Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 17)
281949
1000
BigMike
вторичка за последний год хорошо подросла и есть потребительский спрос
BigMike
ключевое: "у метро", т.к. метрА у нас больше не будет и ширше тоже, то локация постепенно корректируется на инфляцию.
Alippa
Да , все силы страны брошены на Москву и действительно большие города. Новосибирск не вымирает только из-за наших замечательных гостей из совсем средней азии. А им метро пока не нужно. Так что хорошая локация после некоторых раздумий пипла и взросления детей будет дорожать с любыми сараями.
но господа, ведь в кризисное время считалось, что недвижка не будет дорожать в связи со стагнацией зарплат/доходов? значит ли это, что рост цен указывает соответственно и на произошедший рост зарплат? а то как почитаешь комментарии на нгс, так сплошное нытье на эту тему.
Xander54
идет рост издержек в связи с девальвацией и ростом тарифов, а номинальный рост зарплат - это просто фон, цены растут потому, что просто не могут не расти а хаты продаются благодаря иБотеке и понаехавшим
России предрекли резкое падение цен на жилье

Весь текущий спрос на покупку новых квартир с привлечением ипотеки в России будет исчерпан в течение 7-9 лет. Новые источники спроса вряд ли появятся, и это может привести к обвалу стоимости жилья после 2024 года, говорится в аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», опубликованной Центробанком.

В документе анализируются перспективы реализации национального проекта «Жилье и городская среда», предполагающего увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 миллионов квадратных метров к 2024 году (+30 процентов к 2018-му). Эксперты ЦБ отмечают, что достижение целевых ориентиров, вероятно, столкнется с рядом ограничений со стороны спроса. «Неувязка предложения со спросом чревата либо быстрым ростом цен на жилье (если спрос значительно превысит предложение), либо падением цен (если спрос на построенное жилье не будет достаточным)», — подчеркивают они.

В ЦБ прогнозируют заметное уменьшение числа потенциальных ипотечников в ближайшее десятилетие. «Короткий временной горизонт не позволяет рассчитывать на появление миллионов новых семей, которые будут интересоваться ипотечными кредитами», — указывается в обнародованной записке. Уменьшение спроса на ипотеку, в свою очередь, повлечет «резкое падение цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта», то есть после 2024 года.

Такой исход в ЦБ называют нежелательным с точки зрения всех участников рынка жилья — строительных компаний, банков и населения.

Ранее в июле стало известно, что Россия обогнала Европу по росту цен на жилье. По данным Евростата, в первом квартале 2019-го цены на недвижимость в еврозоне и на территории Европейского союза увеличились на 4 процента по сравнению с показателем за аналогичный период 2018-го. В России годовой рост был более выраженным, на уровне 9 процентов.
Рустам80
ниже себестоимости не упадут, но если сегодня еле сдает 67 лимонов метров, а хотим по 120 до 2024 и впоследствии, то цены не могут не реагировать. Другое дело, что на хорошее жилье в хорошей локации цены упасть могут только в том случае если экономика впадет окончательно в кому и все имущие окончательно решат валить
Рустам80
Вряд ли во всём прав ангажированный аналитик из статьи.

Сколько и какие меры предпримут банкиры, доходы которых зависят напрямую от кредитования в любом его виде, не сказано и забыто.

Заметьте, даже при минимальном падении уровня ипотеки, с самого сказочного верха, казалось бы не имеющего прямого отношения к банковской сфере, начинает идти "вал инициатив" по защите банков.

