Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
130079
1000
adambereg1
Думаю совсем не вырастут, очередной прожект от мэрии не поможет. Разве что сейчас впихивать радостным хомячкам " скоо тут будет красный пр-т". Особенно мне нравится, что срок реализации совпадает с следующими выборами президента и мэра.
Прожект из серии скоростного трамвая и метро до гусинки, Все это от осознание отсутствия какой либо ответственности за слова и раздаваемые обещания со стороны чиновников
adambereg1
скорее всего да:)
adambereg1
Епть!
Мечты , аж слюни капают!
Родники в центре...
Центр в Академе...
Пашино вдруг "расцветает" инвестиционной привлекательностью...
NYF
Думаю совсем не вырастут, очередной прожект от мэрии не поможет. Разве что сейчас впихивать радостным хомячкам " скоо тут будет красный пр-т". Особенно мне нравится, что срок реализации совпадает с следующими выборами президента и мэра.
Прожект из серии скоростного трамвая и метро до гусинки, Все это от осознание отсутствия какой либо ответственности за слова и раздаваемые обещания со стороны чиновников
Здесь и без Красного проспекта квартиры расходятся на ура. Я конкретный пример приведу покупки квартиры в новом доме на Красном проспекте на Родниках. Покупка трехкомнатной студии в конце 2017 года за 3.7млн, на сдаче в конце 2018 года эта квартира стоила уже 5млн.руб. По однокомнатным и по двухкомнатным тоже очень большая разница в цене была на старте продаж и на сдаче. Но сейчас таких хороших цен уже нет, застройщики совсем обнаглели и на уровне котлована продают квартиру по цене уже сданных квартир, может чуть-чуть поменьше.
AlexandrGrais
Почему не рассматриваем фондовую биржу? Боитесь рисковать в акции - есть же корпоративные облигации. Выбирайте эмитенты на слуху, с кредитным рейтингом Fitch, S&P не менее ВВ+

Среди них можно найти предложения порядка 7,5-8,5 % годовых в рублях.
И 3,5-4% в долларах (евроблигации Газпрома, Газпромнефти, Роснефти)

Риска почти никакого (не путайте облигации и акции! Облигации - гарантируют возврат средств, если только эмитент не обанкротится, но для этого и нужны кредитные рейтинги). Ставки выше чем по вкладам, при этом облигации можно продать в любое время без потери %. Легко и быстро вывести деньги (или часть), когда нужно. Высойчайший уровень ликвидности.
Тема интересная, но незнакомая для большинства местных (в т.ч. для меня) . Кроме того, вопрос комиссионных брокеру возникает и налоги. Как дополнительная корзина для раскладывания пресловутых "яиц" интересна, но это ж вникать надо. Будьте любезны, киньте ссылку, куда за четырьмя % долларов в очередь встать?
Realtor
Тема интересная, но незнакомая для большинства местных (в т.ч. для меня) . Кроме того, вопрос комиссионных брокеру возникает и налоги. Как дополнительная корзина для раскладывания пресловутых "яиц" интересна, но это ж вникать надо. Будьте любезны, киньте ссылку, куда за четырьмя % долларов в очередь встать?
Комиссионные брокеру и бирже всего 0,05% от стоимости сделки. Налогами занимается сам брокер, вам никаких деклараций заполнять не нужно, деньги при продаже ценных бумаг поступают на брокерский счёт уже очищенными от налогов. Если говорить о валютных инструментах - для корпоративных еврооблигаций он стандартный 13% с доходов. Причём если речь о Минфиновских еврооблигациях - комиссии нет, граждане РФ освобождены от налогов и валютной переоценки. Доступ к бирже предоставляют все крупнейшие банки, ВТБ, Альфа, Тинькофф, Открытие через отдельные приложения (устанавливаются за 1 минуту, открытие брокерского счета дистанционно без посещения офиса, за 1 день). По поводу "разбираться" - статей множество в интернете, было бы желание. К тому же сами приложения содержат много обучающих статей и каждый день предоставляют сводки аналитики, прогнозы и рекомендации от своих штатных аналитиков.

