инвестиционные квартиры в кризис
18298
176
Добрый день, вопрос к людям, которые инвестируют в недвижимость и сдают ее. Имею некоторое колличество квартир в новосибирске, сразу оговорюсь, квартиры 2-3ки, новостройки бизнес класса ( ну если такой конечно существует в данном городе) сдаются без простоя с ценником от 50. На данный момент есть новостройка черновая, дом тоже обещает приносить прибыль выше среднего, но нужны деньги и существует дилема, стоит ли ремонт делать и уйдет ли она по нормальной цене, в эпоху кризиса или все же продать и остановиться пока с недвижимостью. Деньги так же нужны для закрытия ипотеки
в городе побольше. Хотя квартиру жалко скидывать.
MargaretSO
Ну неужели никто не сдает квартиры и не может осветить рынок аренды и ликвидность продажи " перспективной" квартиры?
MargaretSO
ну вы же сами и сдаете и кирпичами барыжите, что вам исчо освещать?
вас учить - только портить, вот все и почтительно молчат
Alippa
Я сытую старость себе готовлю и хорошее образование детям, а Вы прям сразу слова то какие употребляете - " барыжите"!-))
И почему же учить- только портить, я за констркутивизм и здравую логику. До определенных событий в нашей стране, практика показывала, что сдача такого жилья приносит доход выше среднего и контингент весьма приличный, все квартиры, всегда сдавались без эксессов и в нормальном состоянии, они сейчас все в съеме, но Вы же знаете, что сегодня снимают, завтрасъезжают. Я ,конечно могу такую квартиру только закрыть и ждать нового клиента, продать нет, ибо быстро такие квартиры не продаются. Но я в них помимо комуналки уже ничего не вкладываю, стройка же ( вернее дом, который сдали в начале года) потянет ремонта рублей на 700-900 при нынешних то ценах на строй материалы, хотя продать ее "черную", по цене ниже от застройщика, наверное проще. Но повторюсь, жалко ибо самой нравится. Хотя понимаю, что слово нравится и инвестиции ну никак не идут рядом, построят еще кучу других хороших домов. Сейчас плачу ипотеку, и вроде бы денег на выплаты хватает, но надоело, хочу свободы. Что же делать? ( это я сейчас как девочка спрашиваю) продать или оставить и продолжать сдавать очередную квартиру.
MargaretSO
я уже озвучивал свою позицию
сдача в аренду
и
инвестирование в котлован с последующей продажей на стадии сдачи
это разные способы "заработать на пенЗию"

я за второе и даже если купить пару хат на старость, я все равно против того, чтобы ремонтировать я сдавать в аренду, закрыть и пусть стоИт ждет свою капитализацию

поэтому в вашем случае я бы продал без ремонта, а филки использовал, хотя гасить иБотеку если там % ниже инфляции смысла нет - лучше тогда вырученный капитал вложить либо в депозит, либо в облигации
MargaretSO
Рассмотрите вариант, какая квартира с наименьшей ликвидностью (в перспективе 5-7 лет) по аренде, продаже - месторасположение, возраст дома, планировка, площадь, амортизация ремонта. Если новая квартира лучше по этим показателям, то как вариант продать наименее ликвидную - в новой ремонт и в аренду. Если нет, продавать без ремонта. При продаже ремонт, даже минимальный не вернет затрат.
aum
Они все одинаковые, разность только в площади, некоторые в одном доме, но всем домам не больше 5 лет. Так что выбирать не вариант, проще всего продать та что черная, дешевле остальных по стоимости выходи, но не менее перспективна в будущем.
MargaretSO
та что черная, дешевле остальных по стоимости выходи, но не менее перспективна в будущем.
вы способны прогнозировать будущее?
тогда зачем вам квартиры?
вы и так заработаете

ИМХО больше четверти пенсионного портфеля выкладывать в кирпичи - большая стратегическая апшипка
Alippa
Все верно говорите, но наше государство сложно " обмануть", перспектив других видов заработка нет ( есть конечно, но для этого нужны другие деньги, да и мозги) на данный момент, ничего кроме квартир я придумать не могу, что бы не сводить концы с концами в старости.
