купить квартиру для сдачи
38642
345
доброго времени суток! знакомый озадачил меня вопросом с целью дать оценку. дано: 1ком малосемейка в его соб-ти в центре. подумывает он над такой идеей. под залог своей квартиры взять 1комнатную в стройке. подождать окончания стройки (для него напряжно ибо неженат и доход не фееричен, но 1.5года на бобах посидеть сможет).
в итоге получается квартира которую он сдает, и доплачивая разницу между платежем в банк и арендой ждет пока она станет его.
есть ньюансы.. первый взнос найти, сделать мало мальский ремонт в стройке (для сдачи и своими силами), как вариант вообще самому перебраться в стройку если аренда малосемейки в центре заметно интереснее в плане дохода. Ну или вместо стройки взять подубитый хрущ. с одной стороны ты не получишь роста стоимостии при постройке дома, с другой стороны прямо с первого месяца после косметического ремонта пустишь постояльцев.
но вообще главный вопрос - в чем фишка? как я вижу: платишь умеренную разницу между арендой и выплатой банку помесячно в итоге через десяток лет у тебя квартира. где то ошибка?
metalexx
расчеты то где?
ну и за 10 лет если не плести кружева в тех сферах где ни фига не понимаешь и не помогать банкам зарабатывать на ипотеке можно вполне на 5 однушек заработать, если задаться этой благородной целью))))
alladin
да расчетов нет) на уровне примерных. под его квартиру со взносом 200тыров которые реально найти. ему дадут наверное 1.3млн. за 1.5 берется или новостройка или хрущ. зарплата у человека 25тр, особых краткосрочных перспектив что она вырастет - нет.
платеж банку скажем 15тр. хрущ сразу же сдается за 14, минус 2тр коммуналка, итого доплачивать каждый месяц 3тр и хрущ потихоньку начинает переходить в собственность.
где ошибки? выгодно ли так это?
может у кого есть более верные данные и на пальцах сможет пояснить что просто откладывая с зарплаты 3тр каждый месяц и относя в банк где процент равен инфляции можно скопить на квартиру через тоже число лет. без всяких геморроев с кредитами и арендаторами
metalexx
с ЗП в 25 тыр, без финподушки, лезть в иБотеку под залог единственного жилья смертельный риск
не дай Бог поломал ногу - теряешь всё
metalexx
Нервы и постоянный стресс. Страх остаться на улице у разбитого корыта доведут его нервную систему до изнеможения. В итоге: примерно 1000-1200 прибыли за 20 лет (считать не буду, лень) - 60 тысяч в год (прибыли). Не стоит оно того...

Многие люди максимально стремятся к свободе и независимости...а тут самому связывать оковами работы/ипотеки - нафиг, нафиг.
metalexx
Единственно возможный плюс в такой схеме - станет страшно и придется увеличить доход. А так-то смысла нет - доход только на пиво и доширак. Пусть живет в свое удовольствие.
alladin
ну и за 10 лет если не плести кружева в тех сферах где ни фига не понимаешь и не помогать банкам зарабатывать на ипотеке можно вполне на 5 однушек заработать, если задаться этой благородной целью))))
Открой секрет:улыб:
ANik1C
Всю жизнь работать, чтобы купить 2-3 квартиры, а потом умереть не успев и пожить - судьба нашего РАБочего народу.
alladin
с ЗП в 25 тыр, без финподушки, лезть в иБотеку под залог единственного жилья смертельный риск
не дай Бог поломал ногу - теряешь всё
что будет то? страховая будет платить пока ты не восстановишь трудоспособность. есть конечно ньюансы.
это уже из серии кредиты - зло!!
одновременно со сломанной ногой нужно чтобы аренда хрущевок упала до 5тр а их стоимость до 1млн в ценах на момент падения. такого в 2008 не было. ипотека с зарплаты 25тр берется не жить в квартире, а сдавать ее. нет ничего более постоянного чем временное. счас условия таковы: кредит примерно 12%, инфляция сколько там.. ну 7-8%, на эту величину квартиры растут в стоимости и растет аренда.
вопрос именно в математике. не выгоднее ли просто складывать деньги в банк и копить.
metalexx
вопрос именно в математике. не выгоднее ли просто складывать деньги в банк и копить.
Математика тут простая. Точнее, ее отсутствие из-за незнания. Человек зарабатывает только на свое пропитание, благо жить есть где. И вдруг его осеняет идея взять кредит и купить квартиру, чтобы она (квартира) за 10 лет сама этот кредит отдала. При этом товарищ согласен еще от себя доплачивать 3 тыщи, а первоначальный взнос хочет взять в долг. Такие мелочи как то, что этот взнос под 20% надо быстро отдать, квартиру надо отремонтировать и обставить, заплатить агентству и так далее - это мы решим по мере поступления из этих же 25 тысяч в месяц.
Очень правильно банк поступит, если не одобрит ипотеку.
ANik1C
заплатить агентству
Лишний пункт :зло:

Узкое место отсутствие первоначального взноса:хммм:
DmNSK
Безусловно лишний. Только меня удивляет, почему именно люди с ЗП 25 считают себя настолько ловкими, что найдут квартиру без комиссий и намного дешевле рынка, сами все оформят, за 3 рубля отремонтируют и сдадут втридорога. Итого набирается столько допущений ...
ANik1C
Да квартир сейчас от застройщиков мульен
В ипотеку все оформляет банк
На этапе сдачи есть варианты
metalexx
что будет то? страховая будет платить пока ты не восстановишь трудоспособность. есть конечно ньюансы.
угу, если я буду в страховой я найду 100500 причин не заплатить за эту ногу, типа клиент был с бодуна и читайте мелкий шрифт вашего договора белым по белому в ИК лучах и "замучаетесь пыль глотать по судам" если обычный 25-руплевый чел с улицы без нужных подвязок
DmNSK
Этап сдачи легко затягивается на годик. Все это время с чего платить банку? Первичку надо отделывать, а это даже для студии в сотку уложиться крайне сложно. Ну и дешевая студия в доме в чистом поле где 500 таких же инвестиционных студий будет сдаваться за копейки. Сейчас еще Дискусс на Чемском микрорайон построит и стоимость аренды в попах мира упадет ниже плинтуса.
ANik1C
Пусть ТС сам репу чешет:улыб:На крайний случай он может свою малосемейку сдать и в доме в чистом поле жить
alladin
угу, если я буду в страховой я найду 100500 причин не заплатить за эту ногу
Можно на найти 100500 причин уйти из этого бизнеса, но вы все еще с нами?!
DmNSK
ТС-у чесать репу лучше заранее над увеличением дохода. Не зря первоначальный взнос существует. Не смог на него заработать - ипотеку не вытянешь.
metalexx
Друг ваш, а скорее всего именно вы, висит на нитке, а думает о прибытке! Фишка в этом раскладе только одна - заработать язву на дошираке и кормить банкиров, не омарами конечно, и жить в залоговой квартире, которую если что, банкиры же и заберут. И так цать лет...
В стройку вкладываться при отсутствии элементарных представлений о рынке - смерти подобно!
DmNSK
три года уже как не с вами
alladin
три года уже как не с вами
что же тогда заставляет бывать на форуме с завидным постоянством

ЗЫ Секреты приобретения 5 квартир за 10 лет будет раскрыт:смущ:
metalexx
Ошибки:
1 платеж банку будет больше
2 Срок лет 30, а то платеж будет еще больше
3 Соответсвенно и ежемесячная доплата будет больше
4 Пока хрущ или новостройка перейдут в собственность всю выгоду получит банк
5 А на руках через тридцать лет останется сомнительной ликвидности жилье.
6 Не забудьте про кредит на первоначальный взнос, его тоже платить
7 Арендаторы доставят хлопот и непредвиденных расходов (иногда очень больших)- это 100%
8 В аренде могут быть пробелы и отнести в банк придется с з/п, что тогда? - :umnik:
выход:
Что-то изменить в своей жизни, например мировозрение или хотя бы з/п.
P.S. Да и без всяких, как вы выразились, геморроев ну ни как не обойтись :knix:
У меня в голове такая картинка нарисовалась: платил, платил до глубокой старости и умер так и не оформив в собственность :eek:, очень драматично :cray-1: !
ANik1C
Человек зарабатывает только на свое пропитание, благо жить есть где. И вдруг его осеняет идея взять кредит и купить квартиру, чтобы она (квартира) за 10 лет сама этот кредит отдала.
сразу мысль - а чего бы не расширить эту схему - не купить сразу 10 квратир. они сами себя прокорямт а через 10 лет их продать, купить дом в доминикане и бригаду стриптизерш
byurokrat
Ваша девичья фамилия Абрамович?
DmNSK
что же тогда заставляет бывать на форуме с завидным постоянством
дауншифтинг всем хорош, но инерция деловара гаснет медленно, но думаю к осени попрощаемся

ЗЫ Секреты приобретения 5 квартир за 10 лет будет раскрыт:смущ:
обретение специальности на пике ее популярности - например, кодер
переезд в место наибольшего клева
рачительное и экономное расходование филок и не менее тщательное инвестирование ВСДС
и щастье не замедлит явиться на пороге
alladin
обретение специальности на пике ее популярности - например, кодер
Если не затруднит назовите по паре профессий из экономической и технической сферы на пике популярности
DmNSK
Investment strategy