Многолетняя упорная поддержка микрофинансовых организаций, зашита ипотеки с маткапом, ипотека без первоначального взноса или с его минимизацией, сертификаты всех (!) госслужб на жильё, защита валютных "игроков" с ипотекой, дотирование ставок ипотеки всем бюджетникам, папский капитал, ставка по ипотеке на 3 ребёнка в семье и многое другое для "спасения" ипотеки (читай банкиров и их банковского бизнеса)...
--------------------------------------------------------------------
всё то, что покупается, то и продаётся (с)
Рустам80
...Эксперты ЦБ отмечают... «Неувязка предложения со спросом чревата либо быстрым ростом цен на жилье ... либо падением цен ...
Это что-то из рубрики "Записки капитана Очевидность и лекарей Буратино" ? Ох уж эти "эксперты" :biggrin:
-------
Сова приложила ухо к груди Буратино.
— Пациент скорее мертв, чем жив, — прошептала она и отвернула голову назад на сто восемьдесят градусов.
Жаба долго мяла влажной лапой Буратино. Раздумывая, глядела выпученными глазами сразу в разные стороны. Прошлепала большим ртом:
— Пациент скорее жив, чем мертв…
Народный лекарь Богомол сухими, как травинки, руками начал дотрагиваться до Буратино.
— Одно из двух, — прошелестел он, — или пациент жив, или он умер. Если он жив — он останется жив или он не останется жив. Если он мертв — его можно оживить или нельзя оживить (с)
По моему мнению, описанный в статье сценарий вполне возможен, судя по набранным ипотекам последних лет. И тут я полностью согласен с Алиппой, хорошее жилье в хорошем месте всегда будет в цене.
Рустам80
Хороших Застройщиков и хороших мест на первичке уже почти нет.
Так что спрос рождает предложение.
Цениться всё хорошее будет даже если 95% людей обнищают окончательно,
а 5% будут стремиться купить всё хорошее...
Важно определиться с тем, что является хорошим. Для меня наиболее важным является личное время и экология. Время, потраченное в пробках по дороге на работу и назад, это не просто потраченное впустую время, я даже не знаю, как это назвать. И с ужасом вспоминаю, когда в день уходило по 4 часа только на дорогу, сутки в неделю из жизни. Поэтому мой идеал - жилье за городом и работа в 20-минутной шаговой доступности. Пока таких вариантов нет, для меня нет хороших вариантов.
Пришлось снять квартиру в центре в 2 км от работы, наплевав на экологию.
Рустам80
С экологией я бы не перебарщивал.
Агитки, маркетинг, тренды и прочие рекламные трюки с усилием пытаются "засунуть" людей в рамки "экологичности".

Один пример, что до зловонных очистных по земле 20-30 км до "экологически чистого места", а по "верху" с ветерком минут 3-5 в хорошо продаваемом коттеджном посёлке на основе экологии и так со всей экологией.

Надо километров 400-600 в глушайшую тайгу уехать , чтобы была экология, а в радиусе 100 км от города облака светятся и смог пахнет не экологично, какой не была бы реклама.
Рустам80
Лыковы жили в условиях идеальной экологии и им поэтому им подписал смертный приговор первый же случайно встретившийся геолог с гриппом или ОРВИ. Иак, что врачи правы когда говоря, что чем больше грязи тем толще морда, но понятно без фанатизма, радиоактивный графит руками собирать все же не рекомендуется
Alippa
а причем тут экология? или вирус гриппа образуется из выбросов ? Лыковы (кстати, кто это?) были изолированны от общества, поэтому их иммунитет был слаб.
Не не, конечно, не до такой степени я люблю чистый воздух, чтобы уезжать на край географии. Но чисто мои впечатления: 3 года жил на Плющихе, 2 года на Золотой Ниве, на Плющихе воздух гораздо чище, дышать легче, а на ниве окна не откроешь проветрить, особенно в холодное время года.
В Новосибирске нет идеальных мест. Либо будет чисто и просторно, но ехать далеко до работы. Либо рядом с работой, но шум и вонь от машин, от производств и т.д и т.п.
И тут уже надо что-то решать либо с местом проживания, либо менять работу.
А вообще, пару недель назад прокатился по Москве, Питеру, Тверской области и как-то задумался.
Рустам80
Правильно задумались - если ещё молоды, то всё равно , где начинать и жить.
Валить надо в Москву, Спб и Тверь...
Если всё равно.
...а так там мёдом гуще всё смазано , чем в замкадовом Новосибирске
----------------------------------------------------------
там хорошо , где нам есть поесть (с)
wiza
Ладно Москва и Ленинград, но Тверь и прочие Рязани, Тулы, Курски чем хороши? Ладно, там теплее, хотя коренной курянин говорил что зима в 0 градусов, с высокой влажностью и сильным ветром - радость ещё та. Но в плане выбора рабочих мест, учебных заведений, уровня науки, культуры, эти города, полагаю, существенно отстают от Новосибирска.
seka64
Города в европопе натыканы один к другому.
1,5-3,0 часа и начинается Курск, Тверь и прочие "деревни" числом от 100 штук и даже Нижний Новгород/Казань в 4часах езды...
Устроиться, закрепиться и можно покорять "сталици".
wiza
Не убедили. К чему этот промежуточный этап в виде условного Курска? Да, после Новосибирска, такое впечатление, словно в райцентр приехал. Ещё вопрос, "трамплином" это станет или "болотом"?
Если такая цель - покорить Москву, так можно напрямую из Новосибирска. Примеров этому - уйма.
seka64
Знакомый с Газелью через Зеленоград "взял" Москву.
После Новосибирска - небо и земля.
1,5 тонны железа приносят в 1,5-3 раза доходов при той же работе.
Незнание города и вокруг компенсируются навигатором.
На Москву денег не хватило и не хватало изначально.
Кормит себя и семью Москвой уже пару лет...

