Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 14)
127902
1000
wiza
Разговор был про рынок именно аренды, и его доходность. Просто кто то получил халупу на халяву, а кто то купил, и считает реальную доходность от аренды.
kentilo
Не имеет значения, как получена хата - по наследству или куплена за кровные.
Всегда можно оценить сравнительную доходность между продать и положить в банк или сдавать с сопутствующими затратами.
ANik1C
Конечно можно, но халявщикам ни что не мешает демпинговать, акромя жадности, во имя веры, ленивости....стабильности...надёжности...в общем все мантры по списку...
kentilo
Верно подмечено.
Упала у меня знакомому старая однешка на левом берегу у метро. от бабушки в наследство.
ремонта он вообще не сделал никакого. реальных вложений в объект - 0.
только юридические затраты были.
сдает в том состоянии, в каком досталось.
там от одного вида туалета жутко и смешно.
я таких туалетов (где бачок сверху, под потолком) лет 20 уже не видел!!!
:biggrin:
сдает за 10.
так вот у него доходность более 100% годовых!
:biggrin:
kentilo
Кстати , верно подмечено!
Ведь халявная "норка" - это низкая база!
Прибыль ВСЕГДА до первого ремонта 100%.
...как всегда вычесть все мелкие накладные

А в покупке "норки" за 4 000 000 рублей
с ремонтом за 500 000-700 000 рублей и
аренде за 17-22 тр в месяц это вообще
"конец экономики".

В принципе межремонтный интервал
одинаков для бабушкиных и ньконстракшн
кирпичей...А вот цена в разы разная...
Так чтаа
DmNSK
Скажите где найти оставшихся 15%:смущ:
Так кризис же, сейчас продает цена, а не риелтор.
Хотя и раньше тоже так было :secret:
Павелл
Всяко было

Толковые риэлторы тоже встречались
вот как это назвать ? - проституцией чиновников , помойму это ни чего не сказать ..
теплый_пол
Очень мощное у нас лобби девелоперское. Если бы не кризис они бы уже в центре все сталинки, хрущевки снесли и утыкали своими термитниками. Помнится у нас и гостиница на Ленина продана и там что-то грандиозное обещают построить, прихватив часть Первомайского сквера. Так, что "пропал Калабуховский дом"©
Это не проституция, это коррупция.
Проституция - более досточтимое занятие, там продаётся своё. Коррупция - когда продаётся чужое (общественное) как своё.
Alippa
Если бы не кризис они бы уже в центре все сталинки, хрущевки снесли и утыкали своими термитниками.
Зачем сносить - просто сделали бы пристройками, как к дому под часами.
Developer
ну это уже садизм))) особенно если пристроить как на Урицкого когда в итоге у тебе вроде и есть хата, но жить тебе в ней не разрешают ибо щели в руку толщиной, честнее сразу "ночь ковшей" пережить
Alippa
Дом- памятник современной архитектуры, оставить все как есть и охранять каждую трещинку по закону. А для пущей сохранности всех "охранников" туда переселить)
Автоинформатор
Застройщикам придумали налог
Чтобы заставить их продавать квартиры быстрее, их обложат налогом на непроданные квартиры
web-страница