MargaretSO
но для этого нужны другие деньги
странно такое слышать от владельца нескольких 2-3-комнатных квартир бизнес-класса с арендой 50+ тысяч каждая. Вы состоятельнее 99% (если я правильно оценил Ваше состояние) форумчан. "Яйцо курицу не учит". Хотя... вдруг кто-то из оставшегося 1% зайдет на тему. Пока что Вы единственный из собеседников владеете всей информацией - все цифры есть только у Вас. Остальные видят абстрактный объект жилой недвижимости с абстрактными параметрами. Поставьте себя на место того, кто прочитал Ваши посты - что он может Вам сказать?
Пример: работаю сейчас на работе, но мне предложили другую - стоит ли соглашаться или нет? Время-то неспокойное. Вдруг на новой работе в ближайшее время все плохо пойдет? А если останусь, то может быть через месяц-два все равно сократят. Подскажите, что делать?
Или Ваш вопрос как и большинство женских (Вы первая затронули гендерные различия) требует не решения, а просто соучастия и беседы?
altairseg
Хорошо, озвучу адреса, доход каждой умолчу, но как я сказала старт ап от 50. 3 -ка , 2- ка кирова 25, 3 ка романова 39, стройка 9 ноября, сейчас по моему восход 20 ( тут самая маленькая по площади- 69 кв, 2-ка и самая дешевая)
MargaretSO
Так вот как раз адреса-то и лишние. Если я Вам адреса работ в своей задачке скажу, то как это поможет в её решении? Считайте сколько Вы уже вложили в эту хату с привязкой ко времени каждого вложения/взноса (1), считайте за сколько её можете продать сейчас без ремонта (2) и с ремонтом (3), оцените стоимость ремонта (4), прикиньте, сколько она Вам будет приносить от сдачи в аренду чистыми (5) и можно еще заложить ежегодное удорожание в среднем на 7-8%. Этих 5 цифр должно хватить, чтобы найти ответ.
MargaretSO
Продать!
Однозначно!
Про запас у вас уже есть.
Alippa
В среднесрочном периоде не надо ничего прогнозировать. Существуют правила рынка - недвижимость коррелирует с инфляцией. В моменте могут быть расхождения в плюс или минус, но в итоге эти показатели друг друга догоняют. В аренду сдается не квартира, а ремонт в ней. Арендная ставка должна покрывать амортизацию, затраты на содержание, приносить рентабельность на вложенные средства в ремонт. Такой вариант считается сохранением средств не зависимо от инфляционных рисков.
aum
а мне чихать
не хочу ничего сдавать и не буду
с меня и капитализации хватит, я не жадный
aum
Тут скорее совокупность ремонт+ дом ( класс, метро, вид из окна, парки, школы.....) . Что бы сдавать такое жилье без поостоя, оно должно чем-то оправдывать аренду выше средней по рынку. Нельзя просто купить студию в " березовом" ( поправьте, если не правильно произношу) и включить свою хотелку тысяч на 50. В данной ситуации, даже два рядом стоящие дома могут приносить разную арендную плату при прочих равных ( ремонт, метраж). Вот как пример Кирова 25 ( бахетле). Многие мне говорят, фигня ваш дом, территория маленькая, но главный парадокс, именно квартиры в этом доме сдаются быстрее всего. 3 ка 120 кв через пару лет полностью отобьет ее стоимость при покупке. Сами понимаете, что покупалась она не за пару миллионов. Ремонт за 4 года не делала ни разу, расходы на комуналку в среднем 8 рублей в месяц . Стоимость за 4 года выросла на 100%. Именно такие дома стараюсь приобретать. И дальше бы старалась, но тут наступил кризис, первый в моей жизни ( до этого была маленькая и нищая) реально не знаю как поступить, вернее знаю- скидыаать двушку, но что-то внутри говорит подожди. Разум твердит- что ты будешь с ними делать если народ съедет и новые не придут. А главная печаль- ипотека, которая конечно покрываеся и арендами и зп, но там не пара миллионов и даже не пять, как-то морально придавливает. Но жабка шепчет:-" все мое, ничего не продавай!"
Alippa
Ваш вариант самый легкий, но не безоаасный. Это сейчас Вам дерево в баксы государство позволило слить и Вы как бы в прибыли. Но история показывает и другое развитие событий, более печальное для капитализации. Если мы говорим о покупку на 0 цикле, перспективно, конечно, но рисково, а как не построят или построят, но лет через 5, какая тут прибыль?! Будет, конечно, но во временном пространстве не значительная. Пример дом ЛЕО Строймастера. Смотрела на него года два тому назад, цена была привлекательна, да еще и рассрочка платежа- песня. Стоят года 3 и еще столько же будут и то, если повезет. Дак вот скажите мне Алиппа, как человек далеко не глупый, как Вы себя страхуете в данных ситуациях?! Или все же в золоте на долгосрочную перспективу?