Прямо в Златоглавой можно влететь в аренду и покушать за немалые (все) зарабатываемые деньги.
Или пролететь с работой как у нас - устраиваешься по Закону, а работаешь по понятиям.
wiza
Зеленоград, как бы, Москвой и является. Одним из Московских округов. На отшибе немного, типа нашего ОбьГЭСа, но обсуждать Курски, Рязани, а потом "вытащить из рукава" Зеленоград...
То-то и показательно, что знакомый Ваш "взял" Москву из Зеленограда, а не из Твери, с которой всё и началось.
seka64
Я тут почему ещё поминал Н Новгород.
Товарищ едет в Москву сранья из НН, завтракает, делает дела и ужинает дома...
Тверь - это 1,5 часа , Курск - Новая Москва...
Не преувеличивайте значение Зеленограда, Чехова, Кирова прдр для Москвы.
Это всё равно, что говорить про Искитим/Черепаново и его роль в Новосибирске и его покорении)
wiza
Тверь - это 1,5 часа , Курск - Новая Москва...
Не преувеличивайте значение Зеленограда, Чехова, Кирова прдр для Москвы.
Это всё равно, что говорить про Искитим/Черепаново и его роль в Новосибирске и его покорении)
В отличие от Курска у жителя Новой Москвы будут вполне нехилые московские льготы, застройка по московским нормативам и в ближайшей перспективе метро.
Xander54
Реальная цена "ухода" таких вариантов - 2,5 - 2,6 в зависимости от состояния и того, что остается в квартире.
...че только ей, бедолаге, не предрекали.
Developer
Да , сейчас глобус Москвы изменился , и не всегда хватает нужды изучать его постоянно...
Рустам80
...А вообще, пару недель назад прокатился по Москве, Питеру, Тверской области и как-то задумался.
Для сравнения, ещё по южной стороне прокатитесь.
Realtor
Для сравнения, ещё по южной стороне прокатитесь.
Это пока в планах.
Рустам80
В Новосибирске нет идеальных мест. Либо будет чисто и просторно, но ехать далеко до работы. Либо рядом с работой, но шум и вонь от машин, от производств и т.д и т.п.
а как же Богдашечка? с огромными дворами, комплексной застройкой, сосновым бором рядом :злорадство:
Ну что и было сразу понятно. Очередной пузырь "с 1 июля подорожает" успешно надули. Взято с РБК.

Власти оценили готовность строительного рынка к проектному финансированию
По данным губернатора Андрея Травникова, 65% застройщиков в регионе будут достраивать свои объекты по старой схеме договоров долевого участия
Глава регионального Минстроя Иван Шмидт на пресс-конференции в ТАСС сообщил, что около 350 из 447 строек в Новосибирской области, реализуемых с привлечением средств дольщиков, не затронет переход на проектное финансирование и счета эскроу.

«Мы совместно с застройщиками оценили количество объектов, которые попадают под критерии постановления Правительства РФ, принятого два месяца назад, которое позволяет обеспечить плавный переход отрасли на новую систему финансирования и достроить объекты в высокой степени готовности по старой схеме, и оценили те объекты, которые потребуют проектного финансирования, — комментировал ситуацию Травников. — Соотношение в Новосибирской области примерно соответствует общероссийскому. 63-65% можно достроить по старой схеме. А оставшаяся часть потребует проектного финансирования — количество таких объектов меняется с каждым днем, банки рассматривают заявки застройщиков и принимают решения».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет проектного финансирования банков.

