Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 14)
133338
1000
Разговор был про рынок именно аренды, и его доходность. Просто кто то получил халупу на халяву, а кто то купил, и считает реальную доходность от аренды.
Не имеет значения, как получена хата - по наследству или куплена за кровные.
Всегда можно оценить сравнительную доходность между продать и положить в банк или сдавать с сопутствующими затратами.
Всегда можно оценить сравнительную доходность между продать и положить в банк или сдавать с сопутствующими затратами.
Конечно можно, но халявщикам ни что не мешает демпинговать, акромя жадности, во имя веры, ленивости....стабильности...надёжности...в общем все мантры по списку...
Верно подмечено.
Упала у меня знакомому старая однешка на левом берегу у метро. от бабушки в наследство.
ремонта он вообще не сделал никакого. реальных вложений в объект - 0.
только юридические затраты были.
сдает в том состоянии, в каком досталось.
там от одного вида туалета жутко и смешно.
я таких туалетов (где бачок сверху, под потолком) лет 20 уже не видел!!!
сдает за 10.
так вот у него доходность более 100% годовых!
Упала у меня знакомому старая однешка на левом берегу у метро. от бабушки в наследство.
ремонта он вообще не сделал никакого. реальных вложений в объект - 0.
только юридические затраты были.
сдает в том состоянии, в каком досталось.
там от одного вида туалета жутко и смешно.
я таких туалетов (где бачок сверху, под потолком) лет 20 уже не видел!!!
сдает за 10.
так вот у него доходность более 100% годовых!
Кстати , верно подмечено!
Ведь халявная "норка" - это низкая база!
Прибыль ВСЕГДА до первого ремонта 100%.
...как всегда вычесть все мелкие накладные
А в покупке "норки" за 4 000 000 рублей
с ремонтом за 500 000-700 000 рублей и
аренде за 17-22 тр в месяц это вообще
"конец экономики".
В принципе межремонтный интервал
одинаков для бабушкиных и ньконстракшн
кирпичей...А вот цена в разы разная...
Так чтаа
Ведь халявная "норка" - это низкая база!
Прибыль ВСЕГДА до первого ремонта 100%.
...как всегда вычесть все мелкие накладные
А в покупке "норки" за 4 000 000 рублей
с ремонтом за 500 000-700 000 рублей и
аренде за 17-22 тр в месяц это вообще
"конец экономики".
В принципе межремонтный интервал
одинаков для бабушкиных и ньконстракшн
кирпичей...А вот цена в разы разная...
Так чтаа
Скажите где найти оставшихся 15%Так кризис же, сейчас продает цена, а не риелтор.
Хотя и раньше тоже так было
Сейчас читают
КиноБЗал (NF) (часть 5)
536819
1000
Последний просмотренный фильм (часть 9)
533935
848
Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)
243923
1000
Всяко было
Толковые риэлторы тоже встречались
Толковые риэлторы тоже встречались
теплый_пол
guru
вот как это назвать ? - проституцией чиновников , помойму это ни чего не сказать ..
Alippa
нет статуса
Очень мощное у нас лобби девелоперское. Если бы не кризис они бы уже в центре все сталинки, хрущевки снесли и утыкали своими термитниками. Помнится у нас и гостиница на Ленина продана и там что-то грандиозное обещают построить, прихватив часть Первомайского сквера. Так, что "пропал Калабуховский дом"©
Александр.....
guru
Это не проституция, это коррупция.
Проституция - более досточтимое занятие, там продаётся своё. Коррупция - когда продаётся чужое (общественное) как своё.
Проституция - более досточтимое занятие, там продаётся своё. Коррупция - когда продаётся чужое (общественное) как своё.
Если бы не кризис они бы уже в центре все сталинки, хрущевки снесли и утыкали своими термитниками.Зачем сносить - просто сделали бы пристройками, как к дому под часами.
ну это уже садизм))) особенно если пристроить как на Урицкого когда в итоге у тебе вроде и есть хата, но жить тебе в ней не разрешают ибо щели в руку толщиной, честнее сразу "ночь ковшей" пережить
Дом- памятник современной архитектуры, оставить все как есть и охранять каждую трещинку по закону. А для пущей сохранности всех "охранников" туда переселить)
OLDMAN
v.i.p.
Застройщикам придумали налог
Чтобы заставить их продавать квартиры быстрее, их обложат налогом на непроданные квартиры
web-страница
Новосибирск присоединится?
Чтобы заставить их продавать квартиры быстрее, их обложат налогом на непроданные квартиры
web-страница
Новосибирск присоединится?
