, пять новых домов. Определенные типы квартир в каждом из этих домов инвесторы сметали (!) за несколько дней. При том, что инвестирование в эти дома возможно лишь при использовании "живых" денег (ипотека невозможна)
Я соглашусь, что могу ошибаться. Но неужели нас, ошибающихся, так много?
Как Вы думаете, эти люди что-то просчитывали перед тем как нести свои деньги Застройщику?
Поговорите с риэлторами, работающими по новостройкам.
Наверняка Вас скажут, что в этом сегменте РН определенный подъем за последний год имеет место быть.
Как сказали бы серьезные эксперты: "Наметившийся в 4 кв. 2009г тренд позволяет осторожно предположить дальнейшее плавное увеличение цен на недвижимость".
А простые инвесторы, пытающиеся заглянуть немного вперед, тихо сопя, оперируют приведенными выше цифрами и инвестируют, инвестируют, инвестируют...
Как у Вас и у Вашего коллеги строятся отношения с ИФНС, если квартирами владеете меньше трёх лет, или удаётся их "скидывать" до момента регистрации собственности\занижать стоимость в договоре?
Ноябрь 2009 г. МЖК. Студия стоила 1,05-1,1 млн. Июнь 2010 г - 1,2 - 1,25 млн.
Глянул НГС .полно студий за 860-950 р на МЖК .не достроят ? достроят. без ремонта ? ну прибавим 100 р за эконом ремонт .получается вполне реально взять студию за 960-1050 р.т.е. по цене ноября или дешевле.Вывод делаю такой ,что если есть желание купить студию на МЖК то вполне можно обойтись миллионом на сегодня...т.е. купив в ноябре за эти же деньги и продашь,и то не факт...
Глянул НГС .полно студий за 860-950 р на МЖК .не достроят ? достроят. без ремонта ? ну прибавим 100 р за эконом ремонт .получается вполне реально взять студию за 960-1050 р.т.е. по цене ноября или дешевле.Вывод делаю такой ,что если есть желание купить студию на МЖК то вполне можно обойтись миллионом на сегодня...т.е. купив в ноябре за эти же деньги и продашь,и то не факт...
Как у Вас и у Вашего коллеги строятся отношения с ИФНС, если квартирами владеете меньше трёх лет, или удаётся их "скидывать" до момента регистрации собственности\занижать стоимость в договоре?В Вашем вопросе полностью мой ответ
Для начинающих - ответ немного разверну. 1. В моей семье 4 человека. Все - совершеннолетние. Пытаемся распределять инвестиции по годам и "головам" так, чтобы, по возможности, на предполагаемый год реализации на каждую "голову" приходилась одна квартира.
2. Стараемся реализовывать объекты по переуступке. В последнее время не всегда получается.
3. В этом году на одну из "голов" попало две сделки. Один объект был реализован по переуступке ( с указанием в договоре суммы инвестиции), другой - через куплю-продажу при зарегистрированном праве собственности. Во втором случае в договоре цена была занижена.
Партнер по бизнесу аккуратно повторяет мои действия по тем же схемам.
Коллега (с мальчиками) сейчас оформляет сделку на одну из квартир через куплю-продажу. Правда, без меня, а с помощью АН. Пока мне ситуация у него не нравится. Вторую квартиру (она тоже на него) он готовится оформить на одного из сыновей через дарственную, с последующей продажей новым собственником.
Глянул НГС .полно студий за 860-950 р на МЖК .не достроят ? достроят. без ремонта ?Относительно первой части Вашей цитаты.
Действительно студий полно, и даже предлагаются за 860-900.000. Но со сдачей в 2012 г.
Здесь же нужно аккуратно смотреть год сдачи объекта. Чем позже сдача - тем ниже цена и наоборот.
Я указывал цены на квартиры уже построенные, в которые запускали инвесторов на отделку. Соответственно, цена такой студии несколько выше тех цифр, которые Вы привели.
А цена на нуле, как Вы помните, составляла 850.000.
