Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
129856
1000
Konstantinn
Почему не учитываете то,что через 10-15 лет будет покупать новое поколение и как оно взглянет на покупку жилья по-другому,приоритеты поменяются и ориентир будет больше на аренду
San44a
Почему не учитываете то,что через 10-15 лет будет покупать новое поколение и как оно взглянет на покупку жилья по-другому,приоритеты поменяются и ориентир будет больше на аренду
100 последних лет в России бились за собственность, а через 15 лет все поголовно начнут арендовать ?
Ну даже при таком раскладе...
Кто то же должен покупать, чтоб в аренду сдавать!?
Konstantinn
А вот что будет с панельными хрущёвками в 2040 гг?
Погуглите их срок службы.....

Программа реновации очень вряд ли дойдёт до НСК.....
посмотрел - проектный срок службы 25 лет
а им уже по 60 лет и они, вероятнее всего, способны простоять ещё лет 40
а вот как, по вашему, наличие в Новосибирске такого фонда жилья, устаревшего или стареющего, повлияет на спрос на жилую недвижимость в ближайшие 10-15 лет? будут продавать старьё и покупать новьё?
adambereg1
Я другое видел .....
Срок службы:
Панельный - 70 лет ( а им щас 40 - 50 лет)
Кирпичный - 100 лет
Монолитный - 100 лет
Но есть поправка.... при условии правильной эксплуатации комуникаций и замены....

Думаю, что 10-15 лет наши панельки ещё простоят, но покупать их через 10-15 лет не кто не станет....
И станут они как сегодняшние деревянные дома, которые к тому времени совсем развалятся...
Konstantinn
да, вы правы
"У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий."
узнал, что я даже не знаю что такое сносимые и несносимые серии .)


а вообще вот

Нормативные сроки эксплуатация жилых домов массовой постройки
Сталинки довоенные - 125 лет, нормативное время сноса - 2050-2070
Сталинки послевоенные - 150 лет, нормативное время сноса - 2095-2105
Хрущевки - 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015
Кирпичные пятиэтажки - 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажки - 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет
Современные панельные 100-120 лет
Современные блочные - 100 лет
adambereg1
Вот и стоит задуматься....
Что будет через 10-15 лет.....

В реновацию по нск я слабо верю....
Почти все собственики жилья, вот и решайте что делать со своей собственностью....
Konstantinn
В реновацию по нск я слабо верю....
Почти все собственики жилья, вот и решайте что делать со своей собственностью....
Сделают доп налог и за ваши денешки реновируют. Как кап. ремонт и вынос мусора. Еще и наживутся на этом, т.к. вы оплатите снос, на месте хрущевок воткнут по 25 этажей.
Developer
В реновацию по нск я слабо верю....
Почти все собственики жилья, вот и решайте что делать со своей собственностью....
Сделают доп налог и за ваши денешки реновируют. Как кап. ремонт и вынос мусора. Еще и наживутся на этом, т.к. вы оплатите снос, на месте хрущевок воткнут по 25 этажей.
Вот в это больше верится !
Только выгоднее будет бросить такое жильё и самому купить новостройку.....
Konstantinn
Только выгоднее будет бросить такое жильё и самому купить новостройку.....
или продать сейчас, пока спрос на хрущёвки ещё есть

это, кстати, тоже тема - вовремя обновить свои квадратные метры
например, если я знаю, что с некоторой долей вероятности в ближайшие 10 лет перед моими окнами проведут шестиполосную магистраль - разумно будет избавиться от такой недвижимости и купить в районе, где предположительно будет создан парк