MargaretSO
в России нельзя связываться с трудноликвидными активами, только на коротком плече, а так нужно иметь ровно столько, чтобы легко унести в левой руке
MargaretSO
Кризисы заканчиваются, в течение 3-5 лет (в этот период рублевые цены на жилье снижаться не будут или не значительно) рынок развернется. Для недвижимости характерно менее инерционное движение и все изменение проявляются от полугода-года. В настоящее время считаю нецелесообразным вкладываться в ремонт по ценам действующего курса (кроме варианта, что можно укомплектоваться сразу, в т.ч. мебелью по ценам 30 за 1), так как для роста арендной ставки, до окончания кризиса, нет возможностей. У нашей страны по мнению мировых экономистов инвестиционный потенциал зашкаливает, геополитические терки наверху урегулируются, рынок недвижимости сильный драйвер в экономике с существенной синергией в промышлености. Все это понимают, поэтому его будут развивать, а не убивать, что подразумевает рост цены. Если взять за основу и посмотреть как вел себя рынок в 1998 и 2008, то сейчас время продаж. В период неопределенности, владельцы придерживают квартиры, а в период начала роста начинают скидывать (время покупок). На рынке недвижимости самое главное правило: место, место и еще раз место, поэтому не удивительно, что ликвидность на Кирова, 25 стабильная и в дальнейшем будет расти (учитывая, что это не раскладушка с 10-12 квартирами на площадке) . Из личного опыта, сам рассматривал двушку в этом доме, конец 09-начало 10 (с эркером и окном в ванной), но за эти же деньги подвернулся вариант (по моему мнению) немножко получше, а когда появилась возможность и я вернулся рассматривать в 12, то и цены выскочили, и выбора не было. Итог: конец 09-начало 10 идеальное время для покупок, что будет повторяться после выхода из сегодняшнего кризиса.
aum
угу осталось продержаться лет 10-12 кризиса и найти филки, чтобы закрыть платежи по иБотекам, которые планировалась платить с аренды

или вы тоже адепт стратегии в кризис "ППП"?
Alippa
Да филки особо искать не нужно, ипотеку можно и зп закрывать, тем более инфляция покрывает %, но дополнительеые вливания закрывают долг перед банком как-то повеселее!
Alippa
Я не могу определить или не знаю (даже стыдно), что подразумевает стратегия "ППП"? Нужно продержаться, но учитывая, что на нашем рынке признаков пузыря нет, т.к. спрос на жилье не удовлетворен (урбанизация, миграция, ветхое жилье, и на мой взгляд очень важно: численность молодых людей 18-22 лет находится на демографических низах, через пять лет численность в этом возрасте возрастет-посмотрите уровень рождаемости с учетом возраста) и спрос будет только увеличиваться. Объективно срок 10-12 лет ничем не обоснован (если не считать началом кризиса 08 год), и все предпосылки на разворот к семилетнему росту (и я не один так предполагаю) в течении трех лет.
aum
Нужно продержаться,
вот вам и "Три П"
пережить
перетерпеть
переждать

это не более чем "обманчивая надежда", что осталась в мешке Пандоры
кушайте и ждите, но учтите, что жисть конечна, а вкусная ее часть очень коротка
MargaretSO
Если квартиры приобретались по старой ставке 10-11%, то смысла закрывать такие ипотеки не вижу..
Наверняка Вы уже зафиксировали удобный вклад по высокой ставке, так вот рекомендую деньги сверх ежемесячных платежей направить на подобный вклад.
С другой стороны, "лафа" кончилась. Этот кризис имеет другую природу, все отношения со странами блока НАТО будут переформатированы, при этом многие драйверы роста сменятся. Хотя, надеюсь, недвижимость будет по-прежнему в системе новых ценностей.