Я думал тут тема про общие инвестиции, но мне уточнили, что тут только про недвижимость. Поэтому я не хотел бы развивать эту тему. Не хочу засорять тему, раз она только про дома.
AlexandrGrais
В какие сроки, интересно, будут введены закладные ипотечные бумаги в России?
Про них говорят уже который год и в этом году всё громче...
AlexandrGrais
Я думал тут тема про общие инвестиции, но мне уточнили, что тут только про недвижимость. Поэтому я не хотел бы развивать эту тему. Не хочу засорять тему, раз она только про дома.
ну да, я тему начинал как "инвестиции в недвижимость", тем не менее, периодически всплывают мнения, что в другие инструменты вкладывать надёжнее, выгоднее, ликвиднее
не знаю как другие участники, но лично Я НЕ ПРОТИВ, чтобы мы рассматривали и другие инструменты для инвестиций, но всё таки, желательно, в сравнении с недвижкой

я не спорю, что недвижимость не выдержит сравнения по доходности с биржевой торговлей, а тем более с торговлей на валютной бирже - там можно за месяц и 1000% сделать, если повезет
несомненно, что недвижка проигрывает в ликвидности ряду корпоративных ценных бумаг, тем же облигациям
очевидно, что есть ценные бумаги, те же трейжерис, с высокой надёжностью

но согласитесь, что ни один инструмент в долгосрочной перспективе не обладает одновременно всеми качествами - надёжность, ликвидность, доходность
потому экспрты и рекомендуют не складывать все яйца в одну корзину, а диверсифицировать инвестиции
и недвижка, и мы и в этой ветке неоднократно уже писали об этом, это один из способов диверсифицировать инвестиции в некий материальный актив (хотя, некоторые скептики и называют недвижимость пассивом, но не думаю, что они правы на все сто)...

можем ещё раз, если хотите, разобрать почему жилая недвижимость в Новосибирске - неплохой материальный актив и инвестиционный инструмент, ничуть не хуже других, перечисленных выше
adambereg1
adambereg1
но всё таки, желательно, в сравнении с недвижкой
даже не в сравнении с недвижкой, а в комплексе с ней
даже если некий инвестор настроен довольно консервативно и хочет бОльшую часть своих средств держать в недвижимости, ничто ему не мешает до момента покупки квартиры вложиться в валюту или в облигации, чтобы финансы работали
также акции или долговые бумаги могут служить средством накопления для покупки недвижимости
давайте поговорим об этом
adambereg1
В одном знаменитом фильме про биржевую торговлю (Волк с Уолл Стрит) была фраза, которую думаю многие помнят: "Никто, никто не знает куда пойдут акции - вверх, вниз, в бок или кругами. Никто, и особенно брокеры" :миг:
Это высоко рисковый инструмент на котором многие разбогатели, но ничуть не меньше прогорели. Ведь так?) Если где то прибыло, значит у кого то убыло)) Также и недвижимость. Она более инертная, но по сути не сильно отличается. Это азартная игра - угадал не угадал. Ни один риэлтор не в силах даже при всем желании максимально точно предсказать будущую ликвидность того или иного объекта. Стройку могут заморозить, построить не то, что обещали инвесторам даже в плане того же качества. Рядом могут пристроить какой либо объект, который снизит ликвидность того, в который инвестировали и тд. В большинстве своем все эти инвестиции это игра в казино. Массовый игрок как правило даже понятия не имеет, что ждёт его инвестицию в будущем. Играть более профессионально в эти игры могут те, у кого есть тот самый инсайд. Инсайд, которому можно доверять. Но такой информацией как правило на форумах не делятся. А если и делятся, то за ОЧЕНЬ большие деньги. Имея качественную инсайдерскую информацию, можно понимать и видеть то, что нам - массовому инвестору не видно. Те же акции, драгметаллы, сырьё да и недвижимость в конце концов. Из личного опыта инвестирования в недвижимость были и удачные, были и не удачные. Примерно 50 на 50. Но шансов всё равно больше чем в казино, поэтому свободные деньги и размещаются в квадратные метры. Лично я размещаю их с точки зрения сохранности и в целом эта задача выполняется. Но бывали объекты, когда проще было положить на банковский депозит, чем закапывать в бетон. Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Если бы мы с Вами точно знали какой объект выстрелит допустим за год на 20% и будет высоколиквидным - разве этот объект нуждался бы в какой бы то ни было рекламе?) Да о нём бы максимум шептались между собой те кто "в теме", чтобы не дай Бог в такой теме на форуме о нём не проскочила информация :миг:

