Минстрой, «Дом.РФ» и КБ «Стрелка» разработали Стандарт комплексного развития территорий. Пока он носит рекомендательный характер, но в будущем должен стать нормативно-законодательным актом — это поможет усовершенствовать нормативно-правовую базу градостроительного регулирования и архитектурного проектирования, считают авторы стандартов.

Минстрой разработал шеститомный рекомендательный документ — Стандарт комплексного развития территорий. Он регулирует организацию территорий для жилищного строительства, дворовых пространств, парковок, общественно-деловых зон, входных групп, а также планировки квартир. Обязательные стандарты качества решают три вопроса: безопасность (это главное), а также доступность объекта для маломобильных граждан и энергоэффективность.

По оценке Минстроя, большинство новостроек в России до сих пор воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие подходы и систему нормативно-правового регулирования, которая не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменения в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Одно из важных требований к современным новостройкам — многофункциональность жилого комплекса, существенная доля общественно-деловой инфраструктуры, которая должна составлять в проектах средне- и многоэтажной застройки более 20% от общего объема недвижимости, пояснил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов.

Второй важный элемент стандарта, по словам Финогенова, — высокая плотность улично-дорожной сети. «Нарезка кварталов должна быть не очень крупной, чтобы не допускать ситуации, что сверхкрупные кварталы создают пробки даже внутри себя. Обеспеченность озеленением, разнообразие застройки — тоже важные факторы комфортного городского пространства. Важно, чтобы высотные здания перемежались со среднеэтажными, типология квартала была разнообразной. И высотные здания должны быть в виде акцентов, видовых доминант, а не доминирующей частью проекта», — рассказал сотрудник «Дом.РФ».

«Пока стандарт носит рекомендательный характер для застройщиков, но мы активно работаем над его включением в нормативно-законодательные акты», — уточнил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ». В соответствии с федеральным проектом «Жилье» до 30 июля 2021 года на основе Стандарта должна быть произведена актуализация нормативно-технических документов. Стандарт позволит принять изменения в СНиПы, ГОСТы и СанПиНы, подготовить методические рекомендаций по проектированию жилья.

Некоторые проекты в регионах уже соответствует Стандарту комплексного развития территории. По данным «Дом.РФ», кроме столиц, они есть также в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске. Как показывает практика, без учета этих рекомендаций застройщики не смогут создавать востребованный покупателями продукт. Поэтому изучение Стандарта и применение его основ в своих проектах — гарантия рентабельности и популярности у покупателей, считают в «Дом.РФ».

«Стандарт рекомендует переходить преимущественно на малоэтажное и среднеэтажное строительство, создавать рекреационные зоны, следить за шириной проездов, делать холлы на первых этажах и даже гостевые туалеты. Первый этаж предлагается проектировать нежилым с высокими потолками. Многие застройщики внедряют нормы стандарта, это увеличивает комфорт городской среды, хотя и удорожает строительство», — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

«Процесс переосмысления подходов к выбору жилья начался еще в середине 2010-х годов. Семь-восемь лет назад у большинства потребителей было всего два критерия: цена и локация. Сегодня их вес заметно снизился, а для некоторых людей они и вовсе перестали быть определяющими. Им на смену пришли качественные параметры: эргономичность планировки, продуманность, красота двора и интерьера подъезда, инклюзивность пространства, транспортная доступность, разнообразие инфраструктуры, цифровые решения», — говорят в компании «Брусника».

Пандемия стала катализатором переосмысления требований к функциям квартиры, дома, в целом территории жилого комплекса. Сегодня это не просто место проживания, но и место отдыха — в том числе на свежем воздухе, — занятий спортом, работы.

«Запрос на новые сценарии увеличился кратно, а потребительские предпочтения существенно трансформировались. Стали востребованы квартиры с палисадником, отдельным входом с улицы, несколькими балконами или лоджиями, двух- и трехуровневые квартиры с террасами», — отмечают в пресс-службе «Брусники».

Тон стандартам качества задают застройщики, заинтересованные в привлечении спроса, который создают требовательные современные покупатели, говорит директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Пока в компании ФСК пользуются Стандартом комплексного развития территорий в справочном режиме, чтобы учитывать собранные рекомендации, которые отражают самые передовые градостроительные идеи. По мнению Кирилловского, эти рекомендации в значительной степени ориентированы на средне- и малоэтажную застройку, для плотной городской застройки они требуют адаптации.

Многие критерии по градостроительным решениям уже давно являются стандартной практикой, во всяком случае на московском рынке. «Девелоперы, заинтересованные в привлекательности своего продукта, применяют эти решения в рамках конкурентной борьбы. Ситуация отличается только в тех городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших домостроительных комбинатов», — отмечает директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев.

«Покупатели, выбирающие квартиру, зачастую бывают требовательнее любого инспектора. Их интересуют буквально все аспекты — от планировочных решений и фактической доступности инфраструктуры до инженерного наполнения домов. Очень много вопросов поступает о наполнении детских и спортивных зон во дворах. В процессе приемки объекта после завершения строительства для проверки качества работ часто привлекаются профессиональные строители», — говорит Гурьев.

Первый касается непосредственно процесса возведения домов. Он содержит базу применяемых технологий и материалов. Контролирует его исполнение инженер по качеству, который соотносит данные, внесенные в BIM-модель с реальностью.

Второй стандарт описывает организацию строительной площадки и строительных работ. Он содержит требования к изготовлению спецодежды, созданию помещений строительного городка, схему складирования материалов и порядок работы с мусором.

Третий свод правил регулирует область проектирования продукта. Создавая его, в компании «Брусника» опирались в том числе и на Стандарт комплексного освоения территории, разработанный Минстроем России совместно с «Дом.РФ» и КБ «Стрелка». Но в основу документа легли многолетние изыскания архитекторов компании, их опыт сотрудничества с лучшими западноевропейскими бюро.