В начале апреля было опубликовано положение Правительства РФ, где определены критерии оценки: если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме. По площадкам комплексной застройки эти критерии расширены до 15%.

Министр Шмидт отметил, что из тех 20% проектов жилищного строительства, которые будут работать по проектному финансированию и счетам эскроу, у министерства есть понимание, каким образом будет строиться работа после 1 июля, практически со всеми застройщиками.

«На сегодняшний день я обладаю информацией, что в отношении 14 объектов даны положительные решения об открытии проектного финансирования», — сообщил Андрей Травников.

По информации, озвученной региональным Минстроем, в Сибири определено 10 банков, которые аккредитованы и работают с механизмами проектного финансирования. При этом до сих пор почти 100% рынка приходится на долю Сбербанка. Заместитель председателя Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Кузнецов сообщил, что всего в Новосибирской области с начала года подано 32 заявки от застройщиков — 20 рассмотрено, девять в стадии рассмотрения, и по трем — отказ.

Риски настоящей модели

Виктор Остахов, председатель строительного комитета Новосибирского областного отделения «Опоры России» и член штаба ОНФ, рассказал РБК Новосибирск, что доступность проектного финансирования для небольших застройщиков находится на недостаточном уровне.

«Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов менее 5%, в то время как именно такие проекты составляют более половины всего рынка первичного жилья в России, тем более если мы говорим о регионах», — отметил эксперт. Остахов прогнозирует, что сложная экономическая ситуация для таких проектов наступит уже в июле текущего года, когда не станет источника финансирования.

Также в «Опоре России» отмечает большой риск в части нарушения прав юридических лиц — добросовестных приобретателей квадратных метров на стадии строительства: законопроектом из понятия «участник строительства» исключаются юрлица.

Астахов отметил, что возложение на застройщика обязанности по одному и тому же проекту или очереди строительства уплачивать взносы в компенсационный фонд и осуществлять продажи с использованием счетов эскроу создает неоправданно высокую финансовую нагрузку. «Более того «новые» требования в части критериев соответствия застройщика в большинстве случаев невозможно применить к «старым» проектам, которые начали свою реализацию до 1 июля 2018 года», — отметил спикер.

В конце мая Банк России представил показатели текущей ситуации по переходу застройщиков на продукт проектного финансирования:

Имеют право работать с проектным финансированием и счетами эскроу 62 банка. Еще 30 банков официально подтвердили готовность внедрять продукт в рынок. Фактически сегодня принимают документы для рассмотрения 17 банков.
Объем строительства в России — около 10 тыс. проектов, из этого числа 6 тыс. находятся на стадии выше 30% и смогут завершить стройку по старым правилам. Из оставшихся 4 тыс. проектов заявки в банки подали лишь 1,3 тыс. проектов.
«Многим кажется, что банки будут главными бенефициарами новой системы строительства жилья, — комментирует ситуацию старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук — На самом деле ситуация противоположная: риски у банков возрастают в разы. Даже при анонсированных правительством РФ льготах по ипотеке процент тех, кто обращается за жилищными кредитами, не увеличивается, и этот фактор уменьшает рост рынка, давит на него: даже при стабильности, которую обеспечивают счета эскроу, возникает риск, что построенное жилье не будет продано. Как результат, мы видим, что многие банки сегодня отказываются от работы на рынке ипотеки и проектного финансирования».

Адаптация по-новосибирски

По наблюдениям Максима Маркова, директора проектов ГК «ЁЛКА девелопмент», новосибирские застройщики в первом полугодии создавали себе задел возможностей для начала более плавной работы в новых условиях, — рост зарегистрированных в Росреестре за пять месяцев договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом составил 23%.

Это связано с возможностью, которая существует в новой редакции №214-ФЗ. Оплату за договоры долевого участия, которые были зарегистрированы до 1 июля 2019 года, можно будет принимать на спецсчета застройщиков, а не складывать на эскроу-счета. То есть, такой инструмент позволит застройщикам продолжать строительство за счет денег дольщиков, а не за счет банковских кредитов.

«В поддержку заключения от том, что застройщики увлеченно занимались техническими регистрациями, говорит и факт падения количества выдачи ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства, на фоне показанного выше роста регистраций ДДУ, — отмечает Марков. — При росте ДДУ к прошлому году в 23%, выдача ипотек сократилась на 15%. Это при том, что абсолютное большинство ДДУ обеспечиваются ипотечными займами».