Вообщем, по моему мнению, глобально если взять, то нет никакой разницы каким инструментом для инвестиций пользоваться. Если нет божественного дара предсказали хотя бы на день вперед баланса спроса и предложения на тот или иной актив - это называется азартная игра. Можно вложиться хоть в биткойн если точно знать, что с ним будет завтра. Либо играть. На бирже, в недвижимость, в казино.. Чем мы с вами и занимаемся) Да простят меня "профессиональные инвесторы" :drinks:
palladiiresurs
Играть более профессионально в эти игры могут те, у кого есть тот самый инсайд. Инсайд, которому можно доверять.
все эти инсайды работают до поры до времени
у нас же нет в информаторах психотерапевта Дональда Трампа или парикмахера Владимира Путина, поэтому мы не можем знать наверняка что именно завтра каждый из этих видных ньюсмейкеров скажет по телевизору и как послезавтра отреагирует рынок на их выступление .)
и уж эти инсайды перебьют любые инсайды более мелкого формата
поэтому все инсайды работают, но не наверняка


я даже знаю человека, который следит за твиттером Илона Маска и открывает/закрывает позиции на tsla.oq, реагируя исключительно на публичные посты этого человека .)
и довольно точно угадывает движение акций
но назвать это инсайдом вряд ли правильно
adambereg1
Да. Качество инсайдерской информации бывает разным :улыб:Но за хорошую рабочую информацию берут очень хорошие деньги. Но даже чтобы попасть в круг кому она доступна - надо ой как постараться. И то не факт, что получится. Чем точнее информация, тем она дороже и тем меньше людей могут ей воспользоваться. Ну это как бы отступление. А по теме есть ещё одна фишка, которую часто слышу - никогда не инвестируй туда, куда инвестируют все. Согласны или нет?) Наблюдал кто нибудь такую закономерность? :улыб:
adambereg1
я предлагаю вернуться к недвижимости
в отличие от акций, валютных пар и фьючерсов-опционов недвижимость всё-таки более близкий к телу инвестора, а значит и прогнозируемый предмет для неквалифицированного, но внимательного, инвестора-дилетанта - всегда можно предположить как будет развиваться город, район, квартал, двор, просто отслеживая городские новости и принимать решения на основе здравого смысла...
поэтому недвижимость такой народный и популярный инструмент для инвестиций
adambereg1
Давайте. Лучше с конкретными примерами. Давайте какой нибудь дом возьмём или жилмассив или ЖК на выбор. Как вариант где квартиры выросли и действительно хорошо продаются. К примеру за пару лет. И наоборот. Где цены остались на прежнем уровне или упали. Вот это будет ближе к нашему миру)

Предлагаю для примера обсудить цены (рост/падение) и главное ликвидность:

Европейский берег
Флотилия
Римский квартал
Берёзки
Просторный
Закаменский
Флора и Фауна

Добавляйте по желанию. Есть что сказать по динамике вышеуказанных? Обсудим? :agree:
palladiiresurs
"Никто, никто не знает куда пойдут акции - вверх, вниз, в бок или кругами. Никто, и особенно брокеры" :миг:
про брокеров и консультантов на фондовом/валютном рынке я уже писал - самая распространённая стратегия брокеров набрать несколько десятков инвесторов, поделить их, упрощенно говоря, пополам и сформировать им портфели в противофазе - в каждый из периодов одна из групп проигрывает, но зато вторая выигрывает и приносит комиссию брокеру