ГИП только не жилом сегменте, а в ПГС или в высотном ...
byurokrat
сразу мысль - а чего бы не расширить эту схему - не купить сразу 10 квратир. они сами себя прокорямт а через 10 лет их продать, купить дом в доминикане и бригаду стриптизерш
Сразу видно, человек в теме. Но лучше купить весь дом
Сибиряк
Но лучше купить весь дом
или микрорайон
metalexx
Глупая идея, без денег лезть в иботеку с сомнительной выгодой. Дом может до сдачи ещё год простоять и больше. Потом надо в ремонт денег вкинуть. Затем найти квартиранта, который со временем Ваш ремонт на ноль помножит. Если таки брать, то берите готовое. То что товарищ одинокий, скорее минус.
alladin
Зачем мелочиться, надо брать земельный участок. А потом брать барщину)))
Stror
да, хоть и при образе жизни анахоретом в деревне, потребность в работниках снижается, но "душ 500 бы не помешало" (с))))))
metalexx
под его квартиру со взносом 200тыров которые реально найти. ему дадут наверное 1.3млн. за 1.5 берется или новостройка или хрущ. зарплата у человека 25тр, особых краткосрочных перспектив что она вырастет - нет.
платеж банку скажем 15тр. хрущ сразу же сдается за 14, минус 2тр коммуналка, итого доплачивать каждый месяц 3тр и хрущ потихоньку начинает переходить в собственность.
где ошибки? выгодно ли так это?
1) 200 тыс. нужно будет отдавать;
2) 1,3 при такой з/п, скорее всего, не дадут (правда, риэлторы могут помочь, но это стоит дополнительных денег);
3) 1,5 млн. - за эту цену еще нужно найти квартиру, которая потом давала бы 15 тыс/мес.;
4) не указаны расходы (на АН, на ремонт - для хруща или на отделку - для новостройки; на мебель и бытовую технику);
5) 15 - банку, 3 - доплата, итого 18.000. З/п=25.000. На жизнь остается 7.000/мес. Реально? Но из этих денег еще нужно отдавать первоначальный взнос.
Ваш план - нереален.
Меняйте исходные условия.
И тогда план может заработать.
metalexx
Более реальней выглядит ,такой вариант ,продать малосемейку и вложить в стройку на как более ранней стадии и потом на продаже получить доход, но чем больше доход тем соответственно больше риск ...
vetkaa
В некоторых банках появилась программа "Переезд". Суть такова: под залог твоей квартиры тебе ссужают сумму, которую можно потратить на новое жильё. Кредит дается макс до 2-х лет, и все это время можно жить в залоговой квартире. Всю сумму с процентами выплачиваешь в конце периода кредитования после продажи недвижки, правда процент там не хилый:)
metalexx
Инвентор прав, нужно менять вводные, самое реальное- зарплату..
metalexx
да расчетов нет) на уровне примерных. под его квартиру со взносом 200тыров которые реально найти. ему дадут наверное 1.3млн. за 1.5 берется или новостройка или хрущ. зарплата у человека 25тр, особых краткосрочных перспектив что она вырастет - нет.
платеж банку скажем 15тр. хрущ сразу же сдается за 14, минус 2тр коммуналка, итого доплачивать каждый месяц 3тр и хрущ потихоньку начинает переходить в собственность.
где ошибки? выгодно ли так это?
может у кого есть более верные данные и на пальцах сможет пояснить что просто откладывая с зарплаты 3тр каждый месяц и относя в банк где процент равен инфляции можно скопить на квартиру через тоже число лет. без всяких геморроев с кредитами и арендаторами
Знакомый получает 25 тыс, допустим он взял в ипотеку 1.3 млн под 13% на 15 лет, тогда ежемесячно выплаты примерно 16.500. Берет стройку, через 1.5 года получает квартиру, сдает за 14 и доплачивает из зарплаты по 2.500 еще 13.5 лет. Получается, живет на 8.6 тыс полтора года и на 22.5 тыс еще 13.5 лет в постоянном стрессе что-то случится. Считаем второй вариант - знакомый "откладывает с зарплаты" 1.5 лет на депозит по 15 тыс в месяц, на выходе получат капитал 270 тыс + проценты. Перестает откладывать, живет на всю зарплату и 13 лет вкладывает имеющиеся 270 тыс в банк под 12%, в итоге, с учетом капитализации, получает 1.178 млн. Эх, немного не дотягивает до требуемых 1.3 млн :хехе:, но нет геморроя с кредитами и арендаторами, а еще плюсом можно считать, что во время 1.5 годичного поста можно спокойно подумать куда лучше вложить рисковый капитал, чтобы в следующие 13 лет получить квартиру без гимороев.:улыб:
vetkaa
А жить-то где?
Молодой ,не женатый ,думаю догадается где....
Купрей
я тоже предложил знакомому (нет, это не я герой рассказа) просто откладывать деньги с зарплаты. НО через 15 лет даже хрущевка будет стоить поболее 1.5млн скорее всего.
знатоки, большая просьба, давайте не будем затрагивать психологические и иные аспекты. взнос 200тр кстати он намерен попросить у родни (бессрочно, беспроцентно и возможно безвозмездно).
весь вопрос именно в математике и знании рынка аренды и недвиги. помогите будьте добры составить верное представление. чисто математическое.
что дано: доходность сдачи жилья на этом форуме вывели примерно как 6%. инфляция сейчас как бы тоже около 6-7% и будем считать что в будущем она примерно таковой останется. ставка кредита на остаток долга примерно 12%. рост стоимости недвижки (даже хрущей) тоже почти 6%, но согласен что эти темпы могут замедляться в будущем.
исходя из этого как вам предложенный вариант?
или стоит обратиться скорее к рынку недорогих новостроек? перспектива 1.5года поесть доширак не пугает знакомого, если эффект в деньгах после сдачи будет хорошим (удорожание недвижимости, высокая арендопригодность, новый дом в перспективе лучше хруща)
metalexx
взнос 200тр кстати он намерен попросить у родни (бессрочно, беспроцентно и возможно безвозмездно).
какая замечательная родня, почему бы не попросить больше?
и доширак жрать бы не пришлось, а на ваши вопросы - нет ответов, есть только многочисленные прогнозы на любой вкус
metalexx
Я бы вольно срезюмировал всю тему в следующем заключении:
Человеку, имеющему собственное жилье и малый уровень дохода, негоже ввязываться в рискованные долгосрочные авантюры с участием своей единственной недвижимости.
metalexx
доходность сдачи жилья на этом форуме вывели примерно как 6%.
При нормальном раскладе можно иметь не менее 8% от текущей стоимости жилья.
Слабое место Ваших оценок - отсутствие реальных объектов и реальных цифр.
А так, пофантазировать на свободную тему, в принципе, можно.
Но не более того.
metalexx
Тема рабочая.
доход 25 - маловат правда.