Теперь понятно, почему кмс свои объекты на три года уже растягивает.
Сейчас и другие потянутся. Лучше б ценник свой необъятный снижали
Сейчас и другие потянутся. Лучше б ценник свой необъятный снижали
Лишний налог только увеличит этот ценник
Что самое странное, они ведь ежемесячно платят коммунальные услуги за непроданную недвижимость (квартиры-офисы-парковки) , если не обманывают уже купивших и не вешают их на купивших, в размере пары-тройки миллионов рублей...
Те каждый месяц сгорает по 1-2 квартире.
Те каждый месяц сгорает по 1-2 квартире.
Лишний налог только увеличит этот ценникценник надо бы уменьшать До налога, а не После.
никто ничего не будет уменьшать. Зачем? Бедным это не поможет - их удел социальный наем. БоХатые будут покупать за любые филки если суметь нажать на их эго. А серединки уже почти не осталось, да и у тех чемоданное настроение, им в пору продавать. а не покупать
...товарищи из нгснедвижимость пробуют уверить , что рынок идёт вверх, что хрущёбы побеждают первичку и выгодных вариантов остались единицы и надо бежать (куда? зачем? почему?)
В очередной раз перрон отходит. Фантазия не нова, но мож кто подзабыл)))
никто ничего не будет уменьшать. Зачем? Бедным это не поможет - их удел социальный наем. БоХатые будут покупать за любые филки если суметь нажать на их эго. А серединки уже почти не осталось, да и у тех чемоданное настроение, им в пору продавать. а не покупатьааа..вот и ключевая фраза для этого топа "никто ничего не будет уменьшать"
то есть "цены останутся прежними!"
Если контора девелопера не закредитована, то на фига им цены то уменьшать? В конце концов - это вполне приличный залоговый актив, можно и подождать у моря погоды
так это Я как раз понимаю
вы другим расскажите, что цены уменьшаться не будут, нафига?
вы другим расскажите, что цены уменьшаться не будут, нафига?
Неужели есть такие, кто строит без привлечения кредитных средств?
привлекают деньги самсебеинвесторов, рассчитываются хатами с ними, с поставщиками и смежниками, а что останется консервируют. Вроде схема всем хорошо известная.
shopengaue
veteran
Такая схема жизнеспособна лишь при постоянно растущих ценах. В противном случае поставщики и смежники захотят заложит риски в расценки, и начнут сливать квартиры на рынке со значительным дисконтом. А это отпугнет самсебеинвесторов, так как скажется и на возможной доходности и на потенциале обьекта.
transs
v.i.p.
что по итогу?
будет недвижимость дорожать, дешеветь или замрет на существующем уровне?
будет недвижимость дорожать, дешеветь или замрет на существующем уровне?
сложно сказать, рынок неоднородный очень, сегментировать надо. например в моем сегменте, однозначно, будет дорожать, в остальных дешеветь
+1, новые кирпичные дома, с хорошими площадями в хороших местах (читай метро и средняя удаленность), плюс возможно старый полногабаритный жилой фонд (но еще крепкий) в центре будет в числе минимально потерявших.
А вот свежеиспеченные муравейники на окраинах, старая советская панель, старые хрущевки на тех же окраинах - упадут прилично. Это будет следствием смены философии людей: жилье из объекта накопления, приумножения и т.п. станет рассматриваться утилитарно - для жизни, а при этом подходе ценники безусловно будут скорректированы. На жилье уже не заработать как раньше (инфляцию то не отбить), следовательно сменятся и критерии.
Эта коррекция уже сейчас есть, но это только начало этого процесса.
А вот свежеиспеченные муравейники на окраинах, старая советская панель, старые хрущевки на тех же окраинах - упадут прилично. Это будет следствием смены философии людей: жилье из объекта накопления, приумножения и т.п. станет рассматриваться утилитарно - для жизни, а при этом подходе ценники безусловно будут скорректированы. На жилье уже не заработать как раньше (инфляцию то не отбить), следовательно сменятся и критерии.
Эта коррекция уже сейчас есть, но это только начало этого процесса.
