Проблемная ситуация в Жилфoнде. Срыв сделки (ч.2)
44069
339
нарушение п.8 удалено
нарушение п.6 удалено

Я - Продавец. Начало стандартное: подписали предварительный договор, Покупатель передал аванс, который я передал Жилфoнду по договору хранения. Я сделал свою часть подготовительных действий по сделке. Несколько раз справился у своего риэлтора и узнал, что Покупатель свою часть "пока не сделал, но беспокоиться не о чем т.к. время терпит". Перед намеченным сроком сделки риэлтор куда-то уезжает, предложив работать с риэлтором покупателя, одновременно являющейся юристом Агентства.

7.12.2009 (понедельник) утром звоню Риэлтору-юристу. Напоминаю, что время терпит максимум до среды (9.12.2009). Предлагаю встретиться для совершения необходимых действий.
8.12.2009 не дождавшись ответа, напоминаю об этом еще раз. Риэлтор-юрист говорит, что Покупатель назначит время встречи вечером, о чем она мне сообщит.
9.12.2009 не дождавшись ответа, безуспешно звоню сам. С четвертого раза Риэлтор-юрист берет трубку и говорит, что не может связаться с Покупателем. Понимаю, что сделка сорвалась. Предлагаю зафиксировать, что она сорвалась по вине Покупателя. Юрист говорит, что не знает, как это сделать. Предлагаю составить Акт, для чего встретиться в офисе после обеда. Юрист соглашается и больше на мои звонки не отвечает. В офисе ее нет. Приезжаю туда. У входа в офис безуспешно звоню еще раз. Войдя в офис прошу позвонить Юристу с их телефона. Она тут же отвечает и через час приезжает. Мы подписываем Акт, в котором указано, что сделка стала невозможной ввиду "неисполнения Покупателем своих обязательств".
10.12.09 спрашиваю о выдаче хранящегося Агентством аванса. Юрист говорит, что Покупателя внезапно сразил тяжкий недуг, поэтому от покупки он отказался. Предлагает считать это форс-мажором и вернуть аванс Покупателю. Требую доказательств, что болезнь является форс-мажором и вообще имеет место. Больше о болезни Покупателя никто не вспоминает. Вместо этого в срыве сделки обвиняют меня. Выясняется, что дополнение к Предварительному договору о переносе сроков сделки, которое я подписал в Агентстве, Покупателем не подписано, о чем мне не сказали. Предлагают наплевать и забыть (об авансе).

14.12.2009 поговорил с живым и здоровым Покупателем, напирающим на нарушение мной сроков сделки. Руководитель отделения, отрицая соучастие Агентства, признал, что сделка была сознательно сорвана Покупателем (передумал). При этом он подтвердил, что Агентство будет на стороне Покупателя.
16.12.2009 подал Руководителю заявление с требованием выдать мне аванс. Расписаться в приеме он отказался, сославшись на необходимость проконсультироваться об этом с юристом. На реплику, что в серьезных фирмах так не поступают, не ответил.
17.12.2009 Руководитель не готов расписаться в приеме заявления.
18.12.2009 Руководитель расписался в приеме заявления, но не готов на него ответить.

23.12.2009 Руководитель сообщил, что отдал принятый по Договору хранения аванс Покупателю.
24.12.2009 подаю Претензию в Конфликтную комиссию (Комитет по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости) НАР.

27.01.2010 Комитет обязует Агентство компенсировать мне отданную Покупателю сумму.
29.01.2010 Руководитель сообщил, что исполнять Решение пока не будет т.к. ищет возможность его обжаловать.

Для справки: 1. Положением о Комитете http://www.nar.ru/for_clients/cpc/commitee_regulations обжалование его решений не предусмотрено.
2. Согласно п.9.4 "Комитет имеет право в случае неисполнения принятого решения, вынести на Общее собрание вопрос об исключении Риэлтера из НАР". Однако, прецедентов применения этого пункта не было.

Жду развития событий...
alex5
05.02.2010. По прошествии недели звоню Руководителю. Он сообщил, что ничего не сделал ни для обжалования, ни для исполнения решения НАР т.е. просто его игнорирует. Сообщил об этом в НАР. Обещали с ним поговорить.
Продолжение следует...
alex5
Жилфонд подал апелляцию.
10.02.2010 Комитет подтвердил, что Жилфонд должен исполнить решение от 27.01.2010. Стороны на это заседание не приглашались. Жилфонд решение не исполняет.
16.02.2010 состоится расширенное заседание правления НАР, в повестке которого будет вопрос: "О неисполнении Жилфондом решения Комитета".
Продолжение следует...
alex5
А что у Вас прописано в предварительном договоре купли-продажи про аванс, в случае расторжения договора.