очень редко встречаются реально талантливые специалисты, но о них уже всё написано в известных книгах .)
palladiiresurs
Европейский берег
Флотилия
Римский квартал
Берёзки
Просторный
Закаменский
Флора и Фауна
предлагаю убрать Берёзки и ФлоруФауну - только городские стройки
adambereg1
Хорошо. Не знаю как Березки, но Флора вроде как тоже в черте города, ну что касаемо моих наблюдений по Флотилии. Адский ажиотаж был, резкий скачек цен. Помнится в декабре однешка 48 квадратов у них была 4100. Лето видел цены до 5 миллионов. Сейчас видимо откат ценника пошел от инвесторов до 4500. Уменьшения предложения от инвесторов не увидел. Как было под десяток одношек так и осталось. По другим квадратурам наблюдения не велось мной. Опять же смотрю арендные ставки на них. Ожидал 45-50 в мес будут стоять. Стоят реально по 30-35. Даже за 25 встречались эти 48 квадратов. Это что касаемо Флотилии. Итого рост примерно 8% от цены застройщика за год за однёшку. По пока не понятно насколько они ликвидны. 4500-4600 и висят. Не исчезают из поиска.
palladiiresurs
Ожидал 45-50 в мес будут стоять. Стоят реально по 30-35.
45-50 1-к в Новосибирске? Здесь не Москва, таких цен не будет. 25 красная цена, исключительно за счет уважения к бренду дом-строя.
adambereg1
Ну да. В Новосибирске конечно)) Ну мои ожидания складывались исходя из того, что на тот момент Флотилия был один из самых необычных и узнаваемых проектов в городе + локация, благоустройство и тд. 18-20 это уровень хрущевки где нибудь на улице Советской или Проспекте Дзержинского. Думал, что уж в таком доме можно из этих 48 квадратов сделать аля апартаменты и рублей 50 поставить. Но я ошибся. Здесь действительно не Москва. 3 город по численности населения в стране никак не может освоить уверенную планку в 25-30 тысяч за аренду. Хотя на Н1 во Флотилии висит двушка с арендой 100 тыр в месяц. Ну это понятно, что хотелки собственника. Интересно как быстро она уйдет. Дорогое жилье ведь все равно тоже имеет место быть для сдачи (или нет?), а не только панельки времен расцвета кукурузы.
Developer
25 красная цена, исключительно за счет уважения к бренду дом-строя.
в начале сентября две 1к квартиры во Флотилии сдались по 32 и 35 тр за месяц
в соседнем Римском квартале за 32 однёшка сдавалась в сентябре
так что такие цены в Новосибирске есть

но 45 тр за месяц аренда однёшки в районе метро Октябрьская - это, конечно, нереально
palladiiresurs
в августе-сентябре - специализированно занимался арендой жилья
adambereg1
но для посуточной аренды, на мой взгляд, квартиры в домах ЖК Флотилии отлично подходят - знаковое место, отличная инфраструктура, пешая близость центра, отличные виды из окон
всё, что нужно гостям города
adambereg1
Не могу не согласиться. Но есть предпосылки, что и на посуточную аренду цены могут поползти вниз. В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов. Тот же апарт-ривер с прекрасным видом на реку и своей набережной мной рассматривался как объект для посуточной аренды. Но потом сделав небольшой анализ количества апартаментов в здании и понимая, что не я один такой умный буду, а сотни желающих сдать по суткам в одной локации, да что там локации в одном объекте будут перебивать ценами друг друга и косвенно влиять на остальные предложения. В городе многие отели стоят полупустыми. Тут нужно бить очень прицельно в таком бизнесе, иначе затраты на подготовку такого бизнеса будут критически велики по сравнению с доходностью. Конкуренция всё выше и выше. Строится жилья очень много в городе. Очень много берут для последующей пересдачи. Гости города конечно имеются, но столько ли их в реальности, чтобы заселить даже половину того, что сейчас сдаётся, хоть посуточно, хоть помесячно. В плане доходов с аренды Новосибирск такой себе город. И я был бы рад ошибаться :миг:
adambereg1
Вспомнилось, полгода назад Вы активно продвигали здесь апарт на Ленинградской 349. Как дела обстоят? Взлетел проект?
NYF
апарт на Ленинградской 349
не достроился, что-то там у застройщика не связалось .)
достроят, наверно, но уже без меня

