Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)
79133
268
adambereg1
Участок виртуальной недвижимости в онлайн-мире Decentraland был продан за рекордную сумму в 2,4 млн долларов

Decentraland — это онлайн-среда, также называемая «метавселенной», где пользователи могут покупать землю, посещать здания, гулять и встречаться с людьми, представленными в виде аватаров. По словам источника, популярность таких сред в этом году возросла, поскольку пандемия заставила людей проводить больше времени в интернете. Дополнительный импульс интереса был создан в прошлом месяце, когда компания Facebook сменила название на Meta, чтобы отразить тот факт, что теперь она будет «ориентироваться в первую очередь на метавселенную».

Особенностью Decentraland является использование технологии блокчейнов. Земля и другие объекты в Decentraland продаются в форме невзаимозаменяемых токенов (NFT), своего рода криптоактивов.

Криптоэнтузиасты покупают там землю в качестве спекулятивного вложения, используя криптовалюту Decentraland, MANA.

В понедельник дочерняя компания Tokens.com, называемая Metaverse Group, купила участок недвижимости за 618 000 единиц MANA , что на тот момент составляло около 2 428 740 долларов.

Участок находится на карте Decentraland в районе «Fashion Street». По словам Tokens.com, он будет использоваться для проведения цифровых модных мероприятий и продажи виртуальной одежды для аватаров.

Общая площадь, если это понятие применимо к виртуальному миру, составляет 566 виртуальных квадратных метров.
adambereg1
Никто ведь не может помешать создать n-реальностей в виртуальном мире?
...и купить Сохо штук 200 разом за 1уе или 549 таких же штук...
-----------------------------------------------------------------------
на дурака не нужен нож - ему с три короба соврёшь и ... (с)
wiza
Зачем покупать цифровые земли, если в интернете хватит места для всех? Виртуальная реальность действительно кажется нам бесконечной, ведь ее не ограничивают ни размеры планеты Земля, ни географические границы отдельных стран. Однако, на самом деле, это неинтересно ни самим создателям метавселенных, ни тем, кто туда инвестирует. Конечность ее размеров – осознанная часть стратегии, которая рано или поздно создаст искусственный дефицит.

Кроме того, так дорого стоят только те участки, которые уже сейчас находятся в центре инфраструктуры. К примеру, выкупленная недавно за рекордные $2,5 млн площадка расположена в квартале Fashion Street. Вскоре тут появятся магазины для продажи брендовых вещей в виртуальной реальности. Предполагается, что пользователи смогут купить кроссовки как для своих аватаров, так и для себя, – и отправить их по своему физическому домашнему адресу.

За огромным ажиотажем также стоит страх упустить возможность. Уже сейчас первые покупатели продают свои активы по цене, которая значительно выше первоначальной. Например, участок земли из вселенной Decentraland, которую в 2019 году продали за $500, сейчас стоит более $7860.
wiza
Никто ведь не может помешать создать n-реальностей в виртуальном мире?
...и купить Сохо штук 200 разом за 1уе или 549 таких же штук...
ну это как с сайтом - можно создать суперский сайт, но если о нём будет знать лишь разработчик, то смысла в нём нет
так что обычно цена на раскрутку и поддержание сайта превышает цену его разработки в разы, а то и на порядки

также и здесь
создать виртуальные миры можно, но чтобы они что-то стоили нужно сделать их популярными, известными
те виртуальные миры, которые имеют мировую известность - цена в них недвижимости, как в прочем и любых вещей, отличается от нуля
а разработчики, не будь дураки, специально ограничивают количество вещей, или земли, или недвижимости, или возможностей - создают искусственный дефицит и, соответственно, спрос на них, и, соответственно, рост цены
adambereg1
ну и инфраструктура важна
открыть виртуальный магазин где-нибудь в виртуальном Soho не то же самое, что открыть такой же магазин на окраине виртуального Ноттингема или Дерби
всё как и в оффлайне .)
adambereg1
Ой!
Вы верите в интернет больше, чем есть натуральная жизнь в офф-лайн режиме!
У самих программистов есть столько приёмов по "размножению" виртуальных вселенных и сайтов...Ссылки, зеркала, перенаправления, накрутки...
Может это и будущее, но всё равно кто-то должен сидеть с "напильником" и точать то же "обгрызенное яблоко" миллионами, прежде чем оно попадёт в он-лайн...

Кстати - фьючерсы, опционы и прочие производные бумаги уже в будущем - товара нет , а торговля воздухом "как паровоз летит"... В том числе и закладные на недвижимость (индексы, расписки, облигации) из-за которых произошёл крах в Америке из-за расхождения виртуального и реального мира и их регуляции...
----------------------------------------------------------------------------
онлайн как суслик - он есть и его нет , даже если его не видно
wiza
ну вот поэтому я выбираю для инвестиций реальные квадратные метры в реальном городе, в котором живу .)