Новосибирск присоединится?
OLDMAN
Теперь понятно, почему кмс свои объекты на три года уже растягивает.
Сейчас и другие потянутся. Лучше б ценник свой необъятный снижали :спок:
ИРУСЯ
Лишний налог только увеличит этот ценник
OLDMAN
Что самое странное, они ведь ежемесячно платят коммунальные услуги за непроданную недвижимость (квартиры-офисы-парковки) , если не обманывают уже купивших и не вешают их на купивших, в размере пары-тройки миллионов рублей...
Те каждый месяц сгорает по 1-2 квартире.
Alippa
Лишний налог только увеличит этот ценник
ценник надо бы уменьшать До налога, а не После.
ИРУСЯ
никто ничего не будет уменьшать. Зачем? Бедным это не поможет - их удел социальный наем. БоХатые будут покупать за любые филки если суметь нажать на их эго. А серединки уже почти не осталось, да и у тех чемоданное настроение, им в пору продавать. а не покупать
Alippa
...товарищи из нгснедвижимость пробуют уверить , что рынок идёт вверх, что хрущёбы побеждают первичку и выгодных вариантов остались единицы и надо бежать (куда? зачем? почему?)
wiza
В очередной раз перрон отходит. Фантазия не нова, но мож кто подзабыл)))
Alippa
никто ничего не будет уменьшать. Зачем? Бедным это не поможет - их удел социальный наем. БоХатые будут покупать за любые филки если суметь нажать на их эго. А серединки уже почти не осталось, да и у тех чемоданное настроение, им в пору продавать. а не покупать
ааа..вот и ключевая фраза для этого топа "никто ничего не будет уменьшать"
то есть "цены останутся прежними!"
ИРУСЯ
Если контора девелопера не закредитована, то на фига им цены то уменьшать? В конце концов - это вполне приличный залоговый актив, можно и подождать у моря погоды
Alippa
так это Я как раз понимаю
вы другим расскажите, что цены уменьшаться не будут, нафига?
Alippa
Неужели есть такие, кто строит без привлечения кредитных средств?
OLDMAN
привлекают деньги самсебеинвесторов, рассчитываются хатами с ними, с поставщиками и смежниками, а что останется консервируют. Вроде схема всем хорошо известная.
Alippa
Такая схема жизнеспособна лишь при постоянно растущих ценах. В противном случае поставщики и смежники захотят заложит риски в расценки, и начнут сливать квартиры на рынке со значительным дисконтом. А это отпугнет самсебеинвесторов, так как скажется и на возможной доходности и на потенциале обьекта.
Автоинформатор
что по итогу?
будет недвижимость дорожать, дешеветь или замрет на существующем уровне?
transs
сложно сказать, рынок неоднородный очень, сегментировать надо. например в моем сегменте, однозначно, будет дорожать, в остальных дешеветь :biggrin:
Павелл
+1, новые кирпичные дома, с хорошими площадями в хороших местах (читай метро и средняя удаленность), плюс возможно старый полногабаритный жилой фонд (но еще крепкий) в центре будет в числе минимально потерявших.
А вот свежеиспеченные муравейники на окраинах, старая советская панель, старые хрущевки на тех же окраинах - упадут прилично. Это будет следствием смены философии людей: жилье из объекта накопления, приумножения и т.п. станет рассматриваться утилитарно - для жизни, а при этом подходе ценники безусловно будут скорректированы. На жилье уже не заработать как раньше (инфляцию то не отбить), следовательно сменятся и критерии.
Эта коррекция уже сейчас есть, но это только начало этого процесса.
Tarz
новые кирпичные дома, с хорошими площадями в хороших местах
Эх, списочек бы непомешал И площади квартир
Tarz
+1, новые кирпичные дома, с хорошими площадями в хороших местах (читай метро и средняя удаленность), плюс возможно старый полногабаритный жилой фонд (но еще крепкий) в центре будет в числе минимально потерявших.
А вот свежеиспеченные муравейники на окраинах, старая советская панель, старые хрущевки на тех же окраинах - упадут прилично. Это будет следствием смены философии людей: жилье из объекта накопления, приумножения и т.п. станет рассматриваться утилитарно - для жизни, а при этом подходе ценники безусловно будут скорректированы. На жилье уже не заработать как раньше (инфляцию то не отбить), следовательно сменятся и критерии.
Эта коррекция уже сейчас есть, но это только начало этого процесса.
а поспорьте с Александром на эту тему. Он говорит "никто ничего не будет уменьшать"
Речь конечно же про новые объекты строительства.
ИРУСЯ
Вам кажется, что этот спор будет продуктивен?
Районы с хорошей транспортной доступностью и хоть какой то инфраструктурой не будут особо задерживаться в продаже. Если что то и будет, то это можно будет "слить" на физиков и от них продавать, для экономии на налогах. Наверное, ярким примером будет Русь с проектом около пл. Калинина. Ну и точечные строители в центре города.
Другое дело, что-нибудь типа Виктора Уса, Южно-Чемской и т.п. Конечно, можно поверить застройщикам, что там все распродано на момент сдачи кроме нескольких больших квартир. Но, скорее, тут есть лукавство- думаю, что подрядчиков и поставщиков ими одаривают. Так что этим ребятам в ближайшие годы будет не сладко. Именно их клиенты сегодня должны брать ипотеку. И именно им она и не доступна.
Все прочие находятся где то между. Кто угадал с позиционированием, ценой, стоимостью строительства и этапами развития- наверное, выживут.
Но понижать цены строители из первой когорты не будут. Этот сломает философию таких объектов и систему продаж. Да и стоимость строительства, я думаю, растет.
А вторые и так понижают цену. Кто то в открытую. Кто то спецусловиями. Кто то подарками, ремонтом под ключ, бесплатными балконами, парковками. Необходимо понимать, что если застройщик год не поднимал цену- то он уже сделал скидку в 6.5%, если верить официальной инфляции.
shopengaue
Необходимо понимать, что если застройщик год не поднимал цену- то он уже сделал скидку в 6.5%, если верить официальной инфляции.
Он делает скидку - если зп у вас выросла на 6.5% (что происходило в растущей экономике). Если зп у вас не выросла, то для вас объект стал дороже, т.к. продуктовая и прочая инфляции неумолимо сжирают от вашей зп %.
shopengaue
Именно их клиенты сегодня должны брать ипотеку. И именно им она и не доступна.
Дело не только в этом, там нет инфраструктуры + добираться на работу целое дело. На пике бума, когда хватали все подряд (т.к. через полгода подорожает) там массово скупали чисто из спекулятивных соображений, а вот жить в этом счастье мало кто собирался. Сейчас спекулятивному капиталу там делать нечего, а найти такое количество желающих там жить (конечников) очень не тривиальная задача.
Tarz
Не так важно, что было. Важнее что будет.
Безусловно в эти объекты вкладывались и инвесторы, что жить там и не планировали. Но вопрос в том- а кто сегодня будет покупать у строителей? Причём, как говорилось ранее, строители не могут остановиться.
Буквально на днях кто то из экспертов на Бизнес ФМ сообщил, что в Москве необходимо в 2-3 раза уменьшить объём строительства. А на каждого жителя Новосибирска в 15 году было построено в 2 раза больше, чем в нерезиновой.
Это же что у нас то должно случиться?
Developer
Если продолжать вашу логику- если мой располагаемый доход уменьшился на 40%, а строители понизили цены на 30% то, на самом деле они их подняли на 10%?
shopengaue
на самом деле они их подняли на 10%?
А разве не так? В противном случае мы уподобляемся бабушкам, которые считают. что пенсию им повысили, подбросив рублей 200, при том, что цены выросли в полтора раза.
shopengaue
Так строители и так строят 3-4 года то что раньше строили за год