новые кирпичные дома, с хорошими площадями в хороших местахЭх, списочек бы непомешал И площади квартир
+1, новые кирпичные дома, с хорошими площадями в хороших местах (читай метро и средняя удаленность), плюс возможно старый полногабаритный жилой фонд (но еще крепкий) в центре будет в числе минимально потерявших.а поспорьте с Александром на эту тему. Он говорит "никто ничего не будет уменьшать"
А вот свежеиспеченные муравейники на окраинах, старая советская панель, старые хрущевки на тех же окраинах - упадут прилично. Это будет следствием смены философии людей: жилье из объекта накопления, приумножения и т.п. станет рассматриваться утилитарно - для жизни, а при этом подходе ценники безусловно будут скорректированы. На жилье уже не заработать как раньше (инфляцию то не отбить), следовательно сменятся и критерии.
Эта коррекция уже сейчас есть, но это только начало этого процесса.
Речь конечно же про новые объекты строительства.
shopengaue
veteran
Вам кажется, что этот спор будет продуктивен?
Районы с хорошей транспортной доступностью и хоть какой то инфраструктурой не будут особо задерживаться в продаже. Если что то и будет, то это можно будет "слить" на физиков и от них продавать, для экономии на налогах. Наверное, ярким примером будет Русь с проектом около пл. Калинина. Ну и точечные строители в центре города.
Другое дело, что-нибудь типа Виктора Уса, Южно-Чемской и т.п. Конечно, можно поверить застройщикам, что там все распродано на момент сдачи кроме нескольких больших квартир. Но, скорее, тут есть лукавство- думаю, что подрядчиков и поставщиков ими одаривают. Так что этим ребятам в ближайшие годы будет не сладко. Именно их клиенты сегодня должны брать ипотеку. И именно им она и не доступна.
Все прочие находятся где то между. Кто угадал с позиционированием, ценой, стоимостью строительства и этапами развития- наверное, выживут.
Но понижать цены строители из первой когорты не будут. Этот сломает философию таких объектов и систему продаж. Да и стоимость строительства, я думаю, растет.
А вторые и так понижают цену. Кто то в открытую. Кто то спецусловиями. Кто то подарками, ремонтом под ключ, бесплатными балконами, парковками. Необходимо понимать, что если застройщик год не поднимал цену- то он уже сделал скидку в 6.5%, если верить официальной инфляции.
Районы с хорошей транспортной доступностью и хоть какой то инфраструктурой не будут особо задерживаться в продаже. Если что то и будет, то это можно будет "слить" на физиков и от них продавать, для экономии на налогах. Наверное, ярким примером будет Русь с проектом около пл. Калинина. Ну и точечные строители в центре города.
Другое дело, что-нибудь типа Виктора Уса, Южно-Чемской и т.п. Конечно, можно поверить застройщикам, что там все распродано на момент сдачи кроме нескольких больших квартир. Но, скорее, тут есть лукавство- думаю, что подрядчиков и поставщиков ими одаривают. Так что этим ребятам в ближайшие годы будет не сладко. Именно их клиенты сегодня должны брать ипотеку. И именно им она и не доступна.
Все прочие находятся где то между. Кто угадал с позиционированием, ценой, стоимостью строительства и этапами развития- наверное, выживут.
Но понижать цены строители из первой когорты не будут. Этот сломает философию таких объектов и систему продаж. Да и стоимость строительства, я думаю, растет.
А вторые и так понижают цену. Кто то в открытую. Кто то спецусловиями. Кто то подарками, ремонтом под ключ, бесплатными балконами, парковками. Необходимо понимать, что если застройщик год не поднимал цену- то он уже сделал скидку в 6.5%, если верить официальной инфляции.
Developer
guru
Необходимо понимать, что если застройщик год не поднимал цену- то он уже сделал скидку в 6.5%, если верить официальной инфляции.Он делает скидку - если зп у вас выросла на 6.5% (что происходило в растущей экономике). Если зп у вас не выросла, то для вас объект стал дороже, т.к. продуктовая и прочая инфляции неумолимо сжирают от вашей зп %.
Tarz
v.i.p.
Именно их клиенты сегодня должны брать ипотеку. И именно им она и не доступна.Дело не только в этом, там нет инфраструктуры + добираться на работу целое дело. На пике бума, когда хватали все подряд (т.к. через полгода подорожает) там массово скупали чисто из спекулятивных соображений, а вот жить в этом счастье мало кто собирался. Сейчас спекулятивному капиталу там делать нечего, а найти такое количество желающих там жить (конечников) очень не тривиальная задача.
shopengaue
veteran
Не так важно, что было. Важнее что будет.
Безусловно в эти объекты вкладывались и инвесторы, что жить там и не планировали. Но вопрос в том- а кто сегодня будет покупать у строителей? Причём, как говорилось ранее, строители не могут остановиться.