На сколько мне известно аванс, в отличии от задатка, подлежит воззврату покупателю. Но Вы вправе требовать от него штрафную неустойку предусмотренную договором.
A. Ruslan
Здесь рассматриваются отношения между агентством и продавцом, а не между продавцом и покупателем.
atarin
Комитет обязует Агентство компенсировать мне отданную Покупателю сумму.
Для чего? Чтобы продавец вернул ее покупателю?
A. Ruslan
Для чего? Чтобы продавец вернул ее покупателю?
Задайте эти вопросы органу НАР, который принимал это решение.
A. Ruslan
Комитет обязует Агентство компенсировать мне отданную Покупателю сумму.
Для чего? Чтобы продавец вернул ее покупателю?
Было два двухсторонних Договора:
1. Предварительный договор между мной и Покупателем, по которому был выплачен аванс,
2. Договор хранения между мной и Жилфондом, в котором Покупатель стороной не является.
Жилфонд отдал мои деньги Покупателю т.е. утратил принятые по Договору хранения средства. По условиям Договора он должен выплатить компенсацию в размере утраченной суммы. А Покупатель свои (мои) деньги уже получил.
alex5
Видимо, это практикуется во многих агентствах.
Интересно было бы узнать от покупателей, которым приходилось отказываться от покупки подобным образом: агентство вернуло им аванс, принятый на хранение, полностью,
- или за вычетом комиссионных (штрафных) ?

Понятно, что покупатель, который отказался от сделки , чувствует себя виноватым и не бузит, если с него вычитают энную сумму. Только вот эта сумма почему-то не попадает к пострадавшей стороне, а остаётся в агентстве...
alex5
16.02.2010 правление НАР подтвердило, что Жилфонд должен исполнить решение Комитета от 27.01.2010.
Жилфонд "пока думает". Пока - до конца недели.