инвестиции это ведь не только получение сиюминутной прибыли от купли-продажи
adambereg1
На счёт того, чтоб избавится от хруща....
Тоже думаю уже несколько лет.
Как достроится наш дом, переедем, будем об этом думать.
Т.к. перспектива оставить для детей туманая....
1. Дом может развалится до этого времени
2. Дети уедут учится в другой город и там остаться
3. В сдаче в аренду не вижу бизнеса....
Konstantinn
3. В сдаче в аренду не вижу бизнеса....
сдача в аренду нужна, в некоторых случаях, чтобы обнулить расходы на коммуналку
да, например, мы сделали инвестицию в квадратные метры в расчете на то, что недвижимость вырастет в цене, но коммуналка съедает доходность
San44a
Почему не учитываете то,что через 10-15 лет будет покупать новое поколение и как оно взглянет на покупку жилья по-другому,приоритеты поменяются и ориентир будет больше на аренду
на самом деле такое тоже возможно
растёт поколение, которое не захочет обременять себя излишней маломобильной собственностью, которую ещё к тому же нужно содержать
гораздо проще брать во временное пользование - жильё, авто, спортивный зал, костюм на свадьбу

как отреагирует рынок?
мне думается в этом случае на рынок аренды выйдут крупные игроки, те же застройщики, которые не будут продавать часть своей построенной недвижимости, а будут предлагать её для сдачи в аренду
можно будет приехав в город снимать не хрущ с древней мебелью у бабульки, а меблированную квартиру у крупной компании

но для частного арендосдатчика тоже место останется - ведь пользуются же бла-бла-каром, хотя есть междугородние автобусы или пользуются же airbnb, когда есть комфортабельные отели
adambereg1
Кстати.
В тему аренды.....

Кто нибудь пробывал Хостелами заниматься ?

Какая там доходность ?
И что требуется для оформления ?
Konstantinn
В хостелах сейчас тоже меняеется законодательство в жилых домах только с отдельным входом и кучей требований в белую оформить можно будет
Либо в чёрную работать
А так есть знакомые сейчас которые снимают трешку сдают койка места в ней и в принципе окупается только хлопот слишком много
Blackfox
А так как в среднем 2 - 8 человек в сутки итого 150 чеков в месяц в среднем чек 800 р
выручка около 120 000 аренда примерно 30 пляс коммуналка 15 и прочие расходы 20 итого 55 тысяч если заниматься самому
Blackfox
А эта 3к в центре находится ?
adambereg1
Что-то у меня сегодня настроение мечтательное, поэтому предлагаю рассмотреть одну тему.
Что думаете насчет вот такого прогноза?

История знает довольно много примеров объединения соседствующих городов в более крупные образования - агломерации (вокруг одного крупного центра), конурбации (вокруг нескольких равной значимости городов), мегалополисы (скопления нескольких агломераций).
Наиболее яркие примеры агломераций - Большой Токио, Большой Париж, Большой Лондон, Лос-Анжелес с окресностями, азиатские агломерации. Наиболее масштабные примеры мегалополисов - Токайдо (700 км урбанизированной территории от Токио до Осаки с населением более 60 млн человек), Нью-Йоркская агломерация (мегалополис Босваш, включающая в себя население и экономический потенциал городов от Бостона до Вашингтона - 80 млн человек), мегалополис Чипиттс (Чикаго, Детройт, Кливленд, Питтсбург - площадь 160 тыс. кв. км, население примерно 35 млн жителей), межгосударственный регион Рейн-Рур (20 больших городов, население 10–11 млн человек, площадь более 7 тыс. кв. км). А в Китае так вообще вдоль побережья не первое десятилетие идут процессы укрупнения и объединения городов в урбанистические мегаструктуры.

Такие объединения вполне логичны в современном мире, потому как несут много экономических выгод для объединяющихся городов.

В России такие тенденции тоже есть. В частности, не первый год обсуждается на разных уровнях идея создания Сибирской конурбации - объединения нескольких соседних городов (Томск, Омск, Барнаул, Кемерово, Новокузнецк) в экономичекое и промышленное образование с Новосибирском в центре и населением в более чем 5 млн человек. Понятно, что идея от её практической реализации отстоит в некотрых случаях не на годы, а на десятилетия, тем не менее концепт Сибирской конурбации мне представляется гораздо менее фантастичным, чем перенос столицы из Москвы в Новосибирск, о котором периодически тоже вспоминают .)