Аналитик приходит к выводу, что застройщики запаслись техническими ДДУ, чтобы обеспечить себя беспроцентными средствами для ведения строительства. «Падение общего количества регистраций ДДУ в мае, по всей видимости, говорит о том, что застройщики останавливают формирование таких запасов. Еще это говорит о том, что новосибирские строительные компании считают, что подготовились к работе в новых условиях долевого строительства, и дата 1 июля 2019 года их пугает все меньше», — полагает Марков.

«Сегодня у многих застройщиков есть разрешения на строительство, земельный фонд. Возможно, именно поэтому пока строители не очень активно приходят за кредитами — проектным финансированием, — отмечает Демчук. — Застройщики, имеющие депозиты, в принципе могут еще около двух лет не привлекать данную схему кредитования и не открывать счета эскроу, так как будут использовать этот капитал. На мой экспертный взгляд, через полгода мы увидим совершенно другой рынок ипотеки. Он будет перераспределяться в сторону вторичного жилья. Строительство первичного жилья будет снижаться».
После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать
Рост цен на эмоциях всегда заканчивается откатом назад
Масштабная информационная кампания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях - большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

1 июля 2019 г. вступают в силу поправки к 2014-ФЗ, согласно которым девелоперы должны будут изменить систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках. Покупатели квартир в строящихся домах не понесут деньги напрямую застройщикам, а положат их на счет в банке, к которому строительная компания получит доступ только после ввода объекта в эксплуатацию. Изменения в законе призваны снять с граждан риски недостроя и, соответственно, предотвратить появление новых обманутых дольщиков, однако приведут к увеличению себестоимости строительства. Ведь девелоперы больше не смогут тратить на реализацию проекта бесплатные деньги дольщиков – строить им придется на собственные средства и недешевые банковские кредиты.

Себестоимость строительства в московском регионе слабо связана с ценой квартир. Строить жилье компания может за 100 000 руб./кв. м и меньше, а продавать за 200 000 руб. и больше. Но в перспективе замена долевки проектным финансированием действительно может стать причиной подорожания новостроек. Дополнительные расходы снизят маржинальность бизнеса, объемы нового строительства упадут, в том числе из-за ухода с рынка части низкорентабельных компаний, что в итоге может привести к сокращению объемов предложения жилья и, как следствие, росту цен. Однако случится это не сегодня, не завтра и даже не через несколько месяцев. А, скорее всего, через год-два, когда весь рынок перейдет на новую схему. Потому что на самом деле 1 июля 2019 г. по эскроу начнет продаваться хорошо, если 30% столичных новостроек.

Дело в том, что согласно апрельскому постановлению правительства, квартиры в новостройках, готовых не менее чем на 30% и проданных не менее чем на 10%, можно будет и после 1 июля реализовывать без эскроу, по старой схеме - см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется». В результате, по оценке Москомстройинвеста, процентов 70 московских проектов будет достраиваться без эскроу. А учитывая, что подать заявление о проверке степени готовности объекта и возможности продажи квартир по старой схеме застройщики смогут до 1 октября (во всяком случае, Минстрой готовит соответствующий документ), по факту в этом году новые поправки затронут лишь небольшую часть первичного рынка.

Тем не менее история с эскроу, вернее, ажиотаж вокруг нее, уже привела к увеличению цен, причем не только на новостройки, но и на «вторичку», к которой 214-ФЗ ни в какой редакции не относится и не относился. Причина была чисто эмоциональной. Людей больше года убеждали в том, что цены непременно вырастут, поэтому все, кто мог, ускорили выход на сделки (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2019 года: переход на эскроу еще греет столичный рынок»). И цены, естественно, выросли, так как увеличился спрос.

Увеличению спроса, конечно, поспособствовало и изменение ситуации на ипотечном рынке в конце прошлого года: ставки, падавшие несколько лет подряд, осенью 2018 г. начали расти, что также заставило граждан ускориться с покупкой квартиры.

В итоги цены в массовых сегментах первичного и вторичного рынка за последний год прибавили в среднем около 10%. Но нет никакой гарантии, что им удастся удержаться на данном уровне, так как факторы, обеспечившие этот подъем, потеряли свою актуальность.

Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили жилье. Те, кто стремился зафиксировать низкую ипотечную ставку, сделали это еще раньше. А остальные пока копят деньги – потому что всплеск спроса, не подкреплённый увеличением доходов граждан, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Вспомним хотя бы конец 2014 г.: на волне ажиотажа, вызванного девальвацией рубля, продавцы резко подняли цены. А в 2015 г. продажи встали, а цены упали – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год», «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».

Ситуация с доходами с тех пор не улучшилась. Наоборот, реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11% и продолжают падать – за I квартал 2019 г. показатель просел на 2,3% по сравнению с 2018 г. Ипотека, которая в последние годы компенсировала снижение доходов, с осени 2018 г. подорожала на 1-1,5 п.п. Огромный объем предложения жилья тоже пока никуда не девается - только за последний год в Москве были выданы разрешения на строительство около 10 млн кв. м недвижимости. Так что удержать средний уровень цен на текущем уровне, не говоря уже о том, чтобы заставить их расти, будет довольно трудно.
Xander54
...и "свечным заводиком" сбоку с пробочной трассой покруче большевички, которая так и называется - Богодашка
Рустам80
красиво было задумано и реализовано не плохо, но несколько предсказуемо и просчитываемо. Но многие таки повелись. Теперь им придется оплатить банкет. Но "ничего личного...©))
Alippa
Не пожалел немного денег Сбербанку, посмотрел их статистику продаж по одному из интересующих меня районов, и действительно, продажи вторички на фоне роста в 2019 были, цены выше средних. Про первичку вообще молчу, ее понахватали. Задумка сработала ))
Рустам80
Очередным лошкам заглянули в закрома))
Показать спойлер
Показать спойлер

Хватай мешки, вокзал отходит (С)
kentilo
Судя по статье, чуть-ли не основной причиной очередного снижения ключевой ставки, является очередная попытка реанимировать ипотечную кабалу, в которую "неблагодарные " сограждане никак не хотят бежать вприпрыжку: Банк России на заседании совета директоров 26 июля решил снизить ключевую ставку на 0,25 процентных пункта, до 7,25%.
Показать спойлер
2 часа назад, источник: Forbes
ЦБ второй раз подряд снизил ключевую ставку. Что будет с вкладами и ипотекой?
ЦБ уже второй раз за год снижает ключевую ставку. Нынешнее снижение уже в значительной степени отыграно рынком, однако в случае продолжения линии на смягчение денежно-кредитной политики ставки по кредитам и ипотеке снизятся.

Банк России на заседании совета директоров 26 июля решил снизить ключевую ставку на 0,25 процентных пункта, до 7,25%.
Новость

Банки Швейцарии выдают некоторым клиентам кредиты по отрицательной ставке. Рассказываем, как это стало возможным
В релизе банк отметил, что инфляция замедляется, однако инфляционные ожидания по-прежнему на высоком уровне. Из-за слабой экономической активности инфляционные риски на краткосрочном горизонте ограничены, пишет регулятор. ЦБ ждет, что инфляция вернется в целевому показателю 4% в начале 2020 года.
ЦБ отметил, что если ситуация будет развиваться в соответствии с его базовым прогнозом, то на одном из ближайших заседаний ключевая ставка может быть снижена снова, а в первой половине 2020 года возможен переход к нейтральной денежно-кредитной политике (то есть к такой, при которой обеспечивается целевой показатель инфляции и полная загрузка производственных мощностей).
ЦБ снижает ставку во второй раз подряд.
Новость

75% россиян не хватает денег до зарплаты, показало исследование
На предыдущем заседании по денежно-кредитной политике совет директоров регулятора снизил ставку на те же 25 базисных пунктов, с 7,75%. До этого ЦБ не прибегал к снижению ставки почти полтора года, с марта 2018-го.

Сегодняшнее решение регулятора было ожидаемым. Все экономисты, участвовавшие в консенсус-прогнозах Reuters и Bloomberg, единогласно высказывались в пользу снижения ставки на 0,25 п.п. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале июля говорила, что возможно снижение ставки и на 0,25, и на 0,50 п.п.
Основными факторами, говорящими в пользу смягчения денежно-кредитной политики, стали снижение инфляции (4,7% в годовом выражении по итогам июня, к 22 июля — 4,5%), благоприятный инфляционный прогноз (ЦБ ожидает рост инфляции 4,2−4,7% по итогам года), стабильность на финансовых рынках, а также вероятное снижение ставки ФРС США 31 июля, говорит начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко.