но купленные мной два апарта в Инских холмах преследуют ту же идею - эксплуатировать их в рамках посуточной аренды
сдадутся они не раньше, чем через год, поэтому есть время получше тему изучить
adambereg1
не достроился
вроде писали здесь, что его ввели в эксплуатацию
180207
нет
писал о том, что продажи квартир будут ТОЛЬКО после сдачи дома, по договорам купли-продажи
это была осознанная подстраховка потенциальных инвесторов от рисков - действительно, застройщик неизвестный, без истории, репутации и сданных объектов
поэтому нелишне было подстраховаться
palladiiresurs
В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов.
Безусловно, но оттянут они как раз в среднем и верхнем сегменте (для Нск 30-35 уже практически потолок тут действительно не Москва), а вот нижний сегмент с бабушкиными хрущами, панельками и студиями в заднице (все что до 18-20) это практически никак не затронет.
З.Ы. И кстати, спрос на аренду в этом сегменте "для бедных" как раз наибольший, по совершенно понятным причинам.
palladiiresurs
В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов
это произойдет нескоро
рынок арендной недвижимости Новосибирска - более 15 тыс. квартир
один, два, три даже очень крупных апарт-комплекса это одна-две-три тысячи апартаментов
а вот сдаваемые жилые новостройки - это более 1 млн кв. метров в год (почти 25 тыс. квартир) и из них значительная часть идет в дальнейшем под аренду
так что доля апартов вряд ли превысит 1% от сдаваемого в аренду разного вида жилья в ближайшие несколько лет

если говорить о тенденции общего спроса на арендные квартиры
пока в новосибирской демографии профицит - приезжающих в город на несколько тысяч больше, чем уезжающих
и это формирует спрос на аренду жилья, несмотря на увеличение арендуемых квартир

в кризисные годы профицит миграции по Новосибирску будет увеличиваться
с учетом изменяющейся структуры экономики профицит миграции по Новосибирску будет увеличиваться
так что в среднесрочной перспективе спрос на аренду в Новосибирске будет поддерживаться, на мой взгляд