Хотя есть риск резкого обезценивания переоценённых в тучные годы активов. Ваша недвижка попадает именно под это определение. То, что выросло от котлована до сдачи в 2,5-3 раза, без сопутствующих рисков со стороны застройщика, ИМХО сильно переоценено.
initiator
Ставка 13%, взяла в декабре, сумма существенная, 8 на 10 лет. Думаю, считаю, продажа новостройки актуальна на мой взгляд ибо за %, который банку отдаю, я все равно куплю новую.Пока она будет только убыточна, ремонт, сомнительные перспективы сдачи квартиры за приличную цену в доме с ремонтами и экономическим спадом. Но с другой стороны, через пару лет она будет стоить не 5, а 7, хотя % по ипотеке эту прибыль все равно съест. Так что все в 0 выходит, хоть продать, хоть оставить.
MargaretSO
Вот тут честно сказать, незнаю что посоветовать. Ставка по ипотеке довольно высока. Ежемесячно платить под 150 тыр конечно чисто психологичеки сложно. Перспективы не самые радужные скажу честно, лет на 5 точно. Не сдавал квартиры в этом сегменте. Но спрос упадёт в любом случае, в дешёвом сегменте падение спроса будет наибольшим.
Многое зависит от поведения правительства, темпов инфляции, новых законов, возможного пересмотра Конституции.
В любом случае выставить на продажу можно (для уточнения спроса, актуальной цены). А вот продавать или нет -решать только Вам.
initiator
Выставила, но народ идет через агенства, вернее агенство находит инфу в нете, а потом предлагает клиенту. Сам он на прямую не идет ( хотя странно)Выставила на 500т меньше застройщика но маржа агенства велика и проще идти к застройщику, чем платить ту же самую цену воитоге! Продавала не активно, сейчас наверное все же соберусь, возможно и в агенство пойду.
MargaretSO
закажите баннер на стенку дома
это дацзыбао скорее продаст чем все агентства вместе взятые
initiator
Но спрос упадёт в любом случае, в дешёвом сегменте падение спроса будет наибольшим.
Интересный вывод, а можно пояснить чем обусловлена его логика? Мне думается наоборот, именно премиум сектор завалится существенно больше, а как раз дешевый сектор, в процентном отношении потеряет меньше.
Tarz
Потому что те, кто сейчас снимает данный сегмент имел и будет иметь деньги, а тот, кто студии снимает, уйдут обратно к мамам и папам или общаги. Забыла доьавить, те кто снимает такое жилье не платит свои кровные, все мои договора с юр лицами.
MargaretSO
А можно портрет арендатора? Скорее всего это топ-менеджеры компаний, которым будут нещадно резать бонусы. В том числе и аренду жилья за счет конторы.
Developer
В большей части да, пока о бонусах ничего сказать не могу и о том, что порежут. Скажу за себя, то есть мою контору, бонусы выплатили в полном объеме ( согласно контракту), инфляцию закрыли на 12%. Все квартиры оставили, кому снимают. Не думаю я, что мы одни такие, кто-то же останется на плаву. Коллекторы, к примеру!)))
MargaretSO
Думаю самый лучший вариант, это квартиры среднего класса, т.е. не Русь, но и не Дискус с Сибирью. Аренда меньше всего подвержена колебаниям.
MargaretSO
Пример дом ЛЕО Строймастера. Смотрела на него года два тому назад, цена была привлекательна, да еще и рассрочка платежа- песня.
Вы действительно рассматривали этот дом, как объект для инвестиций?:хехе:
Ибн-Хатаб
По причине того, что я уже 4 года как не живу в Новосибирске, рассматривать мне приходится разные дома, основной ориентир- место и вид дома, мне сложно судить по застройщикам, просто нет времени постоянно отслеживать какую-либо информацию в интернете. Но звонок в Строймастер все поставил на свои места.Я рассматривала и Кедровый, но далеко, даже экспат какой-нибудь с женой домохозяйкой вряд ли найдут это место удобным, далеко от основной инфраструктуры, а главное хороших школ. Последняя квартира куплена вообще в слепую, то есть я ее еще даже не видела, но точно знаю, что дом будет пользоваться спросом.
MargaretSO
Потому что те, кто сейчас снимает данный сегмент имел и будет иметь деньги
Да ну? Ну если в этом есть железобетонная уверенность, то тогда к чему вопрос в начале топа?
MargaretSO
По причине того, что я уже 4 года как не живу в Новосибирске
Вообще говоря, очень странный выбор для инвестиций - недвижимость в Нске. Как вам верно заметили очень опрометчиво класть яйца в одну корзину, это первое. И второе странный выбор корзины в виде Новосибирска. Есть еще третий фактор это кризис в РФ.