Влияние на ставки по вкладам и ипотеке
Ставки по вкладам уже находятся на достаточно низких уровнях. Согласно мониторингу ЦБ среди топ-10 банков по объему привлечения средств населения, максимальная ставка по депозитам в первой декаде июля составила 7,14%. Это минимальный уровень с ноября 2018 года. Снижение ключевой ставки на 25 базисных пунктов способно снизить ставки по депозитам в среднем на 0,5 п.п., а коррекция ипотечных кредитов возможна в пределах 0,2−0,4%, считает финансовый аналитик «Алор Брокер» Сергей Рапотьков.
Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в мае (последние данные от ЦБ) составила 10,54%, некоторые банки («ФК Открытие», Альфа-банк) опустили ипотечную ставку ниже 10% годовых.
Новость

Регионы предложили создать реестр бедных россиян
В отличие от 2018 года, когда ставки рынка бежали впереди ставки ЦБ, сейчас рынок движется за решением регулятора, говорит главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. Снижение ключевой ставки будет двигать за собой ставку межбанковского кредитования, и возможно через какое-то время и ставки рынка. Влияние на рыночные ставки будет зависеть и от того, как будет складываться баланс спроса и предложения на кредитных рынках. Например, если снижение ставки оживит кредитный спрос, то, возможно, что ощутимого снижения ставок не понадобится, поскольку рост депозитной базы в этом году слабый, говорит Орлова.
Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ уже заложено в ставках многих банков, говорит руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Так, в начале июля ставку по ипотеке заметно снизил банк Дом. РФ, снижение наблюдается и у других ипотечных игроков. Впрочем, если курс на смягчение продолжится, можно ожидать дальнейшей понижательной динамики как в ипотеке, так и в потребительских кредитах.

При сохранении стабильной макроэкономической ситуации и выполнении планов по инфляции средняя ставка по ипотеке по вновь выдаваемым кредитам до конца года вполне может упасть с сегодняшних 10,5% до 10% и даже немного ниже, предполагает Доронкин.
Снижение ключевой ставки до 7,25% означает ее возвращение к уровням марта-марта-сентября 2018 года, когда были достигнуты минимальные значение по ипотечным кредитам, вплотную приблизившиеся к 9,4%, говорит управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Однако крупнейшие участники рынка крайне неохотно снижают ставки и «топчутся» вблизи 10%, отмечает он. Резкого роста доступности ипотеки даже на фоне смягчения политики ЦБ ждать не стоит, считает Жарский.
В игру тут вступают другие факторы — рост уровня задолженности по ипотеке, упразднение института долевого строительства, рост числа застройщиков-банкротов и кредитной нагрузки населения в условиях снижения доходов не способствую росту ипотечного рынка, считает он.

Влияние на рынки
Поскольку ЦБ, как правило, действует постепенно и снижает ставку тогда, когда условия для этого уже полностью созрели, рынки отыгрывают изменения ставки заранее, говорит Ващенко из «Фридом Финанс». Спрос на ОФЗ сейчас существенный, даже 20-летние бумаги удалось разместить с доходностью около 7,5%, указывает он. Если у участников рынка сохранятся ожидания, что в сентябре ЦБ и ФРС продолжат снижать ставки, то цены ОФЗ вырастут еще на 0,25−0,5 п.п.
Показать спойлер
Realtor
прямо уж кабала? Нет смысла сравнивать тут себя с Европой, у нас инфляция высокая и ставка по иБотеке не может быть 3%
Alippa
А хотелось бы 3%
Недавно интервью "незаменимого" смотрел, где он серьезно говорил, что зарплаты топ-чиновников и топ-боссов гос.корпораций рассчитываются из среднеевропейских тенденций. Ну и цены на ГСМ аналогично подтягивают.
Политика двойных стандартов (с)
Realtor
это фантастика! У нас инфляция издержек, для того, чтобы ипотека была под 3, власть просто обязана заткнуть всех монополистов и сам бюджет с их хотелками, забетонировать на 3 метра ниже уровня моря.
Alippa
Пока банкам не наступили на глотку санкциями, они работали по схеме: найди кредит на Западе под 3% и отдай его на внутренний рынок под 10-12-19-27%.
Даже СБ сейчас даёт кредиты под 23%, Альфа под 27% и так далее...