что будет в длительной перспективе, через 10-20-30 лет пока сложно прогнозировать...
- быть может, климат изменится, в Нске станет тепло зимой и жарко летом и миграция из Китая, Индии, Африки, Ближнего Востока будет исчисляться миллионами человек
- быть может, роботизация вытеснит людей из экономической модели вообще, города опустеют и большинство населения переедут в сёла и деревни
- быть может, население планеты Земля вымрет наполовину и в Новосибирске некому будет жить
adambereg1
15 тыс? На Авито 2000 объявлений о посуточной сдаче и столько же про долгосрочную. Висят месяцами одни ите же на н1 и на авито, плюсом дублируются на букинге. Ради интереса поглядываю на букинг, забиваю любые даты, хоть на завтра и смотрю количество забронированных и свободных квартир (отели из поиска исключаю фильтрами) и наблюдаю, что из 300 с чем то предложений в броне максимум с десяток. Может быть могу чего то и не знать, но наблюдаю уже полгода и ни разу не встречал чтобы какая либо занятость бронями была. Из своих инвестиционных квартир как достроят буду выходить однозначно. Кому как, но мне такая "доходность" при таких вложениях видится работой, ради работы. Если квартиры прибавят в стоимости хотя бы на уровень инфляции значит свою задачу по сбережению денег они выполнили. Но доходность 30 тыс в мес при вложениях в 4-5 млн в объект + ремонт это даже не смешно. Места выбирал всё как рассказывают "гуру" всё по линии метро, всё уровня комфорт и тд. Но то, что построилось в округе за это время это те же 25 тыс. И предложений больше день ото дня. Нету столько народа чтобы всё это сдавалось. Строится намного больше, чем нужно этому рынку. Конкуренция будет нарастать, а миграция как не поспевала обеспечить спросом так и не обеспечит никогда. Для меня это унылый рынок. И чем больше занимаюсь просчетом рентабельности, тем больше понимаю, что надо выходить из недвижки ибо ещё не встречал миллионеров, ставших таковыми со сдачи 4-5 своих квартир. На хлеб с маслом хватит и то хорошо, если подход такой, то почему бы и нет. Те же 15-20 миллионов можно за год обернуть с куда большим профитом. Но такой доход уже нельзя будет назвать пассивным. Надо вкалывать и работать. Мне также хотелось как и многим ничего не делать и получать дань за аренду, но так как нас таких стало слишком много всем на этом стуле не усидеть, так чтобы было удобно)) Вообщем моя мечта обломалась о суровые реалии и даже при оптимистичном и скорее фантастическом прогнозе при полной загрузке 365 дней в год цифры на бумаге не впечатляют. А раз даже на бумаге не интересно, то не стоит и начинать. Это лично моё мнение, возможно у кого то другие прогнозы на этот рынок. :agree:
palladiiresurs
15 тыс? На Авито 2000 объявлений о посуточной сдаче и столько же про долгосрочную. Висят месяцами одни ите же на н1 и на авито, плюсом дублируются на букинге.
15 тыс. в долгосрочной аренде
и удивительно, если меньше на 1,5 миллионный город, в который приезжает ежегодно 10-20 тыс. человек
adambereg1
Доступность ипотеки не забывайте. Да. Не всем её дадут. Но про тех кому не дадут - правильно гражданин выше написал это бабушкины хрущевки по 15-20 тыс. Набирать морально устаревшие и технически изношенные активы как то не очень.. Мне одно не совсем понятно до сих пор. Как может 50 летний бабушкин дом стоить в аренду на 5 тысяч дешевле совершенно свежего с новым современным ремонтом. Это моей логике вообще не поддаётся. Даже в такси есть бизнес, комфорт и стандарт. Но они не на 10-20% отличаются а в 2-3 раза. Тут видимо какое то иное ценообразование :зло:
palladiiresurs
ещё не встречал миллионеров, ставших таковыми со сдачи 4-5 своих квартир. На хлеб с маслом хватит и то хорошо, если подход такой, то почему бы и нет. Те же 15-20 миллионов можно за год обернуть с куда большим профитом.
расскажите, на чём лично вы могли бы обернуть 15-20 миллионов с большим профитом в Новосибирске? думаете просто так расплодилось в нске кафе, кофеен и ресторанчиков, салонов красоты и автомоек, которые закрываются через год - просто большинство бизнесменов с 10-15 млн рублей не понимают на чём можно крутануть эти 10-15 млн .) поэтому так и популярно направление - купить квартиру и сдавать
я знаю людей, которые вполне успешно строят свой небольшой бизнес, но также знаю и тех, кто через 2-3 года выходят, едва без серьезных потерь
и вторых много больше
palladiiresurs
и да, зачастую долгосрочная аренда нужна для того, чтобы отбить, хотя бы частично, ипотеку
adambereg1
Не. Если цель отбить ипотеку это понятно. И если сохранить эти самые 10-15 млн то тоже понятно. Непонятна модель этого "бизнеса" как такового то есть профит от вложений настолько мал, что это доходным делом назвать ну никак язык не поворачивается. О том и речь. Сохранить - да. Какие то задачи решить по мелочам - да. Заработать - нет. Это не прибыль. Это прибыль с 500 тысяч вложений. Но не с 5 миллионов.
adambereg1
по посуточной аренде есть свои размышления, как будет время, напишу здесь, как я вижу этот бизнес
palladiiresurs
Сохранить - да. Какие то задачи решить по мелочам - да. Заработать - нет. Это не прибыль. Это прибыль с 500 тысяч вложений. Но не с 5 миллионов.
ну, тема ветки не "бизнес на сдаче квартир в аренду", а "инвестиции в недвижимость"
и цели инвестиций могут быть разные
для одних - поспекулировать на купле-продаже, получив десятки процентов годовых (и я таких людей знаю)
для других - сохранить финансы в адекватном материальном активе, который можно эксплуатировать с большей или меньшей интенсивностью
для третьих - сформировать пенсионный фонд, и активировать его в возрасте, когда сил на активную деятельность уже нет