Буквально на днях кто то из экспертов на Бизнес ФМ сообщил, что в Москве необходимо в 2-3 раза уменьшить объём строительства. А на каждого жителя Новосибирска в 15 году было построено в 2 раза больше, чем в нерезиновой.
Это же что у нас то должно случиться?
Безусловно в эти объекты вкладывались и инвесторы, что жить там и не планировали. Но вопрос в том- а кто сегодня будет покупать у строителей? Причём, как говорилось ранее, строители не могут остановиться.
Буквально на днях кто то из экспертов на Бизнес ФМ сообщил, что в Москве необходимо в 2-3 раза уменьшить объём строительства. А на каждого жителя Новосибирска в 15 году было построено в 2 раза больше, чем в нерезиновой.
Это же что у нас то должно случиться?
shopengaue
veteran
Если продолжать вашу логику- если мой располагаемый доход уменьшился на 40%, а строители понизили цены на 30% то, на самом деле они их подняли на 10%?
seka64
guru
на самом деле они их подняли на 10%?А разве не так? В противном случае мы уподобляемся бабушкам, которые считают. что пенсию им повысили, подбросив рублей 200, при том, что цены выросли в полтора раза.
DmNSK
guru
Так строители и так строят 3-4 года то что раньше строили за год
И потом эксперт говорил про Москву или МО ?
Касательно вопроса про нас наверно все помнят первую губернаторскую программу, когда всем по 300 давали? Получается с тех пор ничего не поменялось, кроме того что теперь давать нечего
И потом эксперт говорил про Москву или МО ?
Касательно вопроса про нас наверно все помнят первую губернаторскую программу, когда всем по 300 давали? Получается с тех пор ничего не поменялось, кроме того что теперь давать нечего
DmNSK
guru
Если продолжать вашу логику- если мой располагаемый доход уменьшился на 40%, а строители понизили цены на 30% то, на самом деле они их подняли на 10%?Тогда уж покупательная способность населения упала на 10%
есть еще чисто субъективный фактор, вот я недавно перешел из разряда покупателей в разряд продавателей и вектор цены сразу вверх пошел
Сдаётся , что это самый главный фактор в борьбе с ценами 
Конечно, сейчас месяц "недорого" по продаю, потом "дешево" буду. Вот и получается: ноябрь - рост, декабрь - падение и вообще не факт что при этом что-то продастся 
Сдаётся , что и АН и всякие маркетологи и (реже тк думают) частники бросаются на цены "внутри" дня , недели, месяца по этим же причинам.
Рынок крайне неустойчив и является в день-неделю-месяц то рынком продавца, то рынком покупателя.
Можно понять только общий тренд (график по аналогии средней температуры по больнице) и тенденцию (она будет всегда , но ясно видно её на разных временных интервалах от дня до года-трёх-пяти лет).
Рынок крайне неустойчив и является в день-неделю-месяц то рынком продавца, то рынком покупателя.
Можно понять только общий тренд (график по аналогии средней температуры по больнице) и тенденцию (она будет всегда , но ясно видно её на разных временных интервалах от дня до года-трёх-пяти лет).
Шутки шутками, но за последние полтора года в интересующем меня месте цены упали на 10-15%. Кое где, конечно, даже выросли, но эти квартиры хозяев не меняют)
OLDMAN
v.i.p.
Спрос на столичную вторичку рухнул до рекордно низкого уровня
"В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных "панелях") и отчасти "сталинках" в спальных районах - их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты - заведомо "аутсайдеры", и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой - около 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках"
web-страница
"В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных "панелях") и отчасти "сталинках" в спальных районах - их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты - заведомо "аутсайдеры", и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой - около 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках"
web-страница
shopengaue
veteran
А разве не так? В противном случае мы уподобляемся бабушкам, которые считают. что пенсию им повысили, подбросив рублей 200, при том, что цены выросли в полтора раза.Ну конечно это так. Именно поэтому машины люксового класса, которые подорожали на 30-300% (в зависимости от того с чьей покупательской способностью сравнивать) смели автовозами и отправили в ЕС. Вот дураки же, эти европейцы!
shopengaue
veteran
Говорили про Москву, как я помню.
Мне кажется, что темпы строительства сейчас стали выше. Ну уж точно, не медленнее. Возможно, что в районах комплексной застройки картина иная.
Мне кажется, что темпы строительства сейчас стали выше. Ну уж точно, не медленнее. Возможно, что в районах комплексной застройки картина иная.
ТОП 5
1
3
4