Продолжение следует...
alex5
Интересно, о чем они думают? Руководитель филиала допустил серьезную оплошность, надо наказать деньгами.
A. Ruslan
19.02.2010 руководитель филиала сообщил, что исполнять решение НАР не будет. Директор Жилфонда подтвердил, что знает об этом и вмешиваться не намерен (сославшись на независимость филиала).
alex5
24.02.2010 узнал, что в НАР Жилфонд изложил свою позицию по решению Комитета несколько иначе: Агентство якобы не "отказывается его исполнить", а "откладывает исполнение до вынесения судебного решения по ЕГО КО МНЕ иску "О неосновательном обогащении"". Однако, о подаче Жилфондом такого иска мне пока ничего не известно.
Юрист НАР сказал, что Предварительный договор составлен Жилфондом неаккуратно и юридически ничтожен. Если бы был нарушен только этот договор, а не Договор хранения, в выплате компенсации НАР бы отказал.
alex5
А срок выплаты компенсации в решении комитета НАР указан? И вообще, Вы получили это решение на руки? Хотелось бы видеть текст. (Можно в личку, без конфидециальной информации).
atarin
Срок выплаты в Решении почему-то не указали, хотя по Правилам он должен быть. Причину не знаю. Модератор также просил выложить скан Решения, чтобы разблокировать этот топик. Сейчас сделать это не могу. Возможно, выложу вечером.
alex5
Срок выплаты в Решении почему-то не указали, хотя по Правилам он должен быть.
Косячат член НАР и сам НАР. Короче нам такой НАР не нужен. :death:
alex5
А в чём нарушен договор хранения? Там же вроде должна быть привязка к предварительному договору и одним из условий невыплаты денег Вам и возврату их покупателю является срыв сделки по Вашей вине, а формально вина Ваша, так как документа о продлении сроков предварительного договора у Вас, я так понял, нет. НАР в очередной раз продемонстрировал свою "амёбность". Решение без срока исполнения :rofl: это верх дипломатичности. НАР это структура созданная АН для того чтобы люди жаловались не в суды а в НАР, и ещё для того чтобы оптом покупать рекламные места в СМИ. Агенства содержат НАР , а благодарная НАР защищает своих членов от клиентов путём сглаживания и затягивания конфликтов, втом числе и принимая вот такие решения.
alex5
Возможно, выложу вечером.
Выкладываю обещанную копию.
Злоумышленник
А в чём нарушен договор хранения?
Договор хранения - двухсторонний (между мной и Жилфондом) и возможность выплаты денег третьему лицу не предусматривает.
Что касается НАР: мой случай - второе за последнее время решение по претензии к Жилфонду и первое Жилфонд, кажется, исполнил.
Злоумышленник
А покупатель сейчас подаст в суд на продавца на возврат аванса и выплату неустойки. А в качестве обеспечения попросит наложить арест на сумму, хранящуюся в АН. А у АН наверняка надется 50000, чтобы показать приставам, что они действительно лежат на хранении.
alex5
А там нет дополнительных условий при каких вам может быть выдан ценный конверт?
Ортега
А покупатель сейчас подаст в суд на продавца на возврат аванса и выплату неустойки. А в качестве обеспечения попросит наложить арест на сумму, хранящуюся в АН.
Это в принципе возможно. Однако, АН уже предъявило в НАР заявление Покупателя о выдаче аванса и расписку в его получении.
Academ
А там нет дополнительных условий при каких вам может быть выдан ценный конверт?
Договор хранения также составлен АН неаккуратно. Дополнительные условия упомянуты в нем не в надлежащем месте и не препятствуют выдаче ценного конверта при их неисполнении.
alex5
Сами же сказали, что АН не имело права покупателю выдавать. Так что АН деньги покупателю подарило ;-)
А покупатель на вас в суд подаст и выиграет. У вас то расписки нет, о том что вы аванс вернули.
Ортега
Сами же сказали, что АН не имело права покупателю выдавать. Так что АН деньги покупателю подарило ;-)
А покупатель на вас в суд подаст и выиграет. У вас то расписки нет, о том что вы аванс вернули.
С чего бы? Если сделка сорвалась по вине Покупателя (что следует из завязки самого треда), то Продавец возвращать ничего не обязан. Может оказаться заковыка только в том, что было передано - аванс или задаток. Но Ruslan про сие уже писал - если Покупатель подает иск о возврате, то подается встречный иск о неустойке... Причем 99%, что при удовлетворении иск Покупателя будет удовлетворен иск Продавца, и все "при своих", и Покупатель ничего в итоге не получает.
Academ
Какая разница, выдача денег производится только продавцу, а продавец, в случае расторжения предварительного дововора купли-продажи, возвращает ранее переданный аванс покупателю. А выдача их напрямую покупателю - это самоуправство
alex5
подписали предварительный договор,
Гражданский Кодекс
Статья 429. Предварительный договор
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предложение направляли?

АН не правильно выдало деньги с хранения, т.к. они их взяли у вас и должны отдать вам, а вам уже решать отдать их сразу или ждать решения суда.

Фактически получается из договора хранения, что АН украло ваши деньги т.к. не отдает - пишите заявление в милицию.
mobazin
Фактически получается из договора хранения, что АН украло ваши деньги т.к. не отдает - пишите заявление в милицию.
С тем, что АН грубо нарушило договор хранения, согласны, кажется, все. Однако, до обращения в правоохранительные органы я хочу довести до логического конца попытку решения этого вопроса через НАР. Пока что АН прямо не заявило НАР, что отказывается исполнить решение Комитета.
alex5
а что за документы со стороны продавца не были готовы, как заявил жилфонд?
zm
Я при этом заявлении не присутствовал. Возможно, имелось в виду то обстоятельство, что переоформление членской книжки на продаваемый земельный участок возможно только после собрания представителей ДНТ. Перенос срока сделки, неподписание которого Покупателем АН скрыло, был вызван с этим.
alex5
Если в требовании НАР нет конкретной даты исполнения этого требования, то это будет длиться бесконечно
A. Ruslan
Собираюсь поднять этот вопрос в НАР на следующей неделе. К этому времени и с судебным иском, якобы подаваемым АН, все станет ясно.
alex5
А смысл?
Прошел месяц...
Например по моему личному опыту и опыту моих знакомых при подаче жалоб по ОСАГО в РСА (Российский Союз Автостраховщиков) все решалось за 2 недели максимум.
А про НАР вам уже вроде здесь все популярно объяснили?!?

Вы не ответили: направлялось предложение заключить договор?
mobazin
Все ждут решения об исключении Жилфонда из НАР :бебе:
alex5
Ну что я могу сказать. Написали как курица лапой. Для солидности могли бы и напечатать.

Далее.

Требования: Прошу выплатить компенсацию, какую компенсацию. Требовать нужно вернуть переданные на хранение деньги (точнее конверт, содержащий 50000 руб.)