и лучше, мы об этом уже писали раньше, в комплексе использовать сразу несколько способов повышения доходности с недвижимости - и спекулятивный, и накопительный, и эксплуатационный
тогда доходность может быть довольно высокой
adambereg1
Я уже успел пожалеть, что выбрал такой инструмент как инвестиции в новостройки. По Флотилии рост за год 8% и это только в объявлениях. Реальные сделки проходят с дисконтом, ну пускай даже за 8%. Завтра ещё продать - нарисуется налог в 13 %. Плюсом зайдут такие приятные мелочи как комиссия агентству недвижимости, а недостроенном доме бывают ещё и проценты застройщику за переуступку по ДДУ. Банки предлагают 7-7,5 годовых. Без налогов. Без геморроя от продажи. Пришел через год забрал ликвидную наличку, а не метры элитного бетона. Ту же инфляцию покрывает вот и сохранил. А любой бетон ещё надо умудриться продать, чтобы эти 8 виртуальных процентов оттуда как то выколупать. Но учусь на своих ошибках. Сам виноват. Никто не заставлял :злорадство:
palladiiresurs
Я уже успел пожалеть, что выбрал такой инструмент как инвестиции в новостройи. По Флотилии рост за год 8% и это только в объявлениях.
ну согласитесь, что ваши личные ошибки при выборе объекта инвестиций не делают всё инвестиционное направление невыгодным или малодоходным
правильный выбор объекта инвестиций может принести 30-40-50% годовых, мы об этом ранее в этой ветке писали

Банки предлагают 7-7,5 годовых. Без налогов. Без геморроя от продажи. Пришел через год забрал ликвидную наличку
то, что касается банковских вкладов - ну это уже совсем для ленивых
мало того, что банковский вклад не перекрывает текущую инфляцию, но случись ситуация как в 1992, 1998 или 2014 году и ваш вклад обесценится вдвое, а то и втрое
то же самое и с облигациями корпоративного или государственного займа - да, они надёжны и ликвидны, но серьезные скачки инфляции нередко обесценивают их как и обычную валюту