Поэтому повторюсь, но заработать на инвестициях даже сейчас можно больше, чем положив деньги на депозит в банке.
Но - есть риски!
По второй части Вашей цитаты-обязательно достроят!
Не может депутат не достроить начатые объекты.
Хотя все равно не забываем о возможных рисках.
Не может депутат не достроить начатые объекты.…и даже если, не приведи Господь, уедет за границу или умрёт — дело его будет жить вечно!
В ответ на:Я ведь после той цитаты добавил еще одну, завершающую, где, как-бы на что-то намекая, советовал не терять бдительность.
Не может депутат не достроить начатые объекты.
…и даже если, не приведи Господь, уедет за границу или умрёт — дело его будет жить вечно!
А Вы конкретно, да прямо между ног...
Этак не поднять нам свернувшееся движение инвесторов.
И рынок не раскачаем хотя бы процентов на 20 к концу следующего года.
Как потом будем доказывать оппонентам, что наши прогнозы самые сбывающиеся?
Этот Застройщик в течение мая-июня ЭТОГО ГОДА распределил, если не ошибаюсь, пять новых домов. Определенные типы квартир в каждом из этих домов инвесторы сметали (!) за несколько дней.А чего же там тогда делать , раз АЖ всё смели то?
А простые инвесторы, пытающиеся заглянуть немного вперед, тихо сопя, оперируют приведенными выше цифрами и инвестируют, инвестируют, инвестируют...Уже представляю как куча неприкаянных буратин ломанулась в дискус скупать трущёбы в эмЖОка...
Вообще то это похоже на очень плохо прикрытый пиар. А кому сейчас легко?
Этак не поднять нам свернувшееся движение инвесторов.А зачем его качать, если итак всё шоколаде? Кризис прошёл, сейчас токмо РОСТ! Сначала до небес, а потом ещё выше!
И рынок не раскачаем хотя бы процентов на 20 к концу следующего года.
Вы, как всегда, придумали виртуального оппонента и спорите с ним и его придуманными тезисами?
[Насколько я понял, Вы потенциально не верите в то, что недвижимость в ближайшем будущем будет расти в цене и может быть привлекательным инструментом инвестиций.Я так понимаю, что свои выводы обо всём рынке недвижимости вы основываете на анализе объектов одно застройщика. Который при этом уже много лет известен в городе самыми низкими ценами и хорошими темпами строительства.
Свой же тезис о дальнейшем росте цен на недвижимость я попытался подтвердить цифрами с этого самого РН.
Повторюсь для Вас еще раз, приведя ряд цен на различные квартиры в новостройках (дома либо были сданные, либо те, в которые инвесторы были запущены для проведения отделочных работ).
А чего же там тогда делать , раз АЖ всё смели то?То, что нужно ТС, там осталось.
Кроме того, я никого ТУДА не зазывал. А лишь дал информацию на просьбу ТС.
Уже представляю как куча неприкаянных буратин ломанулась в дискус скупать трущёбы в эмЖОка...Вы не поверите, но среди этих "буратин" есть очень серьезные люди. И даже представители РН.
А зачем его качать, если итак всё шоколаде?Люблю какао, поэтому хочется, чтобы в шоколаде его было еще больше.
Кризис прошёл, сейчас токмо РОСТ!С термином "кризис" нужно быть осторожнее. Во всяком случае необходимо четко определиться, что понимать под этим термином для оценки той или иной ситуации. Так как знаю много людей, которые совершенно откровенно не понимали, о каком кризисе и негативных процессах шла речь последние два года.
В зарплате они не потеряли. Различные товары, продукты питания, стройматериалы и др. снизились в цене и стали доступнее. Стало комфортнее отдыхать, так как уменьшился поток туристов и отдыхающих. Вклады в банках были выше, чем до и после кризиса. Цена на жилье - ниже. Плюс - губернаторская Программа. Некоторые смогли приобрести то, что раньше не могли себе позволить.