Поясненния ответчика: Сумма аванса возвращена покупателю. Какого еще аванса? Аванс передан продавцу. Что интересно дал покупатель в замен Жилфонду?

Решение НАР: Выплатить компенсацию. Опять компенсацию. Какую компенсацию? Да еще и срок выплаты не указан!

Короче полный не профессианализм :зло:
alex5
Срок выплаты в Решении почему-то не указали, хотя по Правилам он должен быть. Причину не знаю.
Что значит "не знаю"? Напомнить, как было дело?
Мотивированное решение договорились не составлять, поскольку суть его была всем понятна и никаких особых разъяснений не требовала. Ограничились составлением протокола с краткой (резолютивной) частью решения. Об исполнении также договорились: в разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Не так ли?

По поводу профессионализма-непрофессионализма.
Очень просто воображать себя стратегом, видя бой со стороны. Попробуйте за 40 минут найти приемлемое и согласованное (между прочим - единогласное) решение сложной (и неоднозначной) ситуации.

Алексей Воробьев, юрист КЗПП при НАР
КЗПП
Что значит "не знаю"? Напомнить, как было дело?
Мотивированное решение договорились не составлять, поскольку суть его была всем понятна и никаких особых разъяснений не требовала. Ограничились составлением протокола с краткой (резолютивной) частью решения. Об исполнении также договорились: в разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Не так ли?

Алексей Воробьев, юрист КЗПП при НАР
Алексей, Вы уверены, что обо всем этом Комитет договаривался не тогда, когда я с представителем Жилфонда ждал решение в коридоре? Ничего из сказанного я, честно, не помню.
alex5
Ничего из сказанного я, честно, не помню.
Ну и Бог с ним, с "пормюиньем". В конце-концов, забывать - нормальное свойство памяти. Но я -то отлично помню, что мотивированное Решение не отписывал, а Вам вручил копию Протокола непосредственно после заседания.

Прошу выплатить компенсацию, какую компенсацию.
Вот и это я (как это ни странно!) отлично помню. В первоначальном заявлении так и было написано: "компенсацию". Так и переписали в протокол.

Я не ошибаюсь?

А вообще, в чём проблема-то? Какие у вас претензии к КЗПП?
Я вижу проблему лишь в том, что решение не исполнено, а не в том, что оно не было красиво оформлено.
КЗПП
Не очень конструктивный диалог получается, но давайте попробуем "устаканить".

В конце-концов, забывать - нормальное свойство памяти.
Тогда не исключено, что все-таки Вы забыли, что описанные в Вашем первом посте технические детали по Решению обсуждались Комитетом не в присутствии сторон, а когда они ждали в коридоре вынесение этого Решения. По логике вещей это кажется естественнее, тем более что ожидание длилось не менее 30 минут. На сколько я помню, после приглашения сторон Решение только было зачитано и вручены копии протокола, но клясться не буду...

Но я -то отлично помню, что мотивированное Решение не отписывал, а Вам вручил копию Протокола непосредственно после заседания.
С этими утверждениями я полностью согласен. Но разве я утверждал что-то иное?
В первоначальном заявлении так и было написано: "компенсацию". Так и переписали в протокол. Я не ошибаюсь?
Вы не ошибаетесь.
Какие у вас претензии к КЗПП? Я вижу проблему лишь в том, что решение не исполнено, а не в том, что оно не было красиво оформлено.
У меня претензий к КЗПП нет. Претензии по оформлению решения были у другого ника.
mobazin
А про НАР вам уже вроде здесь все популярно объяснили?!?
На сколько мне известно, прецедента неисполнения АН решения КЗПП НАР еще не было.

... направлялось предложение заключить договор?
Нет. АН предложило сделать приписку в предварительном договоре о продлении срока его действия. Я такую запись сделал, а Покупатель, как выяснилось позже - нет.
alex5
Тогда не понимаю о чем разговор вообще?
Договор не действителен.
Не понимаю почему НАР встало на вашу сторону.
Не понимаю, как можно заключить основной договор на продажу членской книжки?