недвижимость в этом отношении выигрывает
adambereg1
поспекулировать на купле-продаже, получив десятки процентов годовых (и я таких людей знаю)
Десятки процентов годовых я правильно понял? Переспрошу на всякий случай) Получается я выбирал исключительно неудачные проекты или кто то очень удачливый, а я невезучий?))
adambereg1
Не. Мой опыт конечно только мой и не делает общей картины. Но и среди моих знакомых десяткой процентов не наблюдалось. А в общей сложности картину наблюдаю в десяти ЖК разного класса. И 10% роста не увидел. Ни по одному. Видимо секретные какие то стройки :миг:
adambereg1
Но если судить по объявлениям то там и 50% можно найти. Особенно если они годами висят. По факту сделки идут совсем по другим цифрам. Реальные, а не воображаемые. Думаю граждане риэлтеры подтвердят мои слова.
adambereg1
Флотилия - колом, РИМ - также, Просторный - туда же, и много ещё чего. Висят с весны одни и те же. Там да. и 20 и 25 процентов есть и больше тоже. Всё жду не дождусь когда продадутся за людей порадоваться хочется и себя воодушевить. :миг:
palladiiresurs
По факту сделки идут совсем по другим цифрам. Реальные, а не воображаемые. Думаю граждане риэлтеры подтвердят мои слова.
Граждане риэлторы кормятся с этого рынка, и потеря интереса к нему у большинства простых граждан (как инвестиционному инструменту) для них нож острый, поэтому у них всегда все продается по максимуму и сразу, и только растет (даже тогда, когда падает) и другого Вы от них не услышите никогда.
Нужна независимая аналитика (а не их побасенки), такую мог бы давать, к примеру, РР тогда можно было бы судить о средней цене квадрата по реально прошедшим сделкам.
palladiiresurs
Видимо секретные какие то стройки :миг:
нет никаких секретов
возьмем для примера соседа вашей Флотилии - ЖК Академия (ул. Шевченко, 19)
на старте, а это было весной 2019 года, 2к квартиры в первом доме предлагались по 70 тыс. руб. за кв.м,
сейчас, на среднем этапе строительства, двушки продаются застройщиком по 90 тыс. руб. за кв.м (то есть уже 28% за полгода)
думаю, к сдаче цена превысит 100 тыс. руб., а после сдачи и 110 тыс.
можете посчитать доходность в годовом исчислении

понятно, что это некие умозрительные цифры и квартиру ещё нужно продать по желаемой цене
а продажа зависит от множества факторов (сезонность, макроэкономические колебания, рост/падение ипотечных ставок, слухи), даже от такого спорного фактора, как личная удача или персональная карма .)
тем не менее, эти цифры показывают порядок возможной выгоды
Tarz
Граждане риэлторы кормятся ... поэтому у них всегда все продается по максимуму ... и другого Вы от них не услышите никогда.
ну, если помните, весной в этой ветке и я, и несколько других участников приводили примеры реальных сделок, где доходность была неплохой

просто, если к инвестициям в недвижимость подходить не по деревянному в лоб, а вдумчиво и внимательно, то можно и на старте выиграть, купив квартиру дешевле рынка, и улучшить недвижимость, сделав грамотную перепланировку и ремонт, и умело эксплуатировать в процессе владения недвижимостью, и дождаться подходящего момента для продажи и выгодно продать
эти правила работают для любых инвестиций, для недвижимости в том числе

Граждане риэлторы кормятся с этого рынка
вы правы в том, что большинству риэлторов важно просто продать, не заботясь о вашей доходности - они ведь комиссию получат здесь и сейчас
и часто наиболее успешным риэлтором является тот, кто заговорит вам зубы .)
adambereg1
на старте, а это было весной 2019 года, 2к квартиры в первом доме предлагались по 70 тыс. руб. за кв.м,
сейчас, на среднем этапе строительства, двушки продаются застройщиком по 90 тыс. руб. за кв.м (то есть уже 28% за полгода)
Не очень пример. О росте можно было бы говорить если бы все эти квартиры уже продались, а судя по сайту застройщика с продажами у них грустно. Это все равно что говорить о доходности в 30% забрав у застройщика последнюю квартиру за 3млн, тогда как оставшиеся той же планировки, но на высоких этажах по 4
NYF
О росте можно было бы говорить если бы все эти квартиры уже продались
так прошло всего полгода с открытия продаж - впереди ещё год стройки
давайте дождёмся сдачи дома и посмотрим сколько останется свободных квартир у застройщика

а пока, если хотите зафиксировать прибыль, выставьте в продажу дешевле застройщика
и вообще дешевле всех

например, вы купили в конце апреля двушку за 70 тыс. руб. - достаточно будет 30% годовых?
тогда выставляйте по цене 80 тыс. за кв.м - это будет самое дешёвое предложение сентября-октября и уверяю вас, у вас будет двадцать звонков и три просмотра в неделю
adambereg1
Добрый день!
Про Академию согласен. Жалею,что не вложился в свое время.
а что вы думаете о стройке Ельцовский парк?