Для них этот период был полной нирваной.
Насчет РОСТА (видимо - цен на недвижимость) - подтверждаю свой прогноз.
Сначала до небес, а потом ещё выше!А здесь Вы передергиваете. На последующие полтора года я предположил рост порядка 20 %. Если это случится, то мы выйдем лишь на уровень цен, существовавших до лета 2008 г.
До небес еще далеко!
Я так понимаю, что свои выводы обо всём рынке недвижимости вы основываете на анализе объектов одно застройщика.Почему плохо работаем с первоисточником?
Я не делаю никаких выводов. Я дал ФАКТИЧЕСКИЕ цены на объекты, которые были реализованы при моем участии в указанный период на РЫНКЕ НОВОСТРОЕК. Для подтверждения тезиса о том, что за последние 9 месяцев ТАМ произошел рост цен примерно на 10 %, что дает основания для дальнейших размышлений.
И дал возможность ТС сделать свои выводы относительно привлекательности или непривлекательности инвестиций в новостройки на нулевом этапе. На примере квартир от надежного Застройщика.
Кстати, два объекта из общего количества упомянутого были от Юситека. Там была примерно такая же доходность (прибыльность).
Извените, если не верно вас поняла, но вы пишите "этот Застройщик", и я подумала, что речь идёт о "Дискусе".
Рост цен на ИХ объекты (с "нулевого" этапа до сдачи) действительно происходит, ТАМ просто есть куда рости.
Рост цен на ИХ объекты (с "нулевого" этапа до сдачи) действительно происходит, ТАМ просто есть куда рости.
Извените, если не верно вас поняла...Kristana, ТС обратился к форуму с конкретным вопросом, вынесенным в название. От участников форума пошли различные советы, в том числе один из участников предложил рассмотреть покупку студии у одного из Застройщиков. Многие, наверное, сразу поняли о местоположении предложенного варианта и имени Застройщика. Тем не менее ТС сомневался. Поэтому для ускорения принятия им решения я вбросил информацию, которой, возможно, ТС не владел. Эта информация, повторюсь, касалась объектов упомянутого Застройщика и объекта фирмы Юситек, которые по своим характеристикам и месторасположению были аналогичны.
Соответственно, данная информация касалась только небольшой и вполне конкретной части РН новостроек, но именно той части, объект из которой был предложен ТС (не мной).
Соответственно, на других участках этого рынка ситуация не такая радужная, а кое-где и вообще печальная.
Квинтэссенцией всех рассуждений являлся тезис о том, что при удачном выборе Застройщика даже в период кризиса можно было получить доход с инвестиций. И, соответственно, можно получить его в будущем, если сегодня принять правильное решение.
За то, что не побоялись использовать слово "извините", получаете дополнительные баллы и уважительное отношение.
До очередного наезда.
Видимо вышло недоразумение. Я отвечала не ТС, а на ваш конкретный пост, где вы указали цитирую:"Свой же тезис о дальнейшем росте цен на недвижимость я попытался подтвердить цифрами с этого самого РН". Т.е. я подумала, что выводы о росте на всем рынке вы сделали на основании данных об одном Застройщике. Видимо была неправа.
А это тоже только к дискусу относилось?
У недвижимости нет другого пути, как бы кому-нибудь не хотелось. Вопрос лишь в темпах роста.Да...и если общий отрицательный тренд продолжится долго, то и дискусу и иже с ними, придется как бы подвинуться.
Я отвечала не ТС, а на ваш конкретный пост, где вы указали цитирую:"Свой же тезис о дальнейшем росте цен на недвижимость я попытался подтвердить цифрами с этого самого РН". Т.е. я подумала, что выводы о росте на всем рынке вы сделали на основании данных об одном Застройщике.Перед указанной фразой была еще одна: "Не абстрактные фразы, а реальные цифры РН новостроек г. Новосибирска."
Ну, да ладно.Хоть немного не по теме топа, но озвучено два прогноза.
Поддерживаемый мной и г-на kentilo.