Как думаете, Сибирская конурбация - осуществимый проект?
Как полагаете, учитывая закономерность того, что центр любого урбанистического образования дороже для жизни, чем периферия, вырастет ли цена недвижимости в Новосибирске, если он станет центром мегалополиса?
adambereg1
Вот это Вас понесло......

Как житель Новосибирска, не хотел бы этого объединения......
Konstantinn
я так понимаю, что речь не об административном объединении, а о некоем экономическом и промышленном союзе
такой союз уже был (и, по-моему, до сих пор существует) - ассоциация "Сибирское соглашение"
другой вопрос, что провозглашаемые цели и задачи Сибирского соглашения никак не могли увязать с реалиями развития каждого региона и было много противоречий

по большому счету, никаких директив для объединения и не нужно - всё может произойти естественным образом, если будет улучшаться транспортное взаимодействие городов
правда, и времени уйдёт на это не одно десятилетие
Konstantinn
Как житель Новосибирска, не хотел бы этого объединения......
а почему?
adambereg1
эта ваша мечта несбыточна, даже через 100-200 лет, а реально в далеком будущем: скорее будет слияние и поглощение Китаем, знаю многие дети из верхушки нашей учат китайский и уезжают по обмену учиться в Китай
adambereg1
Как житель Новосибирска, не хотел бы этого объединения......
а почему?
Каждый сам за себя... А мы пойдем не Север...
Маркиза_нск
эта ваша мечта несбыточна, даже через 100-200 лет, а реально в далеком будущем: скорее будет слияние и поглощение Китаем, знаю многие дети из верхушки нашей учат китайский и уезжают по обмену учиться в Китай
Многие компании в Новосибирске например не знают еще, что их основные офисы в Китае расформированы... Как дальше все будет - вопрос...
adambereg1
Как думаете, Сибирская конурбация - осуществимый проект?
С учетом того, что денег нет, но вы держитесь - ничего тут не будет. Даже восточный объезд строят в час по чайной ложке. А всякие конурбации требуют больших вложений в инфраструктуру.
Скорее всего будет большая Московская агломерация, куда все понаедут.
adambereg1
я снова с вами и у меня новая (хотя нет, старая, мы её уже обсуждали) инвестиционная идея

есть большая квартира в новом доме в одном из жилых комплексов Центрального района - хорошее место, бизнес-класс (ну то, что в Новосибирске понимают под бизнес-классом)
квартира немного неловкая по планировке (двушка площадью 116 кв.м), под самоотделку и потому продается намного дешевле реальной цены
цена - процентов на 10-12 дешевле цены подобной квартиры в этом же доме без ремонта и процентов на 35-40 дешевле квартир подобной площади, но уже с ремонтом (и это очень скромные подсчёты)
чтобы цена квартиры серьезно выросла (на те самые 35-40%, а то и 50%) нужно квартиру улучшить с помощью грамотного дизайн-проекта и правильного ремонта
потенциал таких инвестиционных квартир в Новосибирске (с кривой изначальной планировкой, поддающейся исправлению с помощью дизайнера) - несколько десятков предложений и в этом направлении можно работать
доходность такая схема может показывать довольно высокую, если грамотно подойти к реализации
я сейчас решил составить каталог таких вариантов по г. Новосибирску и буду готов предлагать такие варианты

как думаете, такая схема может привлечь инвесторов?
adambereg1
Надо посмотреть... Но уверен направление верное...
adambereg1
квартира немного неловкая по планировке (двушка площадью 116 кв.м), под самоотделку
за 2018 год продано семь двухкомнатных квартир площадью 100+ м2
планировки во всех случаях - :facepalm:
реализованы они были по цене, как раз на 10-12% ниже, чем аналогичными вариантами торговали застройщики этих комплексов. Продались все достаточно быстро, одну даже брали на заказ.