И потом эксперт говорил про Москву или МО ?

Касательно вопроса про нас наверно все помнят первую губернаторскую программу, когда всем по 300 давали? Получается с тех пор ничего не поменялось, кроме того что теперь давать нечего
shopengaue
Если продолжать вашу логику- если мой располагаемый доход уменьшился на 40%, а строители понизили цены на 30% то, на самом деле они их подняли на 10%?
Тогда уж покупательная способность населения упала на 10%
Tarz
есть еще чисто субъективный фактор, вот я недавно перешел из разряда покупателей в разряд продавателей и вектор цены сразу вверх пошел :biggrin:
Павелл
Сдаётся , что это самый главный фактор в борьбе с ценами :umnik:
wiza
Конечно, сейчас месяц "недорого" по продаю, потом "дешево" буду. Вот и получается: ноябрь - рост, декабрь - падение и вообще не факт что при этом что-то продастся :yes.gif:
Павелл
Сдаётся , что и АН и всякие маркетологи и (реже тк думают) частники бросаются на цены "внутри" дня , недели, месяца по этим же причинам.
Рынок крайне неустойчив и является в день-неделю-месяц то рынком продавца, то рынком покупателя.
Можно понять только общий тренд (график по аналогии средней температуры по больнице) и тенденцию (она будет всегда , но ясно видно её на разных временных интервалах от дня до года-трёх-пяти лет).
wiza
Шутки шутками, но за последние полтора года в интересующем меня месте цены упали на 10-15%. Кое где, конечно, даже выросли, но эти квартиры хозяев не меняют)
Автоинформатор
Спрос на столичную вторичку рухнул до рекордно низкого уровня

"В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных "панелях") и отчасти "сталинках" в спальных районах - их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты - заведомо "аутсайдеры", и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой - около 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках"
web-страница
seka64
А разве не так? В противном случае мы уподобляемся бабушкам, которые считают. что пенсию им повысили, подбросив рублей 200, при том, что цены выросли в полтора раза.
Ну конечно это так. Именно поэтому машины люксового класса, которые подорожали на 30-300% (в зависимости от того с чьей покупательской способностью сравнивать) смели автовозами и отправили в ЕС. Вот дураки же, эти европейцы!
DmNSK
Говорили про Москву, как я помню.
Мне кажется, что темпы строительства сейчас стали выше. Ну уж точно, не медленнее. Возможно, что в районах комплексной застройки картина иная.