Есть повод где-нибудь в конце 2011 зарядить топ с примерным названием: "Инвестирование в новостройки в период кризиса. Итоги и перспективы".
Вот это интересное занятие - поиграть в гадания (термин "аналитика" боюсь использовать при наличии эксклюзивных прав на него у некоторых лиц на форуме) в условиях полного (или почти полного!) отсутствия ярко выраженных трендов.
А Вам - удачи!
Хоть немного не по теме топа, но озвучено два прогноза.Вообще то я ни каких прогнозов не озвучивал. Я всего лишь высказал мысль , что спекуляция на недвижимости на данном этапе сродни походу в казино. У кого нет альтернативы могут конечно и затеять эту игру, но не на последние деньги конечно, и не дай бог с использованием больших плечей.
Поддерживаемый мной и г-на kentilo.
А то что на недвиге почти всегда можно заработать( и впухнуть кстати тоже ), то это факт. Есть куча примеров, когда люди в 2007-2008 годах зашёртили свои кирпичики, а сейчас могут откупить или уже откупили взад с большим профитом в кв.м. Я в их числе, за исключением коммерческого недостроя мать его.
Но, моё ИМХО- пузырь ещё не здулся. Могу ошибаться конечно.
У кого нет альтернативы могут конечно и затеять эту игру, но не на последние деньги конечно,У ТС был автомобиль, необходимость в котором была невысокая.
А то что на недвиге почти всегда можно заработать( и впухнуть кстати тоже ), то это факт.Эту мысль я и хотел довести до ТС.
Но, моё ИМХО- пузырь ещё не здулся. Могу ошибаться конечно.Насчет "пузыря" у меня другое мнение.
Но, думаю, что даже при самом худшем раскладе ТС не окажется в минусе, если реализует предполагаемый вариант.
Wondermaker
junior
Уважаемый Инвентор, возникло несколько вопросов связанных со сбытом квартиры при дальнейших инвестициях:
1) Если ДДУ оформлен в юстиции схема с переуступкой отпадает?
2) Как вы находите клиентов для покупки по схеме с переуступкой, через АН или продаете по объявлению?
3) При занижении суммы в договоре купли-продажи клиенты-ипотечники отпадают? Или им не всегда принципиально указывать всю сумму в договоре?
4) И вообще стоит ли при покупке и продажи прибегать к услугам АН или это только дополнительные расходы?
1) Если ДДУ оформлен в юстиции схема с переуступкой отпадает?
2) Как вы находите клиентов для покупки по схеме с переуступкой, через АН или продаете по объявлению?
3) При занижении суммы в договоре купли-продажи клиенты-ипотечники отпадают? Или им не всегда принципиально указывать всю сумму в договоре?
4) И вообще стоит ли при покупке и продажи прибегать к услугам АН или это только дополнительные расходы?
Инвентор
veteran
На мой взгляд, тема была исчерпана.
Однако Вы не даете ей уйти на покой.
Попробую ответить на Ваши вопросы.
За последние 5-6 лет прямых (без АН) сделок было единицы. Раньше было больше. Перекрывают рынок, демоны.
Как вариант - в таких случаях обычно несколько поднимают цену. Но по моим оценкам, полностью перекрыть последующие выплаты налоговым органам не удается. Поэтому я уже давно отказался от подобных сделок.
Поэтому, чтобы не тратить время и нервы, см. ответ на предыдущий вопрос.
Но каждый остался при своем.
Тем не менее, я должен Вам ответить. И, по возможности, кратко.
Лично я НЕ прибегаю к услугам АН ни в том, ни в другом случаях (за редчайшим исключением). Помогает определенный уровень знаний.
При отсутствии знаний все сложнее.
Продажа, на мой взгляд, является более простым, понятным и менее рискованным мероприятием, чем покупка. Поэтому этот вид действий можно осуществлять без АН при наличии минимальных знаний. Все равно клиента Вам приведут, скорее всего, именно АН. Они и подстрахуют сделку.