а на этом форуме мы много раз спорили - что лучше для надежных долгосрочных инвестиций на пороге мирового экономического кризиса
adambereg1
Для мелочи сейчас "испортили климат" - 1 млн и 13% налога...
Альтернатива должна быть и кирпичам и ценным бумагам и...
Реальна ли альтернатива в Новосибирске , без мирового масштаба и столиц?
adambereg1
Интересная тема.
Я давно предполагала, что вместо освоения ближнего космоса человечество пойдет по пути развития в виртуал, как в "трех цукербринах" Пелевина. Это проще, дешевле и безопаснее. Будем все по капсулам сидеть с минимально достаточным жизнеобеспечением, а потреблять в виртуале исключительно. И вот еще одна ласточка в том направлении.
mgreat
ну да, парадокс Ферми в действии .)
если вселенная существует десятки миллиардов лет и содержит сотни миллиардов галактик с триллионами подходящих для жизни планет, то почему мы не видим следов действия инопланетных цивилизаций? потому что "вместо освоения ближнего космоса человечество пойдет по пути развития в виртуал... Это проще, дешевле и безопаснее" (человечество следует заменить на "любая развивающаяся цивилизация")
Экономист и политолог Михаил Делягин:
— Во-первых, сказывается господдержка строительного комплекса. Во-вторых, это фактор инвестиционных вложений. Потому что, когда масса людей беднеет, некоторая часть, наоборот, богатеет. Где-то убывает, а где-то — прибывает. Соответственно, те, кто обогащается на погружении десятков миллионов людей в нищету, имеют денег столько, что куры не клюют. На Западе сейчас вкладывать деньги сложно по понятным причинам. И они инвестируют в России, прежде всего — в недвижимость. И это продолжается уже долгое время.
Старт удорожанию недвижимости дала льготная ипотека, когда никто не ограничивал произвол монополий, а спрос увеличивался. Как в 2009 году, когда ввели программу «Доступное жильё». Так и сейчас мы получили разгон цен. Дальше этот процесс будет усугубляться, потому как в стране некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость, — объясняет Михаил Делягин.

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич:
Банки сейчас получают колоссальные прибыли, они сейчас не заинтересованы в том, чтобы финансировать какие-то проекты, кроме крупных. И эту политику будут продолжать до упора. И ипотеку будут выдавать, не думая о последствиях. Ведь если заёмщик не сможет её выплачивать, они отнимут у него квартиру. Им даже о рисках думать не надо. Когда вы берете ипотеку, банк риска не несёт никакого. Потому что, пока её вы не выплатите, квартира не ваша, а его. Единственная проблема — если жильё вдруг подешевеет. Тогда у банка возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо поддерживать пузырь высоких цен на жильё. А это противоречит интересам потребителей.

— Мы одновременно говорим о доступном жилье и дешевой ипотеке. Но эти понятия противоречат друг другу. Ведь доступное жильё — это далеко не всегда дешёвая ипотека. Скорее, наоборот. Дешёвая ипотека нужна, прежде всего, банкирам и риэлтерам, скупающим квартиры. Они потом их перепродают и наживаются на этом. В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. Даже ЦБ в последнем отчёте отметил, что потенциальных заёмщиков ипотеки просто не осталось! Все, кто мог, уже ипотеку получили. Так что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем, которые будут переложены на государство. Ведь государство не может допустить, чтобы миллионы граждан вылетели из своих квартир из-за того, что не могут выплачивать ипотеку. Да и банки, в конечном итоге, могут обвалиться, тогда еще и их придётся поддерживать, хотя они сами такую ситуацию и нагородили, — предостерегает Андрей Бунич.
Автоинформатор
Единственная проблема — если жильё вдруг подешевеет.
Банк продаст жилье за сколько есть. Разницу возместит за счет уплоченных платежей + первоначальный взнос. В крайнем случае, ипотечник еще и должен останется. Вся недолга
а давайте вспомним, как вот тут
и вот тут
я делал расчет инвестиций в квартиру в доме №31 в Евробереге

чтобы далеко по ссылкам не ходить, я приведу тут эти тексты

Показать спойлер
2к квартира 59,8 кв.м в новом доме (микрорайон Европейский берег, дом №31, срок сдачи 4-2022 г.)
окна во двор и чуть на реку, сторона света - юго-запад даже с 4 этажа нормальный вид
этаж 4
сбалансированная планировка без явных недостатков, которую не слишком сложно продать
цена 4,4 млн руб.

