Отношения купли-продажи квартиры в новостройке регулируются несколькими законами. Это Закон «О защите прав потребителей», Федеральный закон РФ № 214, регламентирующий участие в долевом строительстве многоквартирных домов и 30 глава Гражданского кодекса РФ.
В случае заключения договора долевого участия, дольщику нужно помнить, что к установленному условиями договора сроку передачи квартиры у застройщика должно быть оформлено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. К этому времени дом должен иметь почтовый адрес, а все помещения измерены сотрудниками БТИ и иметь экспликации. Документы БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт и др.) являются обязательными документами при регистрации различных сделок и (или) оформлении собственности на недвижимое имущество (квартиры, нежилые помещения, здания, жилые дома и т.д.). В ведомости на квартиру должны быть отражены все данные и характеристики квартиры, в противном случае подписание передаточного акта невозможно.
При этом следует отметить, что застройщику на приведение в порядок всей рабочей и нормативной документации необходимо некоторое время. От момента приёмки готового строения госкомиссией до подписания акта его сдачи проходит, как правило, несколько месяцев.
Вообще-то подобными сроками приёмки сегодня трудно кого-то удивить, но если они недопустимо затягиваются (на полгода, например), то это сможет свидетельствовать о наличии у застройщика серьёзных проблем, не позволяющих ему на законных основаниях оформить сдачу объекта в эксплуатацию. Причины этой задержки могут быть самыми различными, начиная от грубых нарушений, допущенных в ходе строительства, и кончая махинациями по двойной продаже квартир.

Перед тем как подписать передаточный акт или документ его заменяющий, принимаемую квартиру нужно внимательно осмотреть на предмет возможных недостатков и дефектов. Осмотр производится комиссией, в которую входят представители застройщика, участника долевого строительства или покупателя, если уже создано товарищество собственников жилья, то и представитель этого товарищества. Все обнаруженные недостатки отражаются в дефектной ведомости либо в ином документе ее заменяющем.

Приемка квартиры имеющей свободную планировку проще, но здесь не стоит расслабляться, нужно обратить внимание на наличие и качество установки входной двери, работоспособность инженерных коммуникаций и отопления (в зимний период), проверить качество остекления и другие нюансы состояния квартиры. Проверить обязательно ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторы, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и т.д. Перечень проверяемых объектов может расширяться, в зависимости от договора и проекта дома.
Как упоминалось ранее, все выявленные дефекты вносятся в дефектную ведомость либо документ ее заменяющий. Застройщик обязан незамедлительно устранить обнаруженные недостатки за свой счет либо соразмерно уменьшить цену договора. Срок устранения дефектов согласовывается сторонами и оформляется документом. Если такой документ не оформлялся, то согласно положениям Закона «О защите прав потребителей» срок устранения дефектов не может превышать сорок пять дней. В случае несоблюдения срока устранения дефектов, застройщик обязан будет выплатить покупателю неустойку в размере 1% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки. В случае если недостатки не устранены, либо не возмещены расходы по их устранению, то покупатель имеет право требовать возврата уплаченных за квартиру денег и выплаты пени за пользование ими. Спорный момент о том, на сколько это оправдано в случае легко устранимых недостатков.
Предъявлять претензии по устранению обнаруженных дефектов можно обращаться в течение пяти лет, таков гарантийный срок, который установлен законодательством РФ для жилых помещений. Бессмысленно обращение относительно тех дефектов, которые возникли в результате действий покупателя (перепланировка, неправильная эксплуатация и т.д.), поскольку ответственность застройщика не распространяется на действия покупателя.
Если отразить все существенные условия еще на стадии оформления и заключения договора, то даже при выявлении дефектов ситуацию можно разрешить путем переговоров. В ситуации, когда застройщик уклоняется от исполнения своих обязательств по устранению дефектов, возникших по его вине, единственное решение это обратиться в суд.

Пункт 6.4.3 Способ прокладки трубопроводов систем отопления должен обеспечивать легкую замену их при ремонте. Замоноличивание труб без кожуха в строительные конструкции допускается:
в зданиях со сроком службы менее 20 лет;
при расчетном сроке службы труб 40 лет и более.
При скрытой прокладке трубопроводов следует предусматривать люки в местах расположения разборных соединений и арматуры. Прокладка трубопроводов из полимерных труб должна предусматриваться скрытой: в полу, плинтусах, за экранами, в штробах, шахтах и каналах; допускается открытая прокладка в местах, где исключается их механическое, термическое повреждение и прямое воздействие ультрафиолетового излучения на трубы. СНиП 41-01-2003

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12138267/#block_6#ixzz3CoFMsFaT