Моё имхо по таким вариантам - эти квартиры люди берут для себя и своей семьи. Хотят устроить там всё как им хочется, заморачиваются с дизайн-проектами и прочими радостями:))) поэтому цена для них имеет решающее значение. И подвижка в 700-800 тыр. от цены застройщика - самое оно. Чем меньше таких квартир, тем меньше скидка.

Если инвестироваться в такой вариант, мне кажется лучше забрать его со скидкой 12%, подождать и продать со скидкой 6%, а то и вовсе без неё. Ибо с дорогим ремонтом можно сильно не угадать.
180207
Не хотел говорить, но вынуждают: Ваше имхо по отношению к подруге... Как у нее дела, ну в смысле дело? Вы готовы за нее вступиться или она Вам не подруга?
NEINOV
Не хотел говорить
ну так и не говорите

но вынуждают
кто может вынудить человека нести пургу на форуме?
Blackfox
В хостелах сейчас тоже меняеется законодательство в жилых домах только с отдельным входом и кучей требований в белую оформить можно будет
это в жилых домах
а в коммерческой недвижимости типа апартаментов, изначально заточенной на гостиничный бизнес?
ну как например в нашей Ленинградской 349 - там если выкупить этаж не нужно будет дополнительно оформлять или получать лицензию или делать отдельный вход?
180207
Ну зачем так грубо, расскажите как было дело, ну в смысле как продавали воздух, а может-быть еще продаете...
zarech
Поделюсь своими примерами, может немного не в тему. В декабре 14 года, была приобретена однушка на 36 квадрата за 1.900 (в другом регионе) при цене аренды в 10-13 тыс. На сегодня цена выросла до 3-3,5 млн при арендной цене в 23-25 тыс.

В марте 17 года была приобретена (как здесь говорят, бабушкина квартира) 3 ком хрущ с очень хорошей планировкой за 2400, на сегодня она стоит 3200. Правда цена аренды мне непривычна, средний ценник на такие трешки 15-20 тыс.

Процент считайте сами.

Считаю самым неудачным вложением (но вынужденным) это приобретение двушки в новострое Камеи за 4500, поскольку ценник на квартиры в течении полугода не меняется вообще. Посмотрим, что будет, когда все жильцы сделают ремонты.
JuliaOv
Потому что 4500 за двушку в Новосибирске весьма весомая цена и на сегодняшний день, ну а остальные объекты (ближе к народу) вполне оправдали свои деньги и дальше будут подрастать потихоньку и доход приносить :live:
JuliaOv
В декабре 14 года, была приобретена однушка на 36 квадрата за 1.900 (в другом регионе) при цене аренды в 10-13 тыс. На сегодня цена выросла до 3-3,5 млн при арендной цене в 23-25 тыс.
если не сдавать эту квартиру - в долларовом исчислении вы даже в небольшом минусе,
в рублях 75-80% за пять лет вы получили - 15% годовых это очень неплохо

если квартиру всё таки сдавать в аренду, чтобы увеличить доходность инвестиций - вы в серьёзном плюсе