Кислород перекрыли и тут начали поднимать "престиж национальной валюты" и "расчёты в национальных валютах" , напечатав этой самой валюты "по самое нехочу".
Разогнали инфляцию (или не остановили).
И опять нерыночными методами "спасли" миллиардеров банковской сферы от снижения их доходов.

Так что ставка и проценты - дело рукотворное и поддерживающее тех , кто поддерживает "экономику расходов самых лучших сказочных чиновников и доходы миллиардеров"...
-----------------------------------------------------------------------------------
забытый в стране народ...
wiza
так у нас всё рукотворное и везде видны руки только одного небожителя, поэтому можно ипотеку сдалать хоть под ноль процентов, можно даже опять раздавать всем кирпичи условно бесплатно. Главное дозвониться на главный телефон и быть убедительным
Alippa
Ну при коммунизме (почти, вот завтра) мы уже жили!
Откуда нынечным знать, как это сделать опять и привести нас в "почти коммунистический рай"?
Они действуют , как и раньше - сказочно.
Раньше партноменклатура, сейчас миллиардеры в сказочных условиях...
А по сути , всё возвращается в 70-80гг...
wiza
главное чтобы не забыли сделать бакс по 40 копеек, а выездные визы ввести - запамятовали и тогда я не против вернуться))
Alippa
Ну так хватает же совести говорить про официальную инфляцию около 4% , пусть и кредиты под эти показатели подтягивают. Тем более если ставят строительную отрасль чуть ли не во главе локоматива экономики.
Нет, сынок, спи - это фантастика (с)
Realtor
Если инфляция по версии ЦБ 4%, то по идее иптека могла бы быть от 6%, но там надо смотреть нормы резервирования и прочую байду, но думаю, что реально ЦБ видит, что инфляция не ниже 6% ибо продуктовая 5% официально, т.е. с занижением, а народ только ест и платит ЖКХ. Поэтому ипотека не будет ниже 9% и это нормально если ты работаешь и твои доходы выше медианных, а если нет, то и ипотека не про тебя ибо ты (((( голодранец
Alippa
Роди 3х , получи 6%.
Интересно, а реально подумали, сколько доходов должно быть у работающего папаши,
чтобы жену и трёх детей с вечно голодно-недовольной тёщей содержать?
Заделал 3-го , купил 4х комнатную и плати 15-20 лет по 70-90 тр/ежемесячно...сюр!
Товарищи риэлторы, каков процент ипотечников в сделках купли-продажи? Такое ощущение, что 99%! Наличка живая вообще есть у кого-нибудь, чтоб сразу рассчитаться?
VikaRi
Всё очень сегментировано.
Всё, что рекламируется , в основном за импотеку.
Дорогое , штучное, да и просто, выше среднего - живые деньги.

Огромное значение сыграла маркетинговая паника и нагнетание негатива риэлтерами и прочей прослойки между строителями и покупателями из-за ввода новых порядков и счетов.
Это помогло обогатиться прилипалам-к-недвижимости.
Но абсолютно бесполезно и даже вредно простым покупателям,
потратившим в результате паники больше , чем было можно.
Не обоснованно.
------------------------------------------------------------------------
поставили новую прокладку и ничто не куда не бежит
VikaRi
Примерно, 50/50 ипотечники и за наличку. Но, надо понимать, что многие сделки с наличкой это продолжение предыдущей сделки с ипотекой. При этом даже при сделке за нал могут прописывать отлагательные условия (продажа своей квартиры) и зависеть от скорости и успешности указанной ипотечной сделки. А вообще, особой разницы сейчас нет ипотека/наличка, за исключением каких то кривых схем с ЖСК, векселями, пред.договорами или подобными "особенными" объектами, которые по ипотеке в принципе не оформить. Не вижу проблемы 3-14 дней деньги ипотечные подождать. Тем более, что мы стараемся и при сделках за нал рассчеты только после регистрации прописывать и проводить (сделка с обременением) . Если военная, сертификат или мат.кап, то может быть значительно дольше, по ним отдельный разговор.