покупка в ипотеку
есть ПВ 1,6 млн руб. (35%)
у Брусники по этому дому есть программа по льготному ипотечному кредитованию с процентной ставкой 2,1% до конца строительства, после сдачи дома ставка 6,5%

сумма кредита 2,8 млн руб. на 20 лет
ежемесячный платёж составит:
- на время строительства 12тр,
- после сдачи дома 22тр

цели:
- если рынок недвижимости будет высоким, продать квартиру к моменту окончания строительства или сразу после сдачи дома
- если рынок недвижимости будет низким, то отремонтировать квартиру, замеблировать и сдавать в долгосрочную аренду
Показать спойлер

Показать спойлер
вариант первый - инвестиция для дальнейшей продажи квартиры
фактические затраты:
- наличными ПВ 1600тр
- плата за ипотечный кредит (2,8 млн руб.) 12тр х 28мес. + две ежегодные страховки 34тр = 370тр (аннуитетные платежи)
ИТОГО затраты: 1970тр

целью является продать в июле-октябре 2022 года квартиру по цене 85тр за кв.м = 5100тр

после продажи я гашу остаток ипотеки 2650тр, возвращаю ПВ 1600тр, компенсирую себе выплаченные проценты по кредиту 370тр, получаю доход 480тр


доходность от размещения 1600тр на банковском депозите 5% по нынешним ставкам целевой счёт на год (1600тр х 1,05) х 1,05 = 1764тр
то есть сумма 164тр - это недополученный доход от банковского депозита за 2 года (с учётом ежегодной капитализации процентов)

доходность же моей схемы составит 30% за два года
но
я ещё должен буду заплатить НДФЛ, причём не с 480тр, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи по ДДУ, то есть с 700тр - итого 91тр
но я ещё не пользовался налоговым вычетом и поэтому могу использовать его для получения льготы по НДФЛ
или могу при продаже договориться с покупателем о занижении и сэкономить на оплате НДФЛ

этот вариант работает, если рынок не упадёт и средняя цена квадратного метра в Новосибирске останется на прежнем уровне
или вырастет (что мне представляется вполне реальным)
Показать спойлер

планировка квартиры тоже была приведена
adambereg1
целью является продать в июле-октябре 2022 года квартиру по цене 85тр за кв.м = 5100тр
на сегодняшний день рынок значительно вырос и такие квартиры в Евробереге продаются от 110 тыс. за кв.м
тем более, что предложений от Брусники такого плана в принципе нет, а от инвесторов совсем немного

тогда, летом 2020 года, высчитывалось, что
доходность моей схемы составит 30% за два года
но с учетом роста рынка, использования тогдашней льготной ипотеки и сбычи мечт (частичной реализации прогнозов, улучшивших инфраструктуру и привлекательность микрорайона, как то школа, набережная, продолжение строительства микрорайона вдоль Большевистской), доходность схемы можно считать в 100% за 1,5 года
или 66,6% годовых
что в принципе совсем неплохо .)
adambereg1
Ой, а можете мне вот так красиво в процентах посчитать? :смущ:

Показать спойлер
покупка в декабре 2020,
цена квартиры 2 650 000
пв 397 500
Ипотека 2 252 500 под 6,1% (платеж 16 268, две страховки по 9 500 руб)

Сейчас последняя такая продается от застройщика за 4 550 000 руб
(до этого в марте продалось две таких от инвесторов за 3 750 000 руб с комиссией ОП в 70 тыс)

Если предположить продажу в ближайшие полгода по цене 4,2-4,3 млн (пусть с комиссией ОП или риелтором), то сколько %% годовых получается?
Показать спойлер
Bloondinka
грубо - 200% годовых (плюс-минус 10%)
Предложение квартир в долгосрочную аренду с декабря 2020 года по декабрь 2021-го сократилось на 47%, следует из предоставленного редакции обзора рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» (статистика не учитывает элитный сегмент и Новую Москву). Относительно первого квартала 2020 года показатель сократился на треть, отмечают в компании. В «Инкоме» связывают столь резкое сокращение с высоким спросом во второй половине года.

Резкое сокращение предложения съемного жилья в Москве подтверждают и другие участники рынка. В агентстве недвижимости «Миэль» отмечают сокращение предложения наиболее востребованного у квартиросъемщиков типа жилья — однокомнатных квартир — на 40% за последние полгода. Спрос на съемные квартиры в этом ноябре, по оценке компании, был в два раза выше, чем в ноябре 2020-го. Относительно ноября 2019 года показатель выше примерно на 27%. «Сейчас на рынке Москвы наблюдается дефицит объектов в аренду, — говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. — Сокращение объема предложения почти всегда ведет к росту цен, и мы увидели это в текущем году: за полгода арендная ставка на однокомнатные квартиры выросла в среднем на 12–15%».
adambereg1
Почему так? Куда народ перекладывается?
Nata361
возможно, из недвижки не выходят, но арендные квартиры переводят в формат посуточной аренды