а где купили квартиру (в другом регионе), если не секрет?
где так резко цена аренды подросла?
adambereg1
если квартиру всё таки сдавать в аренду, чтобы увеличить доходность инвестиций - вы в серьёзном плюсе
тем более цена аренды, хоть и невысокими темпами, но растёт
https://news.ngs.ru/more/66071683/
adambereg1
читаю сегодняшнюю новостную рассылку:
ЖК «Северная корона» произошло повышение цен.
ЖК «Эволюция» произошло повышение цен.
ЖК «Крылья» произошло повышение цен.
ЖК «Мандарин» произошло повышение цен.
ЖК «Акварельный» произошло повышение цен.
ЖК «На Герцена» произошло повышение цен.
ЖК «КрымSKY» произошло повышение цен.
ЖК «Островский» произошло повышение цен.
ЖК «Гранит» произошло повышение цен.
ЖК «Николаевский парк» произошло повышение цен.
ЖК «Apаrt River» произошло повышение цен.
ЖК «Грибоедов» произошло повышение цен.
Застройщик КМС произошло повышение цен.
ЖК «История» произошло повышение цен.
Застройщик Стройинвест К произошло повышение цен.
ЖК «Калининский-2» произошло повышение цен.
ГК Союз произошло повышение цен.
ЖК «Свобода» произошло повышение цен.
ЖК «Лев Толстой» произошло повышение цен.
С 1 мая произойдет повышение цен в ЖК «Чистая Слобода».
С 1 мая произойдет плановое повышение цен в ЖК «Vivanova»
adambereg1
"Застройщик КМС произошло повышение цен"
а с какого числа? а то на сайте еще старые цены от 16 апреля
Маркиза_нск
Цены у КМС на немировича неадекватные итак, куда там что повышать? лучше пускай понизят на лям. Дома рядом с общагами и частным сектором, недалеко склады. Бывал там, ночью дак вообще страшновато ходить)
adambereg1
Кто будет строить по старым правилам?

Новость о подписании Медведевым постановления, устанавливающего критерии для определения строительных проектов, в которых разрешается продавать жилье без использования эскроу-счетов, наделала много шума у коллег. Меж тем, в постановлении нет ничего нового.
masha677
Ну, видимо, есть кто-то на примете.
Все равны, но есть ровнее (с)
Показать спойлер
Показать спойлер
masha677
Кто будет строить по старым правилам?

Новость о подписании Медведевым постановления, устанавливающего критерии для определения строительных проектов, в которых разрешается продавать жилье без использования эскроу-счетов, наделала много шума у коллег. Меж тем, в постановлении нет ничего нового.
можно не использовать эскроу-счета, если застройщик строит на собственные средства, а потом реализует квартиры как вторичку
adambereg1
<пп.5,9 >
Все кричат вира, а выходит майна... Осенью экономику будем считать...
NEINOV
Вы могли бы, пожалуйста, не занимать эфир своими странностями.
И да, здесь читают и делают свои выводы, именно свои!
А ваш пост, смею предположить такой же ернический,как и предыдущие смотреть, время терять.
ИРУСЯ
С этой точкой зрения знаком уже лет ...цать... Свои - кто они? Время такое, если Вы мадам не < п.7 >
NEINOV
Свои - кто они?
Свои - это они, это выводы., То есть, в выводы каждого думающего человека.
adambereg1
а вот в соседней ветке возник у нас спор - где лучше покупать недвижимость под сдачу
я убеждён, что если арендными делами занимаешься самостоятельно, лучше иметь арендные квартиры в том же городе, где живёшь - легче контролировать, удобнее управлять, проще реагировать

в то же время, сейчас формат апартаментов предполагает в ряде случаев, что управляющая компания предлагает доходную программу с фиксированными выплатами и зачастую эти выплаты превышают месячный платёж при сдаче квартиры в аренду собственными силами...
такие варианты есть и в Москве, и в Питере, и в Сочи, возможно и в Крыму
стали бы рассматривать такие возможности для инвестиций?
или лучше старая добрая бабушкина аренда квартиры помесячно?
как происходит процесс покупки-продажи студии где-нибудь в 1000-квартирном доме на Виктора Уса - там главный фактор цена, квартиру выбирают и покупают у того, кто даст 10 тыс. скидку, продаст хоть на несколько тысяч дешевле соседа

это как раз, один из факторов, почему Стрижи так упорно предлагают свой трейдин :morning:
Многие компании в Новосибирске например не знают еще, что их основные офисы в Китае расформированы... Как дальше все будет - вопрос...