По первому, надо бы разнообразить корзинку, почитать что-нибудь этакое общеобразовательное...
По второму тоже подумать - вы собираетесь вернутся в Нск и здесь жить? Пенсионерам тут не очень комфортно - холодно, далеко до мест отдыха, средненькая медицина.
По третьему, пока что кризис вялотекущ и мы проедаем запасы тучных лет, но пути выхода из кризиса пока не видно. Нельзя сказать, что через полгода станет лучше - будет также или хуже. Если в течении нескольких лет из своего кризиса мы не выберемся, то дождемся цикличного мирового кризиса аля 2008 год и все станет совсем плохо, в том числе и в узком премьюм сегменте Нска.
Конкретно по ипотеку - надеяться на подорожание недвижимости я бы сейчас не стал.
Developer
Вообще говоря, очень странный выбор для инвестиций - недвижимость в Нске.
Лет двадцать назад, крутили по телеку рекламный слоган: "МОСКОВСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - ВСЕГДА В ЦЕНЕ, СИБИРСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - ЦЕННЕЙ ВДВОЙНЕ"! Видимо у кого то отложилось...
А может инсайдерская информация о переносе столицы...
Tarz
В кризис богатые становятся еще богаче, бедные- еще беднее! Только на это одна надежда -)))
Developer
Тут-то как раз странного ничего нет. Я училась и работала в Новосибирске, покупка квартир как раз и началась в то время, но волей судеб и перспектива большего дохода увела в столицу нашей родины. Тут Вы, как сами понимаете , недвижимость стоит вразы больше, покупать ее с целью сдачи не очень выгодно, а деньги куда-то нужно было девать. Квартиру оплачивала работа,так что я просто снимала и не парилась с покупкой. Теперь начались вечные Московские требования прописки, документы менять, рождение второго ребенка. Решили купить свое, но так как решение было спонтанным, продать что-то имеющееся не было возможным, взяли ипотеку. Нет конечно, жить я на пенсии в Новосибирске не собираюсь, хочется домик у моря, но так как мне за 30ть, то пенсия еще не скоро, а как деньги хранить, не вкладывая их только в недвижимость , я пока не научилась, вернее знаю, но риск потерять имеющееся крайне велик, а я так не хочу. Пока сдаю, дети вырастут - часть уйдет на образование, часть на домик у моря, остаток положу в банк и буду проедать ( шутка).
MargaretSO
Как в нерезиновой с работой? Говорят пробки резко исчезли?
DmNSK
На хлеб хватает, нет стоим.
MargaretSO
В кризис богатые становятся еще богаче, бедные- еще беднее! Только на это одна надежда -)))
Вы стали богаче или беднее, если учесть что рубль упал в 2 раза? Интересно услышать мнение из Москвы да еще банкира...
MargaretSO
В кризис богатые становятся еще богаче, бедные- еще беднее!
А в период экономического подъёма богатые беднеют что ли? логически из Вашей фразы получается это?
seka64
Эт не моя фраза, а так сказать крылатое выражение
MargaretSO
Эт не моя фраза, а так сказать крылатое выражение
"Главная проблема цитат в интернете в том, что люди сразу верят в их подлинность". / В.И. Ленин / :biggrin:
NEINOV
Я бы тоже банкира послушаша, думала тут найду, а они молчат. Богаче или беднее я стала, пока не знаю, смотря в чем считать, если в доллары переводить деньги после продажи квартир, то конечно потеряла, но они ж стоят и не продаются. Аренду, которую я получаю в рублях, в рублях же и скидываю в Сбер, ипотеку плачу. Кэш есть, (зеленый),но это нз на случай если все сразу съедут и уволят. А так сижу и думу думаю. Жаба давит продавать на миллион меньше чем у застройщика, а дешевле отдавать жалко.
MargaretSO
Жаба давит продавать на миллион меньше чем у застройщика, а дешевле отдавать жалко.
Минуту пробовал понять логику фразы и безуспешно, Вы что сказать то хотели? :biggrin:
DmNSK
Как в нерезиновой с работой?
Ну какая же она нерезиновая? Аж до Калужский области растянули!
MargaretSO
А если не секрет:какой дом купили "в слепую"???