Но зато понимаю почему не милиция, а НАР - а вдруг прокатит и деньги отдадут.
mobazin
Договор не действителен. Не понимаю почему НАР встало на вашу сторону.
Я уже писал, что если бы был нарушен только предварительный договор, НАР не встала бы на мою сторону. И дело не только в сроках, о чем Вы пишите. Юрист НАР сказал, что предварительный договор был составлен АН неаккуратно и поэтому изначально был юридически ничтожен. НАР встала на мою сторону потому, что АН накосячило еще и с Договором хранения. Я уже писал, что этот договор - двухсторонний (между мной и Жилфондом) и возможность отдачи денег третьему лицу не предусматривал. Отдав деньги Покупателю, АН грубо нарушило этот договор, за что НАР и обязала его выплатить компенсацию. Думаю, что суд принял бы такое-же решение.
A. Ruslan
Требования: Прошу выплатить компенсацию, какую компенсацию. Требовать нужно вернуть переданные на хранение деньги (точнее конверт, содержащий 50000 руб.)

Поясненния ответчика: Сумма аванса возвращена покупателю. Какого еще аванса? Аванс передан продавцу. Что интересно дал покупатель в замен Жилфонду?
.... полный не профессионализм.
Руслан, это же только протокол заседания. А мотивированное решение со всеми ссылками на соответствующие статьи закона и юридически выверенными формулировками изготавливается юристом НАР позднее на основе этого решения.
alex5
прецедента неисполнения АН решения КЗПП НАР еще не было.
Совершенно верно. За 8 лет существования КЗПП прецедента неисполнения не было. Все решения комитета всегда исполнялись. С этим случаем тоже разберемся до логического конца.
НАР
А что произойдет в случае не исполнения решения НАР. На сколько я понимаю в НАР состоит не само юридическое лицо, а по сути его торговая марка. Так ли это? И кого тогда исключат из НАР? Только конкретное отделение?
A. Ruslan
Читайте положение о коллективном членстве в НАР. Там всё сказано.

Не думаю, что дело дойдет до исключений. Но ситуация будет разрешена, можете не сомневаться.:хехе:
НАР
За 8 лет существования КЗПП прецедента неисполнения не было. Все решения комитета всегда исполнялись.
ТС пишет "Комитет обязует Агентство компенсировать мне отданную Покупателю сумму."

По ссылке в первом посте читаем:


9.4. По рассмотрению дела Комитет вправе вынести следующее решение:
- обязать виновную сторону - участника спора принести официальные извинения пострадавшим лицам;
- вынести порицание виновной стороне от имени Комитета;
- рекомендовать сторонам - участникам спора совершить определенные действия, или воздержать от каких-либо действий;
- опубликовать информацию о сути спора и принятых решениях в специализированных изданиях;
- Комитет имеет право в случае неисполнения принятого решения, вынести на Общее собрание вопрос об исключении Риэлтера из НАР;
- Комитет выносит определение о прекращении разбирательства конкретного спора, если стороны достигли соглашения о прекращении разбирательства.


Непонятно, откуда у НАР появились полномочия "обязать компенсировать" ? Вроде как из текста нар может только рекомендовать.
Ортега
Непонятно, откуда у НАР появились полномочия "обязать компенсировать" ? Вроде как из текста нар может только рекомендовать.

Помнят все об этом, обсуждалось неоднократно.
Если Вы рассмотрите два этих положения в едином контексте:

- рекомендовать сторонам - участникам спора совершить определенные действия, или воздержать от каких-либо действий;

- Комитет имеет право в случае неисполнения принятого решения, вынести на Общее собрание вопрос об исключении Риэлтера из НАР;

... то станет понятно, что неисполнение рекомендаций, влечёт те же последствия. что и более жёсткое "обязать". Т.е. в данном случае "рекомендовать" означает "выбрать способ действия" по выходу из конфликтной ситуации. Не "таблетку посоветовать" (хочешь пей, а хочешь нет), а составить план (который агентство может и откорректировать, не меняя сути).

Поэтому решили ничего в Положении не менять - не было нужды.
alex5
24.02.2010 узнал, что в НАР Жилфонд изложил свою позицию по решению Комитета несколько иначе: Агентство якобы не "отказывается его исполнить", а "откладывает исполнение до вынесения судебного решения по ЕГО КО МНЕ иску "О неосновательном обогащении"". Однако, о подаче Жилфондом такого иска мне пока ничего не известно.
После заседания правления НАР 16.02, где Жилфонд мотивировал отказ от исполнения решения КЗПП подачей судебного иска в мой адрес, прошло пол месяца. Руководитель отделения сказал, что иск не подавал.
В НАР пояснили, что отделение Жилфонда, где произошел конфликт, строго говоря членом НАР не является. Вопрос об ответственности Жилфонда за неисполнение решения НАР этим отделением можно трактовать по-разному. Рекомендуют обратиться в суд...