А вот с покупкой сложнее, потому что в каждой сделке есть свои нюансы и для самостоятельных действий требуются более глубокие и/или широкие знания.
Я не советую осуществлять покупку самостоятельно при уровне этих знаний на нуле. В этом случае - АН неизбежно. Попутно получите недостающие знания за свои деньги.Если хотите минимизировать затраты, то попытайтесь найти интересующий Вас вариант самостоятельно, а затем обратитесь в юр. фирму для оформления сделки.
При том же результате можно значительно уменьшить расходы.
Однако Вы не даете ей уйти на покой.
Попробую ответить на Ваши вопросы.
1) Если ДДУ оформлен в юстиции схема с переуступкой отпадает?Нет. Реализуется в полном объеме.
2) Как вы находите клиентов для покупки по схеме с переуступкой, через АН или продаете по объявлению?Размещаю объявления во всех возможных СМИ. Но, как уже не раз указывали многие участники форума, в абсолютном большинстве случаев Покупателя приводят АН.
За последние 5-6 лет прямых (без АН) сделок было единицы. Раньше было больше. Перекрывают рынок, демоны.
3) При занижении суммы в договоре купли-продажи клиенты-ипотечники отпадают?У меня - да.
Как вариант - в таких случаях обычно несколько поднимают цену. Но по моим оценкам, полностью перекрыть последующие выплаты налоговым органам не удается. Поэтому я уже давно отказался от подобных сделок.
Или им не всегда принципиально указывать всю сумму в договоре?Для них (ипотечников) это всегда важно, так как, оформляя ипотеку, клиенты хотят получить максимально возможную сумму. В данном случае их интересы понятны, но они идут вразрез с моими.
Поэтому, чтобы не тратить время и нервы, см. ответ на предыдущий вопрос.
4) И вообще стоит ли при покупке и продажи прибегать к услугам АН или это только дополнительные расходы?Этот вопрос - название темы, которая уже много раз обсуждалась на форуме. И представители АН, и их оппоненты уже наоппонировались до изжоги.
Но каждый остался при своем.
Тем не менее, я должен Вам ответить. И, по возможности, кратко.
Лично я НЕ прибегаю к услугам АН ни в том, ни в другом случаях (за редчайшим исключением). Помогает определенный уровень знаний.
При отсутствии знаний все сложнее.
Продажа, на мой взгляд, является более простым, понятным и менее рискованным мероприятием, чем покупка. Поэтому этот вид действий можно осуществлять без АН при наличии минимальных знаний. Все равно клиента Вам приведут, скорее всего, именно АН. Они и подстрахуют сделку.
А вот с покупкой сложнее, потому что в каждой сделке есть свои нюансы и для самостоятельных действий требуются более глубокие и/или широкие знания.
Я не советую осуществлять покупку самостоятельно при уровне этих знаний на нуле. В этом случае - АН неизбежно. Попутно получите недостающие знания за свои деньги.
Если хотите минимизировать затраты, то попытайтесь найти интересующий Вас вариант самостоятельно, а затем обратитесь в юр. фирму для оформления сделки. При том же результате можно значительно уменьшить расходы.
Wondermaker
junior
Огромное спасибо за ответ!
Появилось еще пара вопросов:
1) Если покупателя приводит АН, то они берут с Вас % как с продавца?
2) При совершении покупки у застройщика или подрядчика риски, которые может минимизировать АН отпадают или АН реально может заверить в благонадежности застройщика или подрядчика, если я не обладаю достаточной информацией о выше указанных?
Заранее спасибо.
Появилось еще пара вопросов:
1) Если покупателя приводит АН, то они берут с Вас % как с продавца?
2) При совершении покупки у застройщика или подрядчика риски, которые может минимизировать АН отпадают или АН реально может заверить в благонадежности застройщика или подрядчика, если я не обладаю достаточной информацией о выше указанных?
Заранее спасибо.
ТОП 5
2
3
4