Рынок новостроек на переломе: От 20% до 40% строящегося жилья могут не продать
Дмитрий Холявченко:January 27, 2024

Конкуренция за сбережения россиян может привести к падению цен на недвижимость, а огромные объёмы строительства новых квартир уже в ближайшее время приведут к тому, что значительную их часть никто не купит, рассуждает новосибирский аналитик рынка недвижимости Дмитрий Холявченко. Куда катится рынок новостроек и что будет с ценами?

Конкуренция за деньги: инвестиции и сбережения в современной России
Главная конкуренция в экономике происходит не внутри какой-то отрасли, между её участниками, а между разными отраслями за доступ к инвестициям. В современной России потенциальное напряжение из-за конкуренции за свободные денежные ресурсы — особенно населения — очень велика. На счетах людей лежит больше 10 трлн рублей, и всем очевидно, что концентрация таких объёмов на депозитах — это временно, а затянулась она из-за повышения ключевой ставки.

Основная задача для неквалифицированного инвестора — это сберечь свой капитал. И при мысли о 10–15 трлн средств физических лиц на банковских счетах, первым приходит в голову, что эти деньги придут на рынок недвижимости, потому что в голове у большинства людей нет иных безопасных вариантов сохранить деньги.

Но всё не так просто. Только за третий квартал 2023 года более 1 трлн рублей пришло в пенсионные инвестиционные фонды (ПИФ), а почти 0,5 трлн — на фондовый рынок. Кроме того, крайне привлекательным остаётся покупка валюты, а финансовый блок правительства нормализует доступные простому человеку новые варианты для инвестиций, начиная от накопительного страхования и заканчивая различными облигациями. Да и банки не сидят на месте, пытаясь задержать средства населения на вкладах.

Если год назад казалось очевидным, что цены на недвижимость вряд ли просядут из-за огромного потенциального спроса со стороны сбережений, то сейчас за деньги населения разворачивается неслабая конкуренция со стороны разных секторов. Продавцам квартир ещё придётся объяснять, почему вообще покупать жильё выгодно.

Когда додавят льготную ипотеку
При этом в случае с недвижимостью не стоит забывать, что в большей части регионов локальные рынки купли-продажи жилья в основном базируются на ипотеке. В Новосибирске не много людей, которые могут достать из кармана деньги, достаточные для покупки квартиры. Да и в большинстве случаев, когда эти деньги и приходят на рынок, то они, скорее, становятся первоначальным взносом, и ипотека всё равно используется. Без неё не будет двигаться ничего, и главным вопросом становится доступность жилищных кредитов. Она определяется не только величиной процентной ставки.

Зачастую (особенно в период кризиса) главные лимитирующие моменты доступности лежат в правовой сфере или экономическом регулировании: требования к заёмщику, требования к предмету залога, размер первоначального взноса, макропруденциальные лимиты и макропруденциаяльные надбавки. Сейчас, когда совпали политики Банка России и Минфина РФ, давление на льготную ипотеку приобретает системные формы.

Однако, как видно из последних интервью председателя Центробанка, регулятор всё-таки пошёл на определенный компромисс. Во-первых, ЦБ начинает считать семейную ипотеку (по которой сейчас выдается до половины льготных кредитов на новостройки) адресной программой. Во-вторых, Банк России готов смириться с тем, что выравнивание перекоса цен на первичном и вторичном рынке (а они уверены, что эта разница составляет 42% и вызвана исключительно субсидируемой ипотекой) это не шоковый удар, а задача нескольких следующих лет.

Главными ограничителями льготной ипотеки в ближайшие полгода будет не денежно-кредитная политика ЦБ, а пакет мер от Минфина: льготная ипотека по принципу «один кредит в одни руки», повышение первоначального взноса до 30% по ипотеке с господдержкой, уменьшение объемов субсидирования и т. д. Поэтому ближайшее будущее рынка первичного жилья зависит о того, насколько упадут теперь продажи новостроек и насколько хорошо застройщики продались в году ушедшем.
Как идут продажи. Эскроу-счета и проектное финансирование
Несколько лет назад схема продаж на первичном рынке претерпела кардинальные изменения. Для расчётов по покупке имущественных прав требования («квартира в новостройке») стали использоваться эскроу-счета, а для финансирования строительства жилья — проектное финансирование. Дело в том, что закон о долевом участии в строительстве защищает покупателя только от ряда рисков (например, от двойных продаж), но не бережёт от рисков экономических. Главные из которых — банкротство застройщика и несдача дома. Важным всегда был и риск нецелевого использования средств по мошенническим и полумошенническим схемам.

Формат, при котором средства дольщика блокируются на эскроу-счете, и застройщик может ими воспользоваться только после сдачи дома, защищает внесенные деньги от потерь. Понятно, что, в случае чего, дольщик вернёт только внесенные им средства, а цены на жилье за это время уйдут, и он на эти деньги уже ничего не купит, но всё-таки — это защита номинальной суммы. Эскроу-счета никак не защищают покупателя от рисков банкротства застройщика, а, наоборот, эти риски увеличивает, потому что себестоимость строительства заметно растёт. Но расчёт через эксроу-счета и проектное финансирование, особенно в сочетании с льготной ипотекой, чрезвычайно выгодно банкам. Поэтому эта система сейчас и преобладает. Вне её дома многоквартирные дома строятся только через кооперативы, апартаменты и по небольшому количеству старых договоров, которые были начаты еще до закона о ДДУ.