брать стройку - большой риск.
оптимальный вариант брать свежий дешевый новострой. возможно и под ключ.

квартира, практически сама себя отбивает.
metalexx
я тоже предложил знакомому (нет, это не я герой рассказа) просто откладывать деньги с зарплаты. НО через 15 лет даже хрущевка будет стоить поболее 1.5млн скорее всего.
НО, через 15 лет ваш знакомый отдаст банку 1508393 рублей в виде начисленных процентов. :biggrin:
metalexx
Допустим, ваш знакомый решает эти 1.5 млн, которые он выплатит банку за 15 лет в виде процентов за ипотеку (по 12%), вносить в тот же банк на вклад под 10% годовых с ежемесячным пополнением и капитализацией, делим 1.5 млн на 15 лет и 12 месяцев, получаем ежемесячно надо откладывать 8333 руб. За 15 лет банк вашему знакомому начислит 1 656 497 руб процентов. Итого, у знакомого будет на вкладе 3 056 441 руб. Наверно столько и будет стоить хрущевка построенная в день открытия вклада через 15 лет. :biggrin:
Купрей
Много если. Начиная от макроэкономических факторов, заканчивая тем что хрущ за 15 лет развалиться может))))
Купрей
В ответ на:
я тоже предложил знакомому (нет, это не я герой рассказа) просто откладывать деньги с зарплаты. НО через 15 лет даже хрущевка будет стоить поболее 1.5млн скорее всего.
НО, через 15 лет ваш знакомый отдаст банку 1508393 рублей в виде начисленных процентов.
А насколько вырастет цена квартиры?
Если отмотать назад эти 15 лет,то попадаем в 1998 г.
Я прикинул рост цен по известным мне объектам. Они за этот период увеличились примерно в 24 раза.
Т.е. приведенные Вами "убытки" составили около 100%, а озвученная мною "прибыль" - около 2400%.
Что сердцу милее? :biggrin:
Инвентор
Зарплата в 98 году и сейчас? Девальвация\ревальвация и инфляция\дефляция на ноль может все расчеты помножить. Если бы всё было так радужно, то можно было бы в иботеку и под 20% брать. На выходе всё равно больше будет. Тут надо не по количеству рублей\квартира, а по параметру жратва\квартира или зарплата\квартира.