С ноября 2022 и по август—сентябрь 2023-го главной интригой рынка новостроек был постоянно нарастающий разрыв между долгом по проектному финансированию и объёмом средств, замороженных на эскроу-счетах. Говоря проще, в каждый момент времени застройщики были должны банку сумму бОльшую, чем ту, которую они в тот же момент времени могли рассчитывать получить за проданные права. Со временем это расхождение в зависимости от региона стало достигать 20–30%. Понятно, что часть расхождения объяснялась тем, что застройщики в 2023 году начинали огромное количество новых проектов, кредит на строительство которых они уже брали, а продажи ещё не были открыты. Но, тем не менее, этот разрыв беспокоил всех.

Все поменялось в третьем квартале 2023-го, когда, испуганные рывком курса доллара и резким ужесточение денежно-кредитной политики, покупатели ринулись на рынок строящегося и жилья и обеспечили девелоперам фантастические объёмы продаж. Они были настолько высоки, что объём средств на эскроу-счетах практически сравнялся с фактическим долгом по проектному финансированию. Именно благодаря этому никакого коллапса рынка строящегося жилья и массовых банкротств застройщиков уже точно не будет. Хотя большие сложности в виду фактического сворачивания льготной ипотеки ещё до её официальной отмены всё-таки обеспечены для строителей. И проблема в том, что эти сложности в перспективе уже 2–3 лет лягут ещё и на глубинную базу, с которой уже ничего нельзя будет поделать — демографию России.

Демографический фактор
В последние годы в РФ особенно бурно увеличивалась обеспеченность населения квадратными метрами жилья. В 2000 году на каждого жителя приходилось 19,2 кв. метров жилья, к 2010 году показатель вырос до 22,6 «квадратов» на человека, а к началу 2023-го достиг 28,2 кв. метров. Европейский опыт показывает, что удовлетворительный уровень — это около 35 кв.м. на человека. При этом по ряду моделей поведения, ценностей потребления и представлений об идеальном жилье россияне во многом тяготеют к формату американской субурбии, где обеспеченность жильем составляет уже около 60 «квадратов» на человека.

То есть потребности пока далеко не закрыты и новое строительство будет востребовано ещё очень долго, хоть и не во всех форматах. Именно поэтому сейчас в России бурно развивается индивидуальное жилищное строительство, а некоторые типы и планировки жилья постепенно уходят из пространства актуального спроса.

Но надо учитывать, что пик численности населения (146,9 млн) был преодолен в 2018 год, а на 1 января 2023 года даже с учётом беженцев, связанных со «спецоперацией», на территории РФ проживает уже меньше. По прогнозам Росстата, численность населения на конец 2025 года составит не более 145,2 млн человек, а к началу следующего десятилетия упадет до 142,8 млн. При этом заметно увеличится доля пожилых и сильно упадёт доля людей в том возрасте, в котором обычно впервые берут ипотеку и покупают жильё.
Подобная демографическая ситуация по данным аналитиков Банка России, что одного ипотечного спроса будет недостаточно для сохранения прежних объемов строительства жилья. Ипотечный спрос на новостройки в 2024–2028 годы может составить всего 22–35 млн кв. метров жилья, причём это — оценка сверху, предполагающая, что жильё купили все, кто задумывал это сделать и имел для этого возможности. В то же время последние годы ни разу не сдавали в год менее 42 млн кв. метров жилья.

Более того, даже сохранение нынешнего количества ипотечных заёмщиков на первичном рынке будет возможно в ближайшие пять лет только в том случае, если доля семей с ипотекой в возрастном диапазоне 25–35 лет вырастет с 14% до 17%, а для тех, кому 35–45 лет — с 17% до 18%. Увеличение же количества заёмщиков на 10–20%, что является минимум для поддержания объёмов ввода жилья на текущем уровне, потребует проникновения ипотеки в эти возрастные категории до 20% и 25% соответственно. Это не представляется возможным.

Уже в перспективе двух лет необходимо учитывать демографический фактор, который должен привести как минимум к существенному увеличению конкуренции между застройщиками. А как максимум приведет к тому, что, при отсутствии инвестиционного спроса, от 20% до 40% строящегося жилья может не быть продано.

Фактор развития агломераций
Вторая сторона процессов, влияющих на потенциальные масштабы строительства многоквартирных жилых домов в крупных городах, упирается в проблему субурбанизации и нехватки земли для строительства в административных границах городов. Например, в Новосибирской области значительная часть населения концентрируется в пределах Новосибирской агломерации. Если в 2002 году в ней проживало 69% населения региона, в 2010 уже 72%, на начало 2023 года — более 77%.

В последние 15 лет тренд сменился. Если в начале XXI века Новосибирск рос быстрее, чем его пригороды, то с 2010 по 2023 год население Новосибирска выросло примерно на 10%, а пригородной зоны — почти на 17%. В некоторых муниципальных образованиях Новосибирского и Мошковского районов области население выросло в 2–3,3 раза.
В значительной степени, это последствия массового ввода в оборот земельных участков для строительства многоквартирных домов на территории ближайших к Новосибирску муниципалитетов. Они расположены на территории Мичуринского, Станционного и Каменского сельсоветов Новосибирского района и в Барлакском сельсовете Мошковского района.
Опыт показывает, что потенциальные покупатели не видят серьёзной разницы между жильем, расположенным на территории города и многоквартирными многоэтажными домами, находящимися формально на сельской земле (за исключением тех случаев, когда принципиальными становятся привязка к поликлинике или другим объектам социальной инфраструктуры). Однако тренд расширения границ застройки за черту города усиливается с постоянным ускорением, и через 2–3 года его значимость только вырастет. И не исключено, что, в первую очередь, за счёт коттеджных поселков. Что, при учете демографического фактора, всерьёз ставит вопрос о существовании рынка строительства многоквартирных домов в прежних масштабах и прежнем формате уже буквально в ближайшие годы.

Ценовые ожидания и иллюзии бизнеса
Еще одна сторона, осложняющая функционирование рынка недвижимости, в целом, характерна для российского бизнеса вообще. В регулярной статистике и аналитике Центробанка важное место обосновано уделяется не только эконометрической стороне процессов, но и настроениям потребителей и бизнеса. Современная экономика это на 90% рынки, а не производство. Произвести, за редкими исключениями легко — продать сложнее. И большую часть прибавочного продукта для любой производящей корпорации создают отделы продаж, рекламщики, маркетологи, дизайнеры, а вовсе не конструкторы или рабочие у станка. Такова суть современной экономики.

Поэтому важнее всего именно рыночные процессы. А рыночные процессы зависят лишь в малой степени от самого продукта или каких-то объективных измеримых процессов. Рынок — это настроение. А цена товара зависит не от его объективной полезности или себестоимости, а от ценности этого товара в массовом сознании потребителя. Это пространство манипулятивно, но оно абсолютно реально. И эта проблема касается не только потребителя, но и бизнеса.

Сейчас в России сложилась удивительная ситуация, когда, во-первых, бизнес не просто настроен очень оптимистично в оценке объёмов будущих продаж и цен на свою продукцию, но и активно принимает решения об объёмах кредитования, начале нового производства, перспективах продаж на основании этого оптимизма. А, во-вторых, он очень сильно рассчитывает на государство, на стабильность политики, на перспективы госзакупок в масштабах, в разы превышающих любые прогнозы любых госорганов. И вот со строительством жилья всё обстоит ровно также.

Девелоперы начинают столько новых проектов, что это, казалось бы, превышает любые перспективные объёмы продаж. Проблема в том, что эти перспективы базируются на рассчитываемых показателях, экстраполяции существующих экономических трендов в будущее и здравом смысле. А реальность базируется на настроении и иллюзиях. Поэтому комплекс главных вопросов строительства жилья в России сейчас может звучать так:

Насколько позже объективных ожиданий может встать рынок?
Какой запас прочности могут получить его участники?
Кто понесёт издержки подобного пролонгированного эффекта?
Эти вопросы в итоге сведутся на вопросе о цене.

Цены на рынке недвижимости
Ключевой вопрос цены — это исключительно проблема рыночной балансировки. И, если рассматривать рынок недвижимости, то системные вводные данные не изменятся никогда. Единственный базовый рынок недвижимости — это рынок купли-продажи квартир на вторичном рынке, всё остальное — аренда, новостройки, загородное жилье, дачи, парковки, коммерческая недвижимости — отдельные узкие рынки, которые могут повлиять на базовый, но никогда не смогут его определять. Любое искажение этого явления будет временным. Но чем больше времени продлится это искажение — тем болезненнее будет встряска нормализации.

Льготная ипотека невероятно исказила рынок недвижимости, переключив платёжеспособный спрос на строящееся жилье. Так можно определять всё, что угодно. Но тогда возникает вопрос о том, какая же разница в ценах между первичкой и вторичкой «нормальна». И, казалось бы, с точки зрения здравого смысла, любая квартира на вторичном рынке должна быть немного дороже будущей квартиры на первичном. Потому что там больше рисков, потому что там будут ещё год делать ремонт, потому что там необжитая территория вокруг — так, кстати, во всём мире.

Но, на самом деле это неверно. Хотя бы потому, что на вторичном рынке довольно большую долю составляет советский жилой фонд с очень плохим качеством — маленькие кухни, плохие планировки. К качеству строительства и качеству планировок нового жилья тоже может быть много претензий, но в целом они лучше. Именно поэтому в качестве адекватной разницы в ценах между квартирами на первичном и на вторичном рынке следует признать разницу примерно в 10% в пользу строящегося жилья.

На практике, «благодаря» льготной ипотеке, эта разница, по данным ЦБ, достигла 42%, что не только не может сохраниться в будущем, но и точно предполагает лишь